TA35 · MSS 2ème chambre M. ALBOUY — 26 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 13 décembre 2022, la société anonyme (SA) Cicobail, représentée par Me Dumez, demande au tribunal : 
 1°) de réduire de respectivement 3 556 euros et 3 388 euros les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison du magasin spécialisé de grande surface dont elle est propriétaire au 2 rue Aimé Césaire à Concarneau (Finistère) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - avant la réforme de la méthode de détermination de la valeur locative des locaux commerciaux, l'immeuble en litige était évalué par comparaison au local-type n° 53 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Concarneau ; cet immeuble exploité par l'enseigne Monsieur A est d'une surface moindre que le sien et bénéficie d'une localisation plus favorable, dès lors qu'il est à proximité immédiate d'un " centre Leclerc " ; par suite, il y a lieu d'appliquer un abattement de 20 % sur la valeur locative de son local commercial ; les deux autres termes de comparaison que l'administration a évoqué dans sa décision de rejet pour justifier le tarif appliqué à son immeuble ne sont pas comparables au sien, le local-type n° 25 bénéficiant d'une très forte attractivité commerciale et le local-type n° 23 de la commune de Pont-l'Abbé n'étant pas situé dans une commune économiquement analogue à Concarneau. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 mars 2023, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SA Cicobail ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Albouy, premier conseiller, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer seul sur les litiges énumérés par cet article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Albouy, 
 - et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SA Cicobail a présenté une réclamation, le 28 décembre 2021, afin d'obtenir une réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison d'un immeuble à usage de magasin spécialisé de grande surface, exploité sous l'enseigne Décathlon, dont elle est propriétaire au 2 rue Aimé Césaire, à Concarneau, à concurrence de respectivement 3 556 euros et 3 388 euros. Elle y faisait valoir qu'il y avait lieu d'appliquer un abattement de 20 % à la valeur locative cadastrale non révisée de cet immeuble, retenue pour le calcul du planchonnement et du lissage des impositions contestées, en raison de la différence constatée entre la surface pondérée de son immeuble et celle du local-type retenu comme terme de comparaison. Cette réclamation ayant été rejetée par une décision du 12 octobre 2022, la société a présenté la requête visée ci-dessus dans laquelle elle réitère son argumentation en faisant valoir également que l'implantation du local-type serait plus favorable d'un point de vue commercial que celle de son immeuble. 
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable notamment au titre des années 2020 et 2021 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'État. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / À défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ". 
 4. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2020 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, (), la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. ". 
 5. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2021 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 3. Pour les communes, chaque majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée aux valeurs locatives communales servant à l'établissement de la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est égale au rapport entre : / 1° D'une part, la somme du produit de taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 ou 2 appliqué à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties communale et du produit du taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties du département, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties départementale ; / 2° D'autre part, la somme des taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune et du département appliqués en 2020. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. / () ". 
 6. Aux termes de l'article 1518 E du code général des impôts dans sa rédaction applicable notamment au titre des année 2020 et 2021 : "  I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. / II. - Pour l'application du I : / 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes ; / 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s'apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l'article 1641. / Elle s'apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; / (). ". 
 7. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de son local professionnel, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis du code général des impôts, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités aux points 4 à 6, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 8. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". 
 8. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. /Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Aux termes de l'article 324 AA, alors en vigueur, de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 9. Pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Mais, dans ce cas, si l'écart constaté est de nature à avoir une influence sur la valeur locative au mètre carré, la valeur locative de l'immeuble à imposer doit être ajustée par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. 
 10. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, pour la détermination de sa valeur locative non révisée, la surface pondérée de l'immeuble en cause est de 2 918 mètres carrés alors que celle du local-type n° 53 du procès-verbal de révision des valeurs locatives de la commune de Concarneau, retenu pour déterminer cette valeur locative par voie de comparaison, est de 1 275 mètres carrés. Ce local-type héberge un commerce exploité sous l'enseigne Monsieur A. Toutefois, si la surface d'un local commercial est, avec notamment sa consistance, l'un des facteurs permettant de déterminer sa valeur locative et que sa prise en compte peut permettre de constater, dans certaines circonstances, une évolution de la valeur locative au mètre carré, il ne résulte pas de l'instruction que cette évolution serait linéaire et commune à l'ensemble des locaux commerciaux et des lieux d'implantation. Or, la SA Cicobail ne produit aucun élément établissant que l'écart existant entre la surface pondérée de son immeuble et celle du local-type n° 53 induit une différence significative de leurs valeurs locatives au mètre carré. 
 11. En second lieu, la SA Cicobail fait valoir que si le local-type et son immeuble sont situés à proximité immédiate de la route départementale 783, le local-type bénéficie, en raison de la proximité d'un grand centre commercial de l'enseigne Leclerc, d'une meilleure attractivité commerciale que son immeuble, qui serait à l'écart de toute zone commerciale. L'immeuble en litige est toutefois situé dans un quartier accueillant d'autres activités commerciales et des activités de loisirs, dont un cinéma multisalles, lesquelles sont de nature à attirer les habitants de l'agglomération de Concarneau. Par ailleurs et surtout, la société requérante ne produit aucun élément démontrant que les activités susceptibles de s'implanter dans des zones péri-urbaines comparables à celles où sont situés l'immeuble en litige et le local-type n° 53 sont dépendantes de la clientèle des commerces avoisinants, alors qu'il s'agit souvent d'activités exploitées, comme en l'espèce, par des enseignes connues nationalement et recourant à la publicité afin de faire connaître leurs lieux d'implantation. Au surplus, l'administration souligne, sans être contredite, que le caractère plus récent de l'immeuble de la société requérante, achevé en 2013, justifierait l'application d'une valeur locative au mètre carré pondéré plus élevée que celle du local-type n° 53, lequel construit en 1975 est d'une conception ne répondant pas aux exigences actuelles de construction. 
 12. Compte tenu de tout ce qui précède, la SA Cicobail n'est pas fondée à revendiquer l'application, sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'un abattement de 20 % à la valeur locative non révisée de son immeuble. 
 13. Ainsi, les conclusions de la requête de la SA Cicobail tendant à la réduction des impositions en litige doivent être rejetées. Il en est de même, par voie de conséquence, de la demande présentée sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Cicobail est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Cicobail et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 février 2025. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 E. AlbouyLa greffière, 
 signé 
 S. Guillou 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.