Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Christophe BORE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00891 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35UA

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] 
représenté par son Syndic la SARL KGS PRESTIGE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,


DÉFENDERESSE
Madame [S] [G], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier


Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00891 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35UA

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [G] est propriétaire des lots n°2 (cave), 30 et 47 (appartements) au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a fait l'objet de plusieurs condamnations pour des impayés de charges, la dernière en date du 27 janvier 2022.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet KGS PRESTIGE a fait assigner Madame [S] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, par acte du 8 décembre 2023, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 4 475,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 novembre 2023, sur la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 468 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu'il a fallu l'intervention de six procédures judiciaires successives, ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que des paiements interviennent. 

A l'audience du 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Assignée à étude, Madame [S] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble relatif aux lots n°2, 30 et 47 et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [S] [G],
- l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 26 novembre 2010 (15 590,68 euros au titre des charges dues au 4ème trimestre 2010 inclus outre 800 euros de frais de procédure),
- le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 juin 2014 (16 792,08 euros de charges dues au 4ème trimestre 2013 inclus + 25 euros de frais + 3 000 euros de dommages et intérêts + 1 400 euros de frais de procédure),
- le jugement du tribunal d'instance de Paris 3ème arrondissement du 23 mai 2016 (4 987,79 euros de charges dues au 2ème trimestre 2019 inclus + 22 euros de frais de recouvrement + 800 euros de dommages et intérêts + 900 euros de frais de procédure), 
- le jugement du tribunal d'instance de Paris du 18 juillet 2019 (5 738,02 euros de charges de copropriété et de travaux impayés, 2ème trimestre 2019 inclus + 22 euros de frais de recouvrement + 800 euros de dommages et intérêts + 900 euros de frais de procédure),
- le jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2022 (5 564,72 euros de charges de copropriété et de travaux impayés, 4ème trimestre 2021 inclus avec intérêts au taux légal + 594 euros de frais de recouvrement + 1 000 euros de dommages et intérêts et 1 100 euros de frais de procédure),
- le procès-verbal de saisie attribution signifié le 30 octobre 2019 en vertu du jugement du tribunal d'instance de Paris du 18 juillet 2019,
- l'extrait du compte copropriétaire de Madame [S] [G] arrêté au 20 novembre 2023 à la somme de 10 724,77 euros, en ce compris une somme de 5 781,58 euros au titre des précédentes condamnations (11 574,71 euros + 2 000 euros + 5893,13 euros) versements déduits (2 000 euros + 5 893,13 euros) et intégrant des frais de recouvrement pour 468 euros,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2022 comportant notamment approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le vote du budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le fonds travaux et le vote des travaux suivants : étude des travaux de ravalement des bâtiments C et D (résolutions n° 18.2 et 19.2) avec l'attestation de non-recours correspondante,
- les différents appels de fonds adressés à Madame [S] [G] pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 faisant apparaître les relevés de compte individuels,
- la répartition définitive des charges de l'exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, 
- les différentes mises en demeure de payer du syndic, telles que mentionnées dans l'extrait de compte, avec que les accusés de réception y afférents, à l'exception de celle du 5 septembre 2023, non produite,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 168 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Par ailleurs, l'article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que conformément à l'article précité, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats, que Madame [S] [G] a fait l'objet de plusieurs condamnations pour des charges de copropriété impayées pour un total restant dû au 20 novembre 2023 de 5 781,58 euros, ainsi que mentionné ci-dessus et que les règlements obtenus dans le cadre des procédures d'exécution forcées diligentées à son encontre pour un total de 7 893,13 euros (2 000 euros + 5 893,13 euros) ont bien été imputés sur ces condamnations. C'est donc à juste titre, en application des textes précités, que le syndicat des copropriétaires a imputé les règlements effectués sur la dette la plus ancienne. 

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 475,19 euros (10 724,17 euros - 5 781,58 euros - 468 euros) à titre d'arriéré de charges arrêté au 20 novembre 2023 sur la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à la demande.



Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)"

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 468 euros au titre de l'envoi de 10 mises en demeure, dont 9 sont produites aux débats et ce sur une période de 19 mois. Il sera toutefois relevé que l'envoi d'autant de mises en demeure avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndic. 

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention

Au regard de ces éléments, seule la somme de 234 euros sera accordée au titre des frais nécessaires de recouvrement de charges



Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats que depuis au moins 14 ans Madame [S] [G] s'abstient de payer les charges alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété et qu’il s’agit de la 6ème condamnation prononcée à son encontre.

Il sera également relevé que la défenderesse n’apparaît pas confrontée à des difficultés financières particulières puisque la dernière saisie-attribution pratiquée entre les mains de sa banque LCL LE CRÉDIT LYONNAIS a révélé qu’elle disposait d’un compte courant créditeur d’une somme de 82 372,26 euros.

Les manquements systématiques et répétés de la copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. 


Sur les autres demandes

Madame [S] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS



Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 


CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet KGS PRESTIGE les sommes suivantes :
- 4 475,19 euros à titre d'arriéré de charges arrêté au 20 novembre 2023 sur la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023,
- 234 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1 500 euros de dommages et intérêts, 
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président