Cour d'Appel · 1re chambre civile — 2 juillet 2024

[P] [M]



C/



S.A. HLM HABELLIS

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 02 JUILLET 2024



N° RG 23/01419 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GJR4



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 05 octobre 2023, 

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard - RG : 12-23-22









APPELANTE :



Madame [P] [M]

née le 11 Juin 1993 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Caroline LECLERC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46





INTIMÉE :



S.A. HLM HABELLIS

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie-Hélène HETIER-DEBAURE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 57





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sophie BAILLY, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2024 pour être prorogée au 28 mai, au 25 juin puis au 02 juillet 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon bail du 15 septembre 2022, à effet du 30 septembre 2022, la SA Habellis a donné en location à Mme [P] [M] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 521,60 euros, outre provision pour charges de 69 euros.



Par acte du 5 avril 2023, la SA Habellis a fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer la somme de 1 401,02 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 28 février 2023. Ce commandement visait la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Par acte du 22 juin 2023, la SA Habellis a fait assigner Mme [M] en référé, aux fins essentiellement de constat de la résiliation du bail, d'expulsion de la défenderesse et de condamnation de celle-ci au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance de référé du 5 octobre 2023, rendue contradictoirement, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard a :

- constaté la recevabilité des demandes de la SA Habellis,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2022 entre la SA Habellis et Mme [M] sont réunies à la date du 5 juin 2023,

- débouté Mme [M] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

- ordonné à Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut pour Mme [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Habellis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné Mme [M] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 juin 2023 et jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné Mme [M] à verser à la SA Habellis la somme de 2 615,31 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 juin 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 401,02 euros à compter du commandement de payer et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus, 

- condamné Mme [M] à verser à la SA Habellis une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.



Mme [M] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 10 novembre 2023.



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 31 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1347 du code civil, de juger son appel recevable et bien fondé, d'infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de : 

- juger la SA Habellis recevable mais mal fondée en ses demandes,

- débouter la SA Habellis de 'l'intégralité de l'ensemble' de ses demandes, fins et prétentions,

- juger que le logement loué ne respecte pas les critères de décence fixés par la loi,

En conséquence,

- condamner la SA Habellis à réaliser les travaux suivants dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir : 

. procéder au remplacement des fenêtres de la cuisine, de la salle de bain et des deux chambres du logement,

. procéder au remplacement de la porte de sa chambre donnant sur l'extérieur,

. refixer le radiateur de sa chambre au mur,

. faire réaliser le DPE du logement et le mettre en conformité au plan électrique, notamment en supprimant toutes les zones où des câbles sous tension sont nus et accessibles,

. remplacer le chauffe-eau vétuste et dysfonctionnel,

. installer un système de VMC fonctionnel,

. remplacer la porte d'entrée de l'appartement afin de supprimer le jour donnant sur une partie commune non chauffée,

. après assèchement de l'appartement, reprendre les embellissements intérieurs afin de supprimer toute trace d'humidité et de moisissure.

- assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du 91ème jour après la signification de l'arrêt à intervenir, 

- juger que le loyer dû sera minoré à la somme mensuelle de 300 euros, soit 369 euros charges comprises à compter du 30 septembre 2022 et ce jusqu'à parfaite réalisation des travaux,

- condamner la SA Habellis à lui rembourser la somme de 487,03 euros au titre des sommes trop perçues pour les loyers et charges du 30 septembre 2022 au 31 janvier 2024,

- condamner la SA Habellis à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de préjudice de jouissance,

- condamner la SA Habellis à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SA Habellis aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront les frais de constat qu'elle a exposés.



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 11 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SA Habellis demande à la cour de :

- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf à :

- juger n'y avoir lieu de débouter Mme [M] d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, demande non présentée à hauteur d'appel,

- actualiser la créance locative et condamner Mme [M] à lui payer la somme de 3 321,53 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 janvier 2024, 

Y ajoutant,

- condamner Mme [M] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,

- condamner Mme [M] aux entiers dépens à hauteur d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.







MOTIVATION



Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences



La demande de la SA Habellis est fondée sur les dispositions :

- d'une part de l'article 834 du code de procédure civile qui permettent au juge des contentieux de la protection, en cas d'urgence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, 

- d'autre part de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version en vigueur au 5 avril 2023, selon lesquelles Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail signé le 15 septembre 2022 contient une clause de résiliation de plein droit en cas notamment de défaut de paiement des loyers et charges. 

Mme [M] ne conteste pas n'avoir payé que son dépôt de garantie et les loyers et charges échus du 30 septembre au 31 octobre 2022, si bien que déduction faite des APL et RLS, sa dette était au 5 avril 2023, date de délivrance du commandement, de 1 401,02 euros, sans considérer le loyer et les charges échus de mars 2023. 

Mme [M] ne conteste pas davantage ne pas avoir payé les causes du commandement dans les deux mois qui ont suivi sa délivrance. 

Le seul écoulement de ce délai suffit eu égard aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à caractériser l'urgence. 



Mme [M] prétend toutefois que le constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de sa clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la bailleresse a manqué à ses propres obligations contractuelles. Elle invoque donc une exception d'inexécution pour légitimer sa décision de ne plus payer ses loyers, ne serait-ce que partiellement, dès le 1er novembre 2022, soit dès le deuxième mois d'exécution du bail. 

Elle fait valoir en premier lieu qu'un état des lieux d'entrée n'a pas été établi et qu'en tout cas, elle n'a pas signé celui qu'elle est pourtant la seule à produire aux débats en pièce 10 de son dossier et qu'elle demande à la cour de ne pas considérer alors qu'il révèle un logement globalement 'usagé et défraichi'. Cet argument est inopérant étant rappelé que l'absence de réalisation d'un état des lieux à l'entrée du locataire vaut présomption de bon état de ceux-ci. 

L'appelante soutient en second lieu que la SA Habellis a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 24 juillet 1989. Elle produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 15 novembre 2023, soit postérieurement à l'ordonnance dont appel et plus d'un an après son entrée dans le logement. Si ce constat révèle des désordres manifestement non imputables à Mme [M], notamment en ce qui concerne l'état de certaines huisseries, il ne démontre nullement une impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination, le logement n'étant pas inhabitable ou insalubre. 



La cour constate par ailleurs qu'au jour de la délivrance du commandement de payer, la CAF versait toujours une allocation logement de 157 euros, ce qui signifie que soit la locataire ne l'avait pas alerté sur l'état du logement, soit elle avait considéré que le logement satisfaisait aux critères de décence et elle n'avait en conséquence pas mis en oeuvre les dispositions de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation. 

Enfin, ainsi que l'a relevé le premier juge, l'appelante n'a usé d'aucun des mécanismes prévus par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



En conséquence, aucune contestation sérieuse empêche le constat de la résiliation du bail. 

Il convient donc de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties à effet du 5 juin 2023 et consécutivement a ordonné la libération du logement et l'expulsion de l'appelante et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. 



La cour relève que si Mme [M] demande l'infirmation de l'ordonnance dont appel en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail, elle ne présente plus une telle demande en cause d'appel. 

 



Sur le paiement d'une provision à valoir sur la dette locative



Cette demande de la SA Habellis est fondée sur les dispositions du deuxième alinéa de l'article 835 du code de procédure civile selon lesquelles, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. 



Il ressort du décompte locatif arrêté au 9 janvier 2024, produit aux débats par la SA Habellis (pièce 9 de son dossier), et non discuté par Mme [M], qu'au 31 décembre 2023, elle restait devoir au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 5 722,14 euros, ne tenant pas compte des effets de la saisie-attribution pratiquée sur ses comptes bancaires le 6 novembre 2023 et ayant produit la somme de 2 547,12 euros, qui sera d'abord affectée au paiement des frais afférents à cette mesure d'exécution forcée. 



Au regard de ces éléments, la cour condamne Mme [M] au paiement d'une provision de 3 700 euros outre intérêts à compter de l'ordonnance dont appel, soit à compter du 5 octobre 2023.





Sur les demandes de Mme [M]



La résiliation du bail ayant été constatée à effet du 5 juin 2023, Mme [M] est dépourvue d'intérêt à demander, par ailleurs pour la première fois en cause d'appel, la condamnation de la SA Habellis à réaliser, sous astreinte, des travaux dans le logement sur lequel elle ne dispose plus de droits locatifs. En tout état de cause, sa demande ne peut pas prospérer sur le fondement du deuxième alinéa de l'article 835 du code de procédure civile qui permet à titre provisionnel d'ordonner l'exécution d'une obligation de faire. 

Sur ce point, la cour relève en outre que la SA Habellis consciente de la vétusté de l'immeuble dans lequel elle ne loue d'ailleurs, pour l'instant, que le logement litigieux situé au rez de chaussée, a entrepris un programme de réhabilitation énergétique de l'immeuble. 



Pour les mêmes raisons, la demande de Mme [M] de minoration du loyer ne peut qu'être rejetée en ce qu'elle porte sur la période postérieure au 5 juin 2023. 

Elle ne peut pas davantage prospérer pour la période comprise entre le 30 septembre 2022 et le 5 juin 2023, déjà totalement échue lorsque Mme [M] a présenté sa demande, le juge, qu'il soit du fond ou des référés, ne pouvant sur ce point statuer que pour l'avenir. 

Consécutivement, sa demande de remboursement d'un trop versé de loyer est rejetée. 



Mme [M] demande la condamnation de la SA Habellis à lui payer des dommages-intérêts pour troubles de jouissance.

Devant la cour statuant en référé, cette demande devrait être présentée à titre provisionnel sur le fondement de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile. 

Sous cette réserve, elle ne pourrait en outre prospérer que sur la période antérieure à la résiliation du bail, la SA Habellis n'étant plus tenue à aucune obligation contractuelle et ne pouvant donc pas être condamnée à des dommages-intérêts pour inexécution de ses obligations, postérieurement au 5 juin 2023. 

En tout état de cause, la cour relève qu'au soutien de cette demande, Mme [M] ne caractérise pas un préjudice de jouissance mais allègue un préjudice moral lié notamment au fait que la SA Habellis a procédé à l'exécution forcée, à titre provisoire, de l'ordonnance dont appel, ce qui ne constitue pas une faute. Elle fait par ailleurs état de conséquences de l'état du logement sur sa santé et celle de sa fille, sans en justifier. 

En conséquence, l'obligation de la SA Habellis à lui payer des dommages-intérêts en réparation d'un trouble de jouissance provoqué par l'état du logement litigieux est sérieusement contestable. 





Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, tels que précisés par le premier juge dans l'ordonnance dont appel, et les dépens d'appel doivent être supportés par Mme [M]. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la SA Habellis. Mais dans les circonstances particulières de l'espèce, l'équité conduit la cour à laisser à sa charge l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] [M] à payer à la SA Habellis :

- une provision de 2 615,31 euros à valoir sur sa dette locative, outre intérêts, 

- la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau sur ces deux points et ajoutant, 



Condamne Mme [P] [M] à payer à la SA Habellis une provision de 3 700 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, 



Déboute Mme [P] [M] de toutes ses demandes, 



Condamne Mme [P] [M] aux dépens d'appel, 



Déboute la SA Habellis de sa demande présentée tant en première instance qu'en cause d'appel, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président