Tribunal Judiciaire · JCP référés — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX



Minute n° : 132/2025


N° RG 25/00039 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7QT



ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
07 Juillet 2025






S.C.I. BDL
Représentée par Me [D] [L]

C/

Mme [F] [I]






















Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me CHIMAY Gaëlle

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me CHIMAY Gaëlle
- Mme [F] [I]
- Préfecture de l’Yonne


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_____________________________________________________________


Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 15 Mai 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.



ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BDL
RCS de PARIS n° 424 700 078
Dont le siège est : 31 Boulevard de la Tour-Maubourg - 75007 PARIS.

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat Plaidant au Barreau de BORDEAUX, substitué par Me Gaëlle CHIMAY, Avocat Postulant au Barreau d’AUXERRE.




ET



DÉFENDERESSE :

Madame [F] [I]
Née le 25 Septembre 1980 à AVALLON (89)
Nationalité Française
Demeurant : 1 rue du Capitaine Coignet - Rez-de-chaussée - 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.























EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 30 décembre 2021, la SCI BDL a donné à bail à Madame [I] [F], un logement sis 1 rue du Capitaine Coignet, Rez-de-chaussée à AUXERRE (89000), moyennant un loyer d’un montant initial de 540 euros, outre les 25 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2024, la SCI BDL a fait signifier à Madame [I] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 967,74 euros en principal, outre 84,50 euros de frais.

De nouveau, par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SCI BDL a fait signifier à Madame [I] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 2 511,56 euros en principal, outre 144,12 euros de frais.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SCI BDL a fait assigner Madame [I] [F] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce en application de la clause insérée dans ledit bail ;
- ordonner l’expulsion de Madame [I] [F] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la Force publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et L.412-8 et R.411-3 et R.412-1 et R.412-4 du Code des Procédures d’exécution ;
- condamner Madame [I] [F] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 418,34 euros arrêtée au 28 janvier 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;
- condamner Madame [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;
- condamner Madame [I] [F] , à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la délivrance du commandement du 26 novembre 2024 ;
- condamner Madame [I] [F] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des articles 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 26 novembre 2024 ;
- condamner Madame [I] [F] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 novembre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;
- ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l'appui de ses prétentions, la requérante expose que la défenderesse ne s'est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2.418,34 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2025.

* * *

A cette audience, la SCI BDL, régulièrement représentée par son conseil, réitère les termes de l'assignation et dépose son dossier.

Madame [I] [F], régulièrement citée à étude de commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [I] [F] n'a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile. 

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.






I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SCI BDL justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 12 février 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 15 mai 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SCI BDL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 11 février 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 1.8

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de juin 2024.

Ainsi, la SCI BDL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, portant sur la somme de 2 511,56 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

III. Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que Madame [I] [F] a repris le paiement des loyers depuis l’assignation, dès lors qu’elle a versé la somme de 1.200 euros en mars 2025 et de 650 euros en avril 2025.





Toutefois, Madame [I] [F] ne s'est pas présentée à l'audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement. Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Madame [I] [F] ne s'étant pas présentée au rendez-vous proposé. Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette. 

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [I] [F] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI BDL a produit le contrat de bail du 30 décembre 2021 et un décompte démontrant que Madame [I] [F] reste devoir la somme de 1.876,02 euros à la date du 7 mai 2025, échéance de mai incluse.

Il est admis qu'une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l'espèce, les pièces versées par la SCI BDL sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l'obligation et la défenderesse absente ne fournit aucun élément susceptibles de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Par conséquent, Madame [I] [F] sera condamné par provision au paiement de la somme de 1 876,02 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2024 à concurrence de 967,74 euros, à compter du 26 novembre 2024 à concurrence de 1 543,82 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

V. Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article 2 de la loi du 21 juillet 1949, le montant de l'astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Il est constant que le préjudice résultant de l'occupation des lieux est réparé par une indemnité d'occupation à laquelle il convient de condamner la locataire.

En outre le recours à la force publique est autorisé dans le cadre de l'expulsion et constitue une garantie suffisante à l'exécution de l'obligation de libérer les lieux. Ainsi la condamnation à une astreinte n'apparaît pas utile ni proportionnée.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI BDL de sa demande d'astreinte.

VI. Sur l'indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l'occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 27 janvier 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mai 2025, Madame [I] [F] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

VII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [I] [F] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des diverses notifications.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [I] [F] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI BDL une somme qu'il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l'une d'entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de la SCI BDL ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI BDL et Madame [I] [F], le 30 décembre 2021, pour le logement situé au 1 rue du Capitaine Coignet, Rez-de-chaussée à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Madame [I] [F] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BDL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SCI BDL, aux frais et risques de Madame [I] [F] ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer par provision à la SCI BDL la somme de 1 876,02 euros (mille huit cent soixante-seize euros et deux centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 7 mai 2025, mois de mai inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2024 sur la somme de 967,74 euros, à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 1.543,82 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer à titre provisionnel à la SCI BDL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNONS Madame [I] [F] à payer à la SCI BDL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [F] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des diverses notifications ;

DISONS qu'une copie de l'ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION,