Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 11 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]




REFERENCES : N° RG 24/03555 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF7S

Minute : 



JUGEMENT


Du : 11 Octobre 2024


S.C.I. L’AVENIR ANATOLE FRANCE PANTIN

 

C/


Monsieur [C] [N]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. L’AVENIR ANATOLE FRANCE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS 
Substitué par Me Patricia BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Présent et assisté de Me Arlette TANGA, avocat au barreau de PARIS


Copie exécutoire délivrée le : 


à : Me Xavier MARTINEZ
 Me Arlette TANGA













Expédition délivrée à :



EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat à effet du 9 février 2016, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a donné en location à Monsieur [C] [N] un immeuble à usage d'habitation et une place de parking sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 650,00 € outre provisions sur charges de 120,00 €.
Le 15 décembre 2023, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a fait délivrer à Monsieur [C] [N] un commandement de justifier de son assurance locative et un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 11 807,11 € selon décompte arrêté au 1er décembre 2023.
Par notification électronique du 26 décembre 2023, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 9 avril 2024, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a attrait Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SCI L'Avenir Anatole France Pantin a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [C] [N] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [N] ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [C] [N] ;De condamner Monsieur [C] [N] au paiement des sommes suivantes :15 062,28 € au titre de l'arriéré locatif au terme d'avril 2024 inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de dommages et intérêts ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l'assurance, et de l'assignation.Le 15 avril 2024, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 juillet 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 10 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 17 511,93 €. Elle expose qu'il y a des irrégularités de paiement depuis 2019 et plus aucun règlement depuis 2023. Elle indique que le locataire n'a pas réagi après la délivrance du commandement de payer. Elle s'oppose à des délais de paiement.
Monsieur [C] [N], assisté par son conseil qui a sollicité l'aide juridictionnelle provisoire, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Il explique être entrepreneur dans le bâtiment et avoir connu des difficultés financières du fait de la pandémie de Covid 19. Il explique qu'après la reprise de son activité, ces difficultés se sont prolongées du fait de saisies des impôts et de l'URSAFF, pour des dettes désormais soldées à 80 %. Monsieur [C] [N] précise percevoir environ 2 000 à 2 500 € par mois. Il présente son attestation d'assurance à l'audience et remet un chèque d'un montant de 816, 55 € au conseil du bailleur. 
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. 
La présidente a autorisé une note en délibéré indiquant si le chèque remis lors de l'audience a pu être encaissé et si l'attestation d'assurance a été envoyée au bailleur.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.
Par note en délibéré transmise par courriel au greffe du tribunal le 2 août 2024, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin a indiqué que le chèque encaissé après l'audience n'avait pas été, à ce jour, rejeté.
MOTIFS DE LA DÉCISION
 SUR LA DEMANDE D'AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE 
Aux termes de l'article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.
Les articles 62 et 63 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi susmentionnée précise que l'admission provisoire est demandée sans forme au président du bureau ou de la section ou au président de la juridiction saisie. L'admission provisoire peut être prononcée d'office si l'intéressé a formé une demande d'aide juridictionnelle sur laquelle il n'a pas encore été définitivement statué. La décision sur l'admission provisoire est immédiatement notifiée à l'intéressé, selon le cas, par le secrétaire du bureau ou de la section, ou par le secrétaire ou le greffier de la juridiction. Lorsque l'intéressé est présent, la décision peut être notifiée verbalement contre émargement au dossier.
En l'espèce, l'urgence de la situation, caractérisée par une demande d'expulsion à l'encontre du défendeur aux conséquences graves concernant ses droits et ses conditions de vie, justifie son admission provisoire à l'aide juridictionnelle. 
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ 
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et la place de parking loués à Monsieur [C] [N], qui sont situés à la même adresse.
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 15 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 17) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus pour apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. 
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin verse aux débats un décompte arrêté au 10 juillet
2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 17 511,93 €.
Il convient d'en déduire la somme de 816, 55 € qui a été encaissée selon note en délibéré en 2 août 2024.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI L'Avenir Anatole France Pantin est établie tant dans son principe que dans son montant.
Monsieur [C] [N] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [N] à verser à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin la somme de 16 695,38 € actualisée au 2 août 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 807,11 € à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [C] [N] le 15 décembre 2023. Cependant, l'assurance locative a été justifiée à l'audience et il n'y a ainsi pas lieu de donner effet à la clause résolutoire de ce chef.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 17) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [C] [N] le 15 décembre 2023, pour un montant principal de 11 807,11 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Par ailleurs, le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. 
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Monsieur [C] [N] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.
En premier lieu, il y a lieu de relever que si le montant de la dette est très élevé, la proposition de délais de paiement est conséquente et cohérente avec les ressources du locataire, lequel a été informé qu'un solde important sera à régler à la fin des délais éventuellement accordés.
En second lieu, il ressort des débats et des justificatifs effectifs produits que Monsieur [C] [N] a connu des difficultés financières liées à un ralentissement de son activité économique du fait de la pandémie du Covid 19. Or, cette dernière lui procure désormais des ressources suffisantes pour s'acquitter du loyer courant et des délais de paiement sollicités. En outre, les saisies en cours sur ses revenus vont se clôturer prochainement.
En troisième lieu, le loyer du mois de juiller 2024 a été réglé, démontrant les capacités financières de Monsieur [C] [N].
Enfin, il sera rappelé que de tels délais de paiement suspensifs sont de nature à entraîner une mobilisation du locataire pour apurer sa dette, qui serait moindre en cas d'expulsion immédiate. En cas de non-paiement, après une seule échéance impayée, la procédure d'expulsion reprendra son cours. Par suite, les droits du bailleur seront respectés, que la dette soit apurée ou que l'expulsion ait lieu et ne soit que repoussée d'un mois.
Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que le refus d'octroi de délais de paiement, et donc l'expulsion, porterait une atteinte disproportionnée aux droits à la protection du domicile et à la vie privée et familiale de Monsieur [C] [N].
Il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [C] [N] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [C] [N] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI L'Avenir Anatole France Pantin, la résiliation du bail étant acquise à la date du 16 février 2024 ; Monsieur [C] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [C] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI L'Avenir Anatole France Pantin pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin sera en droit d'exiger de Monsieur [C] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS 
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
En conséquence, il convient de débouter la SCI L'Avenir Anatole France Pantin de sa demande en paiement de dommages-intérêts. 
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [C] [N] sera condamné à payer à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
ORDONNE l’admission provisoire de Monsieur [C] [N] à l'aide juridictionnelle ;
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SCI L'Avenir Anatole France Pantin ;
CONSTATE que le contrat à effet du 9 février 2016 entre la SCI L'Avenir Anatole France Pantin et 
Monsieur [C] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 16 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin la somme de 16 695,38 € actualisée au 2 août 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 11 807,11 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [C] [N] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [C] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [C] [N] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI L'Avenir Anatole France Pantin, la résiliation du bail étant acquise à la date du 16 février 2024;Monsieur [C] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [C] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SCI L'Avenir Anatole France Pantin pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI L'Avenir Anatole France Pantin sera en droit d'exiger de Monsieur [C] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [N] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ; 
DÉBOUTE la SCI L'Avenir Anatole France Pantin de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [C] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture;
CONDAMNE Monsieur [C] [N] à verser à la SCI L'Avenir Anatole France Pantin la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 LA GREFFIÈRE LA JUGE