TA78 · 5ème chambre — 2 septembre 2025

Vu les procédures suivantes : 
 I. Sous le n° 2304360, par une requête et un mémoire enregistrés le 1er juin 2023 et le 12 mars 2024, la société civile immobilière (SCI) Le domaine des roches, représentée par Me Vergilino, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017 et 2018, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle n'entrait pas dans le champ d'application des impôts auxquels elle a été soumise dès lors que son intention spéculative, au moment de l'achat d'un ensemble immobilier sis à Nainville-les-Roches (Essonne), n'est pas établie par l'administration ; 
 - la doctrine administrative BOI-TVA-IMM-10-10-10- 10 n°60 et n°70, 12-09-2012 est opposable à l'administration sur le fondement du 2e alinéa de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ; 
 - l'article L. 52 du livre des procédures fiscales a été méconnu. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 26 octobre 2023 le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que la société requérante a agi dans une intention spéculative. 
 II. Sous le n° 2304550, par une requête enregistrée le 6 juin 2023, M. A D et Mme C D, représentés par Me Vergilino, demandent au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2017 et 2018 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - la société civile immobilière (SCI) Domaine des Roches dont ils étaient les associés n'avait pas d'activité de marchand de biens ; 
 - il n'existait aucun revenu distribuable par la SCI Domaine des Roches qu'ils auraient appréhendé. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 12 décembre 2023 le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens de la requête sont mal fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Doré, président-rapporteur, 
 - les conclusions de M. Kaczynski, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Vergilino, pour la SCI Le domaine des roches et M. et Mme D.  
 Considérant ce qui suit : 
 Sur la jonction : 
 1. Les requêtes susvisées n° 2304360 et n° 2304550, présentées respectivement par la SCI Le domaine des roches et M. et Mme D, présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.  
 Sur la nature de l'activité de la SCI Le domaine des roches : 
 2. Il résulte de l'instruction que la SCI Le domaine des roches, constituée le 16 mai 2016 avec pour objet social l'acquisition et la gestion de biens immobiliers, a acquis, le 17 août 2016, pour un prix de 675 000 euros, un ensemble immobilier sis à Nainville-les-Roches, constitué d'une maison d'habitation et d'une construction légère implantées sur un terrain d'une surface de 6 143 m². Cet ensemble immobilier faisait l'objet d'une promesse de vente, consentie initialement à une SCI CPICA Patrimoine, qui a été transférée d'abord à M. et Mme D, associés de la SCI Le domaine des roches, puis, le 18 juillet 2016, par ces derniers à ladite SCI. Le terrain d'assise avait fait l'objet d'un permis d'aménager, délivré le 15 février 2016, qui a également été transféré à la société requérante. En exécution de cette autorisation d'urbanisme, la SCI Le domaine des roches a procédé au lotissement et à la viabilisation de 6 lots, dont 5 lots destinés à l'habitation et un lot destiné à recevoir la voirie du lotissement. Les 5 lots aménagés et destinés à la construction ont été revendus entre le 19 octobre 2017 et le 7 septembre 2018. En 2018, la SCI Le domaine des roches a, en outre, procédé à la revente de deux autres lots, non viabilisés, cédés en tant que terrains à bâtir. Le prix cumulé de ces ventes s'est élevé à 1 020 700 euros, les 7 terrains vendus représentant une superficie de 3 579 m². Par ailleurs, la maison d'habitation a été rénovée et divisée en 7 appartements donnés en location à compter de 2020. A la suite d'une vérification de comptabilité dont la société a fait l'objet, l'administration ayant considéré qu'elle s'était comportée comme un marchand de biens, a soumis les opérations de revente réalisées en 2017 et 2018 tant à l'impôt sur les sociétés qu'à la taxe sur la valeur ajoutée. La SCI Le domaine des roches demande au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions, en faisant valoir qu'elle n'a agi que dans le cadre d'une simple gestion patrimoniale, conformément à son objet social. 
 3. L'article 205 du code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les personnes morales désignées à l'article 206. Parmi ces dernières figurent, selon le 2 de cet article, les sociétés civiles qui " se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ". Aux termes de l'article 35 de ce même code : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : () / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; () 3° Personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ; () ". L'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. L'existence d'une intention spéculative ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d'achat et de revente. Une telle intention doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession. 
 4. Par ailleurs, aux termes de l'article 256 du même code : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées par un assujetti agissant en tant que tel. / () ". Aux termes de l'article 257 de ce code : " I. Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / () 2. Sont considérés : / 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; () ". 
 5. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'une société est réputée exercer une activité de marchand de biens si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative. 
 6. La SCI Le domaine des roches fait valoir que l'acquisition faite en 2017 n'avait pour but, conformément à son objet social, que la réhabilitation de la maison d'habitation préexistante et sa division en sept appartements destinés à la location. Les premières locations ont été consenties en 2020. Toutefois, elle précise de manière contradictoire que le prêt destiné à financer cette acquisition a été accordé pour l'acquisition de la résidence principale de ses associés. Elle rappelle également qu'elle a supporté, à raison de cette acquisition, des droits d'enregistrement de droit commun, n'ayant souscrit aucun engagement de revendre le bien acquis. Ainsi, selon elle, l'opération d'acquisition d'un immeuble en vue de le donner en location, ce qui a bien été le cas de la maison après les travaux de rénovation et sa division en plusieurs appartements, relève d'une simple gestion patrimoniale, qui est son unique objet social. 
 7. S'agissant, en premier lieu, du caractère habituel de l'activité, la SCI Le domaine des roches n'a procédé qu'à une seule acquisition, le 17 août 2016, d'un ensemble immobilier constitué d'un terrain bâti, d'une assise de 6 143 m². Elle a toutefois procédé, entre le 19 octobre 2017 et le 7 septembre 2018,  à la vente de sept lots de terrains à bâtir, représentant ensemble une superficie de 3 579 m². Le délai entre l'acquisition du bien et la première vente, compte tenu des travaux de viabilisation réalisés en vue du lotissement du terrain apparaît comme bref et le rythme de revente des sept lots, qui a eu lieu sur une période de moins d'un an, comme rapide. L'administration établit ainsi le caractère habituel de l'opération immobilière menée, qui, au demeurant, n'est pas contesté par la SCI Le domaine des roches.  
 8. S'agissant, en second lieu, de la condition relative à l'intention spéculative, la revente de terrains à bâtir a été précédée de travaux de viabilisation pour lesquels la société requérante avait demandé, préalablement à son acquisition, le transfert du permis de lotir délivré initialement à la SCI CPICA PATRIMOINE, ce qui indique l'intention, à la date d'acquisition de l'immeuble, de revendre les terrains ainsi viabilisés. En outre, cette revente, intervenue ainsi qu'il a été dit à bref délai, a porté sur plus de la moitié du terrain d'assise de la maison acquise par la SCI Le domaine des roches et le prix de ces reventes a été supérieur au prix d'achat de l'ensemble du bien immobilier, ce qui a permis à la société de réaliser une plus-value nette significative, même compte tenu du crédit immobilier souscrit et de son coût. Dans ces conditions, alors d'ailleurs qu'il n'est pas contesté que l'associé majoritaire de la société requérante a la qualité de marchand de biens, l'intention spéculative de la société est établie. Si cette dernière expose que ces reventes étaient nécessaires pour financer l'opération de nature locative, les premières locations n'ayant pu être réalisées qu'en 2020, alors que le coût mensuel du crédit immobilier était important, elle ne l'établit pas. Enfin, le fait que la SCI se soit acquittée de droits d'enregistrement au taux de droit commun est sans incidence sur la qualification de son activité d'achat-revente, à raison de laquelle la SCI Le domaine des roches a été soumise aux impôts commerciaux. 
 9. Enfin, si la SCI Le domaine des roches invoque, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales l'interprétation de la loi fiscale contenue dans la doctrine administrative publiée sous la référence BOI-TVA-IMM-10-10-10- 10 n°60 et n°70 le 12-09-2012, ainsi que la réponse faite par le ministre de l'économie et des finances à M. B, député, cette interprétation vise expressément le cas d'un particulier cédant un terrain, dont ne relève pas la société requérante. 
 Sur la régularité de la procédure suivie à l'encontre de la SCI Le domaine des roches :  
 10. Aux termes de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction applicable au litige : " I. - Sous peine de nullité de l'imposition, la vérification sur place des livres ou documents comptables ne peut s'étendre sur une durée supérieure à trois mois en ce qui concerne : 1° Les entreprises industrielles et commerciales ou les contribuables se livrant à une activité non commerciale dont le chiffre d'affaires ou le montant annuel des recettes brutes n'excède pas les limites prévues au I de l'article 302 septies A du code général des impôts () ".  
 11. Il résulte de l'instruction que les opérations de contrôle sur place ont débuté le 29 septembre 2020 et se sont terminées le 9 décembre 2020. Si la vérificatrice a demandé, au mois de janvier 2021, à la société requérante de lui " communiquer le montant des charges manquantes pour 2017 et 2018 ", les éléments produits en réponse par un courrier électronique du 4 janvier 2021, qui ont été établis postérieurement à la période vérifiée et pour les seuls besoins du contrôle, ne constituent pas des documents comptables. Il en résulte que l'exploitation de ces éléments n'a, dans ces conditions, pas constitué un examen critique des écritures comptables de la SCI Le domaine des Roches. Par suite, le moyen tiré de ce que cette exploitation a eu pour effet de prolonger la vérification de comptabilité dont la SCI requérante a fait l'objet au-delà du délai de trois mois prévu par les dispositions précitées de l'article L. 52 du livre des procédures fiscales doit être écarté. 
 Sur les revenus distribués : 
 12. Aux termes du 1 de l'article 109 du code général des impôts : " Sont considérés comme revenus distribués : / 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ; () " et aux termes de l'article 110 du même code : " Pour l'application du 1o du 1 de l'article 109, les bénéfices s'entendent de ceux qui ont été retenus pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés ". 
 13. Le contribuable qui, disposant seul des pouvoirs les plus étendus au sein de la société, est en mesure d'user sans contrôle de ses biens comme de biens qui lui sont propres, doit être regardé comme le seul maître de l'affaire. Il est en conséquence présumé avoir appréhendé les distributions effectuées par la société qu'il contrôle. 
 14. M. et Mme D, qui ne contestent pas leur qualité de maître de l'affaire au sein de la SCI Le domaine des roches, soutiennent que, en l'espèce, il n'y a pas eu de désinvestissement de la société des bénéfices réalisés lors des opérations de revente des lots du terrain acquis en 2016 dès lors que le prix de vente de ces terrains a été entièrement affecté au remboursement du prêt contracté pour l'acquisition de l'ensemble immobilier. Toutefois, les requérants n'établissent pas que, au titre des exercices clos en 2017 et 2018, la SCI Le domaine des roches aurait mis en réserve les bénéfices réalisés, dont le montant n'est pas contesté, ou aurait d'une autre façon assuré le maintien de ces bénéfices au sein de la société. Par suite, M. et Mme D n'établissent pas qu'il n'y aurait pas eu désinvestissement de la société. Ils ne sont dès lors pas fondés à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2017 et 2018  
 Sur les frais du litige : 
 15.  Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement de quelque somme que ce soit sur leur fondement. 
 DÉCIDE : 
   
 Article 1er : Les requêtes de la SCI Le domaine des roches et de M. et Mme D sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Le domaine des roches, à M. et Mme D et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.  
 Délibéré après l'audience publique du 1er juillet 2025 à laquelle siégeaient : 
 - M. Doré, président, 
 - Mme Ghiandoni, première conseillère, 
 - M. Bertaux, conseiller. 
 Lu en audience publique le 2 septembre 2025. 
 Le président-rapporteur, 
  Signé  
 F. Doré 
   
   
 L'assesseure la plus ancienne dans l'ordre du tableau, 
 Signé   
 S. GhiandoniLa greffière,  
                                                  Signé   
                                                     
 V. Retby 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.  
 N° 230460,2304550