Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 23/00366 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GRYS

N° minute : 24/00233 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 7]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Laurence GARNIER, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSES

Madame [W] [B]
née le 08 Juillet 1981 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
représentée par l’ATMP de l’Ain en qualité de tuteur
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-0153-2024-000510 du 16/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURG EN BRESSE)


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
COMMUNE DE [Localité 7]
Madame [W] [B]
ATMP



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 1er février 2009, la commune de [Localité 7], a donné à bail à Madame [W] [B] un appartement de 38m² situé sis [Adresse 4] par contrat avec prise d'effet immédiate, pour un loyer mensuel de 208,29 euros, outre 16 euros de charges.

Se plaignant de loyers demeurés impayés, la commune de [Localité 7] a fait signifier, le 15 mai 2023, à Madame [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2023, la commune de SAINT-ANDRE-SUR-VIEUX-JONC a fait assigner Madame [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l'expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l'arriéré locatif.

Par jugement en date du 06 novembre 2023, Madame [B] a été placée sous mesure de protection, avec désignation de l'ATMP de l'AIN en qualité de tuteur.

Les parties ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe à l'audience du 07 décembre 2023. L'affaire a été successivement renvoyée aux audiences des 11 janvier, 04 avril et 06 juin 2024.

A l'audience du 06 juin 2024, la commune de [Localité 7], représentée par son conseil, reprend oralement ses demandes telles que développées dans ses dernières écritures. Ainsi, elle sollicite :
-A titre principal,
*le constat de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 15 juillet 2023 ;
*le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [B] ;
-A titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;
-En tout état de cause,
*l'expulsion de Madame [B], ainsi que tous les occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux dès la signification de la décision et si besoin avec le concours de la force publique;
*la condamnation de Madame [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, outre les indexations légales du loyer ainsi que les provisions et charges locatives et ce, jusqu'à la libération totale des lieux loués et la restitution des clés ;
*la condamnation de Madame [B] à lui payer la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts;
*la condamnation de Madame [B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
*la condamnation de Madame [B] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatrices.

Au soutien de ses demandes principales, en se fondant sur les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commune de [Localité 7] expose que si la dette locative a été entièrement soldée au mois de mars 2024, elle n'a toutefois pas été régularisée dans le délai de 2 mois suivant le commandement de payer. La commune précise qu'à ce jour, seul le loyer courant demeure à la charge de Madame [B]. Elle ajoute que le solde de la dette ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande subsidiaire, en se fondant sur les articles 1728 et 1729 du code civil ainsi que sur l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, la commune argue que Madame [B] n'a pas respecté, en sa qualité de locataire, son obligation d'user paisiblement des lieux loués. La commune explique que le voisinage s'est plaint de nuisances sonores. De surcroît, elle fait savoir que Madame [B] et certains de ses compagnons ont pu insulter ou menacer le maire et les voisins. Elle souligne que dans ces conditions, il y a un sentiment d'insécurité qui règne. Elle précise que les gendarmes sont intervenus treize fois en deux ans. Elle indique également que les addictions de Madame [B] ainsi que son entourage renforcent les inquiétudes des voisins. Elle précise que le logement est dans un état déplorable et que le maire est intervenu pour un début d'incendie. Elle ajoute que malgré plusieurs tentatives amiables et les nouveaux suivis, la situation n'a pas évolué de manière positive.


Pour terminer, la commune de [Localité 7], fondant sa demande indemnitaire sur l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, indique avoir subi une résistance abusive de la part de Madame [B]. 

Madame [B], représentée légalement par l'ATMP de l'AIN et représentée à l'audience par son conseil, demande le rejet de l'ensemble des demandes formulées par la commune de [Localité 7]. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire.

A l'appui de ses demandes, Madame [B] fait savoir que la dette locative a été entièrement soldée, l'ATMP ayant procédé à l'ensemble des versements nécessaires.

En réponse à la demande subsidiaire formulée par la commune de [Localité 7], Madame [B] expose avoir eu des problèmes d'addiction et des ennuis avec ses conjoints, lesquels ont pu se montrer violents envers elle. Elle précise que la situation doit se régulariser et un suivi doit être mis en place. Elle fait savoir qu'un nettoyage général va également être fait.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Les parties étant représentées par leur conseil respectif à l'audience, le jugement est dès lors contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il en résulte que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 seront appliquées dans leur version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 à l'exception des paragraphes III, IV, V, VI, VII, VIII, IX qui doivent être appliqués dans leur version issue de la loi n°2023-668.

I. Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par voie électronique le 04 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commune de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 03 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."

D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, le bail, dont la prise d'effet était fixée au 1er février 2009 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales de location) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2023 à Madame [B] pour la somme en principal de 818,70 euros, arrêtée au mois d'avril 2023.

Il ressort de l'ensemble des pièces versées par les parties que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

Pour autant, il convient de relever que Madame [B] faisait face à d'importantes difficultés personnelles qui ont justifié l'ouverture d'une mesure de protection en novembre 2023. Or, il résulte des échanges de courriel intervenus entre l'ATMP et la commune de [Localité 7] que dès sa désignation en qualité de tuteur, l'ATMP a œuvré pour régulariser le plus rapidement possible la dette locative de Madame [B].

C'est ainsi que Madame [B] justifie avoir, par l'intermédiaire de son tuteur, procédé, le 28 mars 2024, à deux versements bancaires d'une somme totale de 273,30 euros à l'attention de la commune de [Localité 7], se décomposant comme suit :
-un premier virement d'un montant de 258,14 euros correspondant, selon le libellé, aux loyers des mois de février et mars 2024,
-un second virement d'un montant 15,18 euros correspondant, selon le libellé, au paiement des loyers.

A cet égard, et malgré l'imprécision du dernier décompte fourni par le bailleur, la commune de [Localité 7] confirme que la locataire s'est acquittée de l'entièreté de sa dette locative.

Du fait de la mesure de tutelle, des revenus de Madame [B] et des allocations logement, celle-ci est en capacité de régler son loyer.

Le locataire qui a intégralement réglé sa dette locative au jour de l'audience ne peut être placée dans une situation moins favorable que celui qui n'a pas apuré sa dette locative mais prétend à un échelonnement de cette dette.

Aussi, dans ces conditions et eu égard à la demande formulée en ce sens par la locataire, il sera accordé à Madame [B] des délais de paiement rétroactifs, lesquels suspendront les effets de la clause résolutoire du contrat de bail. Il sera ainsi accordé à Madame [B] la faculté de s'acquitter de sa dette locative au plus tard le 28 mars 2024.

Madame [B] s'étant acquittée de l'entièreté de sa dette locative dans le délai imparti, la clause résolutoire de plein droit sera en conséquence réputée ne pas avoir joué.

La commune de [Localité 7] sera donc déboutée de sa demande de constat de la clause résolutoire dudit contrat de bail du 1er février 2009.

II. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l'article 1729 du code civil, " Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. "

Il résulte des articles 1217, 1224 et 1228 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat laquelle résultera d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave. Le caractère de gravité est apprécié souverainement par le juge au regard des circonstances de l'espèce.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

Enfin, il convient de rappeler que le manquement fautif justifiant la résiliation du bail s'apprécie au jour où le juge statue.

En l'espèce, il ressort des deux attestations de témoignage versées par la commune que Madame [B] a été à l'origine de plusieurs nuisances sonores liées notamment aux fréquentations de cette dernière. Il résulte également des attestations ainsi que du dépôt de plainte réalisé par Monsieur [P] que Madame [B] et les personnes qu'elle a pu faire entrer dans les lieux ont pu adopter des comportements violents et menaçants à l'égard de ses voisins et de Monsieur le Maire.

Pour autant, force est de constater que les faits relatés demeurent anciens, en ce que, d'une part, le dépôt de plainte a été enregistré le 17 octobre 2023 et, d'autre part, les attestations ont été rédigées en septembre et octobre 2023.

Or, il résulte des pièces versées par Madame [B] que depuis novembre 2023, plusieurs changements sont intervenus dans sa vie. Outre l'ouverture d'une mesure de tutelle, Madame [B] justifie avoir mis en place un suivi en addictologie au centre [8] de [Localité 6]. Il ressort également du compte-rendu de réunion en date du 11 décembre 2023 que Madame [B] a vocation à être accompagnée par de nombreux professionnels de santé (médecin traitant, infirmiers, CMP).

Par ailleurs, Madame [B] verse au débat un devis en date du 8 avril 2024 qui a pour objet le nettoyage général de l'appartement. En ce sens, cette dernière justifie faire des efforts afin de résoudre les désordres causés par le passé.

Aussi dans ces conditions, la commune de [Localité 7] ne démontre pas en quoi les troubles allégués demeurent actuels. En l'état, il n'est pas établi que Madame [B] ne remplit pas à ce jour son obligation d'usage paisible de l'appartement loué.

En l'absence de manquement grave et actuel démontré, la commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail. En conséquence, elle sera également déboutée de ses demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil, en son alinéa 3, prévoit que le " créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "

Il convient de rappeler que la bonne foi est toujours présumée, de sorte qu'il revient à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que Madame [B] n'a pas procédé aux paiements des arriérés locatifs dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Pour autant, il est constant que Madame [B] a rencontré d'importantes difficultés qui ont justifiées l'ouverture à son profit d'une mesure de protection en novembre 2023. Or, il ressort des pièces versées au débat que depuis sa désignation en qualité de tuteur, l'ATMP a tout mis en œuvre pour régler au plus vite le solde de la dette locative de Madame [B].

En l'état, la commune de [Localité 7] ne caractérise ni ne prouve la mauvaise foi de Madame [B].

De surcroît, la commune de [Localité 7] ne justifie pas avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement des loyers.


En conséquence et eu égard à tout ce qui précède, la commune de [Localité 7] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Si la commune de [Localité 7] succombe, en réalité la présente action a été rendue nécessaire par l'inertie de Madame [B]. Cette dernière doit donc être condamnée à payer les frais de procédure.

Sur la demande au titre des frais non compris dans les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail son réunies,
 
CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 273,30 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 28 mars 2024 ;

ACCORDE à Madame [W] [B] la faculté de s'acquitter de sa dette au plus tard jusqu'au 28 mars 2024 ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 28 mars 2024 ;

CONSTATE que la condamnation susvisée a été payée par Madame [W] [B] dans le délai fixé;

CONSTATE que l'intégralité de la dette locative a été réglée dans le délai fixé ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire du contrat de bail en date du 1er février 2009 est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTE en conséquence la commune de [Localité 7] de sa demande principale de constat de la clause résolutoire dudit contrat de bail du 1er février 2009 ;

DEBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail du 1er février 2009 ;

DEBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;


CONDAMNE la commune de [Localité 7] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à prononcer de condamnation à l'encontre de la commune de [Localité 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la commune de de [Localité 7] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 18 juillet 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux et de la protection,