Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES


 N° RG 24/00335 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGOD

Minute : 24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[I] [L] [T] [V] [K] [X]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 09 Juillet 2024 


DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,
dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg - 28008 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 substitué par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X]
née le 31 Août 1995 à PORTUGAL (28140),
demeurant 6 rue Jacques Prévert - Appt 18 - 28110 LUCÉ
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 09 Avril 2024 et mise en délibéré au 11 Juin 2024 puis prorogée au 09 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2022, la SA LA ROSERAIE a consenti à Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] un bail d'habitation portant sur un appartement situé 06 rue Jacques Prévert, appartement n°18 à LUCE 28110, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 335,50 euros et d’une provision sur charges de 113,74 euros. 

Puis, par acte sous seing privé du même jour, la SA LA ROSERAIE a donné en location à Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] un box fermé situé rue Jacques Prévert, box fermé n°69, 28110 LUCE, moyennant le paiement mensuel de la somme de 37,41 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LA ROSERAIE a fait signifier le 10 octobre 2023 pour une somme en principal de 1 600,16 euros, un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans les baux.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2024 signifié à étude, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation des baux par l’effet de l’acquisition des clauses résolutoires et subsidiairement le prononcé de la résiliation des baux, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
2 450,28 euros représentant les loyers et charges impayés arrêté à la date du 19 décembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer, sous reserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au dernier terme des loyers, augmenté des charges, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu'à la remise des clés ou la reprise des lieux,1 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 avril 2024.

A l'audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 451 euros, échéance d’avril 2024 incluse et indique que la locataire a réalisé deux versements au mois de mars 2024. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais. 

Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X], régulièrement citée à étude, a comparu. Elle reconnaît la dette. Elle expose avoir deux enfants et être en train de les récupérer avec l’aide d’une éducatrice. Elle indique travailler à temps partiel dans une nouvelle entreprise et percevoir 660 euros par mois à ce titre. Elle précise vouloir rester dans le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 et prorogée au 09 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.



Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 12 octobre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des contrats de location

Sur la résiliation du bail et l'expulsion
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 10 octobre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 10 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 600,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 11 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LA ROSERAIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la résiliation du contrat de location relatif au box fermé

Selon l'article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, il ressort de ces deux contrats qu'ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et un box fermé situés dans la même rue. En outre, ils ont tout les deux pris effet à compter du 12 janvier 2022. Dès lors, le box fermé est un simple accessoire au bail d'habitation.

En outre, le contrat de location du box fermé en date 12 janvier 2022 mentionne dans un article intitulé “Clause résolutoire” que “à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de dépôt de garantie” la SA LA ROSERAIE pourra mettre fin au contrat de location du box deux mois après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un simple commandement de payer.



Le contrat de location conclu contient donc une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 octobre 2023 pour un principal de 1 600,16 euros représentant le montant des loyers et charges impayés des deux contrats de location au 12 septembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location étaient réunies à la date du 11 décembre 2023. 

L’expulsion de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA LA ROSERAIE, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 11 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA LA ROSERAIE - contrat de bail signé, commandement de payer et extraits de compte - que sa créance s’élève à la somme de 3 451 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 05 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En outre, l'article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le Titre Ier de la loi « s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

En l'espèce, il ressort de l'audience et du décompte actualisé de la dette que les derniers versements de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] sont inférieurs au montant du loyer de sorte qu'elle n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé. Au surplus, la SA LA ROSERAIE s’oppose à la demande de délai.

Eu égard à ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de la locataire.

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l'espèce, la SA LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X], sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention. En tout état de cause, le simple non paiement des loyers par Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] ne saurait à lui seul caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SA LA ROSERAIE recevable ;

CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires au 11 décembre 2023 des contrats de location signés entre les parties le 12 janvier 2022 portant respectivement sur un appartement situé 06 rue Jacques Prévert, appartement n°18, 28110 LUCE et sur un box fermé situé rue Jacques Prévert, box fermé n°69, 28110 LUCE ;

CONSTATE la résiliation des baux à la date du 11 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA LA ROSERAIE, pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
 
DIT que l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 11 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] ;




CONDAMNE Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] à payer à la SA LA ROSERAIE, la somme de 3 451,00 euros (trois mille quatre cent cinquante-et-un euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 05 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [L] [T] [V] [K] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE François RABY