TA95 · 8ème Chambre (JU) — 25 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête, enregistrée le 22 avril 2022 sous le n°2206204, et un mémoire complémentaire enregistré le 4 avril 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Residential Property Fund 1, représentée par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal : 
 1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 4 rue Diderot dans les rôles de la commune de Suresnes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, les travaux opérés sur l'immeuble, tendant à changer la destination de bureaux en immeuble à usage d'habitation, pour édifier 100 logements, nécessitant curage, désamiantage et restructuration de l'immeuble, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ;  
 - à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ; 
 - à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 novembre 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SAS Residential Property Fund 1 ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête, enregistrée le 22 avril 2022 sous le n°2206205, et un mémoire complémentaire enregistré le 4 avril 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Residential Property Fund 1, représentée par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal : 
 1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'un ensemble immobilier sis 4 rue Diderot dans les rôles de la commune de Suresnes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, les travaux opérés sur l'immeuble, tendant à changer la destination de bureaux en immeuble à usage d'habitation, pour édifier 100 logements, nécessitant curage, désamiantage et restructuration de l'immeuble, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ;  
 - à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ; 
 - à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 novembre 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SAS Residential Property Fund 1 ne sont pas fondés. 
 III. Par une requête, enregistrée le 2 février 2023 sous le n°2301479, la société par actions simplifiée (SAS) Residential Property Fund 1, représentée par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal : 
 1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un ensemble immobilier sis 4 rue Diderot dans les rôles de la commune de Suresnes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, les travaux opérés sur l'immeuble, tendant à changer la destination de bureaux en immeuble à usage d'habitation, pour édifier 100 logements, nécessitant curage, désamiantage et restructuration de l'immeuble, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ;  
 - à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ; 
 - à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SAS Residential Property Fund 1 ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de M. Bertoncini, président-rapporteur, 
 - les conclusions de M. Boriès, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Barreau, représentant la SAS Residential Property Fund 1. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Residential Property Fund 1 est propriétaire d'un ensemble immobilier sis au 14 rue Diderot à Suresnes, à raison duquel elle a été assujettie à la taxe foncière, aux taxes spéciales d'équipement, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et à la taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations au titre des années 2019 à 2021. Cet ensemble immobilier a, au titre des années en litige, fait l'objet de lourds travaux de restructuration qui ont conduit la société requérante, estimant que leur ampleur rendait l'immeuble impropre à toute utilisation, à solliciter le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxes annexes y afférentes. Par trois requêtes présentant à juger les mêmes questions et ayant fait l'objet d'une instruction commune qu'il y a, dès lors, lieu de joindre pour statuer par un seul jugement, la SAS Residential Property Fund 1 demande à titre principal au tribunal la décharge des cotisations primitives et supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2021. A titre subsidiaire, elle en demande la réduction. 
 Sur les conclusions à fin de décharge :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () ". Aux termes de l'article 1415 de ce code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due : " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". 
 3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts. 
 4. La SAS Residentiel Property Fund 1 a obtenu, le 7 août 2017, un permis de construire aux fins de changer de destination un ensemble immobilier dont elle est propriétaire initialement à usage de bureaux pour y édifier 100 logements après avoir procédé à des travaux de curage, désamiantage et restructuration de l'immeuble. Il résulte de l'instruction, et notamment des constats d'huissier des 3 janvier et 30 décembre 2019, qu'aux 1er janvier 2019 et 2020, outre des travaux de curage et de désamiantage, les façades avaient été déposées. Ainsi, d'une part, les travaux en cours n'ont pas entrainé la destruction totale de ces immeubles. D'autre part, pour important qu'ils soient, ces travaux n'ont pas davantage affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'ils rendaient le bâtiment dans son ensemble impropre à toute utilisation, l'immeuble conservant notamment ses structures porteuses, ses niveaux et toit, et ce en dépit de la circonstance que le gros œuvre constitué des façades ait été détruit. Il résulte également du constat d'huissier établi le 29 décembre 2020, qu'au 1er janvier 2021, l'immeuble n'est ni totalement détruit, ni impropre à toute utilisation. Dans ces conditions, peu important également que ce bâtiment ne soit desservi ni en eau ni en électricité, et rendus à l'état brut de béton, l'administration fiscale n'a pas méconnu les dispositions de l'article 1380 du code général des impôts en estimant qu'il s'agissait d'une propriété bâtie au sens de ces dispositions et non d'une propriété non bâtie imposable en vertu des dispositions de l'article 1393 du même code. 
 5. En second lieu, d'une part, la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales des interprétations administratives de la loi fiscale référencées BOI-IF-TFNB-10-40-30 n° 20 et BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°50, 120 et 130 qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle qui lui est appliquée dans le présent jugement. 
 Sur les conclusions subsidiaires aux fins de réduction des cotisations de taxe foncière en litige : 
 6. Aux termes de l'article 1517 du code général des impôts : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". Le changement de consistance s'entend de la transformation apportée à la composition d'un local préexistant afin d'en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. Par ailleurs, en vertu de l'article 1406 du code général des impôts, le contribuable doit, lorsqu'il constate un changement de consistance ou d'affectation, déposer une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive.  
 7. En outre, aux termes de l'article 1406 dudit code : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498. /I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret. /II. - Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. ". 
 8. Alors que la modification temporaire des locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts, il ne résulte pas de l'instruction que l'immeubles en litige, à usage de bureaux, aient été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un autre usage d'entrepôt, lieu de dépôt et de stockage couvert ou à ciel ouvert, entrainant ainsi un changement d'affectation. D'ailleurs, la société requérante n'a pas avisé l'administration d'un quelconque changement d'affectation temporaire dans les conditions prévues par le I. de l'article 1406 du code général des impôts et n'allègue pas sérieusement qu'il aurait été utilisé à cette fin. Dès lors, en dépit de la circonstance que durant la durée des travaux l'affectation habituelle de ces immeubles ait été interrompue, la SAS Residentiel Property Fund 1 n'est pas fondée à soutenir que les travaux en cause auraient entraîné un changement de caractéristiques physique ou d'affectation au sens de l'article 1517 du code général des impôts et que, par suite, pour la fixation de leur valeur locative, ils devraient être assimilés à un entrepôt et classé dans la catégorie DEP 1 (lieux de dépôt à ciel ouvert). Pour les mêmes motifs, elle n'est pas davantage fondée à soutenir, de manière infiniment subsidiaire, qu'en conservant même leur imposition dans la catégorie " bureaux " ils devraient être intégrés dans la sous-catégorie " parties secondaires non couvertes ". 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge et de réduction de la SAS Residentiel Property Fund 1 doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquences, celles qu'elle présente en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SAS Residentiel Property Fund 1 sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié SAS Residentiel Property Fund 1 et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.  
 Le magistrat désigné, 
 Signé  
 T. BertonciniLa greffière, 
 Signé  
 K. Nabunda 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 2-2206205-2301479