Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 10 avril 2025

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° : N° RG 20/00204 - N° Portalis DBYB-W-B7E-MPGD
Pôle Civil section 1

Date : 10 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

S.A. LOCATION FONCIER ET IMMOBILIER (LO.CA.FIM) immatriculée au RCS de 
PARIS sous le n° 722 003 647 , pris en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité au sièg
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 11]

représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [C] [P]
née le 28 Septembre 1949 à [Localité 17] (30), demeurant [Adresse 9] - [Localité 6]

Madame [ZB] [X]
née le 25 Septembre 1947 à [Localité 15] (62), demeurant [Adresse 13], Appt9, [Adresse 13] - [Localité 8]

Monsieur [ZI] [K]
né le 18 Février 1979 à [Localité 16] (34), demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]

Monsieur [A] [G], demeurant [Adresse 2] - [Localité 12]

Madame [A] [PA], demeurant [Adresse 2] - [Localité 12]

Monsieur [V] [A], demeurant [Adresse 2] - [Localité 12]

Monsieur [RO] [M]
né le 04 Mars 1946 à [Localité 14] (59), demeurant [Adresse 3] - [Localité 10]

Madame [S] [M] née [I]
née le 29 Juin 1946 à [Localité 18] (59), demeurant [Adresse 3] - [Localité 10]

Madame [RH] [D] [A] et monsieur [E] [Y] [B] [HN], venus aux droits de Mme [ZB] [L], demeurant [Adresse 13], appartement 12, bâtiment A, [Adresse 13] [Localité 8]. 

représentés par Me Marie-laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de MONTPELLIER





DEFENDEUR

Le syndicat de la copropriété [Adresse 13] pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE AZUR, RCS Montpellier n° B 393 189 485,ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 8] (34) prise en la personne de son gérant., dont le siège social est sis [Adresse 13] - [Localité 8]

représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique


assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.


DEBATS : en audience publique du 10 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025







































FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2020, la SA LOCATION FONCIER ET IMMOBILIER, dite ci-après LOCAFIM, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située [Adresse 13] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2019.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 février 2022, [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN] venant aux droits de [ZB] [L], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située [Adresse 13] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°11 l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2021.

Par avis de jonction du 6 décembre 2022, il a été procédé à la jonction des deux dossiers sous le numéro RG 20/00204.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 7 février 2025, la SA LOCAFIM demande au tribunal au visa des articles 31, 32, 54, 122 et 125, 328 et suivants, 768, 798 et suivants du Code de Procédure Civile, des articles 6-2, 10, 11, 18, 21, 21-1, 22, 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 7 et suivants, et notamment les articles 9, 11, 14, 19-2 et 64 du décret du 17 mars 1967,
- ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,
- déclarer irrecevables, même d’office les demandes de [C] [P], de [PA] [A], de [V] [A], de [RO] [M], de [S] [M] née [I], de [BM] [FS], de [T] [FS] née [H], de [W] [O], de [R] [U], de [J] [U] née [Z], de [ZB] [L], de [ZB] [X], de [ZI] [K], de [YU] [F], de [G] [A], de [RH] [A], de [E] [HN] et de [YU] [F],
- les débouter en conséquence de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,
- lui donner acte de ce qu'elle s’en rapporte à justice sur la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 25 novembre 2021,
- constater qu’il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de l’ouverture de deux comptes bancaires séparés dans les trois mois de la désignation du syndic ayant convoqué l’assemblée,
- annuler les résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 21 novembre 2019,
- aucune de ces résolutions n’ayant pu être adoptées du fait de l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale,
- juger que les résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 21 novembre 2019 sont nulles et de nul effet,
- annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 novembre 2019 du fait de son imprécision,
- juger que cette résolution n°16 est nulle et de nul effet,
- annuler les résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale du 21 novembre 2019 du fait de l’absence de communication des projets d’acte avec la convocation, de violation des règles de majorité et de violation des dispositions relatives à la répartition des charges,
- juger que ces résolutions n°17 et 18 sont nulles et de nul effet,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser l'intégralité des charges versées par depuis 2019 pour tous les postes n'étant pas rattachés à des charges générales et pour tous les travaux et autres dépenses propres au bâtiment A,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et [C] [P], [ZB] [X], [ZI] [K], [G] [A], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A], [E] [HN] à lui payer la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers frais et dépens,
- juger qu'elle ne participera ni à cette condamnation ni aux frais exposés par le syndicat pour défendre à cette procédure.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :
- l'assignation du 14 février 2022 ne comporte pas toutes les mentions obligatoires concernant certaines parties,
- il existe donc une discordance entre cette assignation et l'ordonnance de clôture entraînant un défaut d'intérêt à agir et un défaut de qualité pour chacun des demandeurs qui ne justifierait pas de son état civil complet et de sa qualité de copropriétaire au jour de la clôture,
- le syndicat des copropriétaires ayant justifié du respect du délai de convocation, ce point ne fait plus débat,
- l'irrégularité de la feuille de présence qui ne porte mention d'aucun nom, ni domicile du mandataire désigné, entraîne l'annulation de l'assemblée générale 21 novembre 2019,
- si le tribunal considérait qu'elle ne peut demander l'annulation de l'entière assemblée générale au prétexte qu'elle n'aurait pas été formulée dans l'assignation, cette irrégularité emporte annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale 21 novembre 2019,
- l'absence d'ouverture de comptes séparés emportant la nullité du mandat de plein droit du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation et partant la nullité de l'assemblée générale convoquée par une personne n'ayant pas qualité pour le faire, ou en l'espèce la nullité des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale 21 novembre 2019,
- la résolution n°16 portant sur une autorisation d'ester en justice, en raison de son caractère imprécis, doit être annulée,
- les résolutions n°17 et 18 portant sur une nouvelle répartition des charges selon état descriptif de division, alors qu'aucun état descriptif de division n'a été joint à la convocation, sont en contravention avec l'article 11 du décret du 17 mars 1967, ces résolutions ont par ailleurs été approuvées à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elles requéraient la majorité de l'article 26 du même texte,
- ces deux résolutions ont été adoptées en violation de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l'article 6-2 de celle-ci,
- le projet établi par la société EPSILON GE, seul document proposé pour établir le nouvel état de répartition des charges et le modificatif au règlement de copropriété ne répond pas plus aux exigences de l'article 10 de la même loi,
- en l'état du contentieux maintenu, il n'existe plus aucun motif pour qu'elle continue à s'acquitter de charges qu'elle ne doit pas.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- ordonner le rabat de la clôture,
- juger prescrite la demande de la SA LOCAFIM en nullité du contrat de syndic,
- débouter la SA LOCAFIM de ses demandes de nullité des résolutions 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 21 novembre 2019,
- débouter la SA LOCAFIM de sa demande de remboursement des charges pour défaut de justificatif et de chiffrage,
- débouter Madame [P], Madame [X], Monsieur [K], Monsieur et Madame [A], Monsieur et madame [M], Madame [A] et Monsieur [HN] de leur demande d’annulation de la résolution 11 de l’assemblée générale du 25 novembre 2021.
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,




Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- il verser aux débats les accusés de réception signés par la SA LOCAFIM le 25 octobre 2019 soit 26 jours avant l'assemblée générale du 21 novembre 2019,
- la SA LOCAFIM a été destinataire du procès-verbal de l'assemblée générale, il lui appartient de justifier que la feuille de présence n'était pas annexée à celui-ci,
- la SA LOCAFIM est hors délai pour solliciter la communication de la feuille de présence et l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble de ce chef,
- elle peut uniquement solliciter l'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 dès lors que son action n'a pas été initialement engagée sur l'annulation de l'assemblée générale,
- lors de l'assemblée générale de 2019, le syndic disposait d'un contrat établi en 2018, la SA LOCAFIM disposait d'un délai de 5 ans à compter du délai de 3 mois pour demander la nullité du contrat de syndic en l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé,
- la résolution n°16 qui comporte les demandes contenues dans l'assignation des copropriétaires demandeurs à la procédure et le jugement mixte du 19 janvier 2019 qui prescrivait sa mise en cause ainsi qu'une distinction entre les deux catégories de charges prévues à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est parfaitement claire,
- l'assemblée générale ayant uniquement voté la répartition des charges et non une modification de l'état descriptif de division, la résolution n°7 comporte une simple erreur de plume et partant les dispositions de l'article 11 du 17 mars 1967 ont été respectées,
- le législateur ayant assoupli les règles de majorité et la décision du 17 janvier 2019 ayant implicitement reconnu le caractère abusif de l'article 8 du règlement de copropriété, la règle de l'unanimité ne s'applique pas, 
- il s'en rapporte à la justice concernant la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 25 novembre 2021,
- la SA LOCAFIM qui n'a jamais payé de charges à hauteur des tantièmes de ses lots, ne justifie pas des sommes réclamées au titre de charges indûment payées ou de travaux effectués sur les parties communes.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 10 février 2025, [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] demandent au tribunal au visa de l'article 803 alinéa 1 du code de procédure civile, des articles 10-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 10 janvier 2025,
- la fixer nouvellement à la date des débats,
- tenant le dispositif de l’assignation du 16 janvier 2020, juger irrecevables, pour être nouvelles et sans connexité avec les prétentions initiales, les demandes, de la SA LOCAFIM quant à des charges qu’elle aurait prétendument indument réglées ou encore des travaux qu’elle aurait tout aussi prétendument réalisés à ses frais sur des parties communes,
- l'en débouter,
- statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé des prétentions à annulation de la SA LOCAFIM relatives à l’assemblée générale de 2019,
- rejeter comme mal fondée, a fortiori en équité, la prétention de la société LOCAFIM de frais irrépétibles comme de dépens à charge des concluants, les concluants ne « succombant » pas dans une procédure qu’elle a initiée contre eux, ni dans une procédure qu’ils ont initié contre elle, l’en débouter,
- juger recevable et bien fondée leur action,
A titre principal
- juger que la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 n’a pas été adoptée à l’unanimité conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- annuler la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021,





A titre subsidiaire,
- dire et juger que l’adoption de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 est constitutive d’un abus de majorité contraire aux intérêts des copropriétaires,
- annuler la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021,
En tout état de cause
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,
- juger qu’il n’y a aucun motif impérieux qui permettrait de déroger à l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en application de l’article 514 du Code de procédure civile, qui est nécessaire et compatible avec l’affaire,
- rejeter comme mal fondées et contraires à l’équité les demandes de frais irrépétibles et dépens de la SA LOCAFIM comme du syndicat de copropriétaires et en débouter leurs auteurs.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
- tenant le dispositif de l'assignation du 16 janvier 2020, les demandes nouvelles et sans connexité de la SA LOCAFIM quant à des charges indûment réglées et des travaux réalisés à ses frais sur des parties communes sont irrecevables,
- l'objet du protocole d'accord amiable tel que voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 réside dans la modification de l'article 8 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges, dès lors la résolution n°11 de l'assemblée générale du 25 novembre 2021 devait être voté à la majorité de l'article 26 de la même loi,
- l'adoption de la résolution litigieuse avait pour unique objectif de favoriser la SA LOCAFIM au détriment des intérêts collectifs des copropriétaires,
- ils n'ont par ailleurs, pas été conviés à la tentative de rapprochement pour la rédaction du protocole, objet de la résolution querellée.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 10 janvier 2025. 

A l’issue de l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

➢ Sur le rabat de clôture

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue”.


En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 10 janvier 2025.

Les parties sollicitent la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir leurs écritures signifiées le 13 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires, le 7 février 2025 par la SA LOCAFIM et le 10 février 2025 par [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A].

Il est donc dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans le souci du respect du principe du contradictoire de révoquer l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2025 et de clôturer la procédure au jour de l'audience pour accueillir les conclusions tardives des parties.

Les écritures au fond signifiées le 13 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires, le 7 février 2025 par la SA LOCAFIM et le 10 février 2025 par [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] seront donc déclarées recevables.

➢ Sur les parties à la procédure 

Dans le cadre du dossier joint 22-722, les requérants mentionnés dans l’assignation sont :
Madame [P] [C], 
Madame [ZB] [X], 
Monsieur [ZI] [K], 
Monsieur [A] [G], Madame [A] [PA] et Monsieur [A] [V], 
Monsieur [RO] [M], et son épouse Madame [S] [I] 
Madame [RH] [A] et Monsieur [E] [HN] venant aux droits de Madame [ZB] [L].

Il sera donc constaté une erreur quant aux autres parties non concernées et de la rectifier.

➢ Sur les fins de non recevoir 

Aux termes de l'article 789 alinéa 6 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Il résulte du même texte que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En l'espèce, la SA LOCAFIM soulève l'irrecevabilité des demandes de [BM] [FS], [T] [FS] née [H], [R] [U], [J] [U] née [N], [YU] [F], dès lors que leur qualité de demandeur apparaît pour la première fois sur l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande formulée pour la première fois dans ses dernières écritures, de la SA LOCAFIM tendant à voir annuler l'assemblée générale du 21 novembre 2019 dans son entier, son assignation sollicitant uniquement l'annulation des résolutions n°16, 17 et 18.

Il oppose également une prescription à la demande formulée par la SA LOCAFIM concernant la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé aux motifs que le délai de 5 ans à compter du délai de 3 mois après la désignation du syndic est expiré.




Enfin, [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] soulèvent l'irrecevabilité des demandes de la SA LOCAFIM au titre du remboursement de charges indument versées et de travaux réalisés à ses frais sur des parties communes.

Cependant, ces irrecevabilités et prescription soulevées constituant des fins de non-recevoir relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état, les demandes à ce titre seront rejetées.

Surabondamment il sera observé que :
- il résulte tant de l'assignation du 14 février 2022 que des dernières conclusions du 10 février 2025, que l'action tendant à l'annulation de la résolution n°11 l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2021 est uniquement à l'initiative de [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de sorte que les noms de [BM] [FS], [T] [FS] née [H], [R] [U], [J] [U] née [N] et [YU] [F] mentionnés dans l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2025 constituent des erreurs matérielles qu'il convient de rectifier, conformément aux dispositions de l'article 462 du Code de procédure civile,
- le dispositif des conclusions de la SA LOCAFIM ne mentionne aucune demande concernant l'annulation de l'assemblée générale du 21 novembre 2019 dans son intégralité, la SA LOCAFIM se contentant de l'évoquer. Or, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

II . SUR LE FOND

➢ Sur les demandes d'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2019

Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions des articles 22 et 24 de la loi susvisée.


En l'espèce, la SA LOCAFIM sollicite notamment l'annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2019 pour défaut de conformité de la feuille de présence aux dispositions de l'article précité. Elle fait valoir l'absence de mention des nom et domicile des mandataires désignés.
Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

Il résulte effectivement des pièces versées aux débats que la feuille de présence comporte la signature de l'ensemble des copropriétaires présents ou représentés sans indication quant à l'identité des mandataires, ni du nombre de voix dont ils disposent, et que le procès-verbal d'assemblée générale n'apporte aucune information sur la distribution des mandats, ni sur la qualité des mandataires.






Dans ces conditions, aucun élément ne permettant d'identifier les copropriétaires représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux résolutions querellées, il y a lieu de prononcer l’annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale du 21 novembre 2019 sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par la SA LOCAFIM.

➢Sur la demande de remboursemment des charges et des travaux indument versés

La SA LOCAFIM sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires l'[Adresse 13] à lui rembourser l'intégralité des charges qu’elle a versées depuis 2019 « pour tous les postes n'étant pas rattachés à des charges générales et pour tous les travaux et autres dépenses propres au bâtiment A ». 
Elle soutient s’être acquittée, en plus de charges liées aux divers travaux touchant aux locaux commerciaux, des échéances appelées par le syndic, sans regarder dans le détail comment ces charges étaient appelées, selon quelle grille de répartition et s’il s'agissait de charges bâtiment ou de charges communes générales. 
Elle indique que, tant qu’un accord était envisagé, elle n’a pas remis en cause ce mode de fonctionnement, ce qu’elle n’accepte plus en l'état du contentieux maintenu.

La SA LOCAFIM ne liste pas de façon précise les charges payées qu’elle considère indues. 

Faute de démontrer que les charges payées ne sont pas conformes à l’état en vigueur de répartition des charges, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

➢ Sur les demandes d'annulation de la résolution n°11 l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2021

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l' article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

[C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] sollicitent l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 25 novembre 2021 ayant donné son accord au syndic pour la signature d’un protocole transactionnel établi entre le syndicat des copropriétaires et la SA LOCAFIM ayant pour objet de mettre fin aux différends opposant les deux parties dans les suites de la modification du règlement de copropriété. 

Ils exposent que ce protocole ayant pour conséquences de modifier la répartition des charges du règlement de copropriété, le vote requérait la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non celle appliquée de l'article 24 du même texte. Ils font également valoir un abus de majorité dès lors que ledit protocole contient un aléa et qu'il a été établi dans l'intérêt exclusif de la SA LOCAFIM.

Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à justice sur ce point, rappelant toutefois l'objet du protocole d'accord et déclarant ne pas avoir eu l'intention de faire exécuter la résolution querellée.

Il ressort du texte même du protocole d'accord soumis à l'approbation des copropriétaires que le syndicat des copropriétaires s'est engagé à donner tous pouvoirs au syndic pour modifier l'état descriptif de division et l'état de répartition des charges inscrit au règlement de copropriété afin de prendre en compte le modificatif proposé par la société EPSILON GE avec des précisions quant aux quotes-parts des parties communes spéciales après modification.

Or il résulte du texte précité que toute modification de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété qui serait décidée par l'assemblée générale des copropriétaires autrement qu'à l'unanimité serait entachée de nullité alors même qu'elle ne causerait aucun préjudice aux copropriétaires, peu important l'intention du syndicat des copropriétaires de ne pas faire exécuter la décision sans avoir au préalable recueilli l'accord écrit et individuel de chaque copropriétaire à l'origine de l'action en justice.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer l’annulation n°11 l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2021, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par les demandeurs.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SA LOCAFIM la somme de 1.600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande également de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] la somme de 1.600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur les demandes de dispense fondées sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée d’une part par la SA LOCAFIM et d’autre part par la SA [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.






PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 10 janvier 2024 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 10 février 2025 ;

DIT qu’il y a lieu de rectifier les parties demanderesses dans le dossier joint 22-722 ne concernant que :
Madame [P] [C], 
Madame [ZB] [X], 
Monsieur [ZI] [K], 
Monsieur [A] [G], Madame [A] [PA] et Monsieur [A] [V], 
Monsieur [RO] [M], et son épouse Madame [S] [I] 
Madame [RH] [A] et Monsieur [E] [HN] venant aux droits de Madame [ZB] [L], 
Tous représentés par Me Marie-Laure MARLE-PLANTE, avocat au barreau de Montpellier,
de Montpellier,

DÉCLARE recevables les écritures signifiées le 13 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires, signifiées le 7 février 2025 par la SA LOCAFIM et celles signifiées le 13 février 2025 par [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] ;

DÉCLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les parties ;

ANNULE les résolutions n°16, 17 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2019,

ANNULE la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2021,

DÉBOUTE la SA LOCAFIM de sa demande de remboursement de charges ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située [Adresse 13] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, à payer à la SA LOCAFIM la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située [Adresse 13] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, à payer à [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] située [Adresse 13] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, aux dépens,

DIT que la SA LOCAFIM sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,




DIT que [C] [P], [PA] [A], [V] [A], [RO] [M], [S] [M] née [I], [RH] [A] et [E] [HN], [ZB] [X], [ZI] [K] et [G] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.
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LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE