Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 12 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 12 MAI 2022



N°2022/367













Rôle N° RG 21/08508 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS7G







[M] [X]





C/



[N], [O] [B] divorcée [X]

S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DU PAYS D'ARLES (S.E.M.P. A.)











Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Myriam ETTORI



Me Nathalie ALLIER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de Tarascon en date du 26 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01602.





APPELANT



Monsieur [M] [X]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004181 du 21/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 02 Septembre 1967 à [Localité 4] (MAROC), 

demeurant [Adresse 1]



représenté et assisté par Me Myriam ETTORI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉES



Madame [N], [O] [B] divorcée [X]

née le 05 Décembre 1964 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 1]



assignée le 07.09.21 en l'étude d'huissier



défaillante





S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DU PAYS D'ARLES (S.E.M.P. A.), 

immatriculée au RCS de TARASCON sous le n° 376 120 085

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5]



représentée et assistée par Me Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Evelyne THOMASSIN, Président, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller (rédactrice)









Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





























































Faits, procédure et prétentions des parties :



Monsieur et madame [X], dont l'union a été dissoute par jugement en date du 17 février 1995, ont, le 1er juillet 1993, conclu un bail d'habitation avec l'OPAC Sud devenue 13 Habitat, pour un logement situé [Adresse 1].



Par ordonnance en date du 17 janvier 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Tarascon, après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er juin 2018 a, notamment :

- suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

- condamné monsieur et madame [X] à payer à la société13 Habitat la somme provisionnelle de 267,27 euros représentant les loyers et charges dus selon décompte arrêté au 13 décembre 2018, 

- autorisé monsieur et madame [X] à se libérer de la dette en principal, intérêts et frais par 34 versements mensuels de 8 euros en plus du loyer courant, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette ;

- dit qu'à défaut de règlement par monsieur et madame [X] d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendrait exigible et le bail serait résilié de plein droit ;

- dit que, dans ce cas, monsieur et madame [X] pourraient alors être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, par tous moyens de droit ;

- condamné monsieur et madame [X] dans ce cas, à payer à la société 13 Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



L'ordonnance de référé a été signifiée le 07 février 2019.



La société Sempa, venant aux droits de 13 Habitat, dénonçant le non respect des termes de l'ordonnance précitée, a, par acte d'huissier de justice du 12 juin 2020, fait signifier aux époux [X] une commandement de quitter les lieux.



Par acte du 15 octobre 2020, M. [X] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Tarascon en sollicitant la nullité de ce commandement.



Par jugement du 26 mars 2021, dont appel, le juge de l'exécution constatant que Monsieur [X] avait abandonné à l'audience sa demande de délais, a : 

- Débouté monsieur [X] de sa demande de nullité à l'encontre du commandement de quitter les lieux délivré le 12 juin 2020,

- Débouté monsieur [X] de sa contestation relative à la subrogation de la SA Sempa dans les droits de 13 Habitat,

- Débouté monsieur [X] de sa contestation fondée sur l'absence d'arriérés et le paiement des échéances,

- Débouté chacune des parties de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné monsieur [X] aux entiers dépens.



Monsieur [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 juin 2021.



Dans ses conclusions communiquées par RPVA le 0 février 2022 auxquelles il convient de se référer, monsieur [X], demande à la cour au visa des articles 1345-5 du code civil, 112, 114 et suivants, 648 et suivants du code de procédure civile, 1199 du code civil, L412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécutions de :

- le déclarer recevable en son appel,

- Infirmer le jugement querellé, 

- Débouter la société Sempa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau :

A titre liminaire :

- Prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux, en ce qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article 648 du code de procédure civile en ce que le nom, le siège social et le numéro Siret ne sont pas ceux du bailleur ;

A titre principal:

- Déclarer non avenu et dépourvu d'effet le commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui a été signifié le 12 juin 2020 en ce que la Sempa ne peut pas pour poursuivre l'exécution d'une dette locative née antérieurement à l'acquisition du logement,

- Déclarer non avenu et dépourvu d'effet le même commandement d'avoir à quitter les lieux en ce que les loyers ont été réglés, majorés de 8 euros conformément aux termes de l'ordonnance de référé rendue par le juge des référés près le tribunal d'instance de Tarascon le 17 janvier 2019,

Subsidiairement :

-Lui accorder les plus larges délais.



L'appelant relève la nullité du commandement de quitter les lieux en ce que des indications portés sur l'acte sont erronées. 

Il estime qu'il a pu assigner correctement la société intimée, uniquement parce qu'il avait connaissance des coordonnées de son nouveau bailleur et ce par d'autres voies que celle du commandement ainsi délivré, qui en l'état des informations mentionnées n'aurait pu permettre une saisine de la juridiction.

Il fait valoir qu'il a un état de santé précaire, que durant la période dans laquelle s'inscrit l'ordonnance de référé critiquée, et le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire en date du 30 mars 2018, il était sans ressources en proie à un système kafkaïen, entreprenant toutes les démarches nécessaires pour pouvoir être rétabli dans ses droits et pouvoir ainsi s'acquitter de sa dette de loyer.

Il indique que le bailleur ne justifie pas de qualité de propriétaire lui permettant d'être subrogé dans les droits de celui auprès duquel il a conclu le bail.

Il précise qu'il a poursuivi les paiements des sommes et rappelle le précédent système de régularisation de charges. 

Il conteste le montant des sommes réclamées. 

Il considère qu'il démontre s'être acquitté des obligations mises à sa charge à savoir le paiement du différentiel de loyer (le montant du loyer - le montant des APL) auquel s'ajoute la somme de 8 euros en vue de l'apurement de la dette.

Il indique qu'au moment où le bailleur 13 Habitat cède le parc immobilier au sein duquel se trouvait l'appartement occupé par lui et ce alors que le bailleur, par lettre en date du 21 décembre 2018, avait indiqué à l'ensemble des locataire concernés par cette cession que «si vous êtes bénéficiaire de l'APL, vous n'avez aucune démarche à effectuer, le nécessaire pour que vous puissiez continuer à la percevoir étant fait par nos soins. En vous confirmant une nouvelle fois que ce changement de propriétaire sera sans incidence sur les garanties dont vous bénéficiez en tant qu'occupant d'un logement social (')», il a été privé de celles ci, se trouvant de ce fait en difficultés.



Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 29 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer la société d'économie mixte du Pays d'Arles (ci-après SEMPA) demande à la cour de:

- Juger que le commandement de quitter les lieux en date du 12 juin 2020 n'est pas nul,

- Le déclarer valable et opposable à Monsieur [X],

A titre subsidiaire,

- Juger que monsieur [X] ne rapporte pas la preuve d'un grief,

- Le débouter de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement d'avoir à quitter les lieux,

- Juger que la SA Sempa est bien fondée à poursuivre la procédure d'expulsion à l'encontre de monsieur [X],

- Juger que monsieur [X] n'ayant pas respecté les termes de l'ordonnance de référé du 17 janvier 2019, le commandement de quitter les lieux ne peut être déclaré non avenu et dépourvu d'effet,

- Débouter monsieur [X] de sa contestation fondée sur l'absence d'arriéré locatif et le paiement des échéances,

- Le débouter de sa demande de délais afin de quitter les lieux,

- Le condamner à payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Le condamner aux entiers dépens dont ceux de première instance.



L'intimée expose qu'en notant sur le commandement SA Sampa au lieu de SA Sempa l'huissier de justice a seulement commis une erreur de plume ne nuisant pas à son identification au regard des autres renseignements portés à l'acte.

En tout état de cause, elle relève que l'appelant n'a subi aucun grief de ce fait.

Elle précise qu'elle est subrogée dans les droits de la société 13 habitat, en ce compris les actions en recouvrement loyers et charges correspondant à toute période antérieure au 1er janvier 2019 et pendante à cette date, qu'elle a acquis ledit logement le 28 décembre 2018.

Elle indique que l'appelant avait une parfaite connaissance du changement de bailleur, puisque elle a informé le locataire de la vente intervenue par un courrier en date du 28 décembre 2018; la société 13 Habitat a écrit à l'ensemble des locataires pour les informer de la vente et du changement de bailleur. 

De plus, par acte d'huissier de justice en date du 7 février 2019, l'ordonnance de référé du 17 janvier 2019 lui a été signifiée à la requête de la SA Sempa, venant aux droits de l'office public de l'habitat 13 Habitat suite à la vente du 28 décembre 2018.

L'appelant n'a pas respecté les termes de l'ordonnance puisqu'il n'a jamais réglé l'intégralité du loyer dû. Il n'est pas à jour du montant des loyers et feint de ne pas comprendre, alors que sur chaque avis d'échéance figurent les dernières opérations du compte locataire. Il n'a pas réglé l'arriéré locatif.

Elle relève que l'appelant se contente de verser mensuellement la somme de 35 euros alors même que le loyer a été indexé, que le montant des charges mensuelles a augmenté et que le montant de l'APL perçue a diminué, elle indique que cette somme ne suffit pas à payer le loyer en cours, et encore moins à apurer l'arriéré locatif. Ainsi, au lieu d'apurer la dette, il n'a fait que l'augmenter, se trouvant en octobre 2021 redevable de la somme de 1 628,61 euros. 

Elle estime que monsieur [X] n'a pas respecté les termes de l'ordonnance de référé du 17 janvier 2019 puisqu'il n'a jamais réglé l'intégralité du loyer dû, de sorte que le commandement de quitter les lieux du 12 juin 2020 est parfaitement justifié et valable.



Elle conteste les délais sollicités considérant que l'appelant ne justifie pas de sa situation financière, âgé de 53 ans il est en capacité de travailler. Il vit seul, étant séparé de son épouse et ne justifie pas avoir effectué des démarches afin de se reloger. 

Elle fait valoir que la procédure est ancienne puisque le commandement de payer visant la clause résolutoire est en date du 30 mars 2018 alors que le loyer n'est plus payé depuis août 2017, que l'appelant n'a pas respecté les termes du plan d'apurement conclu le 1er avril 2019 prévoyant qu'il s'acquitte de la somme mensuelle de 34,45 euros en plus du montant du loyer, se contentant de verser la somme mensuelle de 35 euros, sans verser le loyer en cours. Il n'a pas respecté le délai accordé par l'ordonnance de référé du 17 janvier 2019.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 08 février 2022.



A l'audience la cour a interrogé l'intimée en ce qu'elle n'a pas demandé la confirmation du jugement entrepris et sur la présence persistante de l'appelant dans les lieux.



Par note enregistrée le 15 mars 2022 la société Sempa indique que :

- monsieur [X] est toujours dans les lieux, se trouvant selon décompte arrêté au 11 mars 2022 redevable de la somme de 1 750,47 euros à titre de loyers et charges impayés,

- elle sollicite la confirmation du jugement entrepris à l'exception des dispositions concernant l'article 700 du code de procédure civile, pour lesquelles il est demandé l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.













MOTIVATION DE LA DÉCISION :





* Sur la nullité du commandement de quitter les lieux :



Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :



1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;

4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.



Monsieur [X] demande de prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux lequel ne respecterait pas les dispositions précitées en ce que le nom, le siège social et le numéro siret ne sont pas ceux du bailleur.



Le commandement litigieux a été signifié le 12 juin 2020. Il est mentionné que le requérant est la société anonyme Sampa, immatriculée au RCS n° B 376 120 085 n° de Siret 378 120 085 00042, dont le siège social est [Adresse 2].



A cette date et depuis le 21 décembre 2018 il résulte des pièces versées aux débats par monsieur [X] qu'il était informé de ce que la société 13 Habitat cédait la résidence où se trouve son logement à un autre bailleur social la société Sempa.



Parallèlement la société d'économie mixte Sempa informait monsieur [X], en sa qualité de locataire et selon courrier du 28 décembre 2018, que la société Sempa se subsistuait à la société 13 Habitat par un acte d'achat signé le même jour. Il était porté à ce courrier des informations sur la forme sociale de la société Sempa, son n° Siret, ainsi que l'adresse électronique du groupe Sempa.



Au demeurant et depuis le 1er janvier 2019, monsieur [X] reçoit des avis d'échéance à l'entête du groupe Sempa, avec la mention de l'identité de son correspondant soit la société Sempa, pour lesquels sont joints les numéros de téléphone et les adresse électroniques correspondantes.



Il s'ensuit que l'erreur de plume sur le commandement querellé notant le nom du groupe Sampa auquel est rattaché la société bailleuresse en lieu et place de celui de la société bailleresse elle-même, tout en reportant l'ensemble des informations exigées relatives à la société Sempa n'était pas de nature à induire en erreur monsieur [X] sur la qualité du requérant au regard des informations portées préalablement à sa connaissance tant par la société 13 Habitat que par le groupe Sempa lui-même.



Au regard de ces informations, monsieur [X] ne fait la démonstration d'aucun grief résultant de l'erreur ortographique précitée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.







Sur la contestation du commandement de quitter les lieux :



Monsieur [X] soutient que la société Sempa ne pouvait pas poursuivre l'exécution d'une dette locative née antérieurement à l'acquisition du logement.



Cependant il résulte du paragraphe 25.6 'Impayés et contentieux' de l'acte notarié en date du 28 décembre 2018 par lequel la société 13 Habitat a cédé l'immeuble où se trouve l'appartement occupé par monsieur [X] à la société Sempa que 'le vendeur transfèrera à l'acquéreur les procédures de recouvrement des loyers et charges correspondant à la période antérieure au 1er janvier 2019 et pendantes à cette date [...]. Le vendeur subrogera l'acquéreur dans les dites procédures afin de lui permettre de les poursuivre et de les mener à bien [...]. Les parties conviennent que les créances des loyers et charges, au titre de la période antérieure au 1er janvier 2019 et encore existantes au 31 janvier 2019 seront cédées après application de décôtes [...]'.



Il s'ensuit la subrogation de la société Sempa dans les droits de la société 13 Habitat s'agissant des créances et des procédures de recouvrement antérieures au 1er janvier 2019 et toujours pendantes au 31 janvier 2019.



En l'espèce, monsieur [X] a été condamné par ordonnance du 17 janvier 2019 à payer à la société13 Habitat les loyers et charges dus selon le décompte arrêté au 13 décembre 2018.



Il s'agit donc d'une créance antérieure au 1er janvier 2019 et pendante à cette date, dont la procédure de recouvrement incombe conformément aux dispositions de l'acte notarié, à la société Sempa, laquelle au demeurant, par l'intermédiaire du groupe Sempa, a, le 07 février 2019, fait signifier à monsieur [X] l'ordonnance de référé précitée.



La société Sempa, régulièrement subrogée dans les droits de 13 Habitat s'agissant de la créance détenue à l'encontre de monsieur [X] pouvait par conséquence valablement délivrer à ce dernier un commandement de quitter les lieux pour exécution de la décision rendue le 17 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Tarascon au bénéfice de 13 Habitat.



Il s'ensuit la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la contestation relative au défaut de subrogation.



Monsieur [X] indique que le commandement de quitter les lieux est irrégulier en ce qu'il a respecté l'échéancier tel que prévu par l'ordonnance du 17 janvier 2019 en réglant le montant des loyers et charges dus outre majoration d'une somme de 8 euros.



Selon les avis d'échéance émis par le bailleur le montant mensuel dû au titre des loyers et des provisions sur charge s'est élevé au cours de l'année 2019 à la somme de 236.27 euros, puis au cours de l'année 2020 à la somme de 239.36 euros.



Soit un montant mensuel dû par monsieur [X] au titre loyers et provisions sur charges, majorés de 8 euros à compter du 07 février 2019, date de la signification de l'ordonnance de 244.27 euros pour l'année 2019, puis de 247,26 euros pour l'année 2020.



D'après les avis d'échéance, entre le 07 février 2019 et le 12 juin 2020, date à laquelle lui a été signifié le commandement d'avoir à quitter les lieux, monsieur [X] s'est acquitté des sommes suivantes :

- 104 euros au 31 mars 2019,

- 61,05 euros au 22 mai 2019,

- 61 euros au 12 juin 2019,

- 34.50 euros au 19 juillet 2019,

- 61 euros au 14 août 2019,

- 26.50 euros au 30 septembre 2019,

- 34.50 euros au 15 octobre 2019,

- 35 euros au 11 novembre 2019,

- 35 euros au 21 décembre 2019,

- 35 euros au 27 janvier 2020,

- 35 euros au 25 février 2020,

- 35 euros au 16 mars 2020,

- 35 euros au 21 avril 2020,

- 35 euros au 11 mai 2020,

- 35 euros au 29 mai 2020,

- aucun versement n'est intervenu au mois de juin 2020.



Le montant versé par monsieur [X] était donc de 662,55 euros pour une somme due au cours de la même période au titre du loyer courant majoré de 4170.53 euros, les aides accordées au cours de la même période, au titre de réduction de loyer solidarité ou des APL permettant de réduire le montant de la dette.



Monsieur [X], à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas d'autres règlements que ceux décomptés par la société Sempa.



Il ne démontre pas avoir respecté l'échéancier qui lui avait été accordé par l'ordonnance du 17 janvier 2019, il s'ensuit conformément à cette décision, la résiliation du bail et la possibilité pour la société Sempa de procéder à son expulsion et donc de délivrer le commandement de quitter les lieux.



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il débouté monsieur [X] de ses constestations relatives à la régularité du dit commandement.



* Sur les délais :



Vu les dispositions des articles R.121-1, L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,



Monsieur [X] né le 02 septembre 1967, justifie avoir été suivi pour une cirrhose, état qui a conduit à la prescription d'une greffe hépatique, laquelle a été réalisée fin 2019 selon ses déclarations devant le pôle social du tribunal judiciaire de Marseille, confirmées par un certificat médical attestant de son hospitalisation du 31 octobre 2019 au 06 décembre 2019 au sein du service de chirurgie générale et transplantation hépatique de l'hôpital de [6] à [Localité 7].



Monsieur [X] bénéficie depuis le 1er avril 2018 et jusqu'au 1er avril 2023, d'une allocation adulte handicapé avec un taux d'incapacité fixé à 80%. Il déclare ne pas travailler. 



Expulsable depuis le 13 août 2020, monsieur [X] se maintient dans les lieux. 



L'état de santé actuel de l'appelant n'apparaît plus préoccupant, compte tenu du bénéfice en 2019 de la transplantation hépatique. En outre, bien que sans emploi, monsieur [X] dispose de ressources au titre du versement de l'allocation adulte handicapé et de l'aide au logement. Il lui appartient donc d'entreprendre des démarches pour trouver un autre logement.



Or, en dépit des délais obtenus de fait, monsieur [X] ne justifie d'aucune recherche effective.



Il s'ensuit le rejet de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.



* Sur les demandes accessoires :



Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.





Succombant en son appel monsieur [X] sera condamné aux entiers dépens et à régler la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant après en avoir délibéré, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions déférées,



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes,



CONDAMNE monsieur [X] à payer à la société Sempa la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,



CONDAMNE monsieur [X] aux dépens.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE