TA75 · 1re Section - 2e Chambre — 6 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 17 janvier 2023, la SCI des Ternes, représentée par sa gérante, Mme A, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos en 2016, 2017 et 2018 ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 2°) de prononcer la décharge des pénalités ayant assorti les suppléments de contribution sur les revenus locatifs auxquels elle a été assujettie. 
 Elle soutient que :  
 - le service a insuffisamment motivé sa proposition de rectification en violation des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ;  
 - la réintégration à son bénéfice imposable des amortissements comptabilisés et déduits au cours des exercices clos en 2009 à 2015 méconnaît les règles de prescriptions et les dispositions du 4bis de l'article 38 du code général des impôts ;  
 - le bien dont elle est propriétaire est constitutif d'un monument historique au sens du code du patrimoine et pour l'application de l'article 156 bis du code général des impôts ;  
 - les biens utilisés par le service comme termes de comparaison pour remettre en cause la valeur vénale des terrains et, par suite, le montant déductible de ses dotations aux amortissements des bâtiments, ne sont pas pertinents ; 
 - les rectifications n'étant pas fondées, la décharge des intérêts de retard qui ont été appliqués doit être prononcée par voie de conséquence ;  
 - les pénalités ayant assorti les suppléments de contribution sur les revenus locatifs doivent également être déchargées par voie de conséquence. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 juillet 2023, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI des Ternes ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 18 novembre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 20 décembre 2024 à 12 heures. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Amadori, 
 - les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI des Ternes, qui exerce une activité de location de terrains et de biens immobiliers, a fait l'objet d'une vérification de sa comptabilité qui a porté sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018. Par une proposition de rectification du 20 décembre 2019, le service vérificateur lui a proposé des rappels de contributions sur les revenus locatifs ainsi que des rehaussements de ses bases imposables à l'impôt sur les sociétés qui sont la conséquence de la remise en cause des amortissements comptabilisés sur un bien immobilier dont elle est propriétaire. Ces rehaussements ont été maintenus à la suite des observations de la contribuable et, à l'issue de la procédure contradictoire, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des rappels de contribution sur les revenus locatifs lui ont été réclamés, assortis d'intérêts de retard et de la majoration de 10 % pour dépôt tardif prévue au a du 1 de l'article 1728 du code général des impôts. Ces suppléments d'imposition et pénalités ont été mis en recouvrement par avis du  
 15 février 2022. La SCI des Ternes les a contestés par une réclamation du 31 mars 2021 qui a fait l'objet de la part du directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris d'une décision de rejet du 17 novembre 2022.  
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. Aux termes de l'article 39 du code général des impôts, applicable en matière d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant () notamment : () / 2° () les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation () ". Aux termes l'article 38 quinquies de l'annexe III au même code : " 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine. / Cette valeur d'origine s'entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d'acquisition, c'est-à-dire du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escompte de règlement obtenus et majorés des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies ". Aux termes de l'article 38 sexies de l'annexe III au même code : " La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, notamment les terrains () donne lieu à la constitution de provisions dans les conditions prévues au 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts ". Il résulte de ces dispositions, d'une part, que la valeur d'origine servant de référence à l'inscription en immobilisation d'un bien acquis à titre onéreux est constituée du prix d'achat, le cas échéant majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et, d'autre part, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement. Il en est ainsi des terrains d'assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains. Lorsque l'administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d'un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l'insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d'établir l'insuffisance de cette valeur. Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. A défaut, l'administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien. 
 3. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la SCI des Ternes a acquis, le  
 11 janvier 2005, un ensemble immobilier " haussmannien " achevé en 1887 et situé 4, avenue des Ternes à Paris 17ème. La société a inscrit cet ensemble à l'actif de son bilan pour sa valeur d'acquisition, soit 985 000 euros. La valeur du terrain a été fixée à 50 000 euros et celle de la construction, amortie sur vingt ans, à 935 000 euros. A compter de cette acquisition, la société a enregistré, au titre de chaque exercice, une dotation aux amortissements au taux de 5 % d'un montant de 46 750 euros. Le service vérificateur, estimant que le terrain, non amortissable, aurait dû être inscrit pour une valeur vénale de 197 000 euros, a réévalué l'amortissement déductible à 39 400 euros et a procédé à la réintégration, à l'exercice clos en 2016, d'une part, de l'annuité de 7 350 euros et, d'autre part, des amortissements qui auraient été pratiqués à tort au titre des exercices clos entre 2009 et 2015, à hauteur de 51 450 euros. Elle a également procédé à la réintégration d'une annuité de 7 350 euros au titre des exercices clos en 2017 et 2018. 
 4. Pour établir l'insuffisance de la valeur d'inscription du terrain d'assiette du bien, l'administration fiscale se réfère, d'une part, à six transactions portant sur des terrains, terrains à bâtir ou terrains constructibles, dont elle a dégagé une valeur du terrain au mètre carré de  
 2 212 euros. Elle a rassemblé, d'autre part, des transactions portant sur des immeubles à usage de bureau ou habitation cédés entre le 16 mars 1998 et le 31 mars 2005, dont elle a extrait un rapport moyen de 39,64 % entre la valeur d'inscription du terrain au bilan et la valeur totale. 
 Quant aux valeurs des terrains :  
 5. Il résulte de l'instruction que les transactions citées par l'administration, lesquelles ont été réalisées entre les mois de février et mai 1999, sont toutes excessivement anciennes par rapport à la date de référence du 11 janvier 2005. Si l'une - au demeurant seule - d'entre elles porte sur un terrain situé à 500 mètres et est, dès lors, suffisamment proche du bien en litige, le terrain a une surface de 734 mètres carrés, alors que le bien en litige se compose d'une surface de 151 mètres carrés. Dans ces conditions, la transaction en cause ne saurait être regardée comme étant un terme de comparaison pertinent. 
 Quant aux rapports entre la valeur d'inscription des terrains et les valeurs totales des biens immobiliers :  
 6. Il résulte de l'instruction que, parmi les six transactions produites, trois d'entre elles, conclues plus de trois ans avant la date de référence, ne constituent pas des références pertinentes, la plus récente des trois portant, au demeurant, sur un immeuble de construction plus récente, alors que le bien en litige est un immeuble de type " haussmannien ". L'administration reconnaît, par ailleurs, que l'immeuble à usage de bureaux, situé à 950 mètres du bien au litige, au 116 bis, avenue des Champs Elysées, n'est pas davantage de type " haussmannien ". Enfin, si l'administration fait référence à deux biens à usage d'habitation cédés à une date rapprochée de la date de référence, situés au 104, avenue Victor Hugo pour le premier et au 91 ter, rue du Cherche-Midi pour le second, ces biens, qui ont une affectation distincte du bien en litige - lequel est à usage de bureaux - et sont respectivement situés à 1,7 km et 4,8 km du bien en litige, soit à une distance importante du bien en litige, ne constituent pas davantage des termes de comparaison pertinents. Au surplus, l'usage de cette méthode conduit à dégager des rapports excessivement disparates entre la valeur d'inscription du terrain et la valeur globale, dès lors que les chiffres sont compris entre 15,89 % et 50 %. 
 7. Il résulte ce qui précède que l'administration fiscale n'a pas utilisé des comparables pertinents. Elle s'est au demeurant écartée des résultats de sa propre méthode en retenant un ratio arbitraire de 20 % et en dégageant, sur cette seule base, une valeur au mètre carré du terrain de 1 305 euros. Elle n'établit pas, par l'usage de cette méthode, que la valeur vénale réelle du terrain en litige aurait été inférieure à sa valeur d'inscription. Elle n'était, par suite, pas fondée à réintégrer aux résultats imposables de la SCI des Ternes la fraction des dotations aux amortissements pratiqués résultant de la réévaluation des valeurs respectives d'inscription du terrain, d'une part et du bâti, d'autre part. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, que la SCI des Ternes est fondée à demander la réduction de ses résultats imposables au titre de ses exercices clos en 2016 à 2018 à hauteur, respectivement, de 58 800 euros,  
 7 350 euros et 7 350 euros. Par voie de conséquence, elle est fondée à demander, à due concurrence, la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ces exercices, ainsi que des pénalités correspondantes. 
 S'agissant des pénalités ayant assorti les rappels de contribution sur les revenus locatifs :  
 9. Contrairement à ce que soutient la SCI des Ternes, la décharge prononcée au point 8 du présent jugement n'entraîne pas la décharge, par voie de conséquence, des pénalités ayant assorti les rappels de contribution sur les revenus locatifs, ces derniers n'ayant, au demeurant, pas été contestés par la société requérante.  
 D E C I D E: 
 Article 1er : Les résultats de la SCI des Ternes au titre des exercices clos en 2016, 2017 et 2018 sont réduits à hauteur de 58 800 euros, 7 350 euros et 7 350 euros respectivement. 
 Article 2 : La SCI des Ternes est déchargée, à due concurrence de la réduction de ses bases imposables définie à l'article 1er du présent dispositif, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ses exercices clos en 2016 à 2018 ainsi que des pénalités correspondantes. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI des Ternes est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI des Ternes et au directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 15 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Le Roux, présidente, 
 M. Amadori, premier conseiller, 
 Mme Alidière, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 A. AMADORI 
 La présidente, 
 Signé 
 M.-O. LE ROUX       La greffière, 
 Signé 
 V. FLUET 
 La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.  
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