TA06 · 3ème Chambre — 30 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires complémentaires, enregistrés les 22 juin 2022, 18 décembre 2023 et 17 juin 2024, la société anonyme de droit suisse (SA) Pigranel, représentée par Me Lordkipanidze, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des impositions supplémentaires d'impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre de l'année 2019 à hauteur de 628 166 euros ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 16 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La requérante soutient que : 
 - l'acte anormal de gestion n'est pas démontré au motif que le caractère délibéré de la minoration du prix n'est pas établi ; 
 - le prix déterminé par l'administration ne correspond pas à la valeur vénale du bien ;  
 - le calcul de l'intérêt de retard est erroné en ce qu'il ne prend pas en compte le taux réduit d'imposition auquel elle pouvait prétendre et l'imputation du montant du prélèvement acquitté par la société lors de la vente du bien. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés le 30 novembre 2022 et le 15 avril 2024, la directrice de la direction de contrôle fiscal Sud Est conclut au non-lieu à statuer concernant les montants dégrevés et au rejet de la requête pour le surplus au motif que les moyens soulevés par la requérante sont infondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Raison, 
 - les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Lordkipanidze, représentant la requérante. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société anonyme de droit suisse (SA) Pigranel, est propriétaire d'un ensemble immobilier situé 322 chemin de Pigranel à Mougins (06) d'une surface de 1ha 62a 13 ca qu'elle a cédé le 18 novembre 2019 pour le prix de 1 000 000 euros. Par un avis en date du 17 décembre 2020, elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. L'administration lui a notifié, par une proposition de rectification du 8 juillet 2021, des impositions supplémentaires en matière d'impôt sur les sociétés au motif qu'en minorant le prix de vente, elle avait réalisé un acte anormal de gestion. Par une réclamation contentieuse en date du 7 janvier 2022, la SA Pigranel a contesté l'ensemble des impositions supplémentaires et demandé un sursis de paiement. Par courrier en date du 16 février 2022 l'administration a rejeté cette réclamation. Par sa requête, la requérante demande au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions. 
 Sur l'étendue du litige : 
 2. Par deux avis de dégrèvement en date des 1er décembre 2022 et 15 avril 2024, postérieurs à l'introduction de la requête, l'administration fiscale a respectivement prononcé des dégrèvements partiels de la somme de 2 686 euros en pénalités, et de la somme de 291 981 euros en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle la SA Pigranel a été assujettie au titre de l'année 2019. Dans ces conditions, les conclusions à fin de décharge sont, à concurrence de ces sommes, devenues sans objet et il n'y a plus lieu d'y statuer. 
 Sur les conclusions à fin de décharge :  
 En ce qui concerne le bien-fondé de l'imposition : 
 3. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. 
 4. S'agissant de la cession d'un élément d'actif immobilisé, lorsque l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu'elle a retenue et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie. 
 5. La valeur vénale du bien acquis doit, pour l'application de ces principes, être estimée en se référant au prix qui aurait pu être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Lorsque l'administration procède à l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l'immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l'impôt. En l'absence de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. 
 6. L'administration fiscale a estimé que la cession le 18 novembre 2019 par la SA Pigranel à la société SCP La Chenaie, dont l'ayant droit principal est la belle-mère de l'ayant droit de la société Pigranel d'un bien immobilier situé 322 chemin de Pigranel 06250 Mougins à un prix très inférieur au prix du marché présentait le caractère d'un acte anormal de gestion.  
 7. Il résulte de l'instruction que la propriété dont la cession est en litige a été construite en 1971 et qu'elle est l'une des sept villas du domaine de Castellaras à Mougins, construite sur un terrain de 4 886 m2, agrémentée d'une piscine de 66 mètres carrés. Le bien immobilier est constituée d'une villa d'une superficie de 365 m2, composé au sol d'une chambre de bonne, de toilettes, d'une chaufferie, d'une buanderie et d'une cave, au rez de jardin d'un hall d'entrée, d'un living room, d'une bibliothèque, d'une salle à manger, d'une chambre de maitre avec dressing et salle de bains, d'un office, à l'étage de trois chambres avec salles de bains, dont deux avec terrasse et loggia, d'une galerie et d'une lingerie, et dans le jardin d'une grande piscine et d'un garage.  
 8. Pour déterminer la valeur vénale de la propriété, l'administration a utilisé la méthode comparative, en se référant, à l'issue des échanges avec la requérante, à la cession de six biens immobiliers dont elle a estimé qu'ils présentaient des caractéristiques similaires au bien en litige, intervenues en 2017 et 2018 dans un secteur géographique proche. L'administration a ainsi constaté que le prix moyen au mètre carré auquel ces ventes étaient intervenues, calculé à partir de la surface utile pondérée, s'établissait à 7 600, 91 euros le m², soit un prix nettement supérieur au prix de cession. L'administration a pris en compte, le coût supplémentaire lié à la remise en état des lieux à partir du montant des travaux avancé par le contribuable à hauteur de 650 000 euros. L'administration a également pris en compte l'abattement de 10 % pour les nuisances sonores causées par la proximité de la route. L'administration a ainsi estimé la valeur vénale de la propriété à la somme de 1 846 898, 94 euros, et réintégré, dans le bénéfice imposable de la SA Pigranel la somme de 848 899 euros, correspondant à la différence entre le prix de cession et cette valeur vénale ainsi estimée. 
 9. Pour contester l'évaluation faite par l'administration, la SA Pigranel soutient que les termes de comparaison utilisés par le service ne sont pas probants dès lors qu'ils ne portent pas sur des biens immobiliers similaires à celui en litige, dont l'état dégradé a été constaté par huissier le 22 février 2017 et le 19 novembre 2019.  La société se prévaut à ce titre d'une expertise réalisée en janvier 2021, laquelle estime la valeur vénale du bien à 997 500 euros, après avoir constaté que la maison est entièrement à rénover, que le terrain est d'accès pentu, que l'endroit est humide, et que la piscine présente une large fissure. Il résulte toutefois de l'instruction que les ventes analysées ont été conclues au cours de la même période, pour des biens d'une surface équivalente, situés dans le même secteur géographique que le bien en litige. La circonstance que les biens évalués portent sur des constructions récentes, présentant des éléments de confort, de calme et d'aménagement paysager sans comparaison avec le bien en litige, ne s'oppose pas à ce qu'ils soient pris en compte pour l'évaluation de la valeur réelle du bien en cause, dès lors que le service a pris en compte un coût supplémentaire de travaux de réaménagement de 650 000 euros et un abattement de 10 % pour nuisances sonores.  
 10. Si la requérante propose de retenir quatre autres termes de comparaison situés à proximité pour évaluer un prix moyen de 2 691 euros/m², il résulte toutefois de l'instruction que ces biens sont situés sur des terrains dont les surfaces oscillent entre 1 537 m2 et 4 053 m2, pour des constructions dont les surfaces oscillent de 272 m2 à 405 m2, soit des surfaces nettement inférieures à celles du bien cédé par la SA Pigranel.  
 11. En outre, si la requérante soutient que l'administration aurait dû prendre en considération l'abattement destiné à tenir compte de la situation du bien en copropriété horizontale, elle n'apporte aucun élément permettant de justifier des contraintes qui en sont issues autres que celles liées à un chemin d'accès commun aux copropriétaires.  
 12. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause l'évaluation de la valeur vénale du bien par l'administration fiscale, cette dernière doit être regardée, compte tenu de l'importance de l'écart existant entre le prix de cession des locaux en litige et leur valeur vénale, comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession en cause, dès lors que la SA Pigranel ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a procédé au rehaussement du bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés.  
 En ce qui concerne les intérêts de retard : 
 13. Si la société requérante soutient que le service a appliqué l'intérêt de retard sur l'intégralité des rappels d'impôts sur les sociétés sans tenir compte du prélèvement du tiers prévu à l'article 244 bis A du code général des impôts, il ne résulte cependant pas de l'instruction que la requérante ait réclamé cette imputation, laquelle ne s'effectue pas de plein droit mais sur réclamation contentieuse. Par suite le moyen doit être écarté. 
 14. Il résulte de tout ce qui précède que la SA Pigranel n'est pas fondée à soutenir sa demande tendant à la décharge, en droits et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019. 
 Sur les frais liés au litige : 
 15. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ". 
 16. Ces dispositions font obstacle à ce soit mis à la charge de l'État, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SA Pigranel demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la SA Pigranel à concurrence des dégrèvements afférents à l'impôt sur les sociétés dû au titre de l'année 2019 accordé par l'administration par deux décisions des 1er décembre 2022 et 15 avril 2024 pour un montant, en droits et pénalités, de 294 667 euros. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SA Pigranel est rejetée. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SA Pigranel et à la directrice de la direction de contrôle fiscal Sud Est. 
 Délibéré après l'audience du 25 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Sorin, présidente, 
 Mme Raison, première conseillère,  
 M. Loustalot-Jaubert, conseiller, 
 assistés de M. Cremieux, greffier. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé  
 L. RAISONLa présidente, 
 Signé  
 G. SORIN 
 Le greffier, 
 Signé  
 D. CREMIEUX 
 La République mande et ordonne au ministre de l'Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 Ou par délégation, le greffier