Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02571 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GVW

N° MINUTE : 6/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. AUBOIN-VERMOREL, [Adresse 2], représentée par Me Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque R46

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 2], décédé
Madame [Y] [L] épouse [K], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Oz Rahsan VARGUN, avocat au barreau de PARIS, 2 Rue de Poissy 75005 Paris, Toque E2072, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-012551

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 30 août 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02571 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GVW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 novembre 1996, la SCI AUBOIN-VERMOREL a donné à bail à Monsieur [G] [K] et Madame [Y] [L] épouse [K] un appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 9000 francs, outre 695 francs de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AUBOIN-VERMOREL a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22 août 2023 un commandement de payer la somme de 24236,59 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme du mois de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, la SCI AUBOIN-VERMOREL a fait assigner en référé Madame [Y] [L] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [L] épouse [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [Y] [L] épouse [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 12 janvier 2024, soit la somme de 37879,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [Y] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été porté à la connaissance des parties à l'audience. Il y est fait état que Monsieur [G] [K] est décédé le 27 juillet 2024 d'une longue maladie. La dette locative s'explique par la perte des revenus du foyer consécutivement à la maladie de Monsieur [G] [K] Madame [Y] [L] épouse [K] n'a aucun revenu et n'a jamais eu d'activité salariée. Aidée par une assistante sociale, elle a initié des démarches en vue de percevoir le RSA, puis une pension de réversion et le minimum vieillesse. Le dépôt d'un dossier de surrendettement est également à l'étude. Madame [Y] [L] épouse [K] va également déposer une demande d'accès à une résidence auprès du CASVP.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 août 2024.

A cette audience, la SCI AUBOIN-VERMOREL représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 54064,08 euros. Elle a indiqué que le dernier versement date de novembre 2022. Elle s'est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement. Elle s'est en outre opposée à l'octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [Y] [L] épouse [K] a été assistée par son conseil à l'audience et a informée que son époux était décédé au mois de juillet 2024. Elle a en outre a reconnu la dette et confirmé les termes du diagnostic social et financier. Elle a sollicité le bénéfice d'un délai pour quitter les lieux de 12 mois afn de pouvoir trouver une solution de relogement.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 février 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. Etant une SCI familiale, la SCI AUBOIN-VERMOREL n'était par ailleurs pas tenue légalement de signaler la situation à la CCAPEX.

En conséquence, l'action introduite par la SCI AUBOIN-VERMOREL est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 

En l'espèce, le bail signé par les parties le 22 novembre 1996 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 22 août 2023 pour la somme en principal de 24236,59 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 octobre 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le dernier versement date du 21 octobre 2022 si bien que la dette locative ne cesse de s'aggraver et que Madame [Y] [L] épouse [K] reconnaît ne pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de cet article.

Madame [Y] [L] épouse [K] étant sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il sera relevé que la dette locative est importante et ne cesse de s'aggraver, alors que le bailleur est une SCI familiale. Madame [Y] [L] épouse [K] n'étant pas en capacité de payer le loyer, l'octroi de délais supplémentaires ne ferait qu'augmenter considérablement le montant de la dette. Elle ne justifie pas en outre de quelconque démarche de recherche d'un logement plus adapté, qui serait restée infuctueuse, dans le temps de la présente instance. L'assignation datant du 15 février 2024, Madame [Y] [L] épouse [K] a déjà en pratique bénéficié de délais conséquents. Enfin, Madame [Y] [L] épouse [K] a vocation à bénéficier de la trêve hivernale, telle que prévue aux articles L.412-6 et suivants du code de sprocédures civiles d'exécution.

Sa demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Madame [Y] [L] épouse [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce la SCI AUBOIN-VERMOREL produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [L] épouse [K] restait devoir la somme de 54064,08 euros à la date du 1er août 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 6517,17 euros le 21 octobre 2022). Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [L] épouse [K] n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. 

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 54064,08 euros arrêtée au 1er août 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 24236,59 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [G] [K] y sera également condamné solidairement, la dette locative ayant été générée alors que Monsieur [G] [K] demeurait en vie, le décompte produit aux débats étant concomittant à son décès.

Madame [Y] [L] épouse [K] sera également condamnée, seule, au paiement à compter du 2 août 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [K], et Madame [Y] [L] épouse [K], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 1996 entre la SCI AUBOIN-VERMOREL, Monsieur [G] [K] et Madame [Y] [L] épouse [K], concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave situé [Adresse 2] 75009 PARIS sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [L] épouse [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [Y] [L] épouse [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AUBOIN-VERMOREL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS les dispositions relatives à la trêve hivernale, en application des articles L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [K] et Madame [Y] [L] épouse [K] à payer à la SCI AUBOIN-VERMOREL à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d'occupation au 1er août 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 6517,17 euros le 21 octobre 2022) la somme de 54064,08 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 pour la somme de 24236,59 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Madame [Y] [L] épouse [K] à verser à la SCI AUBOIN-VERMOREL une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 août 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [K] et Madame [Y] [L] épouse [K] à verser à la SCI AUBOIN-VERMOREL une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [K] et Madame [Y] [L] épouse [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection