TA13 · 2ème Chambre — 10 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par jugement du 20 octobre 2022, tel que rectifié par ordonnance du 4 novembre 2022, le tribunal administratif de Marseille, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. D et Mme B, tendant à l'annulation de l'arrêté du 25 juin 2020 par lequel le maire de Peypin a accordé à la société civile immobilière (SCI) Le Puits de l'Etoile un permis de construire neuf maisons individuelles mitoyennes, sur une parcelle située 2 chemin du Puits Armand. Il a ainsi accordé à la pétitionnaire et à l'autorité administrative un délai de quatre mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire. 
 Par arrêté du 27 janvier 2023, produit à l'instance le 22 février 2023, le maire de Peypin a délivré un permis de construire de régularisation à la SCI Le Puits de l'Etoile. 
 Par un mémoire, enregistré le 29 mars 2023, M. D et Mme B demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 25 juin 2020 par lequel le maire de Peypin a accordé à la SCI Le Puits de l'Etoile un permis de construire ; 
 2°) d'annuler l'arrêté du 25 janvier 2023 par lequel le maire de Peypin a délivré à la SCI Le Puits de l'Etoile un permis de construire de régularisation ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Peypin et de la SCI Le Puits de l'Etoile la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - le permis de construire modificatif ne régularise pas les vices relatifs à l'insuffisance de l'accès s'agissant des engins de secours et la méconnaissance des dispositions de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ; 
 - il est entaché d'incohérences substantielles et d'une insuffisance de pièces s'agissant de son insertion dans l'environnement ; 
 - le permis de construire initial est illégal au regard des prescriptions imposées par le SDIS qui ne sont pas respectées ; 
 - le permis de construire de régularisation méconnaît les dispositions des articles L.424-14 et L.153-11 du code de l'urbanisme dès lors que le maire de Peypin aurait dû surseoir à statuer sur la demande du pétitionnaire au regard de l'état d'avancement du document d'urbanisme en cours d'approbation dont le projet querellé est susceptible de compromettre l'exécution. 
 Par ordonnance du 22 mai 2023, la clôture immédiate de l'instruction a été prononcée en application des articles R. 613-1 et R. 611-11-1 du code de justice administrative. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Peyrot, 
 - les conclusions de M. Terras, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Lê pour les requérants et de Me Dioum pour la commune de Peypin. 
 Une note en délibéré, présentée par la commune de Peypin a été enregistrée le 21 juin 2023. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 25 juin 2020, dont M. D et Mme B demandent l'annulation, le maire de Peypin a délivré à la société civile immobilière (SCI) Le Puits de l'Etoile un permis de construire portant sur la réalisation de neuf maisons individuelles mitoyennes, sur une parcelle cadastrée 73 AZ 120 située 2 chemin du Puits Armand. Par jugement du 20 octobre 2022, le tribunal administratif de Marseille, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. D et Mme B. Un permis de construire de régularisation a été délivré par arrêté du maire de Peypin du 27 janvier 2023. 
 Sur les conclusions en annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ".  
 3. D'une part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre l'autorisation initiale. 
 4. D'autre part, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. 
 En ce qui concerne la régularisation des vices constatés : 
 5. Par son jugement du 20 octobre 2022, le tribunal a jugé que les deux seuls moyens soulevés par les requérants susceptibles de fonder l'annulation du permis de construire délivré à la SCI Le Puits de l'Etoile le 25 juin 2020, sont, d'une part, celui tiré de la méconnaissance de l'article R.423-50 du code de l'urbanisme en ce que l'avis émis par le SDIS devait être regardé comme ayant été rendu au vu d'un dossier incomplet et, d'autre part, celui tiré de la méconnaissance de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme. 
 6. En premier lieu, et d'une part, il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre de l'instruction du permis de construire de régularisation, le service départemental d'incendie et de secours a rendu un " rapport technique " le 10 janvier 2023. Même si ce document ne le mentionne pas expressément, il doit être regardé comme un avis favorable au projet assorti de prescriptions, rendu au regard de l'ensemble des pièces du dossier de demande de permis. Dans ces conditions, et alors que les requérants ne démontrent pas que cet avis, dont ils n'allèguent pas le caractère obligatoire, ne permettait pas d'éclairer l'autorité administrative lors de l'instruction du permis de construire de régularisation, le vice tiré de la méconnaissance de l'article R.423-50 du code de l'urbanisme a été régularisé. 
 7. D'autre part, si les requérants soutiennent que l'avis du SDIS émis de manière irrégulière dans le cadre de l'instruction du permis de construire initial prévoit des prescriptions qui ne pourront être respectées par le projet, un tel moyen déjà soulevé à l'encontre du permis de construire initial, n'a pas été retenu comme un vice entachant l'autorisation attaquée, et ne peut dès lors être utilement soulevé une nouvelle fois à l'encontre du permis de construire de régularisation, dès lors que ce moyen ne peut être regardé comme fondé sur des éléments nouveaux révélés par la procédure de régularisation.  
 8. En second lieu, pour retenir un vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme, le tribunal s'est fondé sur la circonstance que le projet de la SCI Le Puits de l'Etoile, qui empiète sur la servitude de passage réciproque consentie entre les parties, obérait les conditions d'accès des engins de secours et de lutte contre l'incendie à la parcelle des requérants, un tel accès ne présentant plus qu'une largeur utile de 2,5 mètres et que les bâtiments projetés en porte-à-faux sur l'aire de retournement situé en terminaison de cet accès, ne présentait qu'une hauteur libre de 2,25 mètres. 
 9. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 27 janvier 2023 modifie le projet initial en son angle nord, en réduisant l'emprise au sol du projet de telle sorte que celle-ci n'empiète plus sur la servitude de passage dans sa portion principale. Si le projet régularisé prévoit toujours le positionnement de l'immeuble, en porte-à-faux, sur l'aire de retournement situé en terminaison de la servitude de passage, la hauteur libre laissée sous les constructions est dorénavant portée à 2,5 mètres. Si les requérants soutiennent qu'une telle hauteur reste insuffisante au regard des préconisations réglementaires reprises par les prescriptions du SDIS, de telles prescriptions sont en tout état de cause respectées, s'agissant du projet querellé, dès lors que ce dernier est directement accessible par les engins de secours par le chemin du Puits Armand, qui présente les caractéristiques d'une voie engin. S'agissant de l'accès à la parcelle des requérants, seul vice retenu par le jugement avant-dire droit, les caractéristiques de l'accès paraissent néanmoins satisfaisantes pour l'accès des véhicules légers mais aussi les dévidoirs et les échelles à mains, l'accès des gros engins, type camions échelle, n'étant pas indispensable pour la parcelle des requérants qui supporte une maison individuelle. Dans ces conditions, le vice entachant le permis de construire initial, tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme, doit être regardé comme ayant été régularisé par le permis de construire délivré le 27 janvier 2023.   
 En ce qui concerne les vices propres entachant le permis de construire de régularisation : 
 10. En premier lieu, la circonstance tirée de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.  
 11. M. D et Mme B soutiennent que le dossier de permis de construire de régularisation est incomplet et entaché d'incohérences en ce que certaines ouvertures situées en partie Nord du projet ne sont pas reproduites sur l'ensemble des plans de masse et de coupe, de telle sorte que l'autorité administrative n'a pas été en mesure d'apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable. Toutefois, d'une part, il ressort des plans produits dans le cadre du projet initial que les incohérences relatives au nombre de fenêtres de toit ainsi qu'aux fenêtres projetées sous les terrasses, figuraient déjà dans les pièces produites dans le cadre du permis de construire initial et qu'elles ne peuvent par suite être utilement relevées à l'encontre du permis de construire de régularisation. D'autre part, la circonstance que deux terrasses mitoyennes prévues à l'angle Nord du bâtiment principal, visibles sur le plan de coupe PC5.D, ne soient pas reproduites sur le plan de masse PC3.C n'est pas de nature à avoir faussé l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Enfin, les pièces produites au dossier de permis de construire de régularisation sont suffisantes pour apprécier, de manière satisfaisante, l'insertion du projet dans son environnement. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de permis de construire de régularisation doit, en toutes ses branches, être écarté. 
 12. En second lieu, aux termes de l'article L.153-11 du code de l'urbanisme : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. ". L'article L. 424-1 de ce code dispose que : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus () aux articles L. 153-11 () du présent code ". 
 13. Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire, sur le fondement de ces dispositions, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable, qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution. 
 14. Les requérants soutiennent que le maire de Peypin aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en ne sursoyant pas à statuer sur la demande de permis de régularisation en application de ces dispositions, en faisant valoir que le projet méconnaîtrait les dispositions de la zone UT2 prévue par le plan local d'urbanisme intercommunal en cours d'adoption, qui aurait " pour objectif d'harmoniser les logements, adapter les projets à leur environnement et favoriser des habitations moins énergivores en tenant compte des expositions ". Ce moyen est toutefois inopérant, eu égard aux droits que le pétitionnaire tient du permis initial à compter du jugement ayant eu recours à l'article L. 600-5-1, dès lors que le projet modifié n'emporte pas un accroissement de l'emprise au sol ou de la hauteur de la construction, ni aucune modification substantielle par rapport au permis initial.  
 15. Il résulte de tout ce qui précède que les vices entachant l'arrêté du 25 juin 2020 par lequel le maire de Peypin a délivré à la SCI Le Puits de l'Etoile un permis de construire ont été régularisés et que les conclusions à fin d'annulation des arrêtés du 25 juin 2020 et du 27 janvier 2023 présentées par M. D et Mme B doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ". Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre. 
 17. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Peypin une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. D et Mme B et non compris dans les dépens. En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Peypin présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Les conclusions en annulation de la requête de M. D et Mme B sont rejetées. 
 Article 2 : La commune de Peypin versera la somme de 1 500 euros à M. D et Mme B en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Peypin sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A D et Mme C B, à la SCI Le Puits de l'Etoile et à la commune de Peypin. 
 Délibéré après l'audience du 15 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hogedez, présidente, 
 Mme Busidan, première conseillère, 
 M. Peyrot, premier conseiller,  
 Assistés de M. Brémond, greffier.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2023. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 P. Peyrot 
 La présidente, 
 signé 
 I. HogedezLe greffier, 
 signé 
 A. Brémond 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier.