Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 30 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 30 AVRIL 2026













Rôle N° RG 22/04371 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJDNF







[L] [K]

[W], [X] [O]





C/



[G] [P]

[N] [E] épouse [P]



























Copie exécutoire délivrée 

le : 30 Avril 2026

à : 



Me Philippe BRUZZO 



Me Sofien DRIDI





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00342.





APPELANTS



Monsieur [L] [K]

né le 15 Septembre 1949 à [Localité 2], demeurant sis [Adresse 1]

représenté par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Vanille LAUNAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur [W], [X] [O]

né le 06 Juin 1968 à [Localité 2], demeurant sis [Adresse 2]

représenté par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Vanille LAUNAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Monsieur [G] [P]

né le 01 Janvier 1960 à [Localité 3] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE



Madame [N] [E] épouse [P]

née le 03 Juillet 1966 à [Localité 4] MAROC, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère







Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Messieurs [L] [K] et [W] [O] ont consenti les deux baux suivants distincts aux époux [N] [E] et [P] [G] le même jour le 25 octobre 2012 :



-un bail commercial sous seing privé portant sur un local situé en rez-de-chaussée au [Adresse 4] à [Localité 5]. Ce local est constitué d'un restaurant avec bar et d'un terrain privatif d'environ 600 mètres carrés pour une durée de neuf années, du 5 novembre 2012 au 4 novembre 2021,

 

-un bail d'habitation par acte authentique portant sur les appartements situés aux premier et deuxième étage au-dessus du local commercial de restauration.



Les lieux constituaient un immeuble unique à usage de commerce et à usage d'habitation avec une servitude de passage dans le restaurant pour accéder aux étages, ledit immeuble étant intégralement occupé par les locataires.



 Les bailleurs sont propriétaires à concurrence de la moitié indivise chacun.



Concernant la taxe foncière, le bail commercial contient un article 8, intitulé impôt et charges stipule en son 4° des modalités particulières et conflictuelles de répartition de ladite taxe entre les parties ':



-le preneur remboursera au bailleur la moitié de ladite taxe pendant les trois premières années du bail' ,

- pour les années suivantes les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié .



Toujours concernant la taxe foncière, le bail d'habitation ne comporte en revanche aucune stipulation spécifique.





Un litige se nouait entre les parties concernant divers problèmes tant au titre du bail commercial que du bail à usage d'habitation.



Concernant le bail d'habitation, les bailleurs donnaient congé pour vente à leurs preneurs pour le 4 novembre 2015. Ces derniers se maintenaient dans l'appartement du 1er et 2ème étage. Par jugement du 12 janvier 2017, le tribunal d'instance de Tarascon ordonnait l'expulsion de Mme [N] [E] et M. [G] [P].



Concernant le bail commercial, les bailleurs estimaient que leurs locataires étaient redevables de la moitié des taxes foncières afférentes à l'ensemble de l'immeuble donné à bail, tandis que ces derniers estimaient qu'ils étaient seulement tenus de payer la moitié de la taxe foncière relative à la seule partie du bien à usage commercial.



Le 31 janvier 2018, les consorts [R] faisaient vainement signifier aux époux [N] [E] et [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par cet acte, il était demandé aux preneurs d'avoir à payer au principal 3782.75 euros (somme recouvrant des taxes foncières et les taxes d'enlèvement des ordures ménagères' outre les frais et le coût de l'acte d'huissier).



Par acte d'huissier signifié le 28 février 2018, les époux [N] [E] et [G] [P], preneurs faisaient assigner les consorts [R] notamment en annulation du commandement de payer et en indemnisation à hauteur de 30'000 euros. 



Par jugement du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon se prononçait en ces termes':



-déboute M. [W] [O] et M. [L] [K] de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer,



-déclare l'opposition recevable en la forme et au fond,



-déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 31 janvier 2018,



-renvoie les bailleurs à mieux se pouvoir pour les questions relatives au garage,



-rejette toutes autres demandes des parties,



-condamne solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] à payer à M. [G] [P] et Mme [N] [E] épouse [P] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamne solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance,



-ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



Le 3 mars 2021, les consorts [W] [O] et [L] [K] interjetaient appel.



Au cours de la procédure pendante devant la cour d'appel, les consorts [A] faisaient délivrer le 21 avril 2021 à leurs locataires une mise en demeure et un congé comportant refus de renouvellement du bail commercial pour le 4 novembre 2021 sans paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime 



Il était noté, dans le congé, que le refus de renouvellement reposait sur les infractions locatives suivantes':



-le non-paiement par les preneurs de l'intégralité de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères depuis 2016,



-le défaut d'entretien des lieux loués,



-une modification matérielle des lieux sans l'accord du bailleur.



Le 21 juin 2021, les époux [N] [E] et [P] [G] adressaient aux bailleurs une demande de renouvellement de bail commercial.



Par courrier du 3 août 2021, l'avocat des bailleurs leur répondait que cette demande était sans effet au vu du congé qui leur avait été d'ores et déjà délivré.



Toujours au cours de la procédure pendante devant la cour d'appel, une autre procédure était diligentée par les bailleurs, devant le tribunal judiciaire de Tarascon, pour demander de valider le congé sans renouvellement du bail commercial et sans paiement d'une indemnité d'éviction. 



En première instance, devant le tribunal judiciaire de Tarascon, les locataires diligentaient un incident aux fins de faire évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.



Par une ordonnance en date du 22 mars 2023 le juge de la mise en état a fait droit à leur demande, désignant un expert chargé d'évaluer le montant éventuel d'une indemnité d'éviction, rappelant toutefois dans ses motifs que cette décision n'avait pas vocation à « dire si l'indemnité d'éviction est due ou non. Le rapport d'expertise judiciaire était rendu le 23 février 2024. L'expert évaluait notamment l'indemnité d'occupation due aux bailleurs par les époux [P] à un montant de 1 572,91'€ par mois HT et H, soit 17 638,87 € par an HT et H à compter du 05 novembre 2021. 



Au cours de la procédure pendante devant cette cour d'appel, par ordonnance du 10 février 2022, le conseiller de la mise en état ordonnait la radiation de l'affaire pour inexécution par les bailleurs de la décision attaquée.



L'affaire était réenrôlée sous le numéro de RG 22/4371 . 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 janvier 2026.



Conclusions des parties



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, les consorts [L] [K] et [W] [O] demandent à la cour de':



vu les articles 1103 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 114, 455, 648 et 700 du code de procédure civile,



-constater que l'examen de la nullité pour vice de forme du commandement de payer en date du 31 janvier 2018 tenant à l'erreur d'adresse de l'expéditeur doit s'effectuer au regard, et en tirant les conséquences légales de la recevabilité de l'opposition à ce commandement de payer,



-constater en conséquence qu'à défaut de grief persistant après l'admission de la recevabilité de la demande, ledit commandement de payer n'est pas nul pour vice de forme,



en conséquence,



-infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a':



déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 31 janvier 2018'o Rejeté toutes autres demandes des parties 



 condamné solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] à payer à M. [G] [P] et Madame [N] [E] épouse [P] la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile



condamné solidairement M. [W] [O] et M. [L] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance



ordonné l'exécution provisoire du présent jugement



-confirmer partiellement ledit jugement en ce qu'il a':



-constaté que les écritures de M. [W] [O] et M. [L] [K] ont été signifiées avant clôture



 -dit n'y avoir lieu au rabat de l'ordonnance de clôture



-débouté M. [W] [O] et M. [L] [K] de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer



-déclaré l'opposition recevable en la forme et au fond



-renvoyé les bailleurs à mieux se pourvoir pour les questions relatives au garage



et statuant à nouveau,



-prononcer l'absence de nullité pour vice de forme du commandement de payer délivré le 31 janvier 2018 par M. [L] [K] et M. [W] [O] aux époux [P], 



-prononcer la validité dudit commandement de payer,



-constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, et par conséquent, la résiliation dudit bail conclu le 25 octobre 2012 depuis le 1er mars 2018 à 24 heures,



-condamner solidairement les époux [P] à verser à M. [L] [K] et M. [O] la somme de 3'782,75 euros en vertu du commandement de payer resté infructueux, 



-ordonner l'expulsion des époux [P] occupants sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et un serrurier,



-condamner solidairement les époux [P] à verser à M.[L] [K] et M. [W] [O] une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel chiffré par expert, soit la somme de 1.572,91 € par mois HT et H par mois, depuis le 1er mars 2018 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,



-condamner solidairement les époux [P] à verser à M.[L] [K] et M. [O] les taxes et charges récupérables justifiées (taxes foncières et taxes d'enlèvement d'ordures ménagères), au titre de leur maintien dans les lieux depuis 2018, pour un montant total de 14'952,50 euros, à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux,



-prononcer l'acquisition du dépôt de garantie à hauteur de 1'400 euros au profit de M.[L] [K] et M. [O] en vertu du contrat de bail.



-débouter les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, principales comme subsidiaires,



-condamner les époux [P] aux entiers dépens de l'instance dus en première instance, 

 

-condamner les époux [P] à verser à M. [L] [K] et M. [W] [O] la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, 

 

-condamner les époux [P] à verser à M. [L] [K] et M. [W] [O] la somme de 4'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur de Cour, 



- condamner les époux [P] aux entiers dépens d'appel. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, les époux [N] [E] et [P] [G] demandent à la cour de':



vu les dispositions de l'article L.145-40 et L. 145-41 et suivants du code de commerce, de l'article 1134 dans sa rédaction applicable en la cause (nouveaux 1103 et 1104) ,1244-1 et suivant (nouvel article 1343-5), 1382 (nouvel article 1240) du code civil':



-confirmer le jugement,

 

en conséquence,



à titre principal,



-déclarer Mme [N] [E] et M. [G] [P] recevables et bien fondés en la présente opposition à commandement et dans leurs fins demandes et prétentions ,



-dire que le commandement de payer du 31 janvier 2018 notifié à Mme [N] [E] et M. [G] [P] à la requête de M. [L] [K] et de M. [W] [O] par la SEP [Q] et [H], huissier de Justice à [Localité 6], est nul et de nul effet , 



-dire que la mise en 'uvre de clause résolutoire est par conséquent irrégulière ,



par conséquent,



-rejeter l'ensemble des autres demandes fins et prétentions des bailleurs,



à titre subsidiaire,



-dire recevable l'opposition formée par les époux [P] à l'égard des bailleurs,



par conséquent,



-rejeter l'ensemble des demandes fins et prétentions des bailleurs,



-constater l'absence de justificatifs fondants les sommes réclamées dans le commandement de payer du 31 janvier 2018,



-constater que la méthode légale de calcul de la taxe foncière n'a pas été appliquée par les bailleurs depuis le début du bail ,



-dire que le commandement de payer du 31 janvier 2018 notifié à Mme [N] [E] et M. [G] [P] à la requête de M. [L] [K] et M. [W] [O] par la SEP [Q] et [H] huissier de Justice à [Localité 6], est irrégulier, nul et de nul effet , 



-dire que M. [L] [K] et M. [W] [O] ont commis une faute constitutive d'une intention de nuire en faisant délivrer à Mme [N] [E] et M. [G] [P] le commandement en cause et en les assortissant de la menace, particulièrement grave, d'une résiliation de plein droit du bail du 25 octobre 2012 ,



-dire que cette faute a causé à Mme [N] [E] et M. [G] [P] un préjudice et condamner, en conséquence, M. [L] [K] et M.[W] [O] au paiement à titre de dommages-intérêts d'une somme de 5'000 euros à chaque époux, 



à titre infiniment subsidiaire,



-dire recevable l'opposition à l'égard des bailleurs,



-constater l'absence de justificatifs fondants les sommes réclamées dans le commandement de payer du 31 janvier 2018,



-constater que la méthode de calcul légale de la taxe foncière n'a pas été appliquée par les bailleurs depuis le début du bail ,



-enjoindre aux bailleurs d'établir un nouveau décompte des différentes taxes dues par les époux [P] conformément aux dispositions du bail commercial et aux règles régissant la répartition de la taxe foncière en fonction de l'usage et de la superficie du local loué,



-suspendre les effets de la clause résolutoire ,



-ordonner l'octroi de délai de paiement aux époux [P] afin de payer toutes dettes que la cour retiendra à leur charge du fait de l'exécution du bail commercial,



en tout état de cause,



-dire que M. [L] [K] et M. [W] [O] ont commis une faute constitutive d'une intention de nuire en faisant délivrer à Mme [N] [E] et M. [G] [P] le commandement en cause et en les assortissant de la menace, particulièrement grave, d'une résiliation de plein droit du bail du 25 octobre 2012 ,



-dire que cette faute a causé à Mme [N] [E] et M. [G] [P] un préjudice 



-condamner en conséquence, M. [L] [K] et M. [W] [O] au paiement à titre de dommages-intérêts d'une somme de 5'000 euros à chaque époux,



-condamner M. [L] [K] et M. [W] [O] au paiement d'une somme de 4000 euros aux époux [P] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , 



-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,



MOTIFS



1-sur la recevabilité de l'opposition des preneurs au commandement de payer



Selon l'article L 145-41 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016': Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à'l'article 1343-5'du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Les bailleurs appelants sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il les déboute de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer et en ce qu'il déclare recevable l'opposition en la forme et au fond.



De leur côté, les preneurs soutiennent que l'opposition est également recevable, indiquant' que le tribunal judiciaire de Tarascon a justement apprécié et motivé la recevabilité de sa saisine par le biais de l'opposition formée par les époux [P].



En l'espèce, les parties ont conclu ensemble deux baux distincts': un bail commercial pour le rez-de-chaussée dans lequel est exploité le fonds de commerce et un bail à usage d'habitation pour les étages. Le commandement de payer litigieux du 31 janvier 2018 concerne uniquement les locaux commerciaux et le bail commercial et non pas le bail à usage d'habitation concernant les étages.



Or, il ne découle aucunement de l'article L 145-41 du code de commerce ci-dessus reproduit, qu'il existerait un certain délai au-delà duquel les preneurs ne pourraient plus agir en contestation d'un commandement de payer délivré pour un bail commercial. Il n'existe pas de délai spécifique ouvert pour former une opposition', étant précisé que ce terme n'est d'ailleurs pas employé par la loi en matière de baux commerciaux. 



La cour confirme le jugement en ce qu'il':



 -déboute M. [W] [O] et M. [L] [K] de leur demande en irrecevabilité de l'opposition au commandement de payer ,



-déclare l'opposition recevable en la forme et au fond.



2-sur la demande des preneurs intimés d'annulation du commandement de payer



2-1 sur la demande de nullité fondée sur l'indication volontaire d'une adresse erronée sur le commandement de payer





L'article 648 du code de Procédure civile dispose : « Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ,

 2. a) Si le requérant est une personne physique': ses nom, prénoms, profession,domicile, 

nationalité, date et lieu de naissance ,

b) Si le requérant est une personne morale': sa forme, sa dénomination, son siège social et

l'organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice, 

4. Si l'acte doit être signifié, les noms et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne 

morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.'» 



L'article 114 du même code dispose :Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public."



 Les époux [N] [E] et M. [G] [P], preneurs, sollicitent l'annulation du commandement de payer du 31 janvier 2018 en indiquant':



-l'omission d'une des mentions prescrites par l'article 648 du code de procédure civile constitue un vice de forme de nature à entraîner la nullité du commandement si elle cause un grief à celui qui s'en prévaut,



-la jurisprudence retient que conformément à l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte d'huissier doit être prononcée dès que cet acte comporte l'omission d'une des mentions nécessaires à la désignation du requérant et, qu'il est démontré que cette omission a causé un grief au destinataire de l'acte,



-le commandement de payer en date du 31 janvier 2018 visant la clause résolutoire indique comme adresse de domiciliation de M. [L] [K]': chez Mme [I] [Z] située [Adresse 5] à [Localité 7]',

 

-M. [L] [K] recevait son courrier à cette adresse comme en attestent les accusés de réception de février et mars 2017 signés par ce dernier,

 

-M. [L] [K] n'a pas indiqué son changement d'adresse aux époux [P] et encore moins à l'huissier qu'il a missionné pour faire délivrer le commandement de payer,



-M. [L] [K] a confirmé en première instance que l'adresse indiquée sur le commandement de payer était erronée et qu'il était domicilié à [Localité 8] et non à [Localité 7] comme cela a été indiqué à tort sur le commandement de payer. 



-cette erreur sur l'une des mentions exigées pour la désignation du requérant a donc causé un grief aux époux [P] puisque l'huissier n'a pas pu délivrer dans les délais requis l'acte d'opposition à M. [L] [K]. 



Pour s'opposer à toute annulation du commandement de payer pour le motif tiré d'une adresse inexacte du requérant, M. [L] [K] et M. [W] [O] rétorquent':



-les conditions de la nullité d'un commandement de payer tenant aux erreurs dans ses mentions obligatoires sont prévues par l'article 648 du code de procédure civile, lequel régit les actes d'huissier de justice,



-en application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public,

 

-aucune nullité de forme du commandement de payer ne saurait être déclarée, dans la mesure où l'admission de la recevabilité de la demande par le jugement , qui n'est pas critiquée à hauteur d'appel, a fait disparaître tout éventuel grief invoqué. 

 

En l'espèce, il résulte de l'article 648 du code de procédure civile que : Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs le domicile du requérant s'il est une personne physique et ce à peine de nullité.



D'abord, la cour rappelle que le commandement de payer du 31 janvier 2018 est un commandement qui ne concerne que la partie commerciale de l'immeuble loué et non pas la partie habitation. Les règles qui s'appliquent à la procédure tendant à obtenir l'annulation dudit commandement de payer découlent donc de l'article L 145-41 du code de commerce.



En l'espèce, M. [L] [K], bailleur , ne conteste pas que l'adresse mentionnée sur le commandement de payer litigieux du 31 janvier 2018 était erronée et qu'il ne s'agissait pas de sa bonne adresse. Il existe donc bien un vice de forme affectant cet acte, lequel ne peut cependant entraîner la nullité dudit acte que si l'existence d'un grief causé par ce vice est démontrée par les preneurs intimés. 



Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, l'assignation des preneurs, en annulation du commandement de payer est déclarée recevable par cette cour. En tout état de cause, comme déjà énoncé plus haut par la cour, les intimés pouvaient valablement saisir à tout moment le tribunal pour critiquer le commandement de payer litigieux et pour l'empêcher de produire effet, sans qu'aucun délai de procédure ne puisse leur être opposé. En effet, l'article L 145-41 du code de commerce ci-dessus reproduit ne dit pas que la voie de recours ouverte contre un commandement de payer en matière commerciale est celle de l'opposition et ce même article n'enferme pas l'assignation des preneurs dans un délai d'un mois à peine d'irrecevabilité.



La demande des preneurs intimés d'annulation du commandement de payer pour indication erronée de l'adresse de l'un des deux requérants est donc infondée.



2-2 sur la taxe foncière



Vu l'article 1134 ancien du code civil,



Concernant la clé de répartition de la taxe foncière afférente à l'immeuble loué (répartition entre bailleurs et preneurs) , l'article 8 du bail commercial intitulé «'impôts et charges'» stipule' en son 4°': taxe foncière': le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière relative au bien loué dans la proportion suivante':

-la moitié les trois premières années du bail,

-pour les années suivantes, les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié.



Toujours concernant la clé de répartition de la taxe foncière afférente à l'immeuble loué aux époux [P]', le bail à usage d'habitation prévoit, pour sa part, dans le paragraphe intitulé impôts'': le preneur acquittera exactement, pendant la durée de sa jouissance, tous ses impôts personnels de manière qu'aucun recours ne peut être exercé de ce chef contre le bailleur'.



Pour dire qu'ils ne sont redevables que de moitié de la taxe foncière correspondant à la seule quote-part du local commercial et pour dire qu'ils ne sont pas redevables de la moitié de la taxe foncière de l'immeuble dans son entier (moitié des taxes foncières afférentes tant au local commercial qu'au local à usage d'habitation),les preneurs avancent':



-les parties ont entendu séparer la taxe foncière due pour le bien à usage d'habitation de celle relative au bien à usage commercial,



-la clause 8-4° du bail commercial est claire : le preneur ne doit rembourser au preneur que la moitié de la taxe foncière relative au bien à usage commercial,



-malgré leurs consentements sur la répartition stipulée par le bail, les bailleurs ont procédé à une division arbitraire de la taxe foncière entre le bien à usage d'habitation et le bien à usage commercial sans respecter les dispositions légales de calcul de la taxe foncière relatives à la nature de chacun des biens et le contrat de bail commercial,





-la taxe foncière aurait dû être calculée par rapport aux méthodes de calcul légal pour la répartir entre le local d'habitation et le local commercial. Une fois la quote part concernant le local à usage commercial déterminée, il convenait de diviser en deux la somme trouvée comme le prévoit le bail commercial. C'est alors le résultat de cette opération qui devait être payé par les époux [C],



-cette méthode n'a pas été appliquée par les bailleurs. 



De leur côté, les bailleurs prétendent que les preneurs doivent leur payer la moitié de toutes les taxes foncières afférentes à l'immeuble (la moitié des taxes relatives à la partie habitation comme la moitié de celles relatives à la partie commerciale).



Ils s'opposent à l'interprétation du bail commercial faite par les preneurs (selon lesquels il ne sont tenus que de la moitié de la quote-part des taxes foncières afférentes à la seule partie de l'immeuble loué au titre du bail commercial) estimant au contraire':



-en l'absence de disposition légale imposant une répartition de la taxe foncière au prorata de la surface louée les parties doivent s'en tenir aux stipulations du bail,



-l' article 8 ne limite pas prétendument l'étendue de la taxe foncière prise en charge par les preneurs à la seule quote-part du local commercial et prévoit bien au contraire qu'ils doivent lui rembourser la moitié de la taxe foncière afférente à tout l'immeuble,



 -l'article L. 145-40- 2, alinéa 4 du code de commerce n'était pas en vigueur lors de la conclusion du bail entre les bailleurs et les époux [P]. Le contrat date en effet du 25 octobre 2012 et il n'a jamais été renouvelé, compte tenu du congé délivré le 27 avril 2021,



-les parties doivent s'en tenir à cette clause qui prévoit la prise en charge de la taxe foncière relative au bien loué à hauteur de moitié les trois premières années du bail et à hauteur d'une part ne pouvant être inférieure à la moitié pour les années suivantes,



 -les époux [P] logeant dans la partie supérieure de l'immeuble au titre d'un bail d'habitation, et exploitant leur restaurant au rez-de-chaussée au titre du bail commercial, les parties se sont entendues dès l'origine afin que l'immeuble entier soit loué aux époux [P].



-en tout état de cause, la décote de 50% réclamée par les époux [P] correspond environ, de fait, au prorata qui serait appliqué si la taxe d'habitation foncière avait effectivement été répartie entre les preneurs et bailleurs au prorata de la surface local d'habitation / restaurant, dans la mesure où : 

 

- la surface du bail d'habitation est de 153'm² 34, 

- la surface du bail commercial est de 160'm². 



La cour rappelle en préambule que le juge n'a pas le droit de dénaturer les documents qui lui sont soumis ce qui s'applique aux baux litigieux dans le cadre de cette affaire.



Ensuite, il est de principe, en matière de baux commerciaux, qu'à défaut de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur l'impôt foncier, ce dernier n'est pas redevable de la taxe foncière.



Le problème soumis à cette cour concerne l'intention commune des parties quant à la méthode voulue de répartition de la taxe foncière entre bailleurs et preneurs alors même que les premiers louent aux seconds un unique immeuble, mais que cet unique immeuble fait l'objet de deux baux distincts', l'un à caractère commercial portant sur le rez-de-chaussée et l'autre qui est un bail d'habitation portant sur les étages.



La cour doit donc examiner et analyser les clauses des baux liant les parties relatives à la taxe foncière de l'immeuble.



S'agissant du bail commercial, qui est relatif au restaurant, ledit bail comprend , en page 11, dans un titre intitulé article 8-impôts et charges une clause régissant précisément la répartition de la taxe foncière entre le bailleur et le preneur.



Il convient de rappeler que cette clause est ainsi rédigée' en son 4°:

4°/ taxe foncière 

 

Le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière relative au bien loué dans la proportion suivante: 

 - la moitié les trois premières années du bail 

- pour les années suivantes, les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié ».



Cette clause extraite du bail commercial stipule qu'elle concerne le paiement de la seule taxe foncière relative au'bien loué'. Pour déterminer si cette notion de bien loué concerne le bien immobilier dans son entier (comme le soutiennent les bailleurs) ou concerne seulement la partie commerciale de cet immeuble (comme le soutiennent les locataires), il convient d'abord de rappeler que la clause litigieuse est extraite du bail commercial sous seing privé du 25 octobre 2012 et non pas du bail d'habitation.



En outre, la clause litigieuse, de répartition par moitié entre les parties de la taxe foncière, ne stipule aucunement qu'elle serait afférente au bien loué au titre du bail d'habitation.



Enfin, toujours sur la notion de bien loué, le bail commercial décrit précisément quel est le bien loué ,objet de son assiette, à savoir': un restaurant situé au rez-de-chaussée d'un immeuble (...)2. Le local est composé comme suit : 

 

- une salle à usage de bar de 30 m 2 

- un local de toilette avec WC et lavabo 

- une petite salle à usage de salle de restaurant de 70 m 2 environ avec deux locaux de 

toilette (homme et femme) avec WC et lavabo 

- une cuisine 

- un local à usage de laverie 

- un local « légumerie » 

- une réserve 

- un terrain privatif d'environ 600 m 2 permettant l'exploitation d'une terrasse de 60 à 100 

places et le stationnement d'une dizaine de véhicule.



Ainsi, la clause de répartition des taxes foncières entre les parties concerne exclusivement le rez-de-chaussée de l'immeuble appartenant aux consorts [L] [K] et [W] [O], c'est-à-dire la partie commerciale uniquement de l'immeuble dont le restaurant exploité par les preneurs. Cette clause ne concerne donc pas l'immeuble dans son entier et ne s'applique aucunement à la partie habitation dudit immeuble.



S'agissant ensuite de la proportion de la taxe foncière qui doit être mise à la charge des preneurs, la clause de répartition stipule que les preneurs devront s'acquitter la moitié seulement de ladite charge pendant les trois premières années du bail tout en précisant que pour les années suivantes les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié .



Il se déduit de tout ce qui précède que les époux [P] ne sont redevables que de la moitié de la taxe foncière et ce uniquement pour le local à usage commercial.



Cela étant dit, au-delà du principe selon lequel la moitié de la taxe foncière due par les preneurs, s'impute sur la seule partie commerciale de l'immeuble, le bail commercial ne contient aucune disposition contractuelle concernant la façon de déterminer la part de taxe foncière globale applicable aux seuls locaux commerciaux (avant le partage par moitié entre les parties). Or, la taxe réclamée par l'administration fiscale est une taxe globale afférente à l'immeuble dans son entier, sans ventilation entre les surfaces commerciales et d'habitation.



Pour déterminer la part de taxe foncière concernant la seule partie commerciale de l'immeuble (avant partage par moitié entre les parties), les parties, suppléant au silence du bail commercial sur ce point, s'accordent toutefois pour dire, dans leurs conclusions, qu'il convient de répartir ladite taxe foncière relative à l'immeuble proportionnellement aux surfaces commerciales et d'habitation (dans le cas où la cour déciderait d'un partage par moitié de la seule taxe foncière concernant la surface commerciale)





En effet, les preneurs indiquent dans leurs conclusions': M.[P] ne comprenait pas cette division arbitraire puisque la taxe foncière doit en principe (et conformément à la loi Pinel en son article L.145-40-2) être proportionnelle à la valeur locative du bien et sa surface qui en l'espèce sont inférieurs à celle du bail d'habitation.



Dans le même sens, les bailleurs indiquent, en page 26 de leurs conclusions': En tout état de cause, il sera porté à l'attention de la cour que la décote de 50% réclamée par les époux [P] correspond environ, de fait, au prorata qui serait appliqué si la taxe d'habitation foncière avait effectivement été répartie entre les preneurs et bailleurs au prorata de la surface local d'habitation / restaurant, dans la mesure où : 

 

- la surface du bail d'habitation est de 153'm2 34, 

-la surface du bail commercial est de 160'm2. 



Pour déterminer le montant de la taxe foncière s'appliquant uniquement aux surfaces commerciales, la cour fera donc application de cette méthode proportionnelle décrite conjointement par les parties.



2-3 sur le moyen de nullité pour décompte erroné du commandement de payer



Concernant les taxes foncières': l'article 8 du bail commercial intitulé 'impôts et charges' stipule' en son 4°': taxe foncière': le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière relative au bien loué dans la proportion suivante':

-la moitié les trois premières années du bail,

-pour les années suivantes, les parties conviennent de renégocier cette proportion qui ne pourra en aucun cas être inférieure à la moitié.



Concernant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, le même bail commercial énonce:le preneur remboursera au bailleur même à titre provisionnel et même temps que chaque terme de loyer': (') les taxes municipales afférentes au bien (taxe d'enlèvement des ordures ménagères),



Toujours au soutien de leur demande d'annulation du commandement de payer du 31 janvier 2018, les preneurs soutiennent que les montants réclamés par le commandement de payer ne sont pas justifiés, apportant les précisions suivantes':



-le commandement est assorti d'un décompte sous forme de tableau incompréhensible au point que même son auteur, M. [L] [K] a dû faire une légende pour tenter de l'expliquer,



-ce tableau est en contradiction avec les termes du bail commercial en son article 8 4°/concernant le paiement de la moitié de la taxe foncière,



-ce tableau servant de décompte joint au commandement de payer invoque des sommes sérieusement contestables et non justifiées par un relevé cadastral ou des avis d'imposition, 



-le commandement est donc de nature à créer, dans l'esprit des époux [P], une confusion les empêchant de prendre la mesure exacte de leurs obligations et d'apporter la réponse appropriée dans le délai requis.



S'opposant à la demande des preneurs d'annulation du commandement de payer, les bailleurs rétorquent que le décompte joint au commandement de payer est au contraire très clair et en outre parfaitement conforme aux stipulations du bail commercial.



Il est de principe que les commandements doivent être annulés lorsque leurs mentions et indications sont de nature à créer dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.



Toutefois, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.



En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 janvier 2018 porte sur une somme totale due de 3'782,75 euros et comporte un décompte joint sous forme d'un tableau. Ce tableau indique la ventilation des sommes réclamées, entre les taxes foncières et les taxes sur les ordures ménagères.



Tout d'abord, il convient de rappeler, comme précédemment énoncé, que c'est à juste titre que les bailleurs font valoir que les preneurs ne peuvent pas se prévaloir de l'article L 145-40-2 du code de commerce au cas d'espèce, lequel n'existe que depuis le 20 juin 2014, alors même que le bail commercial litigieux, qui n'a jamais été renouvelé, date du 25 octobre 2012 et est donc antérieur à l'entrée en vigueur de cet article.



Ensuite, dès lors qu'il n'est pas allégué qu'une renégociation aurait eu lieu entre les parties s'agissant de la répartition des taxes foncières, au-delà des trois premières années d'exécution du bail, la méthode contractuelle de répartition restera donc celle prévue au bail commercial (partage par moitié de la taxe foncière afférente au seul local commercial) complétée par les dires concordants des parties.



Ainsi, pour déterminer la part de taxes foncières dues par les preneurs, les bailleurs auraient d'abord dû calculer celle-ci proportionnellement à la surface du local à usage commercial avant de diviser en deux la somme trouvée et d'imputer le résultat aux preneurs. Il ne s'agit pas de l'application de l'article L 145-40-2 du code de commerce (effectivement inapplicable aux faits de l'espèce) mais bien de l'application des clauses du bail commercial et des dires concordants des parties lors de cette instance.



Or, les sommes réclamées par les bailleurs dans leur commandement de payer, au titre des taxes foncières ne correspondent pas à la bonne méthode de répartition contractuelle ci-dessus rappelée qu'ils auraient dû appliquer . 



En effet, concernant les taxes foncières, les bailleurs expliquent eux-même qu'ils n'ont pas divisé par moitié la part de taxe foncière correspondant au seul local commercial seul mais qu'il ont au contraire pris en compte la taxe foncière afférente à la totalité des locaux loués (partie habitation comme partie commerciale) avant de la diviser en deux.



Dès lors, le commandement de payer est erroné quant aux taxes foncières réclamées.



Le commandement de payer ne se limite toutefois pas à réclamer aux locataires des taxes foncières résiduelles, puisqu'il vise aussi des taxes ordures ménagères impayées de 2014 à 2016 inclus.



S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, cette taxe est bien due en totalité par les époux [P]. En ce sens, une clause du bail commercial prévoit' :le preneur remboursera au bailleur même à titre provisionnel et même temps que chaque terme de loyer': (') les taxes municipales afférentes au bien (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). De plus, il n'est pas soutenu que les accords contractuels liant les parties dispenseraient les preneurs de rembourser une partie seulement de ce type de taxe. Ces derniers doivent donc la prendre en charge en totalité.



S'agissant des justificatifs versés aux débats par les bailleurs concernant ces taxes d'enlèvement des ordures ménagères, ces derniers produisent aux débats les avis d'impôt 2014, 2016, 2017, qui font bien apparaître les montants réclamés. Pour ce qui est toutefois des taxes réclamées au titre de l'année 2015, à hauteur de 632,25 euros, celles-ci ne sont pas justifiées, faute pour les bailleurs de produire un avis d'impôt complet comprenant la page pertinente.



Il se déduit de tout cela que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 janvier 2018 est à tout le moins clair, précis, fondé quant aux taxes sur les ordures ménagères des années 2014, 2016, 2017 à hauteur d'une somme totale de 1900 euros. 



Pour vérifier cependant si le compte entre les parties contenu dans le commandement de payer est bien-fondé et dire s'il encourt ou non la nullité pour décompte erroné et confus, la cour doit se pencher ensuite sur les taxes foncières réclamées dans cet acte.



La cour précise que le bailleur fournit les surfaces précises louées au titre du bail commercial et du bail d'habitation, sans que les preneurs ne formulent de critiques pertinentes sur ce point ou ne proposent leurs propres chiffres. En conséquence, la cour adopte les surfaces indiquées par les bailleurs.Pour déterminer les taxes foncières dues par les preneurs, la cour fera application de la méthode de calcul contractuelle précédemment décrite ce qui revient à':



-ventiler la taxe foncière globale proportionnellement aux surfaces du bail d'habitation (153'm2) et du bail commercial (160'm²),



-faire application d'un taux de 51,12'% sur la taxe foncière en entier, ce pourcentage correspondant à la quote-part due par les preneurs au titre des surfaces du local commercial,



 -diviser par deux cette quote-part, le résultat étant alors seul à la charge des preneurs.



La bonne méthode de calcul de la taxe foncière est alors la suivante 'concernant les années couvertes par le commandement de payer :



-2014': 2476 euros de TF au total pour l'immeuble en entier et 633 euros de TF pour la surface commerciale,



-2016': 2546 euros de TF au total pour l'immeuble en entier et 651 euros de TF pour la surface commerciale,



-2017': 2522 euros de TF pour l'immeuble en entier et 645 euros de TF pour la surface commerciale,



Ainsi, au titre des années couvertes par le commandement de payer, les preneurs étaient redevables envers les bailleurs des sommes suivantes':



-1929 euros au total au titre des taxes foncières,

-1900 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères (ce résultat correspond à l'addition des trois montants dus à ce titre pour les années 2014,2016,2017),

-total': 3'829 euros.



Concernant maintenant les règlements effectués par les preneurs toujours au titre des années couvertes par le commandement de payer, il résulte de cet acte que les preneurs ont réglé aux bailleurs une somme totale de 4012,50 euros (conformément d'ailleurs à ce qui est mentionné par les bailleurs dans leur tableau inséré dans leurs conclusions).



Il se déduit de ce qui précède qu'en réalité, les preneurs n'étaient pas redevables envers les bailleurs de la somme réclamée dans le commandement de payer à hauteur de 3'782,75 euros mais qu'ils bénéficiaient au contraire d'un trop perçu qui aurait dû leur être restitué à cette époque par les bailleurs et ce à hauteur de 229,75 euros. Au moment de la délivrance du commandement de payer, les preneurs n'étaient redevables d'aucune somme envers les bailleurs.



Non seulement le commandement de payer était complètement erroné mais, plus encore, il était très difficilement compréhensible quant aux chiffres retenus. Les preneurs ne pouvaient pas, par une simple lecture de cet acte, déterminer la mesure exacte de leur dette, ce d'autant que les bailleurs n'avaient pas fait application des clauses du bail concernant la taxe foncière.



La cour, confirmant le jugement, annule le commandement de payer et rejette également la demande des bailleurs de condamnation des preneurs à leur payer la somme de 3'782,75 euros en vertu du commandement de payer resté infructueux.



En conséquence, confirmant le jugement, la cour rejette les demandes suivantes des preneurs':



-constater que la méthode de calcul légale de la taxe foncière n'a pas été appliquée par les bailleurs depuis le début du bail (la cour précisant qu'elle constate seulement que les bailleurs n'ont pas appliqué la méthode contractuelle) ; 



- enjoindre aux bailleurs d'établir un nouveau décompte des différentes taxes dues par les époux [P] conformément aux dispositions du bail commercial et aux règles régissant la répartition de la taxe foncières en fonction de l'usage et de la superficie du local loué(la cour précisant que le compte entre les parties peut être refait en application de la méthode contractuelle et des chiffres fournis).





3-sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes accessoires



 Vu l'article L 145-41 du code de commerce dans sa version précédemment reproduite en vigueur depuis le 1er octobre 2016,



Cette cour ,ayant annulé le congé qui visait la clause résolutoire, confirme le jugement en ce qu'il rejette les demandes suivantes des appelants':



-constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, et par conséquent, la résiliation dudit bail conclu le 25 octobre 2012 depuis le 1 er mars 2018 à 24 heures, 

 

-ordonne l'expulsion des époux [P] occupants sans droit ni titre ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et un serrurier,.



-condamner ,les époux [N] [E] et [P] [G] à payer aux consorts [L] [K] et [W] [O]'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel chiffré par Expert, soit la somme de 1.572,91 € par mois HT et HC par mois, depuis le 1 er mars 2018 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés.



4-sur la demande d'acquisition du dépôt de garantie

 

Concernant le dépôt de garantie, le bail contient une clause intitulée « Dépôt de garantie » ci-après reproduite': Pour garantir l'exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du Preneur, ce dernier a versé au Bailleur qui le reconnaît et en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, une somme de mille quatre cente euros(1'400,00 euros) représentant deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie (...)En cas de résiliation du présent bail par le jeu de la clause résolutoire ci-après prévue, ce dépôt de garantie restera acquis au Bailleur sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts. » 



Les bailleurs demandent à la cour de prononcer l'acquisition du dépôt de garantie à hauteur de 1'400 euros à leur profit en exécution de la clause précédemment reproduite. Toutefois, la cour ne prononce pas la résiliation du bail commercial.



En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il rejette la demande des bailleurs de dire que le dépôt de garantie leur sera acquis.



5-sur la demande des bailleurs en paiement de sommes contractuellement dues



Les bailleurs sollicitent la condamnation des preneurs à leur payer la somme de 14'952,50 euros au titre des taxes et charges récupérables justifiées (taxes foncières et taxes d'enlèvement d'ordures ménagères).



Au soutien de leur demande en paiement, Messieurs [L] [K] et [W] [T] avancent':



-du fait de la présente procédure, ils ont été dans l'obligation de régler l'intégralité des taxes dues depuis 2018 à l'administration fiscale, afin d'éviter les pénalités. 

 

-les preneurs n'ont rien réglé aux bailleurs ni au titre de leur participation à la taxe foncière ni au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, malgré leur maintien dans les lieux. 

 

-l'arriéré de ces taxes et charges récupérables s'élève à 14'952,50 euros selon les tableaux versés aux débats.



Pour s'opposer au paiement de ladite somme de 14'952,50 euros au profit des bailleurs, les preneurs répondent en défense':



-les bailleurs veulent faire payer aux époux [P] le montant de la taxe foncière sans se conformer aux règles d'ordre public de la loi Pinel. 

 

-les époux [P] ne sont tenus qu'à la moitié de la taxe foncière liée à la surface d'exploitation du bail commercial. 

 

-cette taxe ne peut correspondre à la moitié de l'ensemble de l'immeuble puisque la surface du local commercial est inférieure à celle du local d'habitation',



-les époux [P] n'ont toujours pas reçu le montant exact de la taxe foncières due au titre de l'année 2018. 



Pour tenter de justifier du bien-fondé de la somme de 14'952,50 euros réclamée aux preneurs, les bailleurs produisent un tableau détaillé. Toutefois, ce tableau est erroné puisqu'ils ont fait application d'une mauvaise méthode de calcul pour déterminer la part de taxes foncières à la charge des preneurs.



La cour doit donc procéder au recalcul du compte entre les parties de la façon suivante, après avoir fait application de la bonne méthode de calcul contractuelle':











Part TF due par les preneurs



[V] due par les preneurs



TF réglée



[V] réglée



Total des règlements



Reliquat restant dû ou trop perçu en faveur des preneurs





2013



Avis d'impôt non produit















1235 euros



1235 euros en faveu