Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/03530 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XDTQ



JUGEMENT 

DU : 13 Janvier 2025





S.C.I. ZAMPA


C/

[N] [G]
[W] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. ZAMPA, dont le siège social est sis [Adresse 4]



représentée par Représentant : Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [N] [G], demeurant [Adresse 2]


M. [W] [O], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Yves SION, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024 

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier












EXPOSE DU LITIGE :Par acte sous seing privé du 22 septembre 2021 à effet au 1er octobre 2021, la société civile immobilière ZAMPA (ci-après la S.C.I ZAMPA), a donné à bail à [W] [O] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, [N] [G] s’est porté caution solidaire. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 9 décembre 2022, la S.C.I ZAMPA a fait signifier à [W] [O] un commandement de payer la somme principale de 5.358 euros, au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2022. 

Ce commandement a été dénoncé à [N] [G] en qualité de caution par acte délivré par commissaire de justice le 20 décembre 2022. 

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 12 décembre 2022.
Par actes délivrés par commissaire de justice le 8 mars 2023, la S.C.I ZAMPA a fait citer [W] [O] et [N] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 11 septembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, : 
le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail  ainsi que l’expulsion de [W] [O] et de tout occupant de son chef ; 
la condamnation solidaire de [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 7.908 euros représentant l’arriéré de loyer et indemnités d’occupation, arrêté au 4 mars 2023 ;
la condamnation de [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation du montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux tant personnelle que mobilière ;
la condamnation solidaire de [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; 
la condamnation solidaire de [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation.
L'assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 9 mars 2023.

Le diagnostic social et financier a été établi le 3 avril 2023.

Initialement appelée à l’audience du 11 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de renvois contradictoires successifs, à la demande des parties, aux audiences des 18 décembre 2023, 5 février 2024 et 18 mars 2024. 

A l’audience du 18 mars 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs. Le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 17 juin 2024.
A cette audience, la S.C.I ZAMPA a comparu représentée par son conseil. 

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à solliciter en outre : 
l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour l’expulsion ainsi que la séquestration des objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code de procédure civile, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la sommation de retirer les meubles ;
l’actualisation de la dette locative à la somme de 16.211 euros et du montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.000 euros. 
En réponse à l’exception d’inexécution que lui oppose la partie adverse, la S.C.I ZAMPA fait valoir que les désordres constatés dans le logement n’ont pas pour effet de le rendre inhabitable. Elle conteste s’être engagée lors de la prise de bail à entreprendre des travaux dans les plus brefs délais. Elle ajoute que les travaux d’entretien invoqués incombent au locataire.
En réponse à la demande reconventionnelle en remboursement des frais exposés par le locataire, la S.C.I ZAMPA fait valoir que le coût de la réparation de la fuite d’eau survenue au niveau des toilettes et les frais d’entretien de la chaudière relèvent de l’obligation d’entretien courant du locataire et des réparations locatives.
[W] [O] et [N] [G] ont comparu représentés par leur conseil. 
Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, ils sollicitent : 
A titre principal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1219, 1719, 1728, 2293 et 2298 du code civil, 
le rejet de l’ensemble des demandes présentées par la S.C.I ZAMPA ; 
A titre reconventionnel
la condamnation de la S.C.I ZAMPA à payer à [W] [O] les sommes suivantes : 
14.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
1.560,40 euros en remboursement des frais exposés pour réparer les désordres affectant le logement, 
A titre subsidiaire, au visa des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
l’octroi à [W] [O] de délais de paiement dans la limite de trois années, 
le constat que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal ; 

En tout état de cause, 
la condamnation de la S.C.I ZAMPA à payer à [W] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
[W] [O] et [N] [G] opposent à la bailleresse une exception d‘inexécution tirée de la présence dans le logement loué des désordres suivants : « 
Au niveau de la portée d’entrée en bois : défaut de fermeture et d’ouverture et heurtoir de porte qui comporte un important défaut de fixation, 
Fuite d’eau aux toilettes accompagnée d’odeurs nauséabondes
Au niveau de l’entrée : radiateur équipé d’un robinet thermostatique défaillant ;
Installation électrique ancienne, interrupteur et prise électronique non équipé de terres localisées en périphérie de l’accès sur l’entrée 
Au niveau de l’évier : joint d’étanchéité fortement altéré ne pouvant jouer son rôle ; 
Fenêtre : tringle du volet roulant cassée ; 
Salle de bains : dalles de faux plafond qui présentent des tâches et développement d’humidité ainsi que des moisissures localisées près de la baignoire ; 
Sur le lavabo de la salle de bains : développement d’humidité en périphérie du puits de lumière ; 
Baignoire qui présente des traces de calcaire ; 
Chaudière qui présentait des anomalies et a été réparée par la société ID PANNE à l’initiative de [W] [O] (facture entièrement réglée par ses soins et non remboursée par le bailleur)
Volet roulant de l’accès jardin défaillant. »

Par jugement avant dire droit du 7 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 novembre 2024 aux fins :

d’enjoindre à la S.C.I ZAMPA de produire l’état des lieux d’entrée portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], donné à bail à [W] [O] le 22 septembre 2021 avec effet au 1er octobre 2021, 
d’inviter la S.C.I ZAMPA à produire un décompte des sommes dues retraçant l’ensemble des mouvements financiers depuis la prise de bail et jusqu’au mois de juin 2024, échéance comprise,
d’inviter [W] [O] à produire un justificatif du virement de 600 euros effectué au début du mois de juin 2024, 
d’inviter les parties à présenter leurs observations sur les nouvelles pièces produites. 

 A l’audience du 4 novembre 2024, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont déposé de nouvelles écritures auxquelles elles se sont oralement référées. 

La S.C.I ZAMPA a demandé au juge de : 

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue du bail ; 


ordonner l’expulsion de [W] [O] et de tous occupants de son chef de l’immeuble et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la sommation de retirer les meubles ; 
condamner solidairement [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 17.822 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus ; 
fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux personnelle et mobilière ;
condamner solidairement [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 
condamner solidairement [W] [O] et [N] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens qui comprendront les frais de commandement.
En réponse à l’exception d’inexécution que lui oppose les parties adverses, la S.C.I ZAMPA fait valoir que les désordres constatés dans le logement n’ont pas pour effet de le rendre inhabitable. Elle conteste s’être engagée lors de la prise de bail à entreprendre des travaux dans les plus brefs délais. Elle ajoute que de nombreux travaux d’entretien invoqués incombaient au locataire.
En réponse à la demande reconventionnelle en remboursement des frais exposés par le locataire, la S.C.I ZAMPA soutient que le coût de la réparation de la fuite d’eau survenue au niveau des toilettes et les frais d’entretien de la chaudière relèvent de l’obligation d’entretien courant du locataire. 
[W] [O] et [N] [G] demandent au juge de : 

à titre principal, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1219, 1719, 1728, 2293 et 2298 du code civil, 
rejeter l’ensemble des demandes présentées par la S.C.I ZAMPA ; 
à titre reconventionnel
condamner la S.C.I ZAMPA à verser à [W] [O] les sommes suivantes : 
15.050 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
1.560,40 euros en remboursement des frais exposés pour réparer les désordres existant dans le logement, 
à titre subsidiaire, au visa des articles 1343-5 du code civil et 24.1.5 de la loi du 6 juillet 1989, 
accorder à [W] [O] des délais de paiement dans la limite de trois années, 
ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ; 
en tout état de cause, 
condamner la S.C.I ZAMPA à payer à [W] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

A titre principal, [W] [O] et [N] [G] opposent à la S.C.I ZAMPA une exception d‘inexécution fondée sur la présence des désordres suivants dans le logement loué : « 
Au niveau de la portée d’entrée en bois : défaut de fermeture et d’ouverture et heurtoir de porte qui comporte un important défaut de fixation.
Fuite d’eau aux toilettes accompagnée d’odeurs nauséabondes ; 
Au niveau de l’entrée : radiateur équipé d’un robinet thermostatique défaillant ;
Installation électrique ancienne, interrupteur et prise électronique non équipé de terres localisées en périphérie de l’accès sur l’entrée ; 
Au niveau de l’évier : joint d’étanchéité fortement altéré ne pouvant jouer son rôle ; 
Fenêtre : tringle du volet roulant cassée ; 
Salle de bains : dalles de faux plafond qui présentent des tâches et développement d’humidité ainsi que des moisissures localisées près de la baignoire ; 
Sur le lavabo de la salle de bains : développement d’humidité en périphérie du puits de lumière ; 
Baignoire qui présente des traces de calcaire ; 
Chaudière qui présentait des anomalies et a été réparée par la société ID PANNE à l’initiative de Monsieur [O] (facture entièrement réglée par ses soins et non remboursée par le bailleur, pièces n°21 et 22) ; 
Volet roulant de l’accès jardin défaillant. »
Ils soutiennent que ces désordres étaient déjà présents dans le logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire ; que la propriétaire s’était engagée lors de la prise de bail à effectuer les travaux nécessaires dans les plus brefs délais ; que seul le poste « électricité » a été révisé ; qu’une habitation dépourvue de commodités ne peut être considérée comme habitable ; qu’en l’absence de réponse de la bailleresse aux nombreuses alertes du locataire, ce dernier a d’abord diminué son loyer puis cessé de le payer ; qu’à la suite de la tempête Ciaran du 2 novembre 2023, le locataire s’est retrouvé sans chauffage ni électricité pendant 8 jours ; que le logement demeure inhabitable. 
A titre reconventionnel, ils considèrent que les désordres sus décrits justifient que soit allouée au locataire une somme correspondant à l’arriéré locatif à titre de dommages et intérêts pour absence de jouissance paisible de son logement à usage d’habitation, soit la somme de 15.050 euros au 30 septembre 2024. Ils exposent encore que le locataire a exposé des frais de réparations pour la chaudière à hauteur de 300,41 euros et pour la fuite des toilettes qui inondait la cave du logement à hauteur de 1.260 euros.
A titre subsidiaire, ils font valoir que le locataire a multiplié les règlements au cours des derniers mois ; que certains de ses versements ont été omis du décompte locatif ; que sa situation financière est actuellement délicate. 
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.




MOTIFS DE LA DECISION : 
SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION 
Sur la recevabilité de l'action

Le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 décembre 2022 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du commandement de payer litigieux. 
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir notifié au préfet du Nord le 9 mars 2023, soit plus de deux mois avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. 
L’action de la S.C.I ZAMPA est donc recevable.
Sur le bienfondé de l’action 
Sur l’exception d’inexécution de l'obligation de payer les loyers 
Aux termes de l’article 2298 du code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l'article 2293.
Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.
Il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l'autre partie de toutes ses obligations.
Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués.
En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (…) ; 
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. (…) ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; ». 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, [W] [O] et [N] [G] expliquent l’absence de paiement des loyers par l’existence de désordres ayant pour effet l’inhabilité du logement. 
Ils produisent un dossier technique immobilier du logement réalisé le 2 septembre 2021, communiqué lors de la prise de bail, aux termes duquel l’installation intérieure d’électricité du logement présente les anomalies suivantes : 
- un circuit électrique non équipé d’un conducteur de protection ;
- un matériel électrique dont l’enveloppe présente des détériorations ;
- un matériel électrique vétuste :
- un conducteur électrique dépourvu de protection mécanique. 

Les défendeurs versent encore aux débats un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 9 janvier 2023 qui relève l’existence dans la cuisine d’une installation électrique ancienne composée notamment d’un interrupteur et d’une prise électrique dépourvue de terre et, dans la salle de bain, en périphérie du lavabo, d’une prise électrique sur laquelle est branché un luminaire dont le câble est sommairement enroulé autour d’une applique murale. 
Compte tenu de l’antériorité du dossier technique immobilier au bail litigieux et de la nature de l’ensemble des désordres électriques, la S.C.I ZAMPA a manqué à son obligation de délivrer un logement dont les branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le procès-verbal du 9 janvier 2023 met également en exergue d’autres désordres affectant le logement : 
au niveau de l’entrée : 
défaut de fermeture et d’ouverture de la porte d’entrée,
défaut de fixation du heurtoir de la porte d’entrée,
défaillance du volet roulant de la porte d’entrée, 
défaillance du robinet thermostatique du radiateur de l’entrée ; 
au niveau des toilettes : 
fuite d’eau à l’actionnement de la chasse d’eau au niveau de la tuyauterie d’arrivée d’eau ; 
au niveau de la cuisine : 
joint d’étanchéité de l’évier fortement altéré,
tringle du volet roulant de la fenêtre cassée et maintenue à l’aide d’adhésif au niveau du coude, 
au niveau de la salle de bains : 
plusieurs dalles du faux-plafond en matière composite présentent des tâches et développements d’humidité ainsi que des moisissures localisés en imposte de la baignoire ainsi que l’existence de plusieurs perforations,
développement d’humidité localisé en imposte du lavabo au plafond en périphérie du puit de lumière,
développement important de calcaire dans la baignoire ; 
au niveau du cellier : 
défaillance du volet roulant mécanisé de la porte d’accès au jardin. 
Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 8 décembre 2021 que moult désordres décrits dans le procès-verbal affectaient déjà le logement lors de la prise de bail. Il apparaît en effet que lors de l’entrée dans les lieux, le volet ne se fermait pas au niveau de l’entrée, la porte d’entrée était en mauvais état, la baignoire présentait des traces de calcaire, le plafond de la salle de bain était en mauvais état, une lampe dans la salle de bain était hors d’usage, le thermostat du radiateur de la buanderie ne fonctionnait pas et la chasse d’eau des toilettes fuyait. La S.C.I ZAMPA a donc également manqué à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation pour ces motifs. 


[W] [O] et [N] [G], es qualités de caution, invoquent encore le dysfonctionnement de la chaudière et produisent en ce sens la preuve d’échanges électroniques entre [W] [O] et la S.C.I ZAMPA. Dans un premier message du 8 octobre 2021, [W] [O] s’inquiète de la présence d’une odeur importante de gaz qui s’échappe de la chaudière du logement et de l’arrêt du chauffage. La S.C.I ZAMPA, qui se borne à énoncer que l’entretien de la chaudière relève de l’obligation d’entretien du locataire, ne démontre pas l’absence de dysfonctionnement de celle-ci. Elle raisonne de la même manière pour la fuite d’eau affectant les toilettes. Or, les dysfonctionnements affectant la chaudière et la chasse d’eau des toilettes ne peuvent raisonnablement résulter d’un défaut d’entretien par le locataire au regard de la date à laquelle ils sont apparus. La S.C.I ZAMPA a donc manqué à son obligation de délivrer un logement muni d’un équipement de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement.
Il ressort de l’ensemble de ces pièces que, dès la prise de bail, le logement présentait de nombreux désordres, dont certains affectent sa décence, et dont la responsabilité incombe à la S.C.I ZAMPA. 
Néanmoins, cette inexécution n’apparait pas suffisamment grave, au regard des pièces produites, pour affranchir [W] [O] de son obligation de payer les loyers aux termes convenus. En effet, les anomalies électriques impliquent l’intervention d’un électricien qualifié mais restent isolées et ne rendent pas le logement inhabitable dans son ensemble. Il en va de même quant aux autres désordres qui, s’ils troublent la jouissance des lieux par le locataire, ne rendent pas celle-ci impossible. 

Enfin, [W] [O] et [N] [G] ne démontrent pas aucun élément l’existence de désordres consécutifs à la tempête Ciaran. 

Partant, les défendeurs ne sont pas fondés à opposer à la bailleresse l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement régulier des loyers et faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le V de cet article dans cette même rédaction énonce que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail conclu le 22 septembre 2021 contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. Par exploit du 9 décembre 2022, la S.C.I ZAMPA a fait signifier à [W] [O] un commandement de payer la somme de 5.358 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2022, mensualité de décembre non comprise. 

Au regard du décompte actualisé au mois d’octobre 2024 produit par la S.C.I ZAMPA, les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 10 février 2023.

Il ressort également du décompte produit que [W] [O] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience. La comparaison entre ce décompte et les relevés de compte bancaire versés aux débats par les défendeurs permet d’établir qu’aucun règlement de loyers n’a été omis du décompte. N’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, [W] [O] ne peut bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions précitées de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
 
L’expulsion de [W] [O] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions déterminées au dispositif du présent jugement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, sous astreinte, qui demeurent purement hypothétiques à ce stade.  









SUR LES SOMMES DUES 

Sur l’engagement de la caution  

En application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du cautionnement, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, la S.C.I ZAMPA produit l’engagement de caution du 22 septembre 2021 signé par [N] [G], aux termes duquel ce dernier s’est porté caution solidaire de [W] [O], pour une durée maximale de six ans, pour le règlement des loyers, charges, impôts, taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation, autres indemnités tels des dommages et intérêt et de tous intérêts dû, dans la limite d’un montant maximal de 68.400,00 euros. 

Le formalisme de cet acte de cautionnement n’est pas contesté par la S.C.I ZAMPA. L’acte est considéré comme régulier. 

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, la S.C.I ZAMPA justifie avoir dénoncé à [N] [G], par exploit du 20 décembre 2022, le commandement de payer signifié à [W] [O]. 
Partant, [N] [G] sera tenu solidairement avec [W] [O] au paiement de l’ensemble des sommes qui seront mises à la charge de ce dernier aux termes du présent. 
Sur les loyers, charges et indemnités impayés 
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, aux termes du contrat régularisé entre les parties le 22 septembre 2021, le bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer de 950 euros majoré d’une provision sur charges de 15 euros. Il ressort néanmoins de la situation de compte actualisée au mois d’octobre 2024 que les parties sont convenues d’un loyer mensuel de 950 euros, charges comprises. 


Partant, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la seule remise des clés, à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 950 euros. 
Pour la période courant du 1er octobre 2021 (date de prise de bail) au mois d’octobre 2024, terme compris, [W] [O] est redevable d’une somme de 35.150 euros (950 x 37) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. La S.C.I ZAMPA justifie encore des sommes réclamées au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2022 (158 euros) et 2023 (203 euros) par la production des avis d’imposition correspondants, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La S.C.I ZAMPA sollicite encore une somme de 211 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024, montant qui n’est pas contesté par les défendeurs. Partant, [W] [O] était débiteur d’une somme totale de 35.722 euros sur la période concernée. 
Il résulte de la situation de compte susvisée et des relevés de compte bancaire versés aux débats par les défendeurs que, durant cette même période, [W] [O] a versé la somme totale de 17.900 euros. 
[W] [O] et [N] [G] seront donc solidairement condamnés à payer à la S.C.I ZAMPA la somme de 17.822 euros (35.722-17.900), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.358 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2.550 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 
Sur les dommages et intérêts 
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l’espèce, la mauvaise foi des défendeurs n’est pas démontrée, pas plus que l’existence d’un préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires. 
Par conséquent, la S.C.I ZAMPA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 
Sur la demande de délais de paiement 
Pour rappel, [W] [O] ne peut prétendre au bénéfice de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience. 
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu du montant conséquent de la dette locative et de la situation financière de [W] [O] telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier, ce dernier n’apparait pas en capacité de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités. 
Par conséquent, il n’y a pas davantage lieu d’accorder à [W] [O] des délais de paiement dans les conditions du droit commun. 

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES 
Sur la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance 
Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.
En l’espèce, le manquement de la S.C.I ZAMPA à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation a été suffisamment a été précédemment caractérisé. La bailleresse estime que [W] [O] a pris le logement en connaissance de cause. Or, le locataire ne peut renoncer à la délivrance d'un logement satisfaisant aux critères de la décence.
L’absence de règlement régulier des loyers par le locataire ne saurait davantage exonérer la S.C.I ZAMPA de son obligation de délivrer d’un logement décent ; seuls un événement de force majeure ou la faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure qui serait la cause exclusive du dommage seraient de nature à exonérer le bailleur de cette obligation de résultat. 
En conséquence, la S.C.I ZAMPA sera tenue de réparer le préjudice de jouissance subi par [W] [O].
Il convient de relever que l’absence de conformité des installations sanitaires et électriques, l’insécurité résultant de la défectuosité de la porte d’entrée et la défaillance du chauffage sont des désordres qui portent directement atteinte à la santé et sécurité du locataire. 
La S.C.I ZAMPA ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier qu’elle a procédé à la remise en état du logement avant la résiliation du bail. 
Si [W] [O] admet l’intervention d’un électricien, finalisée aux alentours du 21 novembre 2022, il résulte du procès-verbal du 9 janvier 2023 que les anomalies électriques ont perduré. 
Ainsi, malgré les multiples relances du locataire telles qu’elles ressortent des copies des échanges électroniques avec les propriétaires et l’agence immobilière AVINA, en charge de l’établissement du bail, la S.C.I ZAMPA n’a pas procédé aux travaux nécessaires. 
[W] [O] expose avoir fait procéder lui-même aux réparations de la chaudière et de la fuite de l’installation sanitaire. Il produit une facture de l’entreprise Denis CRAMET Fils du 7 décembre 2022 ayant pour objet le nettoyage de la chaudière et le remplacement du joint de pompe ainsi qu’une facture de la société MBY SASU visant la fourniture et la pose d’un pack WC suivant commande du 10 mai 2023. 
Le surplus des désordres a perduré jusqu’à la résiliation du bail du 10 février 2023. 
Compte tenu de la nature des désordres, de la durée de la privation partielle de jouissance des lieux pris à bail, des multiples relances faites par le locataire et du prix du loyer, le préjudice de [W] [O] sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 4.500 euros. 
Sur la demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour les réparations 

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la responsabilité du locataire dans l’entretien du logement pris à bail prend fin lorsque les réparations « sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
L’entretien courant du logement incombe au locataire dans les limites fixées par les dispositions précitées.
En l’espèce, la réparation de la chasse d’eau est à la charge du propriétaire bailleur si les problèmes de fuite ou les dysfonctionnements sont liés à l’ancienneté des installations sanitaires et de plomberie. En l’occurrence, la fuite de l’installation sanitaire des toilettes préexistait à la prise de bail. Par conséquent, la S.C.I ZAMPA sera tenue au remboursement des frais exposés par le locataire au titre de la réparation de la fuite des toilettes, soit la somme de 1.260 euros suivant facture éditée par la société MBY SASU. 




Il est en outre établi que [W] [O] a alerté la S.C.I ZAMPA d’un problème avec la chaudière dans un premier mail du 8 octobre 2021, soit une semaine après la prise de bail. Toutefois, [W] [O] sollicite le remboursement d’une somme de 300,41 euros correspondant au montant d’une facture du 17 décembre 2022 de la société ID PANNE ayant pour objet une prestation « de condamnation de tuyauterie extérieure » dont le lien avec la chaudière n’est pas établi. Dans le procès-verbal de constat du 9 janvier 2023, [W] [O] déclare au contraire que la réparation de la chaudière a été effectuée par la société Denis Cramet Fils. Suivant facture du 7 décembre 2022, la société Denis Cramet Fils a procédé au nettoyage de la chaudière pour un montant de 110,78 euros et au remplacement du joint de pompe à titre gratuit. La prestation facturée ayant pour objet le nettoyage de la chaudière, effectuée plus d’un an après l’entrée dans les lieux, renvoie à l’entretien annuel de la chaudière qui doit être réalisé par le locataire. [W] [O] n’établit pas avoir exposé des frais au titre de la chaudière qui ne relèvent pas de son obligation d‘entretien courant. Il sera donc débouté de sa demande en paiement formée à ce titre. 
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, [W] [O] et [N] [G], es qualités de caution, qui succombent principalement à l’instance en raison de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire contenue au bail pour défaut de paiement des loyers aux termes convenus, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
L’équité autant que la responsabilité partagée des parties commandent de rejet les demandes présentées sur ce fondement. 
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de Lille, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l'action de la S.C.I ZAMPA recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu le 22 septembre 2021 entre la S.C.I ZAMPA et [W] [O], et portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], à compter du 10 février 2023 ; 
 
ORDONNE l’expulsion de [W] [O] et de tout occupant de son chef du logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;
FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme actuelle de 950 euros ; 
CONDAMNE solidairement [W] [O] et [N] [G], es qualités de caution, à payer à la S.C.I ZAMPA la somme de 17.822 euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2024, terme inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.358 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2.550 euros à compter de l’assignation et de la signification du présent jugement pour le surplus ; 
CONDAMNE la S.C.I ZAMPA à payer à [W] [O] la somme de 4.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 
CONDAMNE la S.C.I ZAMPA à payer à [W] [O] la somme de 1.260 euros en remboursement des frais de réparation de l’installation sanitaire des toilettes ; 
REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [W] [O] et [N] [G], es qualités de caution, à supporter les entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 13 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU N.LOMBARD