Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 8] 
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 21/02206 - N° Portalis DBW5-W-B7F-HUBJ

Minute : 2025/
Cabinet C




JUGEMENT 

DU : 02 Avril 2025






[U] [M]


C/

S.C.I. 2PA







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Olivier FERRETTI - 22
Me Sébastien SEROT - 21 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Me Olivier FERRETTI - 22
Me Sébastien SEROT - 21






JUGEMENT





DEMANDEUR :

Monsieur [U] [M]
né le 05 Juin 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par Me Hughes HUREL, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 22

 


ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. 2PA, au RCS de [Localité 7] sous le n° 500 855 069., dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21 substitué par Me Rémi PICHON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Septembre 2021
Date des débats : 28 Janvier 2025
Date de la mise à disposition : 02 Avril 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugements des 19 septembre 2022 et 18 avril 2023 pour le détail desquels il convient de se référer, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal a, outre l'obligation faite au bailleur de réaliser certains travaux, ordonné une expertise aux fins, notamment :
- de préciser si le logement sis [Adresse 4] Thaon (14) donné à bail par la SCI 2PA à M.[U] [M] répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002, en particulier au regard des articles 2, 3 et 4,
- de préciser si les désordres proviennent d'un manquement du locataire à ses obligations d'entretien ou de réparations ou de tous autres défauts à la charge du bailleur,
- d'indiquer les solutions appropriées pour y remédier et les coûts éventuels,
- de préciser et évaluer les préjudices et coûts, y compris les troubles de jouissance et de surconsommation d'énergie induits par ces désordres.

Le rapport d'expertise a été déposé le 27 décembre 2023.

Par arrêt du 26 septembre 2024, la cour d'appel de Caen a confirmé le jugement entrepris dans les limites de l'appel (l'expertise n'étant pas remise en cause) sauf en ce qu'il a ordonné à la SCI 2PA de réaliser les travaux de réparation de la plaque électrique, de la prise électrique de la salle de bain et de la douille espace nuit.

La cour a également condamné M.[U] [M] au paiement de la somme de 181,50 euros au titre des réparations locatives prises en charge par le bailleur.

Dans ses dernières écritures n°3 déposées le 28 janvier 2025, M.[U] [M] a conclu :

- A titre principal,
* à la condamnation de la SCI 2PA à réaliser les travaux suivants afin de remettre en conformité le logement loué, soit : 
. le remplacement des plaques de cuisson,
. le remplacement du robinet d'alimentation de la chasse d'eau des WC,
. la mise en place d'une VMC dans le logement ou, à défaut, d'un extracteur d'air dans la salle de bain,
. la réfection des murs, plafonds, sols et plinthes et la réalisation à cette fin des travaux, objets du devis validé par l'expert,
* à la condamnation de la SCI 2PA à réaliser ces travaux de conformité dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
* à la condamnation de la SCI 2PA au paiement des sommes suivantes :
. 6000 euros en réparation du préjudice de jouissance arrêté au 30 avril 2021,
. 400 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu'à la parfaite exécution des travaux à réaliser,
. 3000 euros au titre du préjudice moral,
. 8000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait de la suspension des allocations familiales,

- Statuant sur les demandes reconventionnelles de la SCI 2PA,
* à titre principal :
. à l'irrecevabilité de l'action aux fins de constat de la résiliation du bail et d'expulsion du fait de sa renonciation au bénéfice du commandement et ou, à défaut, du fait de la caducité dudit commandement compte tenu du congé reprise délivré postérieurement à celui-ci,
.à l'annulation du congé aux fins de reprise délivré le 14 juin 2023,
.au rejet de la totalité des demandes, fins et prétentions de la SCI 2PA,
* à titre subsidiaire :
. à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement,
. à l'autorisation de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges qui resteraient à sa charge par mensualités de 80 euros en sus du loyer, le solde étant payé à la 36ème échéance,


* à titre très subsidiaire,
.à la compensation entre la créance de la SCI 2PA et les sommes dues par cette dernière en indemnisation des préjudices subis,

En toute hypothèse,
. à la condamnation de la SCI 2PA au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. à la condamnation de la SCI 2PA aux entiers dépens,
. à l'exécution provisoire des condamnations prononcées à son profit,
. au rejet de l'exécution provisoire concernant les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

La SCI 2PA a conclu le 24 mai 2024 :

- A titre principal,
* à l'irrecevabilité des demandes de M.[U] [M],

- A titre subsidiaire,
* au débouté des demandes,

- En toute hypothèse et reconventionnellement,
* au constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
* à l'expulsion de M.[U] [M], de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, 
* à la condamnation de M.[U] [M] au paiement de la somme de 4.519,20 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 2 novembre 2021, 
* à la condamnation de M.[U] [M] au paiement de la somme de 6.530,08 euros au titre de l'indemnité d'occupation due au 24 mai 2024, outre 372,34 euros par mois à compter du 2 juin 2024 et les charges mensuelles de 29,68 euros et ce, jusqu'à complète libération des lieux qui sera constatée par la remise des clefs du logement, 
* à la condamnation de M.[U] [M] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire dont distraction au profit de Maître Sébastien Serot, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

A l'audience du 28 janvier 2025, les parties, représentées par leur avocat, ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI 2PA précisant que le montant de l'arriéré des loyers et charges du par M.[U] [M] s'élève à la somme de 11.049,28 euros à la date du 24 mai 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la demande d'exécution des travaux

Sur le remplacement des plaques de cuisson 
L'arrêt de la cour d'appel du 26 septembre 2024 a infirmé le jugement du 19 septembre 2022 en ce qu'il avait ordonné à la SCI 2PA de réparer la plaque électrique, la cour considérant que sa défectuosité n'était pas établie.

L'autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause cette disposition et M.[U] [M] est irrecevable en sa demande de remplacement des plaques de cuisson.





Sur le remplacement du robinet d'alimentation de la chasse d'eau des WC
Selon l'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

A notamment le caractère de réparations locatives le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

L'expert a examiné le robinet d'alimentation de la chasse d'eau des WC et conclu que ce robinet devait être remplacé par le bailleur, celui-ci étant devenu inutilisable car bloqué dans sa globalité.

Ce désordre, non prévu dans la liste des réparations locatives, doit, en conséquence, être supporté par la SCI 2PA.

Sur la mise en place d'une VMC dans le logement ou, à défaut, d'un extracteur d'air dans la salle de bain
L'expert indique que l'aménagement d'une VMC pourrait être composé d'un simple extracteur dans la salle d'eau et précise que si ce dispositif serait le bienvenu, il ne présente pas de caractère d'aménagement obligatoire pour le bailleur.

Dès lors, la demande de M.[U] [M] est rejetée.

Sur la réfection des murs, plafonds, sols et plinthes et la réalisation à cette fin des travaux, objets du devis validé par l'expert 
L'expert indique que le logement, malgré les différentes interventions du bailleur, reste indécent car si le logement ne présente plus d'humidité excessive, la nature et l'état de conservation des revêtements et plinthes sont dégradés, écaillés et présentent des risques manifestes pour la santé du locataire depuis juillet 2005.

La SCI 2PA fait valoir que la demande de M. [U] [M] est prescrite puisqu'il a eu connaissance de la dégradation des revêtements muraux et des plinthes plus de trois ans avant son assignation du 21 mai 2021, cette dégradation étant le résultat de précédents sinistres à la suite desquels elle a fait réaliser des travaux de reprise entre 2010 et 2011.

Elle ajoute que M. [K] [M] n'a pas informé son assureur du sinistre intervenu en février 2023, mettant en cause même la réalité de ce sinistre, puisque M. [U] [M] a indiqué qu'il n'y avait aucune fuite chez lui.

Contrairement aux affirmations de la SCI 2PA, il est établi que M.[U] [M] a déclaré à son assureur le dégât des eaux de février 2023 puisque ce dernier a demandé au gestionnaire de la SCI 2PA d'effectuer de toute urgence les recherches nécessaires et entreprendre les réparations.

Si le locataire n'a pas relevé de fuite chez lui, c'est bien que la fuite provenait de l'appartement du dessus.

Il est également établi qu'il a déclaré un dégât des eaux en décembre 2019, lequel a été réparé aux frais du gestionnaire de la SCI 2PA lui-même.

Dans les deux cas, le bailleur a donc été informé.

La dégradation des revêtements muraux et des plinthes est évidemment évolutive et malgré les interventions du bailleur plusieurs années auparavant, sous la contrainte d'une décision de justice, elle n'a pu que s'aggraver pour aboutir à la situation examinée par l'expert résultant, a minima, des sinistres de 2019 et 2023.

Il n'y a donc aucune prescription dans la demande de M.[U] [M] introduite ab initio par l'assignation du 21 mai 2021 à laquelle il convient de faire droit selon les modalités prévues par le devis validé par l'expert et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance 

La réalité de ce préjudice, que l'expert relève, n'est pas contestée par la SCI 2PA.

Il convient de rappeler que le préjudice moral de M.[U] [M], lié à la persistance d'infiltrations dans le logement depuis le mois de juillet 2005 jusqu'au jugement du 5 juillet 2012, qui a ordonné la réalisation des travaux d'étanchéité, a déjà été indemnisé à hauteur de 8400 euros dans le cadre dudit jugement.

Le préjudice restant, seul objet possible de la réclamation de M. [U] [M], est lié à la présence des revêtements dégradés.

Il justifie l'octroi d'une somme de 4000 euros.

Sur la demande au titre du préjudice moral 

Les pièces versées au débat sur cette demande sont insuffisantes pour caractériser un préjudice moral en lien avec une faute du bailleur.

M. [U] [M] verse tout d'abord un courrier en date du 25 août 2016 adressé à l'[Localité 6] afin d'obtenir le compte rendu d'une réunion qui s'est tenue le 26 mai à son domicile.

Il communique également un seul courrier du maire de Thaon qui précise savoir que le logement n'est pas insalubre et demande au gérant de la SCI 2PA de contacter M.[U] [M] pour effectuer des travaux.

Ce courrier date du 7 octobre 2016, soit postérieurement au jugement du 5 juillet 2012 qui avait condamné le bailleur à faire exécuter des travaux d'étanchéité, lesquels ont été réalisés en 2014, soit bien avant le courrier du maire qui ne semble donc pas avoir été avisé de la réalisation de ces travaux.

Aucun courrier adressé au bailleur n'est produit.

Dès lors, il n'apparaît pas que M. [U] [M] ait multiplié ses démarches auprès de l'[Localité 6], du maire de [Localité 10] et de son propriétaire comme il l'affirme.

Cette demande est rejetée.

Sur la demande de provision 

Dans la mesure où une astreinte a été ordonnée quant à la réalisation des travaux validés par l'expert, la demande de provision du préjudice de jouissance n'apparaît pas fondée.

Sur le préjudice subi du fait de la suspension des allocations familiales

M. [U] [M] fait valoir qu'il a perdu le bénéfice des allocations familiales en l'absence de plan d'apurement, lequel n'a pu se mettre en place du fait du bailleur qui facturait des charges indues.

Il résulte cependant du courrier de la CAF du 11 mars 2020 qu'il n'est pas à jour du paiement des loyers et/ou des charges, que l'aide au logement est en conséquence versée au bailleur et qu'il appartient aux deux parties d'établir un plan d'apurement permettant de régler la dette.

Il n'y a donc pas eu suppression de l'aide au logement mais versement de celle-ci au bailleur, en raison des carences du locataire.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur la demande d'annulation du congé aux fins de reprise 

Ce congé a été délivré à M. [U] [M] le 14 juin 2023 à la demande la SCI 2PA afin de faire occuper le logement par Mme [P] [D], fille de M. [C] [D], gérant associé de la SCI 2PA, à effet au 31 décembre 2023.

En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, une personne morale bailleresse ne peut donner congé afin de reprendre pour habiter sauf toutefois s'il s'agit d'une société civile familiale, c'est à dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus et sous condition que la reprise se fasse au profit de l'un des associés.

En l'espèce, la SCI 2PA ne verse aucune pièce sur l'identité de ses associés, et ne justifie donc pas de son caractère familial.

En conséquence, il convient d'annuler le congé pour reprise du 14 juin 2023.

Sur la caducité du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 septembre 2021 du fait de la délivrance ultérieure d'un congé pour reprise 

Le congé pour reprise étant nul, demeure le commandement de payer du 2 septembre 2021 visant la clause résolutoire.

Il n'appartient pas au juge d'empêcher ou de retarder la rupture du contrat quand se trouvent réunies les conditions prévues par une clause résolutoire licite dont les termes sont claires et précis.

Tel est le cas du commandement du 22 septembre 2021, la clause résolutoire devant jouer de plein droit puisqu'il n'est pas contesté que M.[U] [M] n'a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance, cause qui concernaient tant les loyers que les charges impayés à hauteur de 4119,20 euros selon décompte du gestionnaire de la SCI 2PA, non contesté à l'époque par M. [U] [M].

Le commandement de payer du 22 septembre 2021, n'est donc atteint d'aucune caducité.

Sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion sous astreinte, de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délai 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur, personne morale de droit privé ou de droit public, de saisir la CCAPEX, avant l'assignation en expulsion, laquelle doit être notifiée au préfet au moins deux mois avant l'audience.

Ces dispositions sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, aucune de ces formalités n'a été respectée par la SCI 2PA dont les demandes sont, en conséquence, irrecevables.

Sur l'exécution provisoire 

Il est rappelé enfin qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d'office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l'écarter totalement ou partiellement, l'estimant incompatible avec la nature de l'affaire ou susceptible d'entraîner des conséquences manifestement excessives. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes fondées sur l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [M] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI 2PA, dont la demande sera rejetée car succombant, sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

DÉCLARE irrecevable la demande de remplacement des plaques de cuisson ;

CONDAMNE la SCI 2PA à remplacer le robinet d'alimentation de la chasse d'eau des WC et à procéder à la réfection des murs, plafonds, sols et plinthes selon le devis validé par l'expert et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI 2PA à payer à M. [U] [M] la somme de 4000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ANNULE le congé pour reprise délivré le 14 juin 2023 ;

DIT que le commandement de payer du 21 septembre 2021 n'est pas caduque ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences ;

CONDAMNE la SCI 2PA à payer à M. [U] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNE la SCI 2PA aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 février 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION