Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 20 juillet 2022

ARRÊT DU

20 Juillet 2022





DB/CR



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N° RG 21/00109 

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C3J2

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[A] [I], 

[G] [P] 

épouse [I]





C/





[X]

[R], 

[E] [M] [T] 

épouse [R]



AXA FRANCE IARD, 

S.A. ALLIANZ IARD, 

SAS SOCIETE D'ETUDES SAPA



-------------------















GROSSES le

à









ARRÊT n° 











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,





ENTRE :



Monsieur [A] [I]

né le 16 Juillet 1956 à [Localité 20]

Madame [G] [P] épouse [I]

née le 15 Juin 1966 à [Localité 22]

Domiciliés : 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentés par Me David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Benjamin BLANC, avocat plaidant inscrit au barreau de BORDEAUX



APPELANTS d'un ugement du tribunal judiciaire d'Auch en date du 16 Décembre 2020, RG 17/00564



D'une part,





ET :



Monsieur [X] [R]

né le 09 Décembre 1938 à [Localité 21]

Madame [E] [M] [T] 

épouse [R]

née le 15 Novembre 1942 à [Localité 18]

Domiciliés : 

'[K]'

[Localité 9]



Représentée par Me Isabelle BAYSSET, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE et par Me Erwan VIMONT, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN



INTIMES 



AXA FRANCE IARD

RCS de Nanterre n°722 057 460

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Représentée par Me Eric-Gilbert LANEELLE, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE et par Me Elodie DRIGO, avocate postulante inscrite au barreau d'AGEN



S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX et par Me Louis VIVIER, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN



S.A.S. SAPA

RCS de La Rochelle n°333 321 479

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Guy NARRAN, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Julien BOUTIRON, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS



INTERVENANTS FORCES





D'autre part,



COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Avril 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :



Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience, 



qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de : 



Elisabeth SCHELLINO, présidente de chambre



Benjamin FAURE, Conseiller 



en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,





Greffières : Lors des débts : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier



ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 



' '

'



FAITS :



Après compromis de vente du 10 janvier 2014, par acte authentique établi le 13 mai 2014, [X] [R] et [E] [T] épouse [R] (les époux [R]) ont vendu à [A] [I] et [G] [P] épouse [I] (les époux [I]), une ancienne maison, vétuste, à usage d'habitation avec dépendances attenantes et terres située '[Localité 16]' sur la commune de [Localité 18] (32), cadastrée section A n° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 2] et section D n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 10], pour un prix de 243 600 Euros et une parcelle de terre située 'A [Localité 17]' sur la même commune, cadastrée section D n° [Cadastre 5] pour un prix de 400 Euros.



L'acte de vente contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.



Il relate le résultat du diagnostic effectué par la SARL BLM Diagnostics le 7 mai 2014 attestant de la contamination de l'immeuble par les termites, et indique qu'en avril 2012, un traitement avait été mis en oeuvre par la SAS Sapa.



A l'occasion de travaux entrepris après la vente, les époux [I] ont fait établir un nouveau diagnostic par la SARL BLM Diagnostics le 16 décembre 2014, mettant en évidence la présence de termites.



Estimant avoir été trompés sur l'état exact de la maison, les époux [I] ont fait assigner les époux [R] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Auch.



Ces derniers ont appelé en garantie la SARL BLM Diagnostics.



Par ordonnance du 31 mai 2016, le juge des référés a ordonné une expertise de l'infestation confiée à un premier expert, ensuite remplacé par [F] [H].



Les opérations d'expertise ont ensuite été déclarées commune à la SAS Sapa et son assureur, la SA Axa France Iard.



Mme [H] a établi son expertise le 23 mars 2017.



Elle a constaté :



- la présence de termites vivants et en activité :

- dans l'habitation principale, dans la chambre de gauche en sortant de l'escalier à l'étage, en fond de dégagement sur façade avant,

- dans la grange sur une planche au sol et sur la porte donnant sur le hangar,

- des traces de traitement antérieur au rez-de-chaussée et à l'étage,

- la nécessité de mettre en place immédiatement un traitement curatif.



Elle a également calculé le coût des traitements et des réparations à 32 811,35 Euros.



Par acte délivré le 9 mai 2017, les époux [I] ont fait assigner les époux [R] devant le tribunal de grande instance d'Auch afin de voir annuler la vente du 13 mai 2014.



Les époux [R] ont appelé en garantie la SARL BLM Diagnostics et son assureur la SA Allianz Iard, la SAS Sapa et son assureur la SA Axa France Iard.



Les appels en garantie ont été joints à l'instance principale.



Par jugement rendu le 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Auch a :



- rejeté les fins de non recevoir présentées comme telles et excipées par M. [X] [R] et Mme [E] [T] épouse [R] et dirigées à l'encontre de M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I],

- débouté M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [X] [R] et Mme [E] [T] épouse [R],

- constaté que M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] ne formulent aucune demande à l'encontre de la société Besmyc anciennement dénommée BLM Diagnostics et la compagnie Allianz,



- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées par la société Besmyc anciennement dénommée BLM Diagnostics et la compagnie Allianz, celles-ci étant devenues sans objet,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées (à l'encontre de) la SAS Sapa et de son assureur Axa, celles-ci étant devenues sans objet,

- condamné M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] à payer la somme de 3 000 Euros à M [X] [R] et Mme [E] [T] épouse [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Besmyc anciennement dénommée BLM Diagnostics et la compagnie Allianz ainsi que la SAS Sapa et son assureur Axa de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d'expertise judiciaire et les dépens des référés, dont distraction au profit de Me Berenguer Grelet, avocat.



Le tribunal a estimé qu'une fin de non-recevoir invoquée par les époux [R] ne pouvait être analysée comme telle ; que les acheteurs avaient disposé d'informations exhaustives sur l'infestation, et qu'en l'absence de manoeuvres des vendeurs, des derniers pouvaient se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés stipulée à l'acte de vente.



Par acte du 9 février 2021, [A] [I] et [G] [P] épouse [I] ont régulièrement déclaré former appel du jugement en désignant [X] [R] et [E] [T] épouse [R] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :



- débouté M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [X] [R] et Mme [E] [T] épouse [R],

- condamné M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] à payer la somme de 3 000 Euros à M [X] [R] et Mme [E] [T] épouse [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [A] [I] et Mme [G] [P] épouse [I] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d'expertise judiciaire et les dépens des référés, dont distraction au profit de Me Berenguer Grelet, avocat.



Par actes délivrés les 19 et 22 juillet 2021, les époux [R] ont fait assigner la SA Allianz Iard, la SA Axa France Iard et la SAS Sapa en appel provoqué.



La clôture a été prononcée le 9 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 4 avril 2022.



PRETENTIONS ET MOYENS :



Par dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [A] [I] et [G] [P] épouse [I] présentent l'argumentation suivante :



- Leurs demandes sont recevables : 

* la portée de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés nécessite un examen de fond.

* la clause de renonciation ne concerne que la partie habitation.



- L'immeuble est atteint de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil :

* dans l'acte de vente, les vendeurs les ont informés que l'habitation principale avait été infestée jusqu'en 2012, et que la SAS Sapa avait procédé à un traitement, mais qui ne concernait ni les dépenses ni le chai.

* le 7 mai 2014, la SARL BLM Diagnostics a confirmé qu'il n'existait plus de termites.



* ils ont acheté l'immeuble, notamment destiné à un cheptel équin, pensant qu'il n'y avait pas d'infestation dans les dépendances, ce qui s'est révélé inexact selon le rapport établi par la SARL BLM Diagnostics le 13 décembre 2014 qui leur a même précisé que le 8 novembre 2013, elle avait constaté la présence de termites vivants dans les dépendances.

* les dépendances étaient donc infestées lors de la vente, ce qui a été confirmé par l'expert judiciaire, et caractérise un vice caché.

* avant la vente, les époux [R] avaient refusé de faire intervenir à nouveau la SAS Sapa et, informés de l'infestation des dépendances, se sont limités à brûler un tas de bois, ce qui n'est pas conforme aux règles d'éradication des termites, comme l'expert judiciaire l'a expliqué, et ont ainsi trompé les acquéreurs qui, s'ils avaient su que les dépendances étaient infectées de termites vivants, ne l'auraient pas acquis, de sorte que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire.

* ils ont été contraints de faire ré-intervenir la SAS Sapa en février 2021 pour traiter la maison, le chai et le pressoir.

* l'annulation de la vente, avec restitution du prix et remboursement des frais, doit être prononcée pour vice caché, ou subsidiairement pour dol.



- Ils subissent des préjudices :

* ils n'ont pu utiliser l'immeuble acheté et ont été contraints de rester dans leur maison de [Localité 19], faisant des aller/retour pour s'occuper des chevaux.

* ils ont ainsi subi un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 400 Euros par mois, et peuvent également réclamer des indemnités kilométriques et l'indemnisation d'un préjudice moral.

* les travaux d'éradication de l'infestation sont d'un montant de 32 811,35 Euros auquel il faut ajouter des frais de rénovation de 175 672,64 Euros, et une nouvelle intervention de la SAS Sapa pour 4 500 Euros.



Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) ils demandent à la Cour de :



- réformer le jugement sur les points de leur appel,

- à titre principal,

- annuler la vente du 13 mai 2014 sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, ou subsidiairement sur le fondement des articles 1116 et suivants du même code,

- condamner les époux [R] à leur restituer le prix de vente de 244 000 Euros outre 14 168 Euros au titre des frais d'actes, et à leur payer les dommages et intérêts suivants :

- 30 800 Euros au titre du préjudice de jouissance,

- 30 000 Euros au titre du préjudice moral,

- 50 842,27 Euros au titre des allers et retours quotidiens entre [Localité 19] et [Localité 18],

- à titre subsidiaire,

- condamner les époux [R], sur le fondement de l'action estimatoire, à leur payer :

- 30 800 Euros au titre du préjudice de jouissance,

- 30 000 Euros au titre du préjudice moral,

- 50 842,27 Euros au titre des allers et retours quotidiens entre [Localité 19] et [Localité 18],

- 32 811,35 Euros au titre de l'éradication des termites,

- 4 500 Euros au titre de l'intervention de la SAS Sapa,

- 175 672,64 Euros au titre des frais de rénovation,

- en tout état de cause :

- les condamner à leur payer la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens incluant les frais d'expertise.







*

**



Par conclusions d'intimés notifiées le 7 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [X] [R] et [E] [T] épouse [R] présentent l'argumentation suivante :



- Les demandes présentées à leur encontre ne sont pas recevables :

* l'acte de vente stipule, conformément aux demandes du notaire personnel des acquéreurs, qu'ils renoncent à toute réclamation à leur encontre pour toutes destructions dues aux insectes.

* il stipule également une clause d'exonération du vendeur en cas de vices cachés qui doit recevoir application.

* le 8 novembre 2013, le représentant de la SARL BLM Diagnostics avait constaté la présence de termites dans la grange, dans du bois stocké au sol, qui a alors été brûlé et une nouvelle visite du 14 novembre 2013 n'a plus constaté de termites dans les dépendances.

* le rapport du 7 mai 2014 n'a pas mentionné la présence de termites dans les dépendances.

* les vendeurs s'en sont ainsi remis aux professionnels et ne peuvent se voir imputer d'être de mauvaise foi.



- Il n'existe pas de vices cachés :

* le diagnostic établi lors de la vente mentionne la présence de termites.

* ce n'est qu'un an plus tard que la présence de termites a été décelée dans les dépendances.

* aucun document n'a indiqué que les termites auraient été éradiqués.

* la maison était vétuste et non habitable lorsque les époux [I] l'ont acquise.



- Les prétentions financières des époux [I] sont excessives :

* il n'est pas justifié des frais de la vente.

* les déplacements ont été induits par le fait que la maison n'était pas habitable, nécessitaient de lourds travaux, et les époux [I] ont continué à habiter leur ancienne maison.

* l'action estimatoire est nouvelle en appel et par conséquent irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.



- Subsidiairement, ils doivent être garantis de l'allocation de dommages et intérêts envers les acquéreurs par les professionnels et leurs assureurs :

* la SARL BLM Diagnostic n'a pas mentionné, dans son rapport du 7 mai 2014, que des termites étaient présentes dans la grange le 8 novembre 2013, et aurait alors du leur dire qu'il fallait procéder à un traitement complet et non se limiter à brûler les bois infestés.

* la SARL Sapa s'est limitée à traiter l'habitation et non les dépendances, et les termites sont réapparus dans la partie habitation, alors que le traitement était garanti 10 ans.



Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :



- à titre principal :

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs fins de non recevoir,

- déclarer toutes actions intentées par les époux [I] irrecevables,

- les condamner à leur payer la somme de 6 000 Euros au titre des frais irrépétibles,

- à titre subsidiaire :

- confirmer le jugement,

- condamner les appelants à leur payer la somme de 6 000 Euros au titre des frais irrépétibles,

- à titre très subsidiaire :

- dire que la restitution du prix de vente sera conditionnée à la remise en possession du bien,

- rejeter les demandes portant sur les accessoires de la vente,

- rejeter les demandes de dommages et intérêts,

- condamner in solidum la SA Allianz Iard, la SAS Sapa et son assureur la SA Axa France Iard à les relever indemnes de toute condamnation, exception faite de la restitution du prix de vente,

- condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 6 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- à titre encore plus subsidiaire :

- rejeter comme irrecevable l'action estimatoire ou la rejeter,

- condamner in solidum la SA Allianz Iard, la SAS Sapa et son assureur la SA Axa France Iard à les relever indemnes de toute condamnation, exception faite de la restitution du prix de vente,



- condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 6 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



*

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Par dernières conclusions notifiées le 4 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SA Allianz Iard présente l'argumentation suivante :



- La responsabilité de la SARL BLM Diagnostics n'est pas engagée :

* les examens auxquels le diagnostiqueur procèdent répondent à une réglementation précise qui ne prévoit qu'un examen visuel et un sondage mécanique des parties visibles et accessibles, exclusif de toute prescription ou offre de service, ou de préconisation de l'intervention d'une société de traitement.

* le diagnostic du 7 mai 2014 a indiqué la présence de termites, générant un risque global dont les parties à la vente doivent tenir compte.

* les époux [I] disposaient également de la garantie contractuelle du traitement de la SAS Sapa.



- La clause selon laquelle les acquéreurs font leur affaire des destructions causées par les insectes doit recevoir application :

* il s'agit d'un engagement librement souscrit qui exclut tout caractère réparable du préjudice invoqué.

* si le dol du vendeur était retenu, il les empêcherait d'exercer une action récursoire à son encontre.

* les parties au contrat de vente n'ont pas respecté leur obligation de déclaration de l'infestation en mairie.



- La responsabilité de la SAS Sapa peut être recherchée :

* elle n'a procédé qu'à un traitement partiel de la propriété et a mis en place un traitement inefficace en 2012, comme elle l'a reconnu en proposant de ré-intervenir.

* la SA Axa France Iard devra également sa garantie à ce titre.



- Les indemnisations ne peuvent être admises :

* les époux [R] ne sont plus propriétaires de l'immeuble et ne peuvent réclamer des indemnités correspondant à des remises en état.

* elle n'a pas à supporter le remboursement des frais de la vente aux acquéreurs.

* les préjudices invoqués ne sont pas justifiés.

* le contrat stipule un plafond d'indemnisation de 300 000 Euros et une franchise de 1 500 Euros.



Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'constater,dire et juger' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de :



- débouter les époux [R], la SA Axa France Iard ou toute autre partie, de l'ensemble des demandes formées à son encontre,

- à titre subsidiaire :

- faire application de la franchise de 1 500 Euros contenue au contrat d'assurance,

- condamner la SAS Sapa et son assureur la SA Axa France Iard, in solidum, à la relever indemne de toute condamnation,

- condamner les époux [R] ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais de référé, d'expertise et d'incident.



*

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Par conclusions d'intimée notifiées le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SAS Sapa présente l'argumentation suivante :





- Le jugement a caractérisé le fait que les vendeurs n'ont commis aucun dol et, en tout état de cause, elle ne peut être tenue des conséquences d'une tromperie qui aurait été commise par eux.

- Sa garantie de ré-intervention est limitée aux parties traitées, et les époux [I] auraient pu la mobiliser, ce qu'ils n'ont pas fait.

- Elle est intervenue dans le respect des règles de l'art.

- C'est avec le bois qu'ils infestaient que les termites sont arrivés dans les dépendances.

- Elle ne peut être tenue du coût du traitement dans les dépendances ou de la remise en état d'une maison vétuste nécessitant des travaux importants de réhabilitation.

- C'est la SARL BLM Diagnostics qui a commis une faute en ne réagissant pas à la découverte des termites dans le stock de bois.

- En tout état de cause, elle doit être garantie par la SA Axa France Iard.



Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :



- confirmer le jugement,

- subsidiairement, rejeter les demandes présentées par les époux [R] à son encontre,

- très subsidiairement, condamner la SA Axa France Iard à la garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge,

- en toutes hypothèses, condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

*

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Par conclusions d'intimée notifiées le 18 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SA Axa France Iard présente l'argumentation suivante :



- La responsabilité de la SAS Sapa ne peut être recherchée :

* cette société est étrangère à la discussion sur la validité de la cause d'exonération du vendeur en cas de vice caché.

* elle ne peut répondre d'un éventuel dol commis par les époux [R].



- Sa garantie n'est pas acquise :

* la SAS Sapa n'est pas responsable de l'infestation de la grange et du hangar.

* le contrat souscrit par cette société auprès d'elle couvre l'activité de traitement préventif et curatif contre les termites mais, conformément à l'article 2.18.25 du contrat, pour la responsabilité civile, seuls les dommages causés sur les ouvrages tiers sont garantis, et non les travaux de reprise de l'assurée.



- Subsidiairement, les sommes réclamées sont excessives :

* seuls les travaux de réparation de l'infestation, d'un montant de 13 514,05 Euros peuvent être pris en charge.

* les travaux réparatoires de la grange ne peuvent qu'être mis à la charge de la SARL BLM Diagnostics et de son assureur.

* la maison était vétuste et inhabitable indépendamment de l'infestation.



- Elle peut opposer une franchise de 2 500 Euros. 



Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :



- confirmer le jugement,

- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 Euros au titre des frais irrépétibles engagés,

- rejeter toute demande formée à son encontre,

- subsidiairement :

- limiter l'indemnisation du préjudice imputable à la SAS Sapa à la somme de 13 514,05 Euros,





- l'autoriser à opposer à son assurée la franchise contractuelle de 2 500 Euros en cas de condamnation sur le fondement de la garantie décennale et à l'opposer à son assurée et aux tiers en cas de condamnation au titre de la responsabilité civile,

- condamner la SA Allianz Iard à la relever indemne de toute condamnation relative à l'intégralité des préjudices alloués.



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MOTIFS :



1) Sur la fin de non-recevoir invoquée par les époux [R] :



C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a relevé que le fait que les époux [R] se prévalent de la clause d'exonération des vices cachés, et de la clause de renonciation à tout recours du fait de l'infestation contre les vendeurs, qui ont été stipulées à l'acte authentique de vente, ne constitue pas l'invocation d'une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile, mais un élément de leur défense au fond.



Le jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir doit être confirmé.





2) Sur l'action intentée par les époux [I] à l'encontre des époux [R] :



En premier lieu, selon les dispositions de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur peut s'exonérer de la garantie des vices cachés du fait de l'existence d'une infestation de termites dans l'immeuble vendu, lorsque l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment a été annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente.



Ce texte n'oblige le vendeur qu'à transmettre un diagnostic établi par un professionnel et non à livrer un immeuble exempt d'infestation.





En l'espèce, lors de la vente du 10 janvier 2014, un état relatif à la présence de termites dans l'immeuble, réalisé le 7 mai 2014 par la SARL BLM Diagnostics, a été annexé à l'acte, compte tenu que le bien vendu se situe dans une zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites, délimitée par arrêté préfectoral.





Ensuite, l'acte contient la clause suivante :



'VICE CACHES :

Du fait de la délivrance des différents diagnostics (...) et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe 'charges et conditions', le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondantes conformément aux dispositions du II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.'



Il en résulte que les époux [R] sont, par principe, exonérés de la garantie des vices cachés du fait de l'infestation invoquée par les époux [I].



En second lieu, s'agissant de la mauvaise foi et du comportement dolosif imputés par les époux [I] aux époux [R], les appelants déclarent avoir découvert, après avoir pris possession des lieux, qu'il existait de nombreux indices d'infestation de termites dans les différentes parties de la maison.



Ils reprochent à leurs vendeurs de leur avoir dissimulé cette infestation.



Mais le compromis de vente du 10 janvier 2014 mentionne :





'TERMITES :

L'immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant une zone contaminée par les termites ou susceptibles de l'être.

En conséquence, un rapport sur l'état relatif à la recherche de termites a été délivré par la SARL BLM Diagnostics en date du 8 novembre 2013 et est demeuré ci-joint et annexé.

Ses conclusions dont l'acquéreur déclare avoir eu connaissance et faire son affaire personnelle sont les suivantes : 'il a été repéré des indices d'infestation de termites'.

En matière de contrôle de l'état parasitaire, il est précisé que le professionnel doit avoir souscrit une assurance professionnelle et être indépendant d'une entreprise de traitement du bois.

Le vendeur déclare à ce sujet que l'entreprise Sapa, établie à [Adresse 23], a réalisé un traitement curatif anti-termites, ainsi qu'il en est justifié par la production d'une attestation, du descriptif du traitement et de la facture, le tout demeuré annexé aux présentes.'



L'acte authentique de vente mentionne également :



'TERMITES :

L'immeuble vendu est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l'article L. 133-5 du code de la construction et de l'habitation, c'est à dire dans un secteur contaminé ou susceptible d'être contaminé par les termites.

En application de l'article L. 133-6 du code précité, un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois établi par la SARL BLM Diagnostics susnommée le 7 mai 2014 est ci-annexé.

Il résulte de cet état que diverses parties de l'immeuble sont effectivement contaminées, à savoir :

- remise : porte - bois : indices d'infestation de termites sur dormants de porte (traitement), détail : présence de galeries tunnels,

- salle à manger : porte - bois : indice d'infestation de termites sur dormants de porte (traitement), détails : présence de galeries tunnels.



Le vendeur déclare que l'entreprise Sapa, sise à [Adresse 23], a réalisé un traitement curatif anti-termites, ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par ladite entreprise le 13/04/2012, et d'une facture n° S1200889 LAF d'un montant de 4 918,86 Euros réglé par les vendeurs le 17 avril 2012 permettant une garantie de ré-intervention de 5 ans (murs et sols) et 10 ans (bois) sur le non-retour des insectes dans les parties traitées, à compter de ladite facture.

L'ensemble de ces documents sont annexés aux présentes.



L'ACQUEREUR reconnaît :

- avoir personnellement connaissance de ce document et en posséder une copie,

- vouloir faire son affaire personnelle des mesures à prendre à l'effet de remédier à toute destruction d'insectes et traitement préventif pour l'avenir, remise en état des parties du bâtiment détériorées par leur éventuelle présence et en supporter seul le coût,

- renoncer à toute réclamation de ce chef à l'égard du vendeur.'



Ainsi, contrairement à leurs affirmations, loin d'avoir été trompés sur la présence d'une infestation, les époux [I] ont, au contraire, été informés, tant lors de la signature du compromis que lors de la signature de l'acte authentique, que l'immeuble était contaminé par les termites.



Il convient de préciser que le diagnostic effectué par la SARL BLM Diagnostics le 7 mai 2014 ne constitue pas une expertise exhaustive de l'immeuble mais un diagnostic effectué selon une norme réglementaire, sans destruction, qui a seulement pour objet d'informer les acquéreurs de façon globale de la présence d'une infestation.



Dès lors qu'ils en étaient informés, il appartenait aux époux [I] de faire procéder à des investigations plus détaillées, notamment sur les dépendances, ce qu'ils n'ont pas fait, indiquant dans l'acte authentique faire leur affaire personnelle de la présence de l'infestation.



Les époux [I] imputent également aux époux [R] de ne pas leur avoir indiqué qu'en novembre 2013, la SARL BLM Diagnostics les avait informés de la présence de termites vivants et de la nécessité de procéder à un traitement, qu'ils n'ont pas mis en oeuvre, de sorte qu'ils ont acquis un immeuble infesté de termites vivants.



Mais le rapport établi le 7 mai 2014 annexé à l'acte authentique indique que l'infestation était alors 'sans présence d'insectes', et rien ne permet d'affirmer que cette constatation était fausse, les insectes vivants ayant pu réapparaître postérieurement à la vente, l'expert judiciaire n'ayant d'ailleurs constaté la présence de termites vivants uniquement dans une chambre et dans la grange.



Les époux [R] n'ont donné aucune fausse information aux acheteurs.



Dès lors, ils ne peuvent se voir reprocher ni dissimulation ni tromperie.



Il en résulte, d'une part, que les vendeurs ne peuvent être déchus du droit d'opposer la clause de non-garantie pour vice caché, ce qui implique le rejet de l'action résolutoire et de l'action estimatoire et, d'autre part, que l'action formée à leur encontre sur le fondement des manoeuvres dolosives doit également être rejetée.



Les actions récursoires sont sans objet.



Le jugement doit être confirmé.



Enfin, l'équité nécessite de condamner les appelants à payer aux époux [R] la somme de 5 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et ces derniers à payer à chacune des parties intimées en appel provoqué la somme de 1 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS :



- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;



- Y ajoutant,



- CONDAMNE solidairement [A] [I] et [G] [P] épouse [I] à payer conjointement à [X] [R] et [E] [T] épouse [R], en cause d'appel, la somme de 5 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE solidairement [X] [R] et [E] [T] épouse [R], à payer, en cause d'appel, à la SA Axa France Iard, la SA Allianz Iard et la SAS Sapa, la somme de 1 000 Euros, chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE solidairement [A] [I] et [G] [P] épouse [I] aux dépens de l'appel, à l'exception de ceux relatifs aux appels provoqués qui sont à la charge de [X] [R] et [E] [T] épouse [R], et dit que les dépens pourront être recouvrés directement par la SCP Lex Alliance et Me Drigo pour ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



- Le présent arrêt a été signé par Elisabeth Schellino, présidente, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise.





LE GREFFIERLA PRESIDENTE