TA69 · JU 9ème chambre — 12 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
  
Procédure contentieuse antérieure :  
  
Par un jugement n° 2110225 du 11 juillet 2023, le tribunal administratif de Lyon a rejeté la requête par laquelle la Société Saint-Loup lui avait demandé de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle avait été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour des montants respectivement de 61 458 euros et 68 560 euros.  
  
Par un arrêt du 28 février 2025, n°488375, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, saisi d’un pourvoi en cassation présenté par la société Saint-Loup, a annulé le jugement du tribunal administratif de Lyon et a renvoyé l’affaire au tribunal administratif de Lyon, qui l’a enregistrée le 4 mars 2024, sous le n° 2502630. 
  
Procédure devant le Tribunal :  
  
Les parties ont été informées de la reprise de l’instance après annulation par une lettre du 14 mars 2025. 
 
Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 21 décembre 2021 et 3 avril, 7 et 18 novembre 2025, la société anonyme Saint Loup, représentée par Me Drié, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière 2019 et 2020, d’un montant de 61 458 euros et 68 560 euros ;  
2°) à titre subsidiaire, d’ordonner la reconduction des bases de calcul de la taxe foncière 2018 pour le calcul des cotisations afférentes aux années 2019 et 2020 ;  
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que : 
- en 2013, elle a souscrit une déclaration 6660-REV relative à la révision de la valeur locative des locaux professionnels et commerciaux et a déclaré que son bien entrait dans la rubrique « 3-5 Hotels et locaux assimilables » et dans la catégorie « HOT 4 Foyers d’hébergement, centres d’accueil, auberge de jeunesse » ; 
- la taxe foncière sur les propriétés bâties a été établie sur la base de ces déclarations, donnant lieu, notamment en 2018, à une cotisation de 15 281 euros ; 
- en 2019, sa cotisation a quadruplé, sans la moindre explication ; 
- pour l’année 2020, elle a reçu un avis de taxe foncière pour un montant de 68 560 euros ; 
- elle a adressé des réclamations au service des impôts, puis a saisi le tribunal administratif ; 
- en cours d’instance, l’administration a expliqué qu’elle avait procédé « à la mise à jour de la taxe foncière de l’année 2019 à partir de la catégorie modifiée correspondant à la nature réelle des locaux (HOT 2) » et que « les impositions de taxe foncières 2019 et 2020 résultent simplement d’une intégration des bases d’impositions corrigées au rôle général sans rôle supplémentaire » ; 
- le Conseil d’Etat a annulé le jugement du tribunal de Lyon rejetant sa requête et renvoyé l’affaire devant ce même tribunal ; 
- en l’espèce, la totalité de la cotisation primitive doit être annulée, étant donné que la procédure d’imposition donnant lieu à l’imposition primitive a été radicalement viciée, du fait de l’irrespect par l’administration du principe général de respect des droits de la défense ; 
- à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal considèrerait que seule la fraction des droits excédant ceux qui auraient résulté des éléments déclarés par la société devrait faire l’objet d’une décharge, il est demandé la reconduction des bases de calcul de la taxe foncière 2018 pour le calcul des cotisations afférentes aux années 2019 et 2020 ;  
- les dégrèvements annoncés ne sont pas justifiés. 
 
 
 Par deux mémoires en défense, enregistré le 30 octobre et 21 novembre 2025, le directeur régional de la direction régionale des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut à la réduction des impositions, pour un montant de 4 034 euros en 2019 et 16 036 euros, en appliquant le tarif HOT4, au lieu du tarif HOT2. 
 
Il soutient qu’il a produit le calcul détaillé des dégrèvements mentionnant le tarif HOT 4, la surface imposée issue de la déclaration souscrite par la SA Saint-Loup en 2013. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
La présidente du tribunal a désigné Mme Wolf, présidente honoraire, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire, 
- et les conclusions de Mme Collomb, rapporteure publique. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La société anonyme Saint Loup est propriétaire d’un local professionnel situé 1 rue de Chalin à Ecully exploité par l’association de Valpré qui y exerce une activité hôtelière, de restauration et de location de salles de réunion pour l’organisation de séminaires. Ces locaux ont été soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 61 458 euros au titre de l’année 2019 et pour un montant de 68 560 euros au titre de l’année 2020. La société Saint-Loup a demandé la décharge de ces impositions. Par arrêt du 28 février 2025, n°488375, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, saisi d’un pourvoi en cassation présenté par la société Saint-Loup, a annulé le jugement du tribunal administratif de Lyon rejetant la requête de la société et a renvoyé l’affaire au tribunal administratif de Lyon. Dans le dernier état de ses conclusions la société Saint-Loup demande à titre principal la décharge des impositions, subsidiairement la reconduction des bases de calcul de la taxe foncière 2018 pour le calcul des cotisations afférentes aux années 2019 et 2020. 
 
Sur la régularité de la procédure d’imposition : 
 
2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1498 du même code : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / (…) / III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. / A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. / La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. / B. – La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est, sous réserve de la mise à jour prévue au deuxième alinéa du IV de l'article 1518 ter, déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création. ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / / (…) / Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique). Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique). Catégorie 4 : foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse. Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières ».  
 
3. Aux termes du XVII de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 : « Pour l'exécution de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux ainsi que des locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du code général des impôts, les propriétaires des biens mentionnés au I sont tenus de souscrire en 2012 une déclaration précisant les informations relatives à chacune de leurs propriétés. Les modalités d'application du présent XVII sont fixées par arrêté des ministres chargés de l'économie et du budget ». L’arrêté du ministre de l’économie et des finances du 18 février 2013 relatif au modèle de déclaration à souscrire dans le cadre de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels prévoyait, pour l’application de ces dispositions, que la déclaration afférente aux locaux dont les contribuables étaient propriétaires au 1er janvier 2013 devait être souscrite par ceux-ci pour chaque propriété ou fraction de propriété détenue, conformément à un formulaire qu’il désignait. Ce formulaire prévoyait la déclaration par le contribuable de la catégorie dans laquelle était classé le local, parmi celles qui sont énumérées, dans chaque sous-groupe, à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts cité au point 2. Pour la déclaration des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation postérieurs au 1er janvier 2013, les dispositions de l’article 1406 du code général des impôts et des articles 321 E à 321 G bis de l’annexe III à ce code prévoient des obligations analogues. 
 
4. Lorsqu'une imposition est assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le contribuable, l'administration fiscale ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclarés qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Il en va ainsi lorsque l’administration établit l’imposition de locaux professionnels à la taxe foncière sur les propriétés bâties en retenant, pour déterminer la valeur locative de ces locaux, un des sous-groupes ou une des catégories mentionnés à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts différents de celui ou de celle dans lesquels le bien concerné a été régulièrement déclaré par le contribuable. En revanche, l’administration n’est pas tenue de respecter cette obligation lorsque, sans remettre en cause aucun élément qu’il aurait incombé au contribuable de déclarer, elle prend en compte les bases retenues au titre de l’année précédente qu’elle reconduit sans changement.  
 
5. Il résulte de l’instruction que l’administration a porté de HOT4 (foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse) à HOT2 (hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique)) les bases d’impositions des locaux de la requérante, et émis les avis de taxe foncière pour les années litigieuses, sans l’avoir préalablement mise à même de présenter ses observations. La circonstance que la société a pu présenter une réclamation aux services fiscaux, puis saisir le juge, n’est pas de nature à régulariser la procédure. 
 
6. Dans son nouveau mémoire en défense, l’administration produit une fiche de calcul des dégrèvements résultant de l’application aux deux années litigieuses des tarifs HOT4, qu’elle chiffre à 4 034 euros pour 2019 et 16 036 euros pour 2020 et de la surface déclarée par la SA Saint-Loup dans le cerfa N° 6660-REV-K du 22 avril 2013. 
 
7. La SA Saint-Loup critique ces dégrèvements et soutient que l’administration ne respecte toujours pas la procédure contradictoire, en méconnaissance du principe dégagé par l’arrêt de cassation n°488375 du 28 février 2025.  
 
8. Toutefois, la circonstance que l’administration n’a pas engagé de procédure contradictoire avant de modifier le tarif déclaré par le propriétaire des locaux en 2013, a pour seule conséquence que l’administration est tenue d’imposer les locaux pour les années litigieuses, selon la catégorie tarifaire déclarée, soit HOT 4. 
 
9. L’administration a justifié le calcul des dégrèvements, par la valeur locative (VL 1970) non révisée de 2017, sur laquelle elle avait apporté des explications dans son mémoire enregistré le 24 février 2023, par le tarif HOT 4 applicable pour les années en litige et la superficie déclarée par le propriétaire des lieux lorsqu’il a inscrit ses locaux en catégorie HOT 4. Elle a développé le calcul des dégrèvements en mentionnant le coefficient de neutralisation, le planchonnement, le lissage, les frais de gestion. Ces calculs permettent à la société de connaître le détail du calcul du dégrèvement et ne sont pas critiqués utilement par la requérante. 
 
10. Par suite, il y a lieu de prononcer, non pas la décharge intégrale des impositions litigieuses, mais seulement la réduction des impositions affectées par l’irrégularité, c’est-à-dire 4 034 euros pour 2019 et 16 038 euros pour 2020. 
 
Sur les frais du litige : 
 
11. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à verser à la société Saint-Loup en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
D E C I D E: 
 
 
Article 1er : Les taxes foncières auxquelles la société Saint-Loup a été imposée pour les années 2019 et 2020 sont réduites, respectivement de 4 034 euros et 16 038 euros pour l’année 2020. 
 
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 
Article 3 : L’Etat versera à la société Saint-Loup la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Saint-Loup et au directeur régional de la direction régionale des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 
 
La magistrate désignée, 
 
 
 
 
A. WolfLe greffier, 
 
 
 
 
Y. Mesnard 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
  
Pour expédition, 
Un greffier,