TA13 · 5ème Chambre — 22 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 30 août 2021 ainsi que le 21 février 2022 et le 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille, la société civile immobilière des Planètes et la société civile immobilière de la Côte, représentées par Me Ladouari, demandent au tribunal : 
 1°) d'ordonner avant dire-droit la communication de la délégation, par l'organe délibérant de la société d'économie mixte Marseille Habitat, à M. B et à Mme A, du pouvoir de demander au préfet des Bouches-du-Rhône d'adopter les arrêtés de déclaration d'utilité publique et de cessibilité de l'immeuble en cause, et de sa publication, dans un délai de cinq jours et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;  
 2°) d'annuler les arrêtés du 26 janvier 2021 et du 25 mai 2021 par lesquels le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d'utilité publique les travaux nécessaires au projet de création de logements sociaux sis 7 rue Rodolphe Pollak, sur le territoire de la commune de Marseille, au bénéfice de Marseille Habitat, et a déclaré cessible cet immeuble ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat et de la société d'économie mixte Marseille Habitat les sommes respectives de 1 500 euros à verser à chacun des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que :  
 - les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 26 janvier 2021 ne sont pas tardives dès lors qu'ils n'ont pas eu notification de cet arrêté ;  
 - la requête est recevable dès lors que les sociétés civiles immobilières requérantes sont propriétaires de lots dans l'immeuble en cause et que le syndic de propriété a bien habilité son président à ester en justice ; 
 - l'illégalité des courriers du 3 décembre 2020 tendant à solliciter du préfet la déclaration d'utilité publique du projet et la cessibilité de l'immeuble entache d'illégalité les arrêtés en litige ; à la date des décisions, aucun pouvoir n'avait été conféré au directeur général de Marseille Habitat, à la signataire de ces courriers, et en l'absence de publication des éventuelles délégations accordées ; l'exercice du droit de préemption urbain ne pouvait pas être délégué par la société d'économie mixte à l'un de ses agents ; les délégations de signature produites ne sont pas suffisamment précises ; 
 - les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l'article L. 411-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
 - l'opération projetée est dépourvue d'utilité publique dès lors qu'elle ne revêt pas une finalité d'intérêt général, qu'elle serait réalisable sans recours à l'expropriation et porte une atteinte manifestement excessive au droit de propriété ; le caractère indigne et dégradé des lots n°2, 3, 1, et 8 à 10 n'est pas établi ; l'incapacité financière des requérants n'est pas davantage établie ; les lots n° 1 et 10, qui constituent des locaux commerciaux, ne peuvent pas être utilisés à des fins de logements locatifs sociaux ; 
 - les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de la délibération du conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence du 13 décembre 2018 dès lors que certains lots de l'immeuble en cause n'étaient plus, à la date des arrêtés en litige, l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent, elle-même illégale dès lors qu'elle méconnaît les dispositions de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ; 
 - les arrêtés en litige ont été fondés sur l'arrêté de péril adopté le 5 mars 2019, lui-même illégal du fait de l'incompétence de Marseille habitat pour programmer, dès le 19 décembre 2018, une visite exhaustive de l'immeuble ; 
 - la modification du plan local d'urbanisme intercommunal était envisageable pour produire des logements sociaux ;  
 - les arrêtés critiqués sont entachés d'un détournement de procédure et de pouvoir. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 14 mars 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés. 
 Par des mémoires enregistrés le 22 décembre 2021 et le 27 mars 2023, la société d'économie mixte Marseille Habitat, représentée par Me Burtez-Doucede, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 26 janvier 2021 portant déclaration d'utilité publique sont tardives ; 
 - les société civile immobilières requérantes ne justifient pas de leur intérêt pour agir ; 
 - il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak ait régulièrement habilité le syndic à ester en justice ; 
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Niquet,  
 - les conclusions de Mme Beyrend, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Daimallah pour les requérants, ainsi que celles de Me Claveau pour la société d'économie mixte Marseille Habitat. 
 Une note en délibéré présentée pour les requérants a été enregistrée le 9 juin 2023. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Copropriétaires de plusieurs lots dans l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille (1er arrondissement), les sociétés civiles immobilières de la Côte et des Planètes demandent au tribunal, avec le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, d'annuler les arrêtés du 26 janvier 2021 et du 25 mai 2021 par lesquels le préfet des Bouches-du-Rhône a respectivement déclaré d'utilité publique les travaux nécessaires au projet de création de logements sociaux sis 7 rue Rodolphe Pollak, sur le territoire de la commune de Marseille, au bénéfice de Marseille Habitat, et a déclaré cessible cet immeuble. Les requérants demandent également à ce qu'il soit ordonné, avant dire-droit, à la société d'économie mixte Marseille Habitat, de communiquer les documents administratifs relatifs à la délégation dont pourraient bénéficier deux agents de cette société, dont son directeur général, afin de s'assurer de la régularité de la demande d'engagement de ces procédures auprès du préfet. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. Les requérants soutiennent que l'illégalité des deux courriers du 3 décembre 2020 adressés par la directrice des opérations urbaines et foncières de la société d'économie mixte Marseille Habitat au préfet des Bouches-du-Rhône afin de solliciter, à la suite de l'enquête publique conjointe, l'intervention des arrêtés de déclaration d'utilité publique et de cessibilité de l'immeuble en cause entache d'illégalité ces arrêtés. Si l'acte sollicitant l'ouverture d'une enquête publique et parcellaire et l'arrêté déclaratif d'utilité publique pris sur la base de cette enquête constituent des éléments d'une opération complexe, il ne résulte d'aucun texte ni d'aucun principe que l'autorité compétente ou le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique, soit tenu de solliciter expressément le préfet, après l'enquête publique dont les conclusions sont favorables à la déclaration d'utilité publique, afin qu'il adopte les arrêtés portant déclaration d'utilité publique et cessibilité des parcelles concernées. Par ailleurs, les circonstances d'une part que le conseil de la métropole, dans la délibération du 20 juin 2019, ait habilité " les bénéficiaires des déclarations d'utilité publique à solliciter, au terme des enquêtes, l'ensemble des actes subséquents ", et d'autre part que les courriers adressés le 3 décembre 2020 aient été visés par les arrêtés en litige, ne sont pas davantage de nature à considérer que Marseille Habitat ait été tenu de solliciter expressément le préfet afin qu'il adopte les arrêtés en litige. Par suite, alors que le conseiller métropolitain délégué au logement et à l'habitat indigne a, par courrier du 15 octobre 2019, sollicité du préfet des Bouches-du-Rhône l'ouverture de l'enquête publique pour le projet de création de logements sociaux, en application de la délibération du conseil de la métropole du 20 juin précédent, le moyen tiré de ce que l'illégalité des courriers adressés le 3 décembre 2020 entacherait d'illégalité l'arrêté portant déclaration d'utilité publique est inopérant et doit être écarté dans toutes ses branches, sans qu'il soit besoin d'ordonner la communication des documents sollicitées par les requérants. 
 3. Le syndicat des copropriétaires et les deux SCI propriétaires de lots dans l'immeuble soutiennent ensuite d'une part que les arrêtés en litige méconnaissent la délibération du conseil de la métropole du 13 décembre 2018 dès lors que cette délibération réserve les engagements de procédure d'expropriation aux immeubles visés par un arrêté de péril alors que le péril avait été levé, par arrêté du 4 juin 2019, pour les lots n° 1 et 10 de l'immeuble en cause. D'autre part, les requérants se prévalent de l'illégalité de cette délibération du 13 décembre 2018 qui méconnaîtrait l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation alors applicable, imposant au maire de la commune de réaliser les travaux nécessaires, aux frais des propriétaires, en cas de péril imminent. Toutefois, les arrêtés contestés n'ont pas été pris sur le fondement de la délibération du conseil de la métropole du 13 décembre 2018, qui constitue une délibération de principe, adoptée à la suite de l'effondrement de plusieurs immeubles le 5 novembre précédent dans le centre-ville de Marseille, mais sur le fondement de la délibération du 20 juin 2019 décidant d'engager une procédure d'expropriation sur l'immeuble en cause. Par ailleurs, si deux lots ont fait l'objet d'une mainlevée de l'arrêté de péril par arrêté du 4 juin 2019, il est constant que ces lots, à vocation commerciale, ne constituent que le rez-de-chaussée de l'immeuble, et que tous les autres lots restaient concernés par les arrêtés constatant un péril grave et imminent, rendant, dans son ensemble, l'immeuble impropre à son occupation. Dans ces conditions, le moyen soulevé doit, en tout état de cause et en toutes ses branches, être écarté. 
 4. Aux termes de l'article L. 411-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public, à la condition qu'elles les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l'acte de cession ou de concession temporaire : / 1° Les immeubles expropriés en vue de la construction d'ensembles immobiliers à usage d'habitation avec leurs installations annexes ou en vue de la création de lotissements destinés à l'habitation ou à l'industrie () ". 
 5. S'il est constant que l'arrêté du 25 mai 2021 en litige n'a déclaré cessible que l'immeuble sis au 7 rue Rodolphe Pollak, il ressort toutefois des pièces du dossier, et en particulier des délibérations du conseil de la métropole des 28 février et 20 juin 2019, que cette opération s'inscrit dans un contexte plus vaste de réhabilitation des immeubles du centre-ville de Marseille, la métropole ayant sollicité l'ouverture d'une enquête publique au moins pour quarante-et-un immeubles, en vue de leur réhabilitation et de leur transformation en logements locatifs sociaux. Dans ces conditions, et alors que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de l'article L. 411-1 précité du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique à l'encontre de l'arrêté du 26 janvier 2021 portant déclaration d'utilité publique, le moyen doit être écarté. 
 6. A l'appui de leur contestation, les requérants soutiennent que l'arrêté de péril du 5 mars 2019 sur lequel sont fondés les arrêtés en litige est lui-même illégal faute d'avoir été initié par une autorité compétente. Toutefois, alors que ni l'arrêté du 26 janvier 2021 ni celui du 25 mai suivant ne sont pris pour l'application de l'arrêté du 5 mars 2019, et n'en constituent pas davantage le fondement, le moyen tiré de ce que l'illégalité de l'arrêté du 5 mars 2019 entacherait d'illégalité les arrêtés des 26 janvier et 25 mai 2021 doit être écarté comme inopérant. 
 7. Il appartient au juge, lorsqu'il se prononce sur le caractère d'utilité publique d'une opération nécessitant l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu'elle répond à une finalité d'intérêt général, que l'expropriant n'était pas en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs au regard de l'intérêt qu'elle présente. Il lui appartient également, s'il est saisi d'un moyen en ce sens, de s'assurer, au titre du contrôle sur la nécessité de l'expropriation, que l'inclusion d'une parcelle déterminée dans le périmètre d'expropriation n'est pas sans rapport avec l'opération déclarée d'utilité publique. 
 8. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige consiste en la réhabilitation de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille, immeuble frappé en tout ou partie d'arrêtés reconnaissant son état de péril grave et imminent le 12 août 2011, le 6 janvier 2015, le 7 novembre 2017, le 17 avril 2018, le 18 janvier 2019 et le 5 mars 2019, en vue de la création de logements sociaux. Les requérants font valoir que seule la carence de la ville de Marseille dans sa mission de réalisation des travaux aux frais des copropriétaires défaillants a conduit à cette situation, et que le projet ne répond pas à une finalité d'intérêt général dès lors que seuls quatre logements locatifs sociaux sont projetés, constituant une infime proportion de l'objectif fixé à la ville. Toutefois, alors même que plusieurs arrêtés de péril ont fait l'objet de mainlevées, l'opération s'inscrit dans un vaste projet de réhabilitation du centre-ville de Marseille, et permet la réhabilitation d'un immeuble, qui a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril pendant près de dix années, et dont l'occupation des étages n'était toujours pas autorisée à la date des arrêtés contestés, en vue de la mise en place de logements locatifs sociaux de typologie adaptée à la demande. Dans ces conditions, le projet répond à une finalité d'intérêt général. 
 9. Les requérants soutiennent que le projet de construction de logements sociaux pouvait être mis en place sans recourir à l'expropriation, d'une part en modifiant le plan local d'urbanisme intercommunal pour augmenter la part de logements locatifs sociaux dans les programmes de construction et d'autre part dès lors que des aides auraient pu leur être octroyées afin de financer les travaux nécessaires. Il ressort toutefois des pièces du dossier que l'opération poursuivie a pour objectifs, à la fois, de remédier à une situation d'habitat dégradé et de créer des logements sociaux. Dans ces conditions, l'administration ne pouvait réaliser ces deux objectifs sans recourir à l'expropriation. Au surplus, alors que l'immeuble fait, pour partie, l'objet de multiples arrêtés de péril depuis 2011, il ressort des pièces du dossier que les perspectives de réalisation des travaux nécessaires à la mise aux normes de sécurité par les propriétaires, apparaissent très incertaines, faute pour eux d'avoir notamment mis en œuvre, depuis les premiers arrêtés de péril frappant l'immeuble, les outils d'aide financière dont ils se prévalent. Dans ces conditions, les requérants n'établissent pas que l'expropriant était en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation. 
 10. Les requérants se prévalent de ce que la réalisation du projet va entraîner des atteintes à la propriété privée et des inconvénients d'ordre social dès lors notamment que les biens à exproprier constituent le patrimoine de personnes ayant économisé de nombreuses années, et dès lors que le projet prévoit de conserver les commerces situés au rez-de-chaussée, ne permettant pas de remplir l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux. Toutefois, alors qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le projet en cause a pour double objectif la réalisation de logements locatifs sociaux et la réhabilitation d'un habitat dégradé, la réhabilitation complète de l'immeuble, et ses transformations, rendront nécessaire la consolidation du local situé au rez-de-chaussée, nécessitant pour l'expropriant d'avoir la maîtrise foncière de l'intégralité de l'immeuble. Dans ces conditions, alors que l'estimation du coût du projet à hauteur de près d'un million d'euros n'est pas remise en cause par les requérants, et que le commissaire enquêteur, dans ses conclusions motivées, a considéré que le bilan coûts-avantages était positif pour l'opération, il ne ressort ainsi pas des pièces du dossier que les atteintes invoquées sont excessives par rapport à l'intérêt que l'opération présente. 
 11. Par suite, le moyen tiré du défaut d'utilité publique du projet doit être écarté. 
 12. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les décisions de déclarer d'utilité publique le projet de réhabilitation de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille et de déclarer cessible cet immeuble n'a résulté que du souci de son auteur d'empêcher la réalisation par la SCI des Planètes, la SCI de la Côte et par le syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux dans l'immeuble. Par suite, le moyen tiré du détournement de pouvoir et de procédure invoqué par les requérants doit être écarté. 
 13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la société Marseille Habitat, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak, la SCI des Planètes et la SCI de la Côte ne sont pas fondés à demander l'annulation des arrêtés des 26 janvier et 25 mai 2021 qu'ils contestent. 
 Sur les frais liés au litige : 
 14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions des requérants tendant à leur application et dirigées contre l'Etat, qui n'est pas partie perdante. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge des requérants le versement à la société d'économie mixte Marseille Habitat d'une somme de 1 500 euros au titre des frais d'instance. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille, de la société civile immobilière des Planètes et de la société civile immobilière de la Côte est rejetée.  
 Article 2 : Les requérants verseront à la société d'économie mixte Marseille Habitat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 7 rue Rodolphe Pollak à Marseille, premier dénommé en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, pour l'ensemble des requérants, au préfet des Bouches-du-Rhône, à la société d'économie mixte Marseille Habitat et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires. 
 Délibéré après l'audience du 7 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Laso, président, 
 Mme Niquet, première conseillère, 
 Mme Ollivaux, première conseillère, 
 Assistés de M. Giraud, greffier. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 A. Niquet 
 Le président, 
 Signé 
 J-M. Laso 
 Le greffier, 
 Signé 
 P. Giraud 
 La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier,