Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 11 octobre 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14964 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJUF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2022 -Tribunal de Commerce de Créteil - RG n° 2021F00774





APPELANTE

 

S.A.S.U. [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 838 097 848, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1209







INTIMÉE 



S.A.R.L. [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 483 450 193, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Benoît JAVAUX de la SELARL SQUADRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0438







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

 Nathalie BRET, Conseillère

 Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats









ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 juillet 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente dechambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 







FAITS ET PROCÉDURE



La société [Localité 4] Patrimoine Immobilier (ci-après la société [Localité 4]), créée en 2005, est une agence immobilière, au sein du réseau immobilier 'L'Adresse'.



Le 29 novembre 2011, M. [K] [Y] a été embauché en contrat à durée indéterminée en qualité de négociateur vendeur représentant placier au sein de la société [Localité 4].



Le 4 février 2015, M. [Y] est devenu associé égalitaire de la société [Localité 4].



Le 15 mars 2018, la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier (ci-après la société [Localité 3]) a été immatriculée par son unique représentant légal M. [Y] en sa qualité de président, pour l'exercice d'une activité d'agence immobilière.



M. [Y] exerçait alors les fonctions de président de la société [Localité 3] et de directeur salarié de la société [Localité 4].



Le 23 avril 2019, la société [Localité 4] et les consorts [H] ont signé un contrat de mandat exclusif de vente, sous le numéro 2460, d'un bien immobilier sis à [Localité 5], au prix de 164.900 €, moyennant un honoraire de 6% du prix de vente pour la société [Localité 4] soit 9.894 € TTC.



Le 21 mai 2019, les consorts [H] ont signé un compromis de vente au bénéfice des consorts [W] moyennant le prix de 160.000 €. 



Cet acte, signé uniquement des consorts [H] et des consorts [W], mentionne :

'... Avec le concours de L'Adresse CPI ...

Honoraires de l'agence

Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'Agence avec le concours de l'agence L'Adresse (SAS TPI) [Localité 3], que les parties déclarent bénéficiaires du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 9.600 € TTC, 

- à concurrence de 4.800 € TTC pour l'Agence agissant aux termes du mandat écrit portant le numéro 2460

- et de 4.800 € TTC pour l'agence L'Adresse (SAS TIP)94320 [Localité 3], agissant aux termes d'une délégation de mandat.

Ces honoraires seront dus par le vendeur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique ...'.



L'acte a été rédigé par M. [Y].



Dans le cadre du présent litige, la société [Localité 4] allègue que les consorts [W] l'ont contactée directement sans passer par la société [Localité 3], que M. [Y] a rédigé cet acte en sa qualité de salarié de la société [Localité 4] et qu'il en a profité pour insérer faussement le concours de la société [Localité 3] et la rémunération de cette société alors qu'elle n'est pas intervenue dans le cadre de ce compromis de vente.



Le 2 août 2019, les consorts [H] et les consorts [W] ont signé un avenant au compromis de vente du 21 mai 2019, reportant la date de réitération de l'acte authentique.



Le 1er octobre 2019, M. [Y] a cédé la majorité de ses parts sociales de la société [Localité 4] et est resté associé minoritaire.



Début 2020, la société [Localité 4] a engagé une procédure de licenciement pour faute grave de M. [Y] pour détournements de fonds et de clientèle. Le litige est encore en cours.



Le 11 juin 2020, les consorts [H] et les consorts [W] ont signé un avenant au compromis de vente du 21 mai 2019 stipulant notamment 'Les honoraires d'agence d'un montant total de 9.000 € ne sont plus répartis entre l'agence SARL [Localité 4] Patrimoine et la SASU [Localité 3] Patrimoine Immobilier, mais seulement à l'agence L'Adresse SARL [Localité 4] Patrimoine Immobilier dans leur totalité'.



Le 18 juin 2020, les consorts [H] et les consorts [W] ont signé l'acte authentique de vente.

Les honoraires de 9.600 € ont été intégralement versés à la société [Localité 4] par les vendeurs.



Par acte d'huissier du 28 juillet 2021, la société [Localité 3] a assigné la société Choisy devant le tribunal de commerce de Créteil, en paiement de la somme de 4.800 € au titre de ses honoraires dans le cadre de la vente entre les consorts [H] et les consorts [W], selon les modalités prévues dans le compromis de vente du 21 mai 2019. 



La société [Localité 4] a sollicité à titre reconventionnel de condamner la société [Localité 3] en paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, des sommes de 3.000 € et 2.500 € au titre du remboursement des honoraires d'agence indûment perçus pour deux transactions fictives et de la somme de 1.045,41 € au titre du remboursement de divers achats dans le magasin Castorama.



Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal de commerce de Créteil a statué ainsi :



- Déboute la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier de l'intégralité de ses demandes,

- Déboute la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier de sa demande au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis, 

- Condamne la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier à payer à la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier la somme de 5.500 € au titre du remboursement d'honoraires d'agence indûment perçus,

- Déboute la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier de sa demande de condamnation de la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier au paiement de la somme de 1.045,41 € au titre de remboursement de divers achats,

- Condamne la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier au paiement d'une somme de 1.000 € à la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier du surplus de sa demande,

- Condamne la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier aux dépens.



La société [Localité 3] Patrimoine Immobilier a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 août 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 avril 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 29 janvier 2024 par lesquelles la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier, appelante, invite la cour à :



Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil ; 

Vu l'article L. 110-3 du code de commerce ; 

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ; 

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ; 

 

- INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la société [Localité 3] PATRIMOINE 

IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes ; 



- INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la société [Localité 3] PATRIMOINE 

IMMOBILIER à la somme de 5 500 euros au titre du remboursement d'honoraires d'agence indûment perçus ; 



- INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la société [Localité 3] PATRIMOINE 

IMMOBILIER au paiement d'une somme de 1 000 euros à la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la partie demanderesse aux dépens ; 

 

Statuant à nouveau 



- CONDAMNER la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la société 

[Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de QUATRE MILLE HUIT CENTS 

EUROS (4 800 €) augmentée d'un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure; 



- CONDAMNER la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 



- CONDAMNER la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la société 

[Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel ; 



 

Vu les conclusions en date du 31 janvier 2023 par lesquelles la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier, intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1103, 1302-1, 1353 et 1240 du Code civil, 

Vu l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 pris pour application de la loi du 2 janvier 1970 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Confirmer la décision du tribunal de commerce de Créteil en ce qu'il a jugé : 

 

- DEBOUTE la société [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes ; 

- CONDAMNE la société [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 5.500,00 Euros au titre du remboursement d'honoraires d'agence indûment perçus. 



Réformer la décision du tribunal de commerce de Créteil pour le surplus et de : 

 

- CONDAMNER la société [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER au paiement de la somme de 1.045,41 Euros à la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER au titre du remboursement de divers achats dans le Magasin Castorama de [Localité 6] des 2 et 17 mai 2019; 



- CONDAMNER la société [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 Euros à la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis ; 

 

- CONDAMNER la société [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER au paiement d'une somme de 3.000 Euros à la société [Localité 4] PATRIMOINE IMMOBILIER sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; 



 

SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;







Sur la demande de la société [Localité 3] de la somme de 4.800 € au titre des honoraires



La société [Localité 3] sollicite, sur le fondement de l'article 1103 du code civil, la somme de 4.800 € au titre d'honoraires dans le cadre de la vente réitérée le 18 août 2020 ; elle fonde sa demande sur l'existence d'une délégation de mandat à son profit ; elle estime que la preuve de cette délégation de mandat réside dans le 'compromis de vente' du 21 mai 2019 qui précise '4.800 € pour l'agence de [Localité 3] agissant aux termes d'une délégation de mandat' ;



La société de [Localité 4] oppose l'absence de preuve de l'existence d'une délégation de mandat et l'absence d'opération exécutée par la société [Localité 3] dans le cadre de cette vente ;



Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ;



Aux termes de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation' ;



En l'espèce, compte tenu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même, la clause litigieuse du compromis de vente du 21 mai 2019, relative à la rémunération des deux agences immobilières, n'a pas de valeur probante pour la société [Localité 3] à l'égard de la société [Localité 4] puisqu'elle a été rédigée par M. [Y] à une période où il était directeur de cette société [Localité 3] ;



Or la société [Localité 3] ne produit aucune autre pièce qui confirmerait l'existence d'une délégation de mandat à son profit ; et elle ne produit même aucune pièce attestant qu'elle aurait mené des diligences dans le cadre de ladite vente, telles, comme suggéré par le tribunal, la publication d'annonces ou des bons de visites d'acheteurs potentiels ;



En conséquence, la société [Localité 3] ne faisant pas la démonstration ni de l'existence d'un engagement contractuel avec la société [Localité 4] ni de l'exécution de la moindre opération dans le cadre de la vente, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de partage d'honoraires ;



Sur les demandes reconventionnelles de la société [Localité 4]



La société [Localité 4] expose avoir découvert des agissements frauduleux de la société [Localité 3] par la biais de M. [Y] et forme, sur le fondement de l'article 1302-1 du code civil, une action en répétition de l'indu pour plusieurs sommes ;



La société [Localité 3] reproche au tribunal d'avoir fait reposer la charge de la preuve sur la société [Localité 3] alors que selon elle, il incombe à la société Choisy d'établir l'existence d'une erreur dans ses règlements :



Aux termes de l'article 1302-1 du code civil, 'Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu' ;



L'action en répétition de l'indu n'est pas subordonnée à la preuve de l'erreur en cas d'indu objectif, soit si la dette n'existe pas ;



Sur la demande des sommes de 3.000 € et de 2.500 € en remboursement d'honoraires



En l'espèce, la société [Localité 4] justifie avoir signé au profit de la société [Localité 3] un chèque de 3.000 € le 13 septembre 2019 et un chèque de 2.500 € le 21 septembre 2019, qui ont été débités de son compte, et la société [Localité 3] reconnaît avoir été bénéficiaire de ces deux chèques (pièces 10 et 12 [Localité 4]) ;



La somme de 3.000 € a été facturée par la société [Localité 3] le 13 septembre 2019 au titre de 'Affaire : Verger [O] / [Z], Nature de la prestation : Apporteur d'affaire ' (pièce 11 [Localité 4]) ;



La somme de 2.500 € n'a pas été facturée et aucun élément ne vient étayer ce paiement ;



Il n'y a aucune pièce au dossier permettant de déterminer l'existence d'une affaire 'Verger [O] / [Z]' ni d'élément certifiant que la société [Localité 3] ait exercé des diligences pour le compte de la société [Localité 4] ; 



Il s'agit d'un indu objectif absolu correspondant à la situation où la dette n'existe pas ;



La société [Localité 4] démontrant avoir réglé à la société [Localité 3] la somme de 3.000 € et la somme de 2.500 € alors qu'aucune prestation de la société [Localité 3] ne les justifiait, l'action en répétition de l'indu n'est pas subordonnée à la preuve de l'erreur et il y a lieu de considérer que les conditions de la répétition de l'indu sont remplies ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier à payer à la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier la somme de 5.500 € au titre du remboursement d'honoraires d'agence indûment perçus ;



Sur la demande de la somme de 1.045, 41 € en remboursement d'achats Castorama



En l'espèce, la société [Localité 4] justifie de débits sur son relevé de compte bancaire BNP au titre de paiements par la carte bancaire 'n°4974 xxxxx 2961" :

- de 550,43 € 'Du 02 05 19 Castorama [Localité 6] 1440",

- de 494,97 € 'Du 17 05 19 Castorama [Localité 6] 1440" (pièce 15 [Localité 4]) ; 



Elle produit la photocopie d'une carte bancaire BNP 'n°4974 .... 2961" au nom de 'M. [Y] [K] SARL CPI' ;



Elle produit deux factures du magasin Castorama de [Localité 6] l'une non datée d'un montant de 550,44 € et l'autre datée du 17 mai 2019 d'un montant de 494,97 € ; sous le numéro des deux factures, il est inscrit 'SAS TPI [Localité 3]' (pièces 13 et 14 [Localité 4]) ;



La seule mention 'SAS TPI [Localité 3]' sans numéro de Siret ni adresse précise ne permet pas d'attribuer ces factures au bénéfice de la société [Localité 3] ;





En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier de sa demande de condamnation de la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier au paiement de la somme de 1.045,41 € au titre de remboursement de divers achats ;



Sur la demande de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts



La société [Localité 4] sollicite la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice subi, au motif d'une première part, qu'en subtilisant de manière répétée et frauduleuse les moyens de paiement appartenant à la société [Localité 4] pour les utiliser pour son propre compte pour un montant de 6.545,41 €, la société [Localité 3] a mis en péril la santé financière de la société [Localité 4] et d'une seconde part, qu'elle se retrouve au sein de différentes actions en justice menées par son ancien salarié M. [Y] au travers de différentes sociétés ce qui a détérioré la réputation de la société [Localité 4] auprès de ses clients qui sont mêlés aux actions en justice entreprises ;



En l'espèce, si la société [Localité 4] a démontré que la société [Localité 3] avait commis une faute en ne restituant pas les sommes indues de 3.000 € et de 2.500 € versées par chèques par la société [Localité 4] les 13 et 21 septembre 2019, elle ne produit aucune pièce justifiant que cette situation lui aurait créé des difficultés financières ; et la société [Localité 4] ne démontre pas que la présente affaire ait eu une incidence sur sa réputation auprès de ses clients ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société [Localité 3], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société [Localité 4] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société [Localité 3] ; 







PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société [Localité 4] Patrimoine Immobilier la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,