Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 9 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 403







N° RG 21/18158 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BISYY







[S] [Z] [T]





C/



Syndicat des copropriétaires de la résidence

PARC VALLOMBROSA





























Copie exécutoire délivrée le :





à : 



Me Nino PARRAVICINI





Me Emmanuelle CORNE



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 30 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02201.





APPELANT



Monsieur [S], [Z] [T]

né le 10 Avril 1964 à [Localité 8] (ITALIE), demeurant [Adresse 2] [Localité 8] [Localité 5] ( ITALIE)



représenté par Me Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



Syndicat des copropriétaires de la résidence PARC VALLOMBROSA sis à [Localité 7] [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CENTRE DE GESTION ET CONSEILS IMMOBILIERS (C.G.C.I.), dont le siège social est sis à [Localité 1], [Adresse 3], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège 



représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Pierre-Jean LAMBERT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE 



Suivant déclaration enregistrée le 22 décembre 2021 au greffe de la cour, Monsieur [S] [T], propriétaire d'un appartement et d'une 'chambre de bonne' constituant les lots n° 318 et 350 d'un ensemble immobilier dénommé LE PARC VALLOMBROSA, situé [Adresse 6] à [Localité 7], a interjeté appel d'un jugement rendu le 30 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse qui l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 49.949,64 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 2 novembre 2020, outre celle de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, les dépens et une indemnité de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et qui l'a débouté de sa demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais de paiement.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 mars 2022, Monsieur [S] [T] expose qu'il a acquis les lots susdits le 4 août 2014 dans le cadre de ventes en viager, et que depuis lors il ne parvient pas à obtenir du syndic la communication de décomptes clairs lui permettant de faire la part entre les charges courantes incombant au crédit-rentier et les charges exceptionnelles qui lui incombent personnellement.



Il ajoute que le syndicat n'a pas déféré à un jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Cannes, qui l'a condamné à lui communiquer les pièces justificatives des charges correspondant aux années 2014 à 2018.



Il en déduit que l'intimé doit être débouté de sa demande en paiement faute de justifier du montant précis de sa créance.



Il fait valoir d'autre part que la majeure partie de la somme qui lui est réclamée correspond à des travaux de ravalement votés à l'occasion d'une assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2019 contre laquelle il a exercé un recours contentieux toujours pendant devant le tribunal de Grasse.



Il précise enfin que l'assemblée générale du 26 février 2021 a refusé d'approuver les comptes de l'exercice 2019/2020, ce qui aurait pour effet de faire obstacle au recouvrement des soldes individuels débiteurs.



Il demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat de l'ensemble de ses prétentions et de le condamner au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic en exercice la société CGCI, soutient pour sa part:

- que le jugement rendu le 19 novembre 2019 ne lui a pas été signifié, et qu'en tout état de cause il n'est pas tenu, dans le cadre d'une action en recouvrement de charges, de communiquer l'ensemble des pièces justificatives qui peuvent être consultés par les copropriétaires selon les modalités prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- qu'il produit en revanche les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices écoulés ou les budgets prévisionnels des exercices à venir, les appels de fonds correspondants, ainsi que les états de répartition individuels comportant notamment la part des charges locatives, 

- que si les assemblées générales des 26 février 2021 et 28 mars 2022 ont effectivement refusé d'approuver les comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021, chaque copropriétaire demeure néanmoins tenu d'acquitter les provisions appelées au titre des budgets prévisionnels ou des dépenses régulièrement votés, en application de l'article 35 du décret du 17 mars 2017,

- que le propriétaire d'un lot est seul tenu vis-à-vis du syndicat au paiement de l'intégralité des charges y afférentes, et que le litige opposant Monsieur [T] à son crédit-rentier ne le concerne pas, 

- et que les résolutions votées le 17 juin 2019 par l'assemblée générale demeurent exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées par une décision de justice définitive.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.



Y ajoutant, il demande également paiement :

- d'une somme de 4.699,98 euros au titre d'un nouvel arriéré de charges suivant décompte actualisé au 1er juillet 2023, 

- et de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Il réclame enfin 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.



Monsieur [T] a notifié le 13 juin 2024 de nouvelles conclusions et pièces en sollicitant la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'actualiser le décompte de ses charges, ce à quoi s'est opposée la partie adverse.





DISCUSSION



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



En vertu de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, l'appelant ne justifie pas d'un tel motif, de sorte qu'il convient de rejeter sa demande et de déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées le 13 juin 2024.





Sur les demandes formées en première instance :



Il appartient au syndicat des copropriétaires, lorsqu'il agit en paiement de charges dues par l'un d'entre eux, d'établir le caractère liquide et exigible de sa créance en présentant les documents comptables couvrant l'ensemble de la période concernée par sa demande, lesquels doivent permettre de connaître la quote-part de charges due par le copropriétaire poursuivi pour chacun des postes de dépenses et chacun des exercices considérés.



Il ne lui incombe pas en revanche de produire l'ensemble des pièces justificatives visées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles doivent simplement être tenues à la disposition des copropriétaires entre la convocation à l'assemblée générale appelée à approuver les comptes et la tenue de celle-ci.



Outre que Monsieur [T] ne justifie pas avoir signifié au syndicat le jugement rendu le 19 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Cannes, la circonstance que ce dernier n'ait pas déféré à l'injonction judiciaire ne peut donc conduire au rejet de sa demande en paiement.



Le syndicat demandeur produit en premier lieu à l'appui de son action les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2017/2018 et 2018/2019, ainsi que les budgets prévisionnels de tous les exercices postérieurs, sachant que les charges sont réclamées à compter du 30 juin 2017. Il n'est pas tenu de fournir les accusés de réception des convocations aux assemblées générales ni ceux de la notification des procès-verbaux, puisque la cour, tout comme le tribunal, n'est pas saisie d'un recours contentieux contre ces délibérations.



Si les assemblées des 26 février 2021 et 28 mars 2022 ont effectivement refusé d'approuver les comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021, chaque copropriétaire demeure néanmoins tenu, en application de l'article 35 du décret du 17 mars 2017, de verser les sommes appelées à titre provisionnel en exécution des budgets prévisionnels ou des autres dépenses régulièrement votés, des avances de trésorerie décidées en assemblée générale ou des cotisations au fonds de travaux.



Le syndicat produit également l'ensemble des appels de fonds adressés à Monsieur [T], ainsi que les états de répartition individuels pour ce qui concerne les exercices dont les comptes ont été approuvés et les travaux qui ont été achevés. S'agissant plus particulièrement des travaux de ravalement ayant donné lieu à l'introduction d'un recours contentieux contre les résolutions adoptées par l'assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2019, l'intimé rappelle à bon droit que celles-ci demeurent exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées par une décision de justice définitive.



Il est enfin produit un décompte récapitulatif de créance arrêté au 2 novembre 2020 à la somme de 52.772,64 euros, dont le premier juge a déduit 2.823 euros correspondant à des 'indemnités d'occupation' de parties communes qui ne lui paraissaient pas justifiées, cette décision n'étant pas remise en cause par le syndicat des copropriétaires.



Il est constant d'autre part que seul le propriétaire d'un lot est tenu vis-à-vis du syndicat au paiement de l'intégralité des charges y afférentes, de sorte que l'intimé n'est pas concerné par le litige opposant Monsieur [T] à son crédit-rentier. Au demeurant, il convient d'observer que les documents comptables susvisés permettent à l'appelant de déterminer les charges courantes pouvant être récupérées auprès de ce dernier, contrairement à ses dires.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.





Sur les demandes nouvelles en cause d'appel :



Le syndicat demande paiement d'une somme supplémentaire de 4.699,98 euros au titre d'un arriéré de charges correspondant à la période comprise entre le 2 novembre 2020 et le 1er juillet 2023. Toutefois, il y a lieu de déduire du décompte de créance présenté à la cour :

- la somme de 504 euros correspondant à des indemnités d'occupation pour les années 2020 et 2021, dont il a déjà été dit qu'elles n'étaient pas justifiées,

- le montant des dommages-intérêts et de l'indemnité pour frais irrépétibles alloués par le premier juge, soit 2.800 euros, pour lesquels il dispose déjà d'un titre,

- la somme de 349,25 euros correspondant aux frais d'huissier, compris dans les dépens,

- et celle de 1.500 euros au titre des honoraires versés à son avocat, lesquels relèvent de l'article 700 du code de procédure civile.



Le compte de Monsieur [T] n'apparaît donc pas débiteur au 1er juillet 2023, de sorte que cette nouvelle demande doit être rejetée.



Pour le même motif, il y a lieu de rejeter également la demande en paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'appelant, qui succombe en son recours, doit être condamné aux dépens, ainsi qu'à verser à l'intimé une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Déclare irrecevables les conclusions et pièces notifiées par l'appelant le 13 juin 2024,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges échues entre le 2 novembre 2020 et le 1er juillet 2023,



Déboute le syndicat de sa nouvelle demande en paiement de dommages-intérêts,



Condamne [S] [T] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT