Tribunal Judiciaire · Référés civils — 1 octobre 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/01079 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZL5V
AFFAIRE : S.A.S. API ENVIRONNEMENT C/ S.D.C. SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] repésenté par son Syndic la société REGIE DE l’OPERA, Société REGIE DE L’OPERA, S.C.I. AMAYA [Adresse 3], ayant pour mandataire la société Oralia, Régie de l’Opéra dont le siège social est [Adresse 5]., SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Société REGIE DE L’OPERA exerçant sous l’enseigne ORALIA







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Valérie IKANDAKPEYE


PARTIES : 

DEMANDERESSE

S.A.S. API ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON


DEFENDERESSES

S.C.I. AMAYA 24 dont le siège social est [Adresse 7]

 représentée Maître Marie-josèphe LAURENT de la SPE IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES , avocats au barreau de LYON 





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON

Société REGIE DE L’OPERA exerçant sous l’enseigne ORALIA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON













































Débats tenus à l'audience du 03 Septembre 2024

Notification le
à :

Maître [W] [V] - 1259, Expédition et Grosse

Maître [D] [O] Toque - 485, Expédition 

Maître [M] [X] Toque - 917, Expédition 

 Maître [B] [G] Toque- 1113, Expédition 

Expert, service du suivi des expertises, Régie, Expédition 










































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EXPOSE DU LITIGE
La SCI AMAYA est propriétaire de locaux d'activité au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] », sis [Adresse 2] à [Localité 8], lequel est soumis au statut de la copropriété.

La SCI AMAYA a consenti à la SAS API ENVIRONNEMENT un bail commercial sur ces locaux, à effet au 15 décembre 2022, pour exercer une activité de production, élevage d'essaim, production et vente de miel, animation pédagogique, cours d'apiculture, etc, en lien avec l'apiculture, ceci pour un loyer mensuel de 2 400,00 euros HT, outre une provision sur charges de 200,00 euros.

La SAS API ENVIRONNEMENT s'est rapidement plainte d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture des locaux pris à bail, indiquant qu'elles interdisaient le stockage de ses produit à l'aplomb et affectaient l'installation électrique des lieux.

Les échanges et interventions qui ont eu lieu au cours de l'année 2023 et en début d'année 2024 n'ont pas permis de remédier aux venues d'eau.

Maître [K] [A] [N], commissaire de justice mandaté par la SAS API ENVIRONNEMENT, a dressé un procès-verbal de constat en date du 07 mai 2024, dans lequel elle a décrit l'absence de dalles du plafond du local, des traces de coulures sur le bardage de murs, la présence d'eau au sol d'une salle accueillant des équipements électriques, la dégradation de la salle de réunion située sur la mezzanine du local, etc.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 mai et 04 juin 2024 (RG 24/01079), la SAS API ENVIRONNEMENT a fait assigner en référé
la SCI AMAYA ;
aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et, subsidiairement, de désignation d'un expert judiciaire.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 (RG 24/01386), la SCI AMAYA a fait assigner en référé
le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;
la SAS REGIE DE L'OPERA ;
 aux fins de jonction des instances et de condamnation de ces derniers à la garantir de toute condamnation à son encontre et en paiement provisionnel.

Par décision prise à l'audience du 03 septembre 2024, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 24/01386, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 24/01079, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A cette même audience, la SAS API ENVIRONNEMENT, représentée par son avocat, a demandé oralement de :
ordonner une mesure d'expertise, selon la mission classique ordonnée par la juridiction.
 
Au soutien de sa demande, elle expose qu'un débat est né sur l'origine des désordres et la nature privative ou commune de la partie de l'immeuble où les infiltrations d'eau prennent naissance, de sorte que sa demande principale initiale risquerait de se heurter à des contestations et qu'il lui est préférable de privilégier la voie de l'expertise, afin que soient recueillis dans les meilleurs délais les éléments de fait qui permettront de statuer sur les responsabilités et de déterminer les travaux à entreprendre.

La SCI AMAYA, le Syndicat des copropriétaires et la SAS REGIE DE L'OPERA, représentés par leurs avocats respectifs, ont formulé des protestations et réserves.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 1er octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

 MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l'espèce, le bail commercial, les échanges intervenus entre les parties et le procès-verbal de constat dressé le 07 mai 2024 témoignent de l'existence d'infiltrations d'eau dans les locaux donnés à bail, dont l'origine n'est pas déterminée et qui perdurent depuis près de deux ans.

Un débat oppose les parties sur la question de savoir s'ils trouvent leur origine dans des parties privatives ou communes du bâtiment, ou encore si elles sont imputables à des aménagements réalisés par la SAS API ENVIRONNEMENT.

Ces éléments rendent vraisemblables l'existence des désordres évoqués et l'implication éventuelle de la société preneuse, de la Bailleresse, du Syndicat des copropriétaires et du Syndic dans leur survenance.

Dès lors, il existe un motif légitime d'établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l'étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SAS API DEVELOPPEMENT d'apprécier, avant d'intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande et d'ordonner une expertise judiciaire.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774).
Par conséquent, la SAS API DEVELOPPEMEN sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »


 PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d'expert :

Monsieur [P] [F]
[Adresse 4] 
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mél : [Courriel 10]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, « [Adresse 9] », [Adresse 2] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

vérifier l'existence des désordres allégués par la SAS API DEVELOPPEMENT uniquement dans l’assignation et les pièces jointes, en particulier le procès-verbal de constat du 07 mai 2024, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d'apparition ;

rechercher l'origine, les causes et l'étendue des désordres constatés ;

donner tous éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d'elles ;



décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l'appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SAS API DEVELOPPEMENT, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SAS API DEVELOPPEMENT devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 30 décembre 2024 ; 

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

RAPPELONS que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;

DISONS que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 août 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d'en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement la SAS API DEVELOPPEMENT aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 1er octobre 2024. 


Le Greffier Le Président





















Ainsi prononcé par Monsieur Victor BOULVERT, Juge, assisté de Mme Valérie IKANDAKPEYE.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT