TA13 · 2ème Chambre — 25 septembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 juin 2021 et 22 septembre 2022, la société Test Immo Invest 2, représentée par Me Pailhe, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 19 février 2021 par lequel le maire de la commune des Pennes-Mirabeau a accordé à la société Eiffage Immobilier Sud-Est un permis de construire pour l'édification d'un complexe hôtelier composé de 90 chambres et de 795 m² de bureaux, ainsi que la décision du 19 avril 2021 portant rejet de son recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune des Pennes-Mirabeau une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - elle dispose d'un intérêt à agir ; 
 - la décision méconnaît l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme ; 
 - le projet ne s'insère pas dans son environnement ; 
 - la gestion du risque inondation a été sous-estimée ; 
 - le projet méconnaît l'article UE 12 du plan local d'urbanisme (PLU) quant aux places de stationnement ; 
 - le nombre des places destinées aux personnes à mobilité réduite est insuffisant ; 
 - le projet méconnaît l'article UE 13 en l'absence d'un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement ; 
 - l'accès au projet est insuffisant, notamment pour la sécurité routière et piétonne ; 
 - la hauteur de la construction méconnaît l'article UE 10 du PLU ; 
 - le projet ne respecte pas les préconisations acoustiques prévues par le décret n° 2011-604 ; 
 - le projet est incomplet concernant la hauteur du mur de soutènement et de la clôture.  
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 20 octobre 2021 et 6 octobre 2022, la société Eiffage Immobilier Sud Est, représentée par Me Anselmino, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - la requérante ne dispose pas d'un intérêt à agir ; 
 - les moyens présentés ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 juin 2022, la commune des Pennes-Mirabeau, représentée par la SCP Berenger-Blanc-Burtez-Doucede, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Arniaud,  
 - les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Reboul, représentant la commune des Pennes-Mirabeau, et celles de Me Xoual, représentant la société Eiffage Immobilier Sud-Est. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Test Immo Invest 2 demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 19 février 2021 par lequel le maire de la commune des Pennes-Mirabeau a accordé à la société Eiffage Immobilier Sud-Est un permis de construire pour l'édification d'un complexe hôtelier composé de 90 chambres et de 795 m² de bureaux. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : / Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme () ".  
 3. En se bornant à faire valoir que la commune ne justifie pas de la qualité du signataire de l'arrêté " ni de la délibération du conseil municipal ayant validé le transfert de compétence ", elle n'apporte aucun élément au soutien de son moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme. Enfin, à supposer même qu'elle ait entendu soulever l'incompétence du signataire de l'auteur de l'arrêté en litige, la commune des Pennes-Mirabeau étant doté d'un plan local d'urbanisme, son maire était compétent pour signer l'arrêté en litige et le moyen doit être écarté. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : "  Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Pour statuer sur une demande de permis de construire, il appartient à l'autorité administrative de s'assurer que le projet ne méconnaît pas l'exigence de protection des intérêts patrimoniaux, paysagers et naturels visés par les dispositions précitées. Pour rechercher si une atteinte à ces intérêts est de nature à fonder un refus d'autorisation ou à fonder les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de cette autorisation, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site ou du paysage sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site, sur le monument ou sur le paysage. 
 5. Si la société requérante soutient que l'insertion du projet ne serait pas harmonieuse, elle ne soulève à l'appui de ce moyen aucune disposition du code de l'urbanisme ou du plan local d'urbanisme qui aurait ainsi été méconnue. A supposer, en soutenant que le projet se situe sur deux zonages distincts et ne respecterait pas la zone de dégagement visuel, que la société requérante ait entendu se prévaloir de la méconnaissance des dispositions mentionnées ci-dessus, elle n'apporte aucun élément permettant de caractériser l'intérêt des lieux avoisinants. Par ailleurs, l'environnement du projet est composé, au Nord, de maisons pavillonnaires, et au Sud de commerces de taille importante, en particulier un hôtel, un grand entrepôt et un magasin de meubles imposant, constructions présentant des toitures plates. Le projet consiste en la construction d'un bâtiment rectangulaire de toiture plate composé en rez-de-chaussée de bureaux destinés à des activités tertiaires et des services d'accueil et de logistique de l'hôtel, alors que les niveaux en R+1 et R+2 sont destinés à la création d'un hôtel de 90 chambres. Dans ces conditions, compte tenu du caractère des lieux avoisinants, le moyen tiré du défaut d'insertion harmonieux du projet, à le supposer même opérant compte tenu de sa formulation, doit être écarté. 
 6. En troisième lieu, selon les pièces du dossier de permis de construire et en particulier les plans graphiques, le projet prévoit la création d'un bassin de rétention enterré. En se bornant à indiquer que la notice hydraulique ne prévoit pas la construction des ouvrages prévus par l'article 10 du PLU, la requérante n'apporte pas d'éléments suffisants pour permettre d'apprécier le bien-fondé de son moyen. Par ailleurs, la notice hydraulique mentionne également la création d'un bassin de 332 m3, dont la taille a été calculée selon des données, non contredites, tenant au volume des pluies, au terrain et aux constructions projetées. La notice architecturale prévoit également l'aménagement de réservations en soubassement du bâtiment en façade Est et Sud du projet ainsi que des grilles de protection pour permettre l'écoulement des eaux dans le vide sanitaire. Le Service Mer Eau et Environnement de la préfecture des Bouches-du-Rhône a par ailleurs indiqué, par courrier du 4 janvier 2021, que si le projet est situé en partie en zone inondable aléa résiduel, les dispositifs prévus étaient adaptés, notamment au regard du schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux (SDAGE). Dans ces conditions, le moyen tiré de la défaillance de la gestion du risque inondation, à le supposer même recevable compte tenu de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, doit être écarté. 
 7. En quatrième lieu, l'article UE 12 du plan local d'urbanisme prévoit un nombre de places minimales selon la taille et la destination des constructions et précise que " le pétitionnaire devra prévoir en plus des espaces à aménager pour le stationnement des véhicules individuels, des espaces pour le stationnement des véhicules utilitaires nécessaires à l'activité ".  
 8. Alors que le projet porte sur la construction de bureaux et d'un hôtel, la société requérante ne conteste pas le nombre de places de stationnement prévu par le projet pour chacune de ces destinations et indique que sont également prévus des espaces destinés à la gestion de l'activité logistique de l'hôtel. Si elle soutient toutefois que le projet ne prévoit pas d'espaces pour le stationnement de véhicules utilitaires nécessaires à l'activité de bureaux, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'activité " bureau " nécessiterait de tels véhicules, ni que les espaces de stationnement prévus seraient insuffisants, le cas échéant, pour répondre à ce besoin. Par ailleurs, il ne ressort pas du PLU, ni d'aucun autre texte, que les véhicules de maintenance, de sous-traitants ou de visiteurs mentionnés par la pétitionnaire puissent être qualifiés d'utilitaires nécessaires à l'activité de bureau, lesquels ont vocation à être stationnés de manière quotidienne et durable sur le lieu d'activité, en particulier en période d'absence d'activités, afin d'y être entreposés. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 12 doit être écarté. 
 9. En cinquième lieu, si la requérante soutient que le nombre de places de stationnement pour les personnes à mobilité réduite est insuffisant, elle n'indique pas quelle disposition opposable à un permis de construire aurait ainsi été méconnue. Par suite, n'étant pas assorti de précision suffisante pour permettre au juge d'en apprécier le bien-fondé, ce moyen doit être écarté.  
 10. En sixième lieu, aux termes du deuxième alinéa de l'article UE 13 du PLU : " Il doit être planté un arbre de haute tige pour 4 places de parking extérieures ". 
 11. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans de masse, que quatre-vingt-dix-huit places de stationnement extérieures sont prévues pour vingt-six arbres de haute tige. En l'absence de prescription stricte concernant l'emplacement des arbres autour des places de stationnement, et alors que le plan de masse fait apparaître une implantation régulière des arbres le long des places, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 13 doit être écarté. 
 12. En septième lieu, si la requérante soutient que le projet méconnaît l'article UE 3 du PLU quant à l'accès au projet, la société Eiffage est fondée à soutenir que ce moyen est irrecevable dès lors qu'il a été soulevé plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, en méconnaissance de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier qu'un nouvel accès a été créé pour les seuls locaux à usage hôtelier et commercial sur l'avenue Rabattu, dont la largeur est de 5,50 mètres selon le plan de coupe. Si la requérante soutient que cet accès est insuffisant compte tenu du défaut d'aménagement de la voie publique, elle n'apporte aucun élément en ce sens, alors que la voie publique est à sens unique, prohibant ainsi les croisements de véhicules. Dans ces conditions, et alors que l'accès en cause ne concerne pas de constructions destinées à l'habitation, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'accès serait inapproprié compte tenu de la circulation d'occupants de parcelles à usage d'habitation. 
 13. En huitième lieu, aux termes de l'article UE 10 du PLU : " la hauteur des constructions, mesurées comme indiqué à l'article 21 des dispositions générales, ne peut excéder : () / En UE 4 : 12 mètres () ". Selon l'article 21 des dispositions générales, la hauteur s'apprécie par rapport au terrain naturel et que les règles de hauteur " ne s'appliquent pas aux éléments techniques tels cheminées, gaines de ventilation aux édicules ascenseur et aux garde-corps de sécurité ". 
 14. En l'espèce, la requérante n'apporte aucun élément au soutien de l'allégation selon laquelle le plan de coupe aménage librement le niveau du terrain naturel afin de réduire artificiellement la hauteur de la construction. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que si des édicules sont prévus sur le toit plat du bâtiment et dépassent la hauteur de 12 mètres, ces éléments correspondent au local de la centrale de traitement d'air double flux, soit des gaines de ventilation visées par les dispositions générales du PLU, et le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 10 doit dès lors être écarté. 
 15. En neuvième lieu, en se bornant à faire valoir que le projet de construction ne fixe aucune préconisation acoustique en méconnaissance du décret du 30 mai 2011 relatif à l'attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à établir à l'achèvement des travaux de bâtiments d'habitation neufs, la requérante n'apporte aucune précision sur les dispositions qui auraient été méconnues. En tout état de cause, en vertu du principe de l'indépendance des législations, les normes ainsi édictées relèvent de la phase de construction et n'entrent ainsi pas dans le champ des règles auxquelles sont soumises les autorisations d'urbanisme telles que celle en litige. 
 16. En dixième lieu, aux termes de l'article UD 11 : " Lorsqu'une clôture surmonte un mur de soutènement ou un ouvrage de soutènement, la hauteur cumulée de la clôture et de l'ouvrage de soutènement ne peut excéder la hauteur de l'ouvrage de soutènement augmenté de 1,50 mètre. / De plus la hauteur cumulée de l'ouvrage de soutènement et de la clôture ne peut excéder 3,00 mètres ". 
 17. Le dossier de demande de permis de construire mentionne la création de murs de soutènement faisant office de clôture de part et d'autre de l'accès à créer, avenue de Rabattu, d'une hauteur de 1 à 2 mètres suivant la pente de la voie. Il ne ressort pas des pièces du permis, notamment des plans, que des clôtures soient prévues au-dessus de ces murs. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD 11 doit être écarté.  
 18. En dernier lieu, comme le fait valoir la société Eiffage en défense, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 7 du PLU, soulevé pour la première fois par mémoire enregistré le 22 septembre 2022, soit plus de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense le 25 octobre 2021 et réceptionné le 26 janvier 2022, est irrecevable en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme. 
 19. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation présentées par la société Test Immo Invest doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête. 
 Sur les frais liés au litige : 
 20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune des Pennes-Mirabeau, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Test Immo Invest 2 demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à sa charge une somme de 1 000 euros à verser à la commune des Pennes-Mirabeau, ainsi qu'une somme de 1 000 euros à verser à la société Eiffage Immobilier Sud-Est, au titre des frais de même nature. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par la société Test Immo Invest 2 est rejetée.   
 Article 2 : Il est mis à la charge de la société Test Immo Invest 2 la somme de 1 000 euros à verser à la commune des Pennes-Mirabeau et la somme de 1 000 euros à verser à la société Eiffage Immobilier Sud-Est au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Test Immo Invest 2, à la société Eiffage Immobilier Sud-Est et à la commune des Pennes-Mirabeau. 
 Délibéré après l'audience du 3 septembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hogedez, présidente, 
 Mme Arniaud, première conseillère, 
 Mme Ridings, conseillère, 
 Assistées de M. Alloun, greffier.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Arniaud 
 La présidente, 
 signé 
 I. Hogedez 
 Le greffier, 
 signé 
 S. Alloun 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier.