Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 15 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
15 OCTOBRE 2024





N° RG 24/01064 - N° Portalis DB22-W-B7I-SE3A
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.A.S. OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES C/ S.A.R.L. LE XIX, [G] [B]


DEMANDERESSE

La Société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES 
Société immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 552 061 517, ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0158, Me Marie DE LARDEMELLE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 29


DEFENDEURS

La Société LE XIX 
SARL immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 898 335 005, au capital social de 5.000 €, ayant son siège social situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
défaillante

Monsieur [G] [B]
né le 19 Mai 1989 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 2]
défaillant


Débats tenus à l'audience du : 17 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 juin 2021, à effet au 1er juillet 2021, la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) a donné à bail commercial à la société LE XIX les locaux situés [Adresse 1]. 

Suivant acte sous seing privé du 24 juin 2021, M. [L] [B] s'est porté caution solidaire des sommes dues au titre du bail commercial pour un montant maximum de 16 776 euros et une durée de 108 mois. 

Par actes de Commissaire de Justice en date du 17 juin 2024, la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) a assigné en référé la société LE XIX et M. "[G]" [B] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir: 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mars 2024, 
- ordonner l'expulsion de la société LE XIX et de toute personne dans se trouvant les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dus, 
- condamner solidairement la société LE XIX et M. [L] [B] (et non [G] [B] comme indiqué par erreur dans l'assignation, étant relevé, d'une part, que le prénom [L] est mentionné tant dans le dispositif de l'assignation que dans l'acte de cautionnement et le contrat de bail, et d'autre part, que la date de naissance et l'adresse du défendeur précisées dans l'assignation correspondent à celles de M. [L] [B] telles qu'elles résultent de l'acte de cautionnement et du contrat de bail) à lui payer les sommes suivantes : 
*15 824, 78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, outre les intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu à compter du commandement délivré le 2 février 2024, 
*1 582,47 euros à titre de provision au titre des pénalités de retard, 
- condamner solidairement la société LE XIX et M. [L] [B] à lui payer une indemnité d'occupation journalière égale à 2% du dernier loyer trimestriel HT, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à libération définitive des lieux, par la remise des clefs, 
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, 
- condamner solidairement la société LE XIX et M. [L] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement délivré le 2 février 2024, la levée des états d'inscription de nantissements et de privilèges ainsi que les frais de dénonciation aux créanciers inscrits. 

Les défendeurs ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.





MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 2 février 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 2 février 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. 

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il convient de condamner solidairement la société LE XIX, locataire, et M. [L] [B], caution, à payer à la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES (OFIE) à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 2 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. 

Il y a donc lieu de condamner solidairement la société LE XIX, locataire, et M. [L] [B], caution, à payer à la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES la somme provisionnelle de 20 963, 47 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, dans la limite de la somme totale de 16 776 euros pour M. [L] [B], conformément à l'acte de cautionnement. 


Sur les autres demandes 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre des pénalités de retard et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner in solidum la société LE XIX et M. [L] [B], parties succombantes, à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 juin 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 2 mars 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1], 

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamnons solidairement la société LE XIX et M. [L] [B] à payer à la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISE (OFIE) à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 2 mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

Condamnons solidairement la société LE XIX et M. [L] [B] à payer à la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISE (OFIE) la somme provisionnelle de 20 963, 47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, dans la limite de la somme totale de 16 776 euros pour M. [L] [B],

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, 

Condamnons in solidum la société LE XIX et M. [L] [B] à payer à la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISE (OFIE) la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,




Condamnons in solidum la société LE XIX et M. [L] [B] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024.


Prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY