Cour d'Appel · 8ème chambre — 23 octobre 2024

N° RG 22/06729 -N°Portalis DBVX-V-B7G-ORP3















Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 12 août 2022



RG : 11-22-0014











[Y]



C/



S.A. HLM ALLIADE HABITAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 23 Octobre 2024







APPELANTE :



Mme [N] [Y]

née le 16 novembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/016343 du 22/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Marie SAULOT, avocat au barreau de LYON, toque : 1713





INTIMÉE :



S.A. HLM ALLIADE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024



Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024



Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,





Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant contrat du 30 juillet 1999, la société Sofilogis a donné à bail à Mme [N] [Y] et à M. [G] [W] un appartement situé Résidence «'Les Rhapsodies'», [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2'207,34 francs (336,51 €) payable à terme échu. Ce contrat comportait une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayé de loyer ou en cas de non-justification d'une assurance contre les risques locatifs après délivrance d'un commandement de payer.



Suite au départ des lieux de M. [G] [W] en mai 2001, Mme [N] [Y] est restée seule titulaire du bail.



Suivant contrat du 31 octobre 2003, la société Axiade Rhône-Alpes a donné à à bail à Mme [N] [Y] un emplacement de stationnement située dans la même résidence moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 44,81 €.



Le 12 janvier 2022, la SA d'HLM Alliade Habita, venant aux droits des sociétés Sofilogis et Axiade Rhône-Alpes, a fait délivrer à Mme [N] [Y] un commandement visant la clause résolutoire, d'une part, pour le paiement d'un arriéré locatif de 1'644,70 €, et d'autre part, pour avoir justification de l'assurance locative.



Prétendant que la locataire n'avait, ni apuré les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ni justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois, la société Alliade Habitat a, par acte du 18 mars 2022, fait assigner Mme [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne en constat de la résiliation du bail. 



En cours de procédure, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a, par décision du 12 mai 2022, déclaré Mme [N] [Y] recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement et, par avis du 4 août 2022, imposé une mesure de rétablissement personnel de la débitrice, sans liquidation judiciaire.

 

Par jugement contradictoire du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a :


Constaté la résiliation judiciaire des baux ayant lié les parties pour défaut d'assurance à la date du 13 février 2022,

Autorisé la SA de HLM Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [Y] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [N] [Y] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, 

Condamné Mme [N] [Y] à payer à la SA de HLM Alliade Habitat : 

La somme de 1'923,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation (logement et garage) arrêtés au 1er juin 2022, échéance de mai 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, 

Une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants (logement et garage), à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, 

Condamné Mme [N] [Y] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, 

Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Rappelé que les mesures prises par la commission de surendettement s'impose au présent jugement. 




Le tribunal a retenu en substance : 




Que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au garage dans la mesure où il est accessoire au bail d'habitation de l'appartement';





Qu'il y a lieu d'écarter l'application des dispositions de l'article 24 de la loi Elan dès lors que Mme [N] [Y] n'a pas repris le paiement des loyers et charges courants, celle-ci n'ayant pas réglés les échéances de loyer de janvier et avril 2022, ni l'échéance de loyer du mois de mai 2022';





Qu'il résulte des documents produits par la locataire que le logement n'était pas assurée du 22 décembre 2021 au 21 janvier 2022 et que l'intéressée ne justifie pas avoir adressé au bailleur un quelconque justificatif d'assurance'; qu'ainsi, le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 13 février 2022 par l'effet de la clause résolutoire'; 





Que le principe et le montant de la dette sont établis.




Par déclaration du 7 octobre 2022, Mme [N] [Y] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement. 



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 6 juin 2023 (conclusions n°2), Mme [N] [Y] demande à la cour : 


Dire et juger que l'appel formé par Mme [N] [Y] contre le jugement rendu par le tribunal de proximité de Villeurbanne le 12 août 2022 est recevable,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables au bail du garage qui constitue l'accessoire de l'appartement,

Réformer le surplus des dispositions du jugement entrepris, 

Dire et juger que les baux conclus entre Mme [N] [Y] et la SA d'HLM Alliade Habitat continuent à produire leurs effets juridiques depuis le 13 février 2022, 

Rejeter les demandes présentées par la SA d'HLM Alliade Habitat au titre de son appel incident, 

En tout état de cause, 

Condamner la SA d'HLM Alliade Habitat à verser à Maître [M] la somme de 1'700 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 

Condamner la SA d'HLM Alliade Habitat aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement et d'assignation. 






En fait, elle expose avoir connu des difficultés financières liées au décalage du paiement de ses indemnités Pôle Emploi pendant 4 mois entre novembre 2021 et février 2022, ce qui l'a empêchée de payer régulièrement son loyer et a entraîné la résiliation de son contrat d'assurance. Elle déplore n'avoir retrouvé une assurance qu'à compter du 21 janvier 2022 compte tenu de la précarité de sa situation financière. En tout état de cause, elle souligne qu'elle occupe les lieux depuis 1999, sans aucune difficulté dans le paiement des loyers, y compris lorsqu'elle a perdu son emploi en 2019. Elle fait valoir le caractère exceptionnel de la situation rencontrée entre novembre 2021 et février 2022, ce qui l'a conduit à déposer un dossier de surendettement. Elle souligne que si un renvoi avait été ordonné par le premier juge, l'effacement de la dette aurait été prise en compte dans le jugement. Elle estime que la réformation du jugement rendu s'impose d'autant plus qu'elle est à jour du paiement des loyers. 



Concernant le défaut d'assurance habitation, elle rappelle que sa carence n'a duré que moins d'un mois puisque dès le 21 janvier 2022, elle était de nouveau assurée. Elle affirme qu'elle en avait avisé le bailleur.



***





Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 26 août 2024 (conclusions récapitulatives n°2), la SA d'HLM Alliade Habitat demande à la cour : 


Débouter Mme [Y] [N] de l'ensemble de ses demandes,

Confirmer en toutes ces dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne du 12 août 2022, 

Infirmer le jugement entrepris uniquement s'agissant du montant de la dette locative due,

Y ajoutant, 

Condamner Mme [Y] [N] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat la somme de 900 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner Mme [Y] [N] aux dépens de première instance, et d'appel. 


Elle expose d'abord qu'au jour de l'audience devant le premier juge, Mme [Y] [N] bénéficiait d'une décision de recevabilité de son dossier de surendettement de sorte qu'en application de l'article 24, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire supposait qu'elle ait repris le paiement du loyer courant. Elle rappelle que tel n'était pas le cas de sorte que le bail s'est trouvé résilié par les effets de la clause conventionnelle. 



Elle rapporte ensuite que Mme [Y] [N] n'a communiqué d'attestation d'assurance que par note en délibéré et qu'en tout état de cause, elle ne lui avait jamais signalé de difficultés. Elle relève qu'à la lueur des éléments financiers mentionnés par la commission de surendettement, ainsi que dans le diagnostic social et financier mentionnant la perception de ressources, Mme [Y] [N] ne peut pas soutenir péremptoirement que le non-paiement des indemnités chômage pendant 4 mois ne lui aurait pas permis de souscrire une assurance, qui est une obligation des locataires. Elle en conclut que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.



Elle précise que Mme [Y] [N] est désormais à jour du paiement des loyers, tant concernant l'appartement que le garage.



***

 

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. 





MOTIFS,



A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de l'appelante tendant à voir la cour «'dire et juger'» qui ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais un moyen ou argument au soutien des véritables prétentions. 



Par ailleurs, la cour relève qu'il n'est pas discuté que le contrat de bail signé le 31 octobre 2003 portant sur un emplacement de stationnement est soumis à la loi du 6 juillet 1989 pour constituer l'accessoire du logement. En l'absence d'appel sur ce point, il n'y a pas lieu de confirmer le jugement.



Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance':



Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, le contrat de bail signé le 30 juillet 1999 contient une clause résolutoire et un commandement visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2022 d'avoir à justifier de l'assurance locative. Mme [Y] se prévaut d'une assurance locative ayant pris effet le 21 janvier 2022 mais la société Alliade Habitat conteste que la locataire en ait justifié auprès d'elle dans le délai d'un mois requis dans le commandement. 



Il n'est en revanche pas discuté qu'il résulte des pièces que la locataire a produit par note en délibéré sur autorisation du premier juge, et que l'appelante produit à nouveau à hauteur d'appel, que le logement loué était assuré auprès de la société GMF jusqu'au 22 décembre 2021 et qu'il a ensuite été assuré auprès de la société Acheel à compter du 21 janvier 2022. Le bien était en conséquence assuré dans le délai d'un mois du commandement. 



L'appelante justifie en outre que l'interruption d'un mois de l'assurance souscrite pour le logement loué est directement imputable au paiement avec retard de ses droits à l'ARE en produisant une attestation Pôle Emploi mentionnant que partie de ses droits pour 2021 lui a été payée au 15 février 2022. De même, le diagnostic social et financier confirme que Mme [Y] ne savait pas qu'elle pouvait prétendre au RSA qui a fait l'objet d'une instruction en urgence.



Il en résulte que la bonne foi de la locataire est établie puisqu'elle a su se mobiliser pour souscrire une assurance habitation rapidement après la résiliation de la police initiale et dans les jours qui ont suivi la délivrance par son bailleur d'un commandement.



A la lueur de ces éléments, la cour considère que si le manquement de Mme [Y] à justifier de son assurance est susceptible d'entraîner l'acquisition des effets de la clause résolutoire, en l'espèce, le constat de celle-ci entraînerait des effets disproportionnés alors que le droit du bailleur à voir son logement assuré a été respecté.



Le jugement attaqué, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 12 février 2022, sera infirmé.



Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers':



L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En vertu des paragraphes VI et VIII de cet article, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location suspend les effets de la clause résolutoire dans les conditions suivantes':




Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité d'un dossier de surendettement déposé par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'aux mesures de traitements de la situation de surendettement qui seront arrêtées.





Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d'effacement et rappelle que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.




En l'espèce, le commandement qui a été signifié le 12 janvier 2022 impartissait à la locataire un délai de deux mois pour s'acquitter d'un arriéré locatif de 1'644,70 € en visant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et Mme [Y] ne conteste pas qu'elle n'est pas parvenue à apurer cette dette dans ce délai. 



Constatant que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le premier juge a régulièrement tenu compte de la décision de recevabilité du 12 mai 2022 concernant le dossier de surendettement de l'intéressée pour rechercher, comme prescrit par le texte précité si, au jour de l'audience du 5 juin 2022, Mme [Y] [N] avait repris le paiement du loyer courant. Il n'a pu que constater que la locataire n'avait pas réglé les échéances de loyer de janvier et avril 2022, ni l'échéance de loyer du mois de mai 2022. 



Pour autant, il apparaît à hauteur d'appel que Mme [Y] n'avait en réalité pas été remplie de ses droits CAF puisque les sommes de 1'116,26 € et 1'092,69 € ont été portées au crédit de son compte locataire les 1er septembre et 17 septembre 2022 aux titres de «'rappels'» de RSL et d'APL. Le quantum de ces rappels excède l'arriéré locatif qui était réclamé par le bailleur en première instance ce qui remet en cause, du moins rétrospectivement, l'existence même de la dette à cette date. 



Il en résulte là encore que la bonne foi de la locataire est établie puisque un retard dans le calcul de ses droits par la CAF est directement à l'origine de la dette locative qui était discutée devant le premier juge et qui a été intégralement résorbée par les rappels versés dans le mois qui a suivi la décision de première instance. 



A la lueur de ces éléments, la cour considère que si le manquement de Mme [Y] de reprendre le paiement du loyer courant au jour de l'audience est susceptible d'écarter la suspension légale des effets de la clause résolutoire, en l'espèce, le constat de l'acquisition de cette clause entraînerait des effets disproportionnés alors que, dans le mois qui a suivi le jugement de première instance, le recalcul des droits sociaux de la locataire a permis de solder intégralement la dette locative qui existait au jour de l'audience.



Il y a lieu, à hauteur d'appel, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 12 mars 2022 et, tenant compte de la décision de rétablissement personnel imposée par la commission de surendettement le 4 août 2022, devenue définitive en l'absence de contestation par les créanciers, de suspendre les effets de la clause résolutoire comme il sera dit au dispositif de la présente décision.



Sur la dette locative':



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En l'espèce, les parties s'accordent pour expliquer que Mme [Y] est à jour du paiement de ses loyers. Comme sollicité par la société Alliade Habitat, il y lieu d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné Mme [Y] au paiement d'une somme de 1'923,83 €.



Sur les autres demandes':



La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [Y], partie perdante, aux dépens de première instance. 



Y ajoutant, la cour condamne Mme [Y] aux dépens de l'instance de l'appel. 



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de ce chef. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement rendu le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en ce qu'il a condamné Mme [N] [Y] aux dépens de première instance et en ce qu'il a rejeté la demande de la SA d'HLM Alliade Habitat au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 30 juillet 1999 dont est titulaire Mme [N] [Y] pour l'appartement situé Résidence «'Les Rhapsodies'», 66 rue Viviani à [Localité 4], ainsi que pour l'emplacement de stationnement accessoire au logement, sont réunies depuis le 12 mars 2022,



Constate que Mme [N] [Y] bénéficie d'une mesure de rétablissement personnel ayant pris effet le 4 août 2022,



En conséquence, suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, soit jusqu'au 4 août 2024,



Dit que si Mme [N] [Y] s'est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans ci-avant fixé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié,



Dans le cas contraire, dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et dit':




qu'à défaut pour Mme [N] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM Alliade Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,





que par application des article L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,





que conformément aux dispositions des article L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des preneurs, en un lieu qu'ils auront choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,







que Mme [N] [Y] est condamnée à verser à la SA d'HLM Alliade Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, laquelle sera due jusqu'à la libération effective des lieux,




Y ajoutant,



Condamne Mme [N] [Y] aux dépens à hauteur d'appel,



Rejette les demandes respectives des parties aux titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT