TA95 · 2ème Chambre (JU) — 12 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 8 janvier 2020 et le 29 décembre 2021, la société à responsabilité limité (SARL) Mina 2, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, à hauteur de 28 445 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015, à raison de l'hôtel dont elle propriétaire exploité sous l'enseigne Mercure, situé 3, rue des Chênes Emeraudes à Cergy (Val-d'Oise) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - c'est à tort que l'administration fiscale a évalué ses bases imposables en retenant à titre de comparable le local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy ; en raison de son caractère inadapté, il convient de lui substituer le local-type n° 8 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Amiens. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 12 juin 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que :  
 - l'évaluation par comparaison initialement suivie est irrégulière, ce qui invalide le recours au local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy ; 
 - le local-type n° 8 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Amiens ne peut lui être substitué, dès lors que les communes de Cergy et d'Amiens ne sont pas dans une situation économique analogue ;  
 - en l'absence de tout local-type pertinent, il y a lieu de recourir à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui fait en tout état de cause ressortir une valeur locative supérieure à celle primitivement retenue.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Oriol, vice-présidente, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Oriol, présidente ; 
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Mina 2 est propriétaire d'un hôtel exploité sous l'enseigne Mercure, situé 3, rue des Chênes Emeraudes à Cergy (Val-d'Oise). Par la présente requête, elle demande au tribunal de prononcer la décharge, à hauteur de 28 445 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015 à raison de cet établissement. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 1498 du CGI, dans sa version applicable à l'année 2016 en litige : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". L'article 324 Z de l'annexe III au même code dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  Enfin, l'article 324 AK de la même annexe a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 3. Lorsqu'administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.  
 4. D'autre part, aux termes de l'article 1520 du code général des impôts : " I. Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n'ayant pas le caractère fiscal (). ". Selon l'article 1521 du même code : " I. La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties (). ". Enfin, l'article 1522 du même code dispose que : " I. La taxe est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 (). ".  
 En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie de comparaison : 
 5. Comme le lui demande la SARL Mina 2, l'administration fiscale admet que l'évaluation par comparaison initialement suivie est irrégulière, ce qui invalide le recours au local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy. Cependant, si l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code général des impôts, il appartient le cas échéant au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux. Il lui est alors loisible de retenir un terme de comparaison proposé par le contribuable, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que ce terme n'ait pas été lui-même proposé par l'administration.  
 6. A ce titre, la SARL Mina 2 propose d'évaluer les locaux en litige par comparaison avec le local-type n° 8 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Amiens (Somme). Toutefois, il ressort de l'extrait de ce procès-verbal produit à l'instance que le local de référence proposé correspond à un hôtel construit en 1847, de cinq niveaux et non raccordé au tout-à-l'égout. Au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement, les caractéristiques de cet hôtel ne sont donc en rien comparables à celles de l'établissement à évaluer, de facture beaucoup plus récente. De plus, les communes de Cergy et d'Amiens, distantes de 120 kilomètres, ne peuvent être regardées comme étant dans une situation économique analogue, l'une étant une ville de l'ordre de 63 000 habitants de la région Ile-de-France, urbaine, dynamique et bien équipée en infrastructures de transport, l'autre une ville de plus de 130 000 habitants, préfecture d'un département de la région des Hauts-de-France. Dans ces conditions, le local-type proposé par la SARL Mina 2 ne saurait être valablement retenu. 
 7. A défaut de locaux-types alternatifs proposés par la SARL Mina 2 et l'administration fiscale, et dès lors que celle-ci soutient sans être contredite qu'il n'existe pas de local-type pertinent pour l'évaluation d'hôtels de conception moderne situés en banlieue parisienne, il y a donc lieu, sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : 
 8. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version applicable à l'année 2016 en litige : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 9. Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de  leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 10. L'administration fiscale, qui indique avoir vainement recherché des transactions proches de la date de la révision de 1970 dans le département du Val-d'Oise et disqualifié un hôtel Etap'Hôtel situé à Magnanville (Yvelines), propose de déterminer la valeur locative de l'hôtel en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le  
 24 novembre 1981 pour une valeur de 11 000 000 francs (1 676 939 euros), et de celle d'un hôtel-restaurant exploité sous la même enseigne à Bobigny (Seine-Saint-Denis), telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), réduite d'un abattement de 20 % et de l'indice INSEE du coût de la construction. 
 11. Dès lors que la requérante ne propose aucune transaction proche de la date du 1er janvier 1970 portant sur des immeubles d'une nature comparable à celle du local à évaluer situés dans la commune de Cergy ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue, ni ne critique la méthodologie décrite au point 10 ci-dessus, il y a lieu d'admettre, dans les circonstances de l'espèce, que les transactions de 1981 et 1984 retenues par l'administration peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe. Par suite, dès lors que la valeur locative de l'hôtel-restaurant en litige déterminée à partir de ces deux transactions, après application d'un taux d'intérêt de 7 %, est d'un niveau supérieur à celle ayant servi à asseoir les impositions primitives en litige, la SARL Mina 2 n'est pas fondée à soutenir qu'elles auraient été calculées en retenant une base surévaluée.  
 12. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la SARL Mina 2 doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige :   
 13. L'Etat n'étant pas la partie perdante à l'instance, il y a lieu de rejeter les conclusions de la SARL Mina 2 présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL Mina 2 est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Mina 2 et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2022.  
 La magistrate désignée, 
 signé 
 C. ORIOL 
 La greffière, 
 signé 
 A. TAINSA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.