TA31 · Juge unique chambre 4 — 5 juin 2025

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 juin 2022, le 10 mai 2023, le 14 octobre 2024 et le 23 octobre 2024, Mme F D et M. B E, représentés par Me Delbès, demandent au tribunal : 
 1°) de condamner la commune de Cazères-sur-Garonne à leur verser une somme de 31 081,31 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Cazères-sur-Garonne la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - ils sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située au 3 rue des Escaliers qui a été mise en location ; 
 - les écritures en défense, contraires à une bonne administration de la justice et tardives, doivent être écartées ;  
 - ils ont sollicité la mise en œuvre d'une procédure de péril au regard de l'état de ruine manifeste de l'immeuble situé au 6 rue des escaliers ; 
 - la commune a commis une faute en raison de sa carence à prendre un arrêté de péril au regard de l'état de ruine manifeste de l'immeuble situé au 6 rue des Escaliers et une mesure conservatoire en vue de préserver l'immeuble et ses riverains ; 
 - elle a également commis une faute en raison de la carence de son maire à faire exécuter l'arrêté de péril et à réaliser les travaux d'office ; 
 - elle a méconnu les dispositions de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation dès lors que les travaux nécessaires devaient être achevés au plus tard à la fin du mois de janvier 2019 conformément à la mise en demeure de réaliser dans un délai de trois mois les travaux de réhabilitation ou de démolition induits ; ces travaux n'ont néanmoins été engagés qu'au mois de janvier 2021, soit au-delà du délai prescrit par l'arrêté de péril ; 
 - la commune devait se substituer au service des domaines, en réalisant les travaux d'office ; 
 - l'immeuble litigieux faisait courir des risques pour la sécurité des locataires et portait gravement atteinte à la salubrité de la rue ; 
 - ils ont subi un préjudice tenant à l'impossibilité d'une révision du loyer, qui aurait pu être imputée en application de l'indice de référence publié par l'INSEE et qui doit être chiffré à une somme globale de 536 euros ; 
 - ils ont subi un préjudice consécutif au départ de leur locataire et à l'impossibilité de louer leur bien jusqu'à la réalisation effective des travaux de reprise de l'immeuble voisin à la fin du mois de janvier 2021 ; ces pertes de revenus locatifs doivent être évaluées à la somme de 20 242,00 euros ; 
 - ils ont dû supporter des charges qu'ils auraient répercutées sur leur locataire, ces charges pendant la vacance de leur logement s'élèvent à un montant total de 892,56 euros ; 
 - ils ont subi un préjudice inhérent à l'engagement des frais de procédure en vue de pourvoir à la défense de leurs intérêts pour un montant total de 4 410,75 euros ; 
 - ils ont subi un préjudice moral à hauteur de 5 000 euros au titre de la période entre les années 2014 et 2021, pendant laquelle ils n'ont eu de cesse d'alerter la commune des risques encourus. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 avril 2023, le 25 août 2024 et le 21 novembre 2024, la commune de Cazères-sur-Garonne, représentée par Me Deloitte, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de Mme D et M. E le paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - le maire n'engage pas sa responsabilité pour carence fautive lorsque le propriétaire de l'immeuble a été informé et que le site a été sécurisé ; 
 - l'existence d'une procédure en cours portant sur l'immeuble faisant l'objet d'un péril, a retardé la mise en œuvre d'une procédure de péril ; l'adoption d'un arrêté de péril, ne saurait donc lui être reproché ; 
 - le maire n'a pu prendre un arrêté de péril en raison d'une erreur dans la dénomination de la succession vacante de l'immeuble situé 6 rue des Escaliers ; 
 - le maire a effectué les démarches prescrites par le code de la construction et de l'habitation et n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ; 
 - la situation particulière liée à une succession vacante de l'immeuble, à une gestion de ce dernier par un administrateur des finances publiques, et à la vente de l'immeuble, dans le cadre d'une procédure de mise en concurrence, ne sauraient relever de la responsabilité de la commune et du maire ; 
 - aucune disposition n'impose au maire, à l'expiration du délai fixé dans l'arrêté de péril et octroyé aux propriétaires pour son exécution, de faire réaliser les travaux prescrits ; 
 - elle était tenue de respecter les règles de la commande publique lors du marché d'exécution des travaux en cause ; 
 - la commune n'a pas commis de faute en exécutant tardivement l'arrêté de péril du 26 octobre 2018 ;  
 - le préjudice correspondant à la perte de revenus locatifs, le préjudice correspondant aux frais engagés consécutivement à la prétendue impossibilité de louer leur bien, le préjudice correspondant aux frais de procédure et le préjudice moral ne sont ni directs, ni certains. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code civil ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Par ordonnance du 25 novembre 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 9 décembre 2024 à 12h00. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de cet article.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de M. Déderen, rapporteur public, 
 - les observations de Me Delbès, représentant M. E et Mme D, 
 - et les observations de Me Deloitte, représentant la commune de Cazères-sur-Garonne. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. E et Mme D sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située 3 rue des Escaliers à Cazères-sur-Garonne (Haute-Garonne). Par des courriers du 19 août 2014, du 31 janvier 2016 et du 26 novembre 2016, Mme D a alerté le maire de la commune de l'état de l'immeuble situé à quelques mètres de leur maison, au 6, rue des Escaliers et a sollicité la mise en œuvre de la procédure de péril. Par un arrêté du 26 octobre 2018, le maire de la commune de Cazères-sur-Garonne a pris un arrêté de péril prescrivant au curateur de la succession de faire cesser le péril résultant de l'état de l'immeuble en cause. Le 31 mai 2021, M. E et Mme D ont formé une demande indemnitaire préalable en vue d'obtenir réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subi en raison de la carence du maire à prendre un arrêté de péril, à prendre des mesures conservatoires en vue de préserver l'immeuble et ses riverains, à faire exécuter l'arrêté de péril et à réaliser les travaux d'office. Le silence gardé par l'administration sur cette demande a fait naître une décision implicite de rejet. Par la présente requête, ils demandent à être indemnisés des préjudices subis, à hauteur de 31 081,31 euros. 
 Sur la recevabilité des écritures en défense : 
 2. Les requérants soutiennent que le mémoire en défense produit par la commune de Cazères-sur-Garonne le 25 août 2024 est irrecevable dès lors qu'il a été produit après la clôture de l'instruction initialement fixée au 31 mai 2023. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce mémoire a été communiqué aux requérants le 13 septembre 2024, que l'instruction a fait l'objet d'une réouverture implicite avant de faire l'objet d'une nouvelle clôture d'instruction, en dernier lieu, au 9 décembre 2024, par une ordonnance du 25 novembre 2024. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le mémoire en défense est irrecevable.  
 Sur les conclusions indemnitaires : 
 En ce qui concerne la responsabilité pour faute : 
 3. Aux termes de l'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation alors applicable : " Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l'article L. 511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l'article L. 511-3 () ". En vertu de l'article L. 511-2 du même code alors applicable : " I. ' Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'État, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus./() IV. ' Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. () /V. ' À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. () ". Selon les dispositions de l'article L. 511-3 du même code, alors applicables : " En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d'un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate. / Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l'évacuation de l'immeuble. / Dans le cas où ces mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. / Si les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. / Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l'article L. 511-2 ". 
 4. Si l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation n'impose pas aux maires l'obligation de " prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement compromettre la sécurité ou lorsque d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaire au maintien de la sécurité publique ", il incombe, en tout état de cause, à cette autorité de police, chargée notamment d'assurer la sécurité publique, de prendre, en cas de danger extérieur pour les personnes ou pour les biens, les précautions indispensables pour faire cesser le péril. 
 5. La responsabilité de la commune est engagée pour faute simple en cas de carence du maire dans l'exercice de ses pouvoirs de police des édifices menaçant ruine. 
 6. Il résulte de l'instruction que l'immeuble litigieux, situé au 6 rue des Escaliers sur le territoire de la commune appartenait à M. C, décédé en 1991 et sans héritier connu. Par des courriers du 19 août 2014, du 31 janvier 2016 et du 26 novembre 2016, Mme D a informé le maire de la commune de la nécessité d'engager une procédure de péril imminent en raison de l'état de cet immeuble. Certes, le maire de la commune a alors saisi les autorités judiciaires afin de voir déclarer la succession vacante et pour pouvoir engager une procédure de péril. Toutefois, il résulte de l'instruction que l'arrêté de péril du maire de la commune est daté du 26 octobre 2018, soit plus de trois ans après que la succession ait été déclarée vacante. Par ailleurs, la circonstance que l'Etat a engagé une procédure d'appel d'offres afin de céder cet immeuble, ne saurait justifier l'absence de toute mesure de police pendant plus de trois ans. Enfin, la responsabilité de la commune ne saurait être écartée aux motifs que le maire n'a pas pu identifier les propriétaires de l'immeuble en litige et d'une erreur dans la dénomination de la succession vacante alors qu'il avait connaissance des dangers que faisait courir l'état de ruine du bâtiment qui imposait que soient effectués les travaux de nature à assurer la sécurité des personnes et des immeubles voisins. Dans ces conditions, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre faute invoquée par les requérants, en s'abstenant d'agir pendant plus de trois ans et en édictant un arrêté de péril que le 26 octobre 2018, le maire a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Cazères-sur-Garonne. 
 En ce qui concerne les préjudices : 
 7. En premier lieu, les requérants demandent une indemnité de 536 euros correspondant à l'impossibilité d'appliquer la révision du loyer, qui aurait pu être imputée en application de l'indice de référence publié par l'INSEE. Toutefois, M. E et Mme D, qui n'établissent pas avoir cherché, en vain, un nouveau locataire à la suite du départ de leur dernière locataire, ne peuvent se prévaloir d'un tel préjudice alors que la mise en œuvre de cette clause ne présente aucun lien direct avec la carence fautive du maire de la commune. Par suite, les conclusions indemnitaires afférents à ce chef de préjudice doivent être écartées 
 8. En deuxième lieu, les requérants sollicitent une indemnité compensatrice au titre des loyers non perçus pour la période comprise entre 2017 et 2021. 
 9. D'une part, s'agissant de la période comprise entre la date de la rupture du contrat de bail par leur dernière locataire et la date à laquelle le contrat aurait dû prendre fin, soit du 1er juillet 2017 au 24 juin 2018, il résulte de l'instruction et notamment du bail conclu le 24 juin 2015, que les requérants percevaient un montant mensuel hors charges de 440 euros pour le paiement du loyer de leur immeuble. Ils ne produisent aucun élément de nature à établir que le loyer a été révisé à plusieurs reprises. Par suite, dès lors qu'il est constant que le départ de leur locataire est consécutif à l'état de ruine de l'immeuble en litige, les requérants sont fondés à réclamer une indemnité équivalente, non pas directement aux loyers dont ils ont été privés, mais directement liée à une perte de chance sérieuse de les percevoir. Par suite, il sera fait une juste appréciation de ce préjudice, compte tenu des sommes postérieurement perçues par les requérants, en l'évaluant à la somme de 5 280 euros. 
 10. D'autre part, s'agissant de la période postérieure au 24 juin 2018, il résulte de ce qui a été dit que les requérants n'établissent pas avoir cherché, en vain, un locataire à la suite du départ de leur locataire. Par suite, le préjudice résultant de l'impossibilité de louer le bien jusqu'à la réalisation effective des travaux de reprise de l'immeuble en litige n'est pas établi et doit être écarté. 
 11. En troisième lieu, en ce qui concerne les charges locatives, les requérants ne peuvent utilement en solliciter la prise en charge réelle dès lors que le contrat de bail prévoyait un forfait de charges, exclusif de toute régularisation, de sorte que le préjudice en lien avec la carence fautive du maire correspond à la perte de chance de percevoir le montant du forfait de charge fixé pour la période comprise entre le 1er juillet 2017 et le 24 juin 2018. Le contrat de bail prévoyant un montant mensuel de 10 euros, le préjudice à ce titre peut donc être évalué à la somme de 120 euros et mis à la charge de la commune de Cazères-sur-Garonne. 
 12. En quatrième lieu, les requérants demandent l'indemnisation des frais de procédure engagés en vue de pourvoir à la défense de leurs intérêts à hauteur de 4 410,75 euros.  
 13. D'une part, les frais exposés devant le juge administratif en conséquence directe d'une faute de l'administration sont susceptibles d'être pris en compte pour le calcul du préjudice résultant de la faute imputable à celle-ci. Toutefois, lorsque l'intéressé a la qualité de partie à l'instance, la part de son préjudice correspondant à des frais non compris dans les dépens est réputée intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l'instance en cause. Dans ces conditions, le préjudice correspondant aux frais et honoraires d'avocat exposés par les requérants lors de la précédente instance est réputé avoir été intégralement réparé par le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 7 juin 2019. Par suite, les requérants ne peuvent, dès lors, demander, de nouveau, l'indemnisation du préjudice financier lié aux frais d'avocats engagés dans ce litige. 
 14. D'autre part, M. E et Mme D justifient avoir exposé la somme de 324,09 euros au titre d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 23 avril 2018 effectué à leur demande et présentant un caractère utile pour la résolution du litige. Ils sont ainsi fondés à se voir rembourser cette somme. 
 15. En cinquième et dernier lieu, les requérants demandent la somme de 5 000 euros correspondant au préjudice moral qu'ils estiment avoir subi en raison de l'état de ruine de l'immeuble voisin de leur propriété entre 2014 et 2021. Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en condamnant la commune à les indemniser à ce titre à hauteur d'une somme de 1 000euros. 
 16. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Cazères-sur-Garonne doit être condamnée à verser à M. E et Mme D une somme totale de 6 724,09 euros au titre des préjudices subis. 
 Sur les intérêts moratoires : 
 17. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte () ". 
 18. M. E et Mme D ont droit aux intérêts au taux légal correspondant à l'indemnité de 6 724,09 euros à compter du 2 juin 2022, date de réception de leur demande indemnitaire préalable du 31 mai 2021 par la commune de Cazères-sur-Garonne. 
 Sur les frais d'instance : 
 19. D'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Cazères-sur-Garonne une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. E et Mme D et non compris dans les dépens. D'autre part, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. E et de Mme D, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la commune de Cazères-sur-Garonne demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La commune de Cazères-sur-Garonne est condamnée à verser à M. E et à Mme D une somme totale de 6 724,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022. 
 Article 2 : La commune de Cazères-sur-Garonne versera à M. E et à Mme D la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Cazères-sur-Garonne sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B E, à Mme F D et à la commune de Cazères-sur-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025. 
  Le magistrat désigné, 
   
   
   
   
   
  H. A 
 La greffière, 
 F. LE GUIELLAN         La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,