Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 novembre 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°351/2022



N° RG 21/02453 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RSAM













Mme [G] [Z]



C/



Me [K] [C]

S.A.R.L. [Adresse 23]



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Juin 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



Madame [G] [Z]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 26] (MAROC)

[Adresse 8]

[Localité 25]



Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, avocat au barreau de BREST









INTIMÉS :



Maître [K] [C]

né le [Date naissance 1] 1955 

[Adresse 7]

[Localité 25]



Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Elise LE BOULZEC, Plaidant, avocat au barreau de RENNES









La SARL [Adresse 23], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 8]

[Localité 25]



Représentée par Me Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat au barreau de QUIMPER









FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



La société civile immobilière Société [X] Civile Immobilière - Soguicim - (ayant pour seuls associés M. [L] [X] et Mme [W] [F] épouse [X]) était propriétaire à la limite des communes de [Localité 25] et de [Localité 27] (Finistère) d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel restaurant, sis [Adresse 8] et [Adresse 28], cadastré section C n° [Cadastre 9], [Cadastre 21], [Cadastre 19], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 3], [Cadastre 4] ([Localité 25]) et AI n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] ([Localité 27]). 



Suivant acte authentique du 21 octobre 2004 reçu par Me [K] [C], notaire à [Localité 25], la société Soguicim a vendu à la société [Adresse 23] (ayant pour seuls associés les époux [X] [F], déjà cités, et leurs deux enfants [U] et [O] [X]) une partie (entièrement bâtie comprenant cuisine, cave à vins, vestiaire, buanderie, chaufferie, sanitaires, sauna et dix huit chambres dans les étages) constituée des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 18], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] ([Localité 25]) et AI n° [Cadastre 6] ([Localité 27]) de cet ensemble immobilier.



Cet acte comporte deux conditions particulières rédigées ainsi':



«'1°) sur l'alimentation en eau potable et l'accès à la station de pompage':

L'ensemble de la propriété de la société Soguicim était alimenté en eau potable par un puits situé sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur la commune de [Localité 25], propriété des consorts [X], cette possibilité d'alimentation résultant de la servitude de puisage figurant en l'acte du 23 janvier 1989 ci-dessus rappelée. La station de pompage servant à cette alimentation est située dans un local situé à l'extrémité du bâtiment présentement vendu. Il est convenu entre les parties que le coût de tous travaux de toute nature, d'entretien, amélioration, remplacement ou autres, à effectuer sur les installations de cette station de pompage tout comme sur le local qui l'abrite seront supportés par moitié pour la société Soguicim et pour autre moitié par la société [Adresse 23], et pour chacune d'elles par leurs ayants-droits respectifs. En outre, la société Soguicim et après elle ses ayants-droits aura conjointement avec la société [Adresse 23] toute possibilité d'accès au local de la station de pompage afin d'assurer la surveillance des installations.



2°) sur l'alimentation en énergie électrique':

L'ensemble de la propriété de la société Soguicim était alimentée en énergie électrique par un transformateur lui appartenant et implanté à l'angle nord ouest de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3] lui appartenant sur la commune de [Localité 25]. Le câblage souterrain partant de ce transformateur pour assurer la desserte de l'ensemble de la propriété passe sous le chemin propriété communale pour aboutir à l'angle nord est de l'immeuble présentement vendu à la société [Adresse 23]. Aucune modification ne sera apportée aux installations existantes qui continueront à desservir tant l'immeuble présentement vendu que les immeubles restant appartenir à la société Soguicim. Le transformateur et toutes les installations électriques jusqu'à l'arrivée du câblage à l'immeuble présentement vendu demeureront la propriété de la société Soguicim puis après elle de ses ayants droits... La prise en charge du coût de l'énergie consommée sera supportée par chacun des propriétaires en fonction de sa consommation personnelle...'». 



Suivant bail commercial authentique reçu le 5 mars 2005 par Me [C], les sociétés Soguicim et [Adresse 23] ont loué leurs propriétés respectives à la société Au Bon Accueil (dont la gérante et associée unique était Mme [W] [F] épouse [X], cf. pièce n° 31 de l'appelante).



Suivant acte authentique reçu le 1er décembre 2008 par Me [C], la société Soguicim a vendu à la société civile immobilière La Chatonnière (constituée par les époux [E]) l'autre partie de sa propriété immobilière (celle dont elle avait conservé la propriété, soit les parcelles AI n° [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 5] à [Localité 27] et C n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 17], [Cadastre 19] et [Cadastre 21] à [Localité 25]), comprenant notamment un hôtel de vingt huit chambres, sanitaires, locaux de service avec réception, bureau, cuisine et appartement, salle de restaurant, salle de banquet, salles de séminaire, bar, cour, terrain avec piscine et parking de stationnement. Cet acte rappelle que la propriété cédée bénéficie, avec l'immeuble vendu à la société [Adresse 23], d'une servitude de puisage grevant les parcelles sises à [Localité 25], cadastrées section C n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (propriété des consorts [X]), et reproduit les deux conditions particulières ci-dessus rappelées.



M. [E] a exploité l'immeuble de la société La Chatonnière par le truchement d'une société commerciale (société L'Escale) qui, par acte du 19 décembre 2008, a pris à bail le rez-de-chaussée (appartement, chaufferie, buanderie, sauna, réserve, vestiaire et cave à vin) de l'immeuble de la société [Adresse 23].



Par jugement du 20 janvier 2012, le tribunal de commerce de Quimper a prononcé la liquidation judiciaire de la société La Chatonnière (comme de la société L'Escale).



Par ordonnances des 10 décembre 2013 et 17 juin 2014, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société La Chatonnière a autorisé la vente sur adjudication amiable de la propriété de la débitrice en deux lots avec faculté de réunion et a commis pour y procéder Me [C], notaire à [Localité 25].



Me [C] a dressé le 5 novembre 2014 le cahier des charges de la vente. Il y est notamment précisé que l'immeuble vendu bénéficie avec celui de la propriété de la société [Adresse 23] d'une servitude de puisage active grevant les parcelles cadastrées C n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11], propriété des consorts [X]. Les deux conditions particulières mentionnées ci-dessus sont intégralement reproduites.



Suivant procès-verbal d'adjudication du 27 janvier 2015, les deux lots de l'immeuble vendu ont été adjugés, après exercice de la faculté de réunion, à Mme [G] [Z] moyennant le prix de 296'500 euros.



La configuration des lieux est la suivante':































































Arguant de difficultés rencontrées quant à l'alimentation en eau et en électricité de sa propriété, Mme [Z] a saisi, en 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper qui, après une mesure d'instruction, a, par ordonnance du 15 juin 2016, notamment donné acte à la société [Adresse 23] de son accord pour remettre à Mme [Z] une clef du local de la station de pompage (et au besoin l'a condamnée sous astreinte) et ordonné à cette même société de faire procéder à ses frais et sous astreinte à la pose d'un second compteur d'eau. Ce magistrat a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Z] relatives aux compteurs électriques.



Les difficultés persistant, Mme [Z] a, par acte du 5 septembre 2018, saisi à nouveau le juge des référés qui, par deux ordonnances du 17 octobre 2018, a, d'une part, condamné la société [Adresse 23] à rétablir un débit d'eau suffisant à l'alimentation de la propriété de Mme [Z], et d'autre part, ordonné une expertise, commettant pour y procéder M. [B] avec la mission de : 

- dire si l'immeuble acquis par Mme [Z] a un accès à l'alimentation en eau potable et à l'alimentation électrique et ce de manière autonome,

- décrire les systèmes d'alimentation et leurs circuits respectifs, dire si des compteurs sont installés,

- décrire les immeubles de Mme [Z] et de la société [Adresse 23] et dire dans quelle mesure ils sont dépendants,

- déterminer le coût des travaux à effectuer pour rendre l'immeuble de Mme [Z] et celui de la société [Adresse 23] indépendants et assurer à celui de Mme [Z] l'eau potable et l'alimentation électrique et ce de manière autonome,

- préciser la durée des travaux et dire s'ils feront disparaître totalement les désordres ou si leur réparation ne pourra être que partielle, en ce cas, préciser quels sont les défauts et les désagréments qui subsisteront en donnant toutes les informations sur les conséquences qu'ils entraîneront pour l'utilisation, l'occupation ou l'aménagement de l'immeuble de Mme [Z],

- préciser et évaluer les préjudices subis par Mme [Z] depuis son entrée en jouissance, 

- décrire les diligences effectuées par le notaire afin de vérifier que l'immeuble faisant l'objet de la vente du 27 janvier 2015 avait un accès autonome en eau potable et en électricité.



L'expert a déposé son rapport le 20 novembre 2019. 



Arguant de préjudices matériels et d'exploitation imputés respectivement au notaire et à la société [Adresse 23], Mme [Z] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Quimper qui, par jugement du 6 avril 2021, a : 

- débouté Mme [Z] de ses demandes dirigées contre Me [C],

- débouté Mme [Z] de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société [Adresse 23],

- dit et jugé que la société [Adresse 23] devra permettre aux professionnels chargés de la réalisation des travaux permettant de rendre indépendants les locaux acquis par Mme [Z] pour leur alimentation en eau et en électricité correspondant aux solutions n°'2 et n°'3 préconisées par Monsieur [P] [B] dans son rapport déposé le 20'décembre 2019, de passer sur les parcelles dont elle est propriétaire, et ce pendant la durée nécessaire pour la réalisation des travaux évalués par l'expert à 12 semaines,

- dit et jugé que la société [Adresse 23] devra verser pour chaque entrave constatée par Huissier de Justice la somme de 300 euros, 

- rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la société Au Fil de l'Eau, 

- déclaré sans objet le recours en garantie exercé par la société Au Fil de l'Eau contre Me [C],

- déclaré sans objet le recours en garantie exercée par Me [C] contre la société [Adresse 23],

- condamné Mme [Z] à verser à la société [Adresse 23] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [Z] à verser à Me [C] la somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le tribunal a considéré que le notaire n'avait commis aucune faute et que si la société [Adresse 23] avait effectivement commis des fautes en interrompant l'alimentation en eau de la propriété de Mme [Z], le préjudice allégué, consistant exclusivement en un préjudice de pertes d'exploitation et en un préjudice économique résultant d'achats d'équipements et de matériels nécessaires à l'exploitation d'un restaurant, n'était pas établi.



Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 avril 2021. 



Aux termes de ses dernières écritures (1er juin 2022), Mme [G] [Z] demande à la cour de : 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 6 avril 2021 en ce qu'il :

' l'a déboutée de ses demandes dirigées contre Me [C],

' l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société [Adresse 23],

' l'a condamnée à verser à la société [Adresse 23] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

' l'a condamnée à verser à Me [C] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

' l'a condamnée aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire et accordant le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile à la Selarl Avocats Ouest Conseil qui en a fait la demande,

statuant à nouveau :

- débouter la société [Adresse 23] de l'ensemble de ses demandes, 

- débouter Me [C] de l'ensemble de ses demandes, 

- déclarer Me [C] responsable au titre du manquement à son obligation de conseil et d'information à son égard, 

- déclarer la société [Adresse 23] responsable au titre des fautes commises à son égard, 

- condamner Me [C] à lui verser la somme de 55 299 euros TTC au titre du préjudice matériel subi, 

- condamner solidairement Me [C] et la société [Adresse 23] à lui verser la somme de 232'712 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice d'exploitation, 

- condamner solidairement Me [C] et la société [Adresse 23] à lui verser la somme de 6'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement Me [C] et la société [Adresse 23] aux entiers dépens d'appel, première instance et référé, dépens qui comprendront les frais d'expertise de M. [B], dont distraction au profit de la Selarl Belwest conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [Z] fait valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information engageant ainsi sa responsabilité. Elle met en exergue le fait qu'il n'ait pas mentionné, dans le cahier des charges, la nécessité de conclure, comme précédemment, un contrat de bail aux fins d'accéder aux locaux lui permettant de bénéficier de l'alimentation en eau (sauna) et électricité (buanderie). Elle ajoute que le notaire avait une parfaite connaissance de la configuration des lieux car il avait rédigé les précédents actes relatifs à la vente de cet immeuble. 

Elle estime que la responsabilité de la société [Adresse 23] est engagée dans la mesure où elle a commis une faute l'ayant empêché d'exercer son activité d'hôtellerie et de restauration. Elle rappelle que celle-ci a volontairement procédé à des coupures d'eau et d'électricité et n'a pas mis en place son propre compteur d'eau contrairement à ce qui était prévu. Dès lors, elle estime avoir été contrainte à n'utiliser que l'eau du puits, inadaptée à l'activité de restauration, en raison de l'insuffisance de l'accès au réseau d'eau potable. Elle ajoute que cette société a privé la partie restaurant d'alimentation électrique. 

Elle considère que la justification de la société quant aux coupures n'est pas admissible dans la mesure où elle est à jour de l'ensemble de ses obligations de paiement au titre des frais d'entretien.

Elle fait valoir enfin que les agissements de la société [Adresse 23] sont constitutifs d'une pratique concurrente déloyale au regard du principe de la théorie des facilités essentielles.

Elle invoque un préjudice matériel évalué à la somme de 55'299,32 euros TTC au titre des travaux de reprise dont elle réclame qu'ils soient supportés par le notaire. Elle fait également état d'un préjudice de jouissance et d'exploitation qu'elle évalue à la somme de 232'712 euros du fait des difficultés d'alimentation en eau de et électricité ayant rendu l'exploitation de son établissement (hôtel restaurant) impossible dont elle demande réparation au notaire et à la société [Adresse 23].

Elle considère enfin la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société [Adresse 23] mal-fondée en ce que le fait d'exercer un recours ouvert par la loi n'est pas constitutif d'une faute. 



La société [Adresse 23] a formé un appel incident et aux termes de ses dernières écritures (3 juin 2022), demande à la cour de :

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande de dommages intérêts dirigés à son encontre, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts,

par conséquent, 

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à son encontre,

subsidiairement : 

- débouter Me [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires à son encontre, 

- condamner Me [C] à la garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, en principal, frais et accessoires, 

en tout état de cause :

- dire et juger abusive l'action menée par Mme [Z] à son encontre, 

- condamner Mme [Z] à payer à la société [Adresse 23] la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner Mme [Z] et/ou tout succombant à verser à la société [Adresse 23] une somme de 6'500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Avocats Ouest Conseils, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle rappelle que sa responsabilité ne peut être engagée en l'absence d'une faute de sa part. 

Elle justifie les rares coupures d'eau et d'électricité par le refus de Mme [Z] de procéder au règlement de sa quote-part des frais d'entretien de l'installation voire même du fait des travaux réalisés par celle-ci. Elle fait valoir que les conditions d'exercice de la servitude de puisage et de desserte en énergie électrique étaient rappelées au cahier des charges et, dès lors, étaient parfaitement connues par Mme [Z]. Elle ajoute que sa responsabilité ne peut être engagée alors même qu'elle était tierce à la procédure d'adjudication. Elle s'oppose à toute qualification de concurrence déloyale en ce qu'elle exerce son activité depuis 2005 et que, contrairement aux dires de Mme [Z], elle ne l'a pas privée d'électricité et lui a même proposé la conclusion d'un contrat de bail s'agissant de l'accès à l'eau et à l'électricité. Enfin, elle précise que Mme [Z] dispose de la clef lui permettant d'accéder au local dans lequel est installé le système d'alimentation en eau. 

Elle met également en avant l'absence de lien de causalité en ce que les quelques coupures intervenues, imputables à Mme [Z], ne suffisent à caractériser une cause d'impossibilité d'exploiter l'immeuble conformément à sa destination. 

Enfin, elle conteste le préjudice allégué par Mme [Z] qui dispose d'un accès au réseau d'eau potable et qui a refusé de conclure un contrat de bail lui donnant accès aux locaux utiles à l'alimentation en eau et électricité. Elle ajoute que chaque bâtiment dispose de son propre compteur d'eau de ville et d'électricité et soutient que l'appelante n'a jamais cherché à réellement exploiter l'hôtel restaurant.

Elle conteste le bien-fondé de la demande en garantie formulée par le notaire à son encontre.

Elle rappelle être tierce à la procédure d'adjudication. Elle ajoute que le notaire a fait preuve d'imprécisions dans la rédaction du cahier des charges en omettant de mentionner qu'une partie des locaux présentés n'appartenait pas au bâtiment vendu mais était louée par bail commercial qu'elle avait consenti.

Elle considère abusive la procédure intentée par Mme [Z] et demande réparation du préjudice subi qu'elle évalue à la somme de 5 000 euros.



Aux termes de ses dernières écritures (21 septembre 2021), Me [K] [C] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement attaqué, 

par conséquent, 

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, 

subsidiairement, en cas de condamnation solidaire :

- répartir la charge de la dette entre la société [Adresse 23] et lui-même,

- débouter la société [Adresse 23] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ; 

- condamner la société [Adresse 23] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre.

en tout état de cause, 

- condamner Mme [Z], et/ou tout succombant, à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les mêmes en tous les dépens et autoriser la SCP Ab Litis à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il conteste avoir commis une quelconque faute dans la mesure où l'existence de la servitude de puisage tout comme ses modalités d'exercice ont été rappelées dans le cahier des charges qu'il a rédigé. Il précise qu'il ne peut être exigé de lui davantage que le rappel de l'existence et des conditions d'exercice des servitudes. Il ajoute qu'il ne pouvait vendre à Mme [Z] que le bien dont l'adjudication avait été ordonnée par le juge commissaire et soutient que l'acte qu'il a dressé en 2004 ne comporte aucune erreur, la volonté des parties étant alors de céder les locaux à usage de buanderie, sanitaires, chaufferie et sauna. Il relève que si les biens cédés ne convenaient pas à Mme [Z], il ne fallait pas qu'elle se porte acquéreur.

Il conteste le préjudice matériel invoqué par Mme [Z] laquelle avait été parfaitement informée des conditions d'alimentation en eau et électricité lorsqu'elle s'est volontairement portée adjudicataire. Il observe que l'appelante ne peut soutenir que mieux informée, elle aurait négocié le prix, ce qui est exclut en matière d'adjudication ordonnée par une juridiction.

Il conteste également le préjudice de jouissance et d'exploitation invoqué par Mme [Z] soutenant que la société La Chatonnière exploitait sans difficulté l'activité dans les mêmes conditions d'alimentation en eau et en électricité. Il précise qu'une condamnation solidaire ne peut être prononcée à son encontre alors que les agissements de la société [Adresse 23] ont été le principal fait générateur du préjudice allégué. Pour le même motif, il s'oppose à la demande de garantie de celle-ci.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 juin 2022.



SUR CE':



Il convient de rappeler que les propriétés de la société [Adresse 23] et de Mme [Z] constituaient à l'origine un seul et même ensemble immobilier appartenant aux époux [X], par le truchement d'une société civile immobilière, dans lequel était exploité, par une société commerciale dont l'associée unique était Mme [X], un hôtel restaurant. 



Il ressort du rapport d'expertise déposé le 20 décembre 2019 par M. [P] [B] que, s'agissant de l'alimentation en eau (cf. schéma en page 20 du rapport),':

- la propriété de Mme [Z] est reliée au réseau public d'eau potable (AEP Ville) depuis un compteur situé en bordure du [Adresse 24], sur la parcelle [Cadastre 9] ([Localité 25]), qu'après ce compteur, une canalisation enterrée traverse les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 21] lui appartenant, pour aboutir au rez-de-chaussée du local de pompage (parcelle [Cadastre 12], propriété de la société [Adresse 23]), 

- à cet endroit aboutit également via la parcelle [Cadastre 21] (propriété de Mme [Z]), la canalisation provenant du puits situé parcelle [Cadastre 11] ([Localité 25]), propriété des consorts [X] (servitude de puisage bénéficiant aux deux propriétés [Z] / [Adresse 23]),

- de là, les eaux (ville et puits) sont dirigées au premier étage vers le local de traitement d'où part une canalisation unique débouchant dans le local sauna (parcelle [Cadastre 20], propriété de la société [Adresse 23]) ' où se trouve la vanne de coupure de la conduite secondaire desservant le logement de Mme [Z] (parcelle [Cadastre 17] qu'elle rejoint par une canalisation enterrée traversant la parcelle [Cadastre 19]) ' puis dans le local buanderie (parcelle [Cadastre 18], propriété [Adresse 23]) où se trouve la vanne de coupure de la canalisation desservant le reste de la propriété [Z] (ancien hôtel, parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 13] à [Localité 27]) via la parcelle [Cadastre 6] ([Localité 27], propriété [Adresse 23]),

- la propriété [Adresse 23] est alimentée en eau potable depuis un compteur indépendant situé à proximité des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ([Localité 27]), par une canalisation implantée sous la voie publique qui débouche dans le local buanderie (parcelle [Cadastre 18], qui lui appartient),

- l'alimentation en eau du puits de ce fonds s'effectue par la canalisation unique partant de la salle de traitement et aboutissant à la buanderie d'où une vanne permet de la relier au réseau d'alimentation en eau potable de la propriété [Adresse 23]. 

La canalisation salle de traitement / buanderie est donc commune aux deux propriétés et sert à leur alimentation en eau du puits mais également en eau potable de la propriété de Mme [Z].



S'agissant de l'alimentation en électricité (cf. plan en annexe 1 du rapport d'expertise), l'expert précise que l'ensemble immobilier ([Z] et société [Adresse 23]) est alimenté depuis un transformateur desservi par le réseau ERDF (actuellement Enedis) implanté sur la parcelle [Cadastre 3] ([Localité 25], propriété de Mme [Z]). De ce transformateur partent deux câbles d'alimentation dont le premier ' qui dessert l'immeuble de la société [Adresse 23] ' aboutit à un coffret extérieur apposé sur la façade est du bâtiment lui appartenant implanté sur la parcelle [Cadastre 18] et pénètre dans le local buanderie (parcelle [Cadastre 6]) où se trouve son tableau électrique. Le second ' qui dessert la propriété [Z] ' aboutit à une armoire électrique (également située dans le local buanderie, parcelle [Cadastre 6], propriété [Adresse 23]) d'où partent des câbles d'alimentation desservant les immeubles construits sur les parcelles [Cadastre 17] (logement privé de Mme [Z]) et [Cadastre 5]/[Cadastre 13] (propriété [Z], ancien hôtel restaurant).



Il est constant, au regard de ces éléments, qu'au moment où elle a divisé sa propriété pour la vendre en deux parties ([Adresse 23] / La Chatonnière), la société Soguicim n'a pas entrepris les travaux nécessaires pour que chacune d'elles bénéficie d'une alimentation en eau et d'une alimentation en électricité autonomes.



Sur la faute reprochée au notaire et la responsabilité de celui-ci':



Le notaire instrumentaire d'un acte est tenu à l'égard des parties d'un devoir d'information et de conseil et doit assurer l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours en procédant notamment à toutes les diligences et vérifications nécessaires.



Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel (en l'espèce sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige) qui suppose la démonstration d'une faute d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 



En l'espèce, force est de constater que la description qu'a faite Me [C], dans ses actes successifs (2004 / 2008 / 2014-2015) et notamment dans le cahier des charges rédigé dans la perspective de l'adjudication de 2015, des réseaux d'alimentation en eau et en électricité de la propriété mise en vente (et acquise par Mme [Z]) ne rend que très partiellement compte de la réalité de la situation, s'agissant de leur desserte en eau et en électricité.

 

En effet, s'agissant de l'alimentation en eau, il n'est fait état que de l'eau en provenance du puits, de la station de pompage, des frais qu'elle induit et de son accès, lequel devait être maintenu libre au profit des propriétaires des deux fonds. En revanche, rien n'est dit quant à l'alimentation en eau de ville (adduction d'eau potable) de la propriété vendue sur adjudication qui traverse la propriété [Adresse 23], ni de l'accès aux locaux sauna et buanderie, propriété de cette même société, où pourtant se trouvent les vannes des canalisations desservant les différents bâtiments de la propriété [Z] (anciennement Soguicim puis La Chatonnière).



Concernant l'alimentation en électricité, il est seulement précisé qu'aucune modification ne sera apportée, et que le transformateur situé sur la parcelle C n° [Cadastre 3] et le câble électrique jusqu'à la limite nord du bâtiment cédé à la société [Adresse 23] demeure la propriété du vendeur (Soguicim puis La Chatonnière et [Z]). L'accès à l'armoire électrique desservant les immeubles conservés par le vendeur, située dans le local buanderie (immeuble vendu), n'a pas été prévu ni même la propriété des câblages traversant le fonds cédé en 2004.



Cette description, manifestement incomplète, est d'autant plus incompréhensible que le notaire savait, pour avoir été le rédacteur de l'ensemble des actes concernant le bien adjugé, que ce dernier et la propriété de la société [Adresse 23] constituaient à l'origine un seul et même ensemble immobilier et qu'aucune modification n'avait été apportée aux installations existantes (eau'/'électricité) lors de la partition (cf les conditions particulières insérées dans les actes successifs) alors que les points de départs des réseaux internes de distribution se trouvaient tous dans la propriété [Adresse 23], ce qui aurait dû le conduire à s'interroger sur les cheminements et la localisation des points névralgiques (armoire électrique, vannes de fermetures,...) et à porter à la connaissance des acquéreurs potentiels et donc de l'adjudicataire les difficultés existantes (ce d'autant qu'aucune servitude n'avait été constituée pour les canalisations et les câblages traversant la propriété [Adresse 23]).



En sa qualité de professionnel en matière immobilière et de rédacteur du cahier des charges, Me [C] ne peut se retrancher derrière l'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente. En effet, il lui appartenait d'attirer l'attention de celui-ci comme du mandataire liquidateur sur tel ou tel point de nature à poser difficulté.



Le notaire ne peut non plus tirer argument de ce qu'aucun incident n'aurait eu lieu avec les précédents propriétaires (et exploitants de l'hôtel restaurant) puisque, s'agissant des premiers, les trois sociétés (Soguicim, [Adresse 23] et Au Bon Accueil) appartenaient aux mêmes personnes, les époux [X], et que la société Au Bon Accueil comme la société L'Escale qui lui a succédé dans l'exploitation (non sans difficultés contrairement à ce qui est prétendu, ainsi qu'il ressort du courrier adressé par ses associés les époux [E] à Mme [Z], cf. pièce n° 33 de cette dernière) disposaient d'un bail commercial leur réservant l'accès aux locaux litigieux (sauna, buanderie notamment) et que l'existence de ces baux pourtant connus du notaire, n'a pas été portée à la connaissance des enchérisseurs et adjudicataire. 



Au regard de ces éléments, la faute du notaire qui a insuffisamment informé les enchérisseurs et donc l'adjudicataire est caractérisée.



Si les difficultés liées aux réseaux d'alimentation avaient été portées à la connaissance des enchérisseurs, il est certain que le bien aurait été adjugé à une somme inférieure puisque l'accès aux vannes de coupure des réseaux d'eau et au tableau électrique n'était pas organisé (avec les potentiels problèmes subséquents) et que l'investissement pour rendre ces alimentations autonomes est important puisqu'évalué par l'expert à plus de 30 000 euros (7 730,02 euros pour l'eau potable et 22'711,93 euros pour l'électricité). 



Il n'y a lieu, en revanche, de prendre en compte dans le montant du préjudice, le coût de la construction d'une nouvelle station de pompage, aucune faute ne pouvant à cet égard être reprochée au notaire, celui-ci ayant correctement informé enchérisseurs et adjudicataire de la situation de la station de pompage (accès, charges). 



Ainsi et en s'abstenant d'informer clairement les enchérisseurs de la situation de l'immeuble, le notaire a fait perdre à Mme [Z] une chance réelle et sérieuse d'être adjudicataire à un moindre prix, étant ici rappelé que l'adjudication a eu lieu au prix significatif de 296 500 euros (soit 10 % de moins que la prix d'acquisition de la société La Chatonnière, ce malgré trois ans de fermeture de l'établissement) et lui a ainsi causé un préjudice certain.



Cette chance doit être évaluée à 70 % du montant du coût des travaux estimés par l'expert, soit la somme de 21'000 euros, somme que le notaire sera condamné à lui verser.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Mme [Z] sollicite également que le notaire soit condamné à l'indemniser du préjudice de jouissance et économique qu'elle déclare avoir subi, affirmant n'avoir pu exploiter son établissement.



Cependant, ce préjudice ' à le supposer établi ' n'est pas la conséquence de la faute retenue à l'encontre du notaire, le manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil sur la consistance et les caractéristiques du bien n'était pas de nature à empêcher l'exploitation de celui-ci, y compris en l'absence de bail portant sur les locaux sauna / buanderie puisque les installations existaient et étaient opérationnelles, le notaire n'étant pas responsable de la localisation de ces installations et des éventuelles difficultés qui pouvaient en résulter mais seulement d'une information insuffisante. 



De ce chef, la demande ne peut qu'être rejetée. 



Sur les fautes reprochées à la société [Adresse 23]':



À juste titre et pas des motifs pertinents que la cour approuve, le tribunal a considéré que la société [Adresse 23] avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité en interrompant (ou en limitant) l'alimentation en eau de la propriété de Mme [Z]. Il sera, en outre, observé qu'elle a limité, nonobstant la clause pourtant claire insérée dans l'acte de 2004 et rappelée dans les actes successifs (et notamment le cahier des charges dressé en 2014), l'accès de Mme [Z] au local de pompage, celle-ci ayant dû agir en référé pour faire respecter ses droits. 

Cette dernière fait encore état d'incidents électriques (dont elle rapporte la preuve) et de l'impossibilité d'accéder au tableau d'alimentation de son immeuble ne serait-ce que pour rétablir le courant électrique (alors que la situation était parfaitement connue de la société [Adresse 23] et de ses gérants lesquels étaient également ceux de la société Soguicim, alors propriétaires de l'ensemble immobilier).



La société [Adresse 23] ne peut évidemment s'exonérer de sa responsabilité, d'une part, en arguant de ce que Mme [Z] n'aurait pas satisfait à ses obligations en contribuant aux charges, nul ne pouvant être admis à se faire justice et alors même que les fais allégués ne sont pas établis, et, d'autre part, en rappelant qu'elle a proposé un bail à Mme [Z] sur le rez-de-chaussée de son immeuble pour lui permettre d'accéder aux locaux litigieux (sauna, buanderie), celle-ci n'ayant aucune obligation de souscrire à un tel acte pour jouir normalement et sans entrave des biens qu'elle a acquis.



Le préjudice dont se prévaut Mme [Z] consiste en un préjudice de jouissance et d'exploitation qu'elle évalue à la somme de 232'712 euros, suivant une attestation établie par son expert comptable. 



Mme [Z] soutient que son préjudice matériel résulte de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de suspendre l'exploitation du restaurant, celle-ci étant devenue impossible en l'absence d'électricité et d'eau potable. À l'appui de sa demande, elle verse aux débats une attestation de la société Ouest Conseil Audit. 

Dans cette attestation, M. [M] [N], expert comptable, précise qu'il a reconstitué le chiffre d'affaires qu'aurait réalisé Mme [Z], afin d'estimer le préjudice qu'elle a subi en raison de la non ouverture des activités de':

- location des salles,

- location des appartements et des chambres,

- restauration. 

Pour ce qui est de l'activité de location des salles, M. [N] estime le chiffre d'affaires annuel à la somme de 70'875 euros.

Pour les appartements et les chambres, le chiffre d'affaires estimé est de (16'000 + 18'333 + 33'000) 67'333 euros par an.

Enfin pour la restauration, il évalue le chiffre d'affaires à la somme de 160'000 euros par soit une marge de 94'504 euros par an (avec un taux de marge de 59 %).

La somme réclamée par l'appelante (232'712 euros) correspond à l'addition de ces trois postes, soit un an de chiffre d'affaires (location) ou de marge (restauration). Or, il convient de relever que l'argumentation de Mme [Z] est fondée sur la seule impossibilité d'exploiter le restaurant. 

Il existe donc une incohérence entre l'argumentation soutenue et la prétention. 



Conformément aux dispositions de l'article 954 al 3 du code de procédure civile («'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'»), la cour ne statuera que sur l'argumentation concernant la restauration, seule développée dans l'argumentation (abstraction faite d'une phrase, page 18 de ses écritures, dans laquelle Mme [Z] indique avoir dû se contenter de louer des chambres meublées). 



S'il est établi que Mme [Z] a acquis en mars 2016 pour environ 10'000 euros de matériels de cuisine, de mobilier et de literie d'occasion (en salle des ventes), a effectué des démarches en juillet 2015 aux fins d'obtention d'une licence IV (cf. attestation de Mme [R], maire de [Localité 25], pièce n° 32 de l'appelante) et s'il est avéré que, dès le mois de juin 2015 et jusqu'en 2018 au moins, les époux [X] ont multiplié les incidents, coupant ponctuellement l'eau ou l'électricité et entravant l'accès l'armoire électrique et aux vannes (cf. constat dressé par Me [D], échanges de SMS et ordonnances de référé rendues notamment celles des 15 juin 2016 et 17 octobre 2018 ' 18/273), il ne résulte, en revanche, d'aucune pièce que Mme [Z] ait effectivement ouvert puis exploité le restaurant implanté dans les locaux qu'elle a acquis.



En revanche, l'attitude de la société [Adresse 23] et de ses gérants a contribué, dans une certaine mesure, à la dissuader de le faire et a été, à l'évidence, la cause d'un préjudice de jouissance, fondement également allégué. Le préjudice de ces chefs ne peut être égal à la perte de marge du restaurant pendant un an (94'504 euros) ce qui, au demeurant n'a guère de sens au regard tant de la période durant laquelle les agissements se sont déroulés que la durée effectives des interruptions laquelle n'est pas précisée, mais doit être fixé à une somme de 15'000 euros que la société [Adresse 23] sera condamnée à payer.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Sur les appels en garantie':



Les appels en garantie du notaire comme de la société [Adresse 23] seront rejetés, les préjudices mis à la charge de l'un comme de l'autre étant distincts et reposant sur des fondements différents, le notaire ne pouvant solliciter de garantie sur le manquement qu'il a personnellement commis quant à son devoir d'information et la société [Adresse 23] ne pouvant solliciter la garantie du notaire pour les conséquences de ses propres agissements.



Sur la demande indemnitaire de la société [Adresse 23]':



L'action de Mme [Z], qui obtient partiellement gain de cause n'étant pas abusive, la société [Adresse 23] ne peut qu'être déboutée de sa demande indemnitaire.



Sur les dépens et les frais irrépétibles':



Me [C] et la société [Adresse 23] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance (frais de référés et d'expertise inclus) et d'appel.



Me [C] et la société [Adresse 23] devront verser à Mme [Z] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR':



Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement':



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 6 avril 2021 sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [Z] tendant à condamner Me [C] à lui verser une indemnité au titre du préjudice d'exploitation et de jouissance et en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts de la société [Adresse 23] pour procédure abusive.



Statuant à nouveau des autres chefs':



Condamne Me [K] [C] à verser à Mme [G] [Z] une somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts (manquement à son devoir d'information et de conseil).



Condamne la société [Adresse 23] à verser à Mme [G] [Z] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Déboute Me [C] et la société [Adresse 23] de leurs appels en garantie respectifs.



Condamne in solidum Me [K] [C] et la société [Adresse 23] aux dépens de première instance (frais de référés et d'expertise inclus) et d'appel. 



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.



Condamne in solidum Me [K] [C] et la société [Adresse 23] à verser à Mme [G] [Z] une somme de 5'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT