TA44 · 5ème Chambre — 28 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, un mémoire et des pièces complémentaires enregistrés respectivement le 21 avril 2021, le 26 septembre 2023 et le 4 décembre 2023, M. A et Mme D C, représentés par Me Plateaux, demandent au tribunal : 
  1°) d'annuler les cinq arrêtés du 28 février 2021 par lesquels le préfet de la Loire-Atlantique a déclaré impropres à l'habitation cinq des sept chambres situées au rez-de-jardin d'un immeuble sis 28, avenue Emile Boissier et 16, avenue des Acacias, dont ils sont propriétaires et qu'ils donnent en location, et leur a fait obligation, dans un délai d'un mois, de cesser la mise à disposition de ces chambres à des fins d'habitation ainsi que de reloger leurs occupants ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
  Ils soutiennent que : 
 - les arrêtés ont été signés par une autorité incompétente ; 
 - ils sont entachés d'une erreur d'appréciation.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2023, le préfet de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
   
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de la santé publique ;  
 - la loi n° 86-17 du 6 janvier 1986 ; 
 - le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; 
 - l'arrêté du préfet de la Loire-Atlantique du 3 février 1982 portant règlement sanitaire départemental ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période au cours de laquelle l'affaire serait susceptible d'être appelée à l'audience et de la date, fixée au 11 septembre 2024, à partir de laquelle une clôture d'instruction à effet immédiat pourrait intervenir. 
 La clôture de l'instruction à effet immédiat est intervenue le 17 octobre 2024. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique qui s'est tenue le 8 janvier 2025 à 10h : 
 - le rapport de Mme B,  
 - les conclusions de M. Guilloteau, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Jouanneaux, substituant Me Plateaux, représentant les requérants.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. et Mme C sont propriétaires, depuis le 6 octobre 2000, d'un immeuble comprenant trois niveaux, un rez-de-chaussée dans lequel ils habitent, un rez-de-jardin à usage de bureaux réaménagé en sept chambres meublées qu'ils donnent en location à des étudiants et un sous-sol à usage de garage. Le rez-de-jardin comprend un couloir de 45 m2 qui dessert à droite une salle de bains et deux douches communs à toutes les chambres ainsi que deux cabinets d'aisance, sur la gauche, cinq chambres, au fond en face une chambre et au fond à droite une dernière chambre ainsi qu'une pièce " salon-cuisine " de 33 m2 incluant une cuisine équipée. Suite à deux visites du service communal d'hygiène et de santé de la commune de Nantes du 26 octobre et du 11 décembre 2020, un rapport a été édicté le 19 janvier 2021 concluant au caractère impropre à l'habitation de cinq des sept chambres données en location par M. et Mme C. Par cinq arrêtés du préfet de la Loire-Atlantique du 28 février 2021 concernant les cinq chambres situées à gauche du couloir central, après la mise en œuvre d'une procédure contradictoire, M. et Mme C ont été mis en demeure de procéder au relogement de leurs locataires, dans un délai d'un mois à compter de la notification de ces arrêtés, et de cesser toute mise à disposition des locaux concernés à des fins d'habitation. Par la présente requête, M. et Mme C demandent l'annulation de ces cinq arrêtés.  
 2. En premier lieu, par un arrêté du 2 septembre 2020, publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de la Loire-Atlantique du même jour, le préfet de la Loire-Atlantique a accordé à M. Otheguy, secrétaire général de la préfecture et signataire des arrêtés attaqués, délégation à l'effet de signer tous actes concernant l'administration de l'Etat dans le département, à l'exception de certains actes parmi lesquels ne figurent pas les décisions de traitement de l'insalubrité prises sur le fondement du code de la santé publique. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire des arrêtés attaqués ne peut dès lors qu'être écarté. 
 3. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme C, les dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, régissent les seuls rapports entre les propriétaires bailleurs et les locataires et relèvent d'une législation distincte de celle relative à l'habitat insalubre. Les requérants ne peuvent donc utilement s'en prévaloir.  
 4. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2021 : " Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. () ". Aux termes de l'article L. 1331-23 du même code dans sa version également en vigueur depuis le 1er  janvier 2021 : " Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation ". L'article L. 1331-24 de ce code prévoit que : " Les situations d'insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l'objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation ". Aux termes de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation : " L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : () 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation () ". Par ailleurs, le premier alinéa de l'article 251-4 du règlement sanitaire départemental de la Loire-Atlantique, dans sa rédaction antérieure au 8 janvier 1986, énonce qu'un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil et des pièces de service telles que notamment une cuisine et une salle d'eau. Son deuxième alinéa précise qu'un logement comporte au moins une pièce principale et une pièce de service, c'est-à-dire, soit une salle d'eau, soit un cabinet d'aisances, un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale. Le sixième alinéa du même article du règlement définit la surface habitable d'un logement ou d'une pièce comme correspondant à la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et l'ébrasement de portes et fenêtres. Le quatrième et le cinquième alinéas prescrivent, respectivement, que la surface habitable d'un logement est au moins égale à 16 mètres carrés (m²) et que la moyenne minimale des surfaces des pièces habitables principales est de 9 m², aucune de ces pièces ne devant être d'une surface inférieure à 7 m². Enfin, le dernier alinéa de cet article 251-4 du règlement sanitaire départemental prévoit que la hauteur sous plafond des pièces principales et de la cuisine est au moins égale à 2,30 mètres et que la superficie des pièces mansardées à prendre en compte est égale à la moitié des surfaces mesurées entre une hauteur de 1,30 et 2,20 mètres. 
 5. Si un local ne saurait être qualifié d'impropre par nature à l'habitation au seul motif qu'il méconnaîtrait l'une des prescriptions du règlement sanitaire départemental applicable, lequel n'a pas pour objet de définir les modalités d'application des dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, il appartient toutefois à l'administration, pour apprécier si un local est impropre par nature à l'habitation, de prendre en compte toutes les caractéristiques de celui-ci, notamment celles qui méconnaissent les prescriptions du règlement sanitaire départemental. Il appartient au juge de se prononcer sur le caractère impropre à l'habitation des locaux en cause au regard de l'ensemble des données résultant de l'instruction. 
 6. Le préfet de la Loire-Atlantique s'est fondé, pour prendre les arrêtés du 28 février 2021 mettant en demeure M. et Mme C de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation de cinq des sept chambres  dont ils sont propriétaires, sur la circonstance que ces locaux étaient par nature impropres à l'habitation dès lors que dans les cinq chambres, la hauteur sous plafond est insuffisante et il n'existe pas de système de ventilation suffisant et permanent, la surface des ouvrants est insuffisante dans trois chambres, l'éclairage naturel est insuffisant dans trois chambres, la présence de parois vitrées donnant sur la chambre voisine entraîne un manque d'intimité dans deux chambres et, enfin, la fenêtre en aluminium n'est pas étanche dans une chambre, l'ensemble de ces éléments caractérisant notamment la méconnaissance dans toutes les chambres des dispositions du règlement sanitaire de la Loire-Atlantique selon lesquelles la hauteur sous plafond des pièces principales est égale au moins à 2,30 mètres et la ventilation des logements est générale et permanente, et, dans trois chambres, des dispositions du même règlement prescrivant que la surface ouvrante sera au moins égale au dixième de la superficie des pièces 
 7.  Les requérants font valoir que les manquements énoncés dans les arrêtés attaqués ne concernent que les chambres destinées au sommeil et non les parties communes, à savoir le couloir, la salle de bains, le séjour et la cuisine, lesquelles sont bien éclairées, représentent une surface totale de 88 m2 sous 2, 20 m de hauteur sous plafond, soit un volume de 193,6 m3, et sont équipées de bouches d'aération. Ils ajoutent qu'il peut être remédié aux facteurs d'insalubrité relevés par le préfet en réalisant des travaux. Il résulte toutefois de l'instruction que trois des chambres mises en location par M. et Mme C comprennent une hauteur sous plafond de 2, 10 mètres, 2, 08 mètres, 2, 09 mètres, une autre chambre comprenant une entrée dont la hauteur sous plafond est de 2, 36 mètres, le reste de la chambre étant d'une hauteur sous plafond de 2,05 mètres. Par ailleurs, les inspecteurs ont observé qu'" une odeur de moisissure et d'humidité se fait sentir dès l'arrivée dans le hall ", " les extractions d'air installées dans la salle d'eau ne sont pas efficientes. De la moisissure est présente le long des parois des murs extérieurs, au plafond, et autour des fenêtres en aluminium ". Pour chacune des chambres, les pièces dont dépourvues de système de ventilation, " entrainant de la condensation sur les vitres et l'apparition de moisissures ", que ce soit autour de l'huisserie, et pour certaines chambres, une dimension inférieure des ouvrants qui nécessite un éclairage artificiel de jour comme de nuit, ce qui n'est pas sérieusement contesté par les requérants qui se bornent à souligner l'existence de fenêtres dans chacune des chambres et qui ne démontrent pas avoir, à la date du présent jugement, tenté de remédier aux différentes anomalies relevées.  En outre, eu égard au nombre d'occupants du rez-de-jardin et à la nécessité pour eux de consacrer du temps à leurs études, il ne résulte pas de l'instruction que l'existence d'une pièce de vie commune d'une surface inférieure à 30 m2 leur permettait de n'occuper leurs chambres que pour y dormir. Enfin, comme il a été dit, la circonstance que les locaux, pris dans leur ensemble, offraient aux occupants un volume d'air suffisant au regard des normes fixées par le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent est sans incidence sur l'habitabilité des cinq chambres déclarées impropres à l'habitation. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, le préfet de la Loire-Atlantique pouvait en déduire, sans commettre d'erreur d'appréciation, que les cinq chambres en litige appartenant à M. et Mme C étaient par nature impropres à l'habitation au sens des dispositions précitées des articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation des cinq arrêtés du préfet de la Loire-Atlantique du 28 février 2021 présentées par M. et Mme C doivent être rejetées. Par voie de conséquence, doivent être également rejetées les conclusions qu'ils présentent sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. et Mme C est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A et Mme D C et à la ministre du travail, de la santé, des solidarités et des familles.  
 Copie en sera adressée au préfet de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 8 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Luc Martin, président, 
 Mme Claire Martel, première conseillère, 
 Mme Justine-Kozue Kubota, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 février 2025.  
 La rapporteure, 
 J-K. B 
 Le président, 
 L. MARTIN 
 La greffière, 
 S. BARBERA 
 La République mande et ordonne à la ministre du travail, de la santé, des solidarités et des familles en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière, 
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