Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04070 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGRN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 17/10258





APPELANTE

 

Société CITYA URBANIA ETOILE 

S.A.S.U. immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 345 406 623

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1499







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la Société SAS REGIE BOULONNAISE DE L'HABITAT

C/O Société REGIE BOULONNAISE DE L'HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant Me Alain JAUNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0304



Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

Ayant pour avocat plaidant Me Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 21









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété. Il est divisé en quatre cages d'escalier (A - B - C - D).



Ont été successivement syndics de l'immeuble :

- la société Nexity de l'assemblée générale du 30 juin 2008 à la date de l'assemblée générale du 22 juin 2010,

- la société par actions simplifiée unipersonnelle Citya urbania étoile de l'assemblée générale du 22 juin 2010 à la date de l'assemblée générale du 26 juin 2014, assurée pour sa responsabilité civile professionnelle auprès de la société Allianz, 

- la société Cabinet Pierre Bonnefoi depuis l'assemblée générale du 24 juin 2014.



Soutenant que son ancien syndic a commis des fautes de gestion, par actes d'huissier de justice en date des 5 et 7 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné la société Citya Urbania Etoile et son assureur la société Allianz devant ce tribunal, aux fins de les voir condamnés in solidum à réparer son préjudice.



Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de prescription soulevée par la société Citya Urbania Etoile,

- dit que la société Citya Urbania Etoile a commis des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3],

- mis la société Allianz IARD hors de cause,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] des demandes formées à l'encontre de la société Allianz IARD,

- condamné la société Citya Urbania Etoile à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :


45.503,71 € (quarante-cinq mille cinq cent trois euros et soixante et onze cents) en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par LRAR,

4.000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts à compter de ce jour,


- dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil,

- condamné la société Citya Urbania Etoile aux dépens,

- dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la société Citya Urbania Etoile à payer à la société Allianz IARD une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts à compter de ce jour,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

 

La société Citya Urbania Etoile a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er mars 2021. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 janvier 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 3 novembre 2022 par lesquelles la société Citya Urbania Etoile, appelante, invite la cour, au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1353 et 2224 du code civil et 4, 9, 112 et 753 du code de procédure civile, L. 110-4 du code de commerce et de l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par elle, et :


statuant à nouveau, frapper d'irrecevabilité l'action du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne sa demande de 18.833,06 € au titre de ce montant litigieux inséré au compte « Fournisseurs débiteurs » au budget à voter à l'assemblée générale du 3 juillet 2012,

frapper d'irrecevabilité l'action du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne sa demande de paiement de la somme de 22.689,94 € au titre du dépassement du solde de travaux,

en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ces demandes prescrites,


au fond,

- écarter des débats le rapport de l'ARC, lequel n'est pas un rapport d'expertise judiciaire, n'a pas été établi de manière contradictoire, de sorte qu'il lui est inopposable,

- infirmer le jugement en son dispositif la condamnant à payer la somme de 18.833,06 € au titre des dépenses 2012 non justifiées imputées en charges courantes, en ce que :


elle n'a commis aucune faute dans la reprise du compte fournisseurs débiteur, et en tout état de cause, que les budgets des années 2008, 2009, 2010, 2011, et 2012 ont été approuvés par le syndicat des copropriétaires,

le syndicat des copropriétaires n'a émis aucune demande au titre d'une perte de chance mais seulement au titre d'une indemnisation totale et directe, égale au préjudice prétendument subi, de sorte que le juge ne pouvait donner suite à une demande qui n'était pas fondée sur le régime de la perte de chance, inhérent à la responsabilité d'un mandataire,

le syndicat des copropriétaires ne justifie en tout état de cause pas d'une perte de chance, ni même d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice non-justifié,


- infirmer le jugement en son dispositif la condamnant à payer la somme de 22.689,94 € au titre du dépassement budgétaire des travaux de rénovation des escaliers, en ce que :


elle n'a commis aucune faute concernant le solde des travaux de rénovation des cages d'escalier, dont le montant des interventions de la société Bagnis étaient inscrits au grand livre des exercices comptables approuvés en 2010, 2011 et 2012 par le syndicat des copropriétaires,

le syndicat des copropriétaires n'a émis aucune demande au titre d'une perte de chance mais seulement au titre d'une indemnisation totale et directe, égale au préjudice prétendument subi, de sorte que le juge ne pouvait donner suite à une demande qui n'était pas fondée sur le régime de la perte de chance, inhérent à la responsabilité d'un mandataire,

le syndicat des copropriétaires ne justifie en tout état de cause pas d'une perte de chance, ni même d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice non-justifié,


- infirmer le jugement en son dispositif la condamnant au paiement des sommes de 199,97 €, 753,48 €, 308,40 €, 1.103,86 € en que :


elle n'a commis aucune faute concernant les dépenses de gestion courante,

le syndicat des copropriétaires n'a émis aucune demande au titre d'une perte de chance mais seulement au titre d'une indemnisation totale et directe, égale au préjudice prétendument subi, de sorte que le juge ne pouvait donner suite à une demande qui n'était pas fondée sur le régime de la perte de chance, inhérent à la responsabilité d'un mandataire,

le syndicat des copropriétaires ne justifie en tout état de cause pas d'une perte de chance, ni même d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice non-justifié,


- infirmer le jugement en son dispositif la condamnant au paiement de la somme de 1.615 € en ce que ce rapport lui est inopposable et ne constitue en aucun cas un rapport d'expertise judiciaire,

- et statuant à nouveau sur des points, débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes contre elle,

- confirmer le jugement en ce qu'elle n'a commis aucune faute concernant le dépassement des travaux des ascenseurs,

- infirmer le jugement en son dispositif condamnant la société Citya Urbania Etoile au paiement de la somme de 1.500 € à la société Allianz au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, ne pas appliquer de condamnation contre elle à l'égard de la société Allianz,

- infirmer le jugement en son dispositif la condamnant au paiement de la somme de 4.000 € au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- en tout état de cause, débouter la société Allianz et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes en appel de sa condamnation au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine Skrzynski, avocat à la Cour, au titre de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 13 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 2292 et suivants du code civil, à :

- débouter la société Citya urbania étoile de l'ensemble de ses moyens de fait et de droit, et notamment des moyens développés dans les conclusions dites '3',

- confirmer la décision prononcée le 28 janvier 2021 en son entier dispositif,

y ajoutant,

- condamner la société Citya urbania étoile à lui verser une indemnité compensatoire complémentaire, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de 6.000 €,

- condamner la société Citya urbania étoile appelante aux entiers dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2022 par lesquelles la société Allianz IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles L. 124-5 et L.121-1 du code des assurances, à :

- débouter la société Citya urbania étoile de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- le cas échéant, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, le cabinet Pierre Bonnefoi, de ses demandes dirigées à son encontre,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause et a condamné la société Citya Urbania Etoile à lui verser une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ajoutant au jugement entrepris,

- condamner la société Citya Urbania Etoile et à défaut, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, le cabinet Pierre Bonnefoi, à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Citya Urbania Etoile et à défaut, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, le cabinet Pierre Bonnefoi, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Marino, avocat aux offres de droit ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



A l'exception du montant de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre de l'état des dépenses de l'exercice 2012, les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :





Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires 



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite s'agissant de sa demande de 18.833,06 € au titre de ce montant litigieux inséré au compte 'fournisseurs débiteurs' au budget à voter à l'assemblée générale du 3 juillet 2012 ;



Elle ajoute que la demande en paiement de la somme de 22.689,94 € au titre du dépassement du solde de travaux est également prescrite ;



L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' ;



La société Citya Urbania Etoile soutient que le syndicat des copropriétaires a été informé dès la convocation à l'assemblée générale du 3 juillet 2012 de l'intégration de la somme de 18.876,64 € aux comptes de la copropriété, sous l'extrait Grand Livre du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 mentionnant en sous-comptes 'fournisseurs débiteurs' ; que le point de départ de la prescription n'est donc pas le rapport de l'ARC, mais la date de cette convocation adressée le 8 juin 2012 ;



En l'espèce, aucune pièce ne vient établir que les copropriétaires avaient connaissance de l'intégration aux comptes de la copropriété de la somme litigieuse dès l'assemblée générale du 3 juillet 2012 ;



Il ne peut en effet être déduit de la résolution n° 18, relative au mandat à donner au syndic pour agir à l'encontre de l'ancien syndic pour obtenir le remboursement des fournisseurs débiteurs d'un montant de 18.876,64 € TTC suivant document comptable joint à la convocation, que cette somme était intégrée aux comptes de la copropriété au titre des charges courantes ;



Il sera relevé que seul l'extrait du Grand Livre du 1er janvier au 31 décembre 2012 mentionne l'intégration des sommes litigieuses au crédit du compte fournisseur, et ce, à la date du 31 décembre 2012 ;



C'est bien le rapport de contrôle des comptes et de gestion de l'ARC en date du 11 décembre 2014 (page 16/16) qui a révélé au syndicat des copropriétaires que ces charges exceptionnelles à approuver avaient été mélangées par la société Citya Urbania Etoile aux charges courantes, 'ce qui est contraire à la réglementation comptable et de nature à induire en erreur les copropriétaires' ;



Le tribunal a exactement retenu que le délai de prescription a couru à compter du 11 décembre 2014, date du rapport de l'ARC, et que l'action introduite par assignation du mois de juillet 2017 n'était pas prescrite ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de prescription soulevée par la société Citya Urbania Etoile ;



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile soutient que l'action au titre de la demande en paiement de la somme de 22.689,94 € au titre du dépassement du solde de travaux est également prescrite ;



Elle ne s'explique pas sur ce point alors qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2013 que les copropriétaires ont découvert les dépassements budgétaires litigieux en prenant connaissance du décompte joint à la convocation pour cette assemblée ;



L'assignation est de juillet 2017, l'action n'est donc pas prescrite ;



La fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée en appel sera également rejetée ;





Sur le rapport de l'ARC



La société Citya Urbania Etoile demande à la cour d'écarter des débats le rapport de l'ARC au motif que n'étant pas un rapport d'expertise judiciaire, il n'a pas été établi de manière contradictoire, de sorte qu'il lui est inopposable ; 





Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ;



En application de cet article, le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, dès lors que cette pièce ne constitue pas le fondement exclusif de l'appréciation des faits par le juge ;



S'il est exact que le rapport de l'ARC a été établi en dehors de tout contradictoire, il ressort des échanges de courriers des 13 mai et 3 novembre 2015 (pièces 31 à 33 du syndicat des copropriétaires) que la société Citya Urbania Etoile a été informée de son contenu et a pu fournir des éléments en réponse ;



Egalement ce rapport de l'ARC a été versé aux débats dès la première instance et soumis à la libre discussion contradictoire des parties ;



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile produit elle-même un rapport non contradictoire 'Stelliant expertises entreprise' du cabinet GM Consultant Conseil, en réponse au rapport de l'ARC ;



En conséquence, le rapport de l'ARC est bien opposable à la société Citya Urbania Etoile en ce qu'il constitue une pièce adverse soumise à la contradiction ;



La demande visant à le voir écarter des débats sera rejetée ;





Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires



Le syndicat des copropriétaires met en cause la responsabilité contractuelle de la société Citya Urbania Etoile sur le fondement des dispositions des articles 1993 et suivants du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des fautes de gestion commises, qui ont été mises en évidence dans le cadre d'un contrôle de gestion de l'association des Responsables de Copropriété (ARC) ;



Sur la demande relative à l'état des dépenses de l'exercice 2012



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient qu'elle n'a pas commis de faute dès lors :

- qu'elle a mis de sa propre initiative à l'ordre du jour une résolution pour agir en remboursement à l'encontre de l'ancien syndic, ce que les copropriétaires ont refusé de faire,

- que les comptes 2010 (dont quitus a été donné), 2011 et 2012 ont été approuvés sans émettre de réserve sur les factures et montants qui sont aujourd'hui contestés, alors que le sous-compte fournisseur était intégré au budget et voté en connaissance de cause,

- que les comptes 2008 et 2009 établis par Nexity Saggel, à l'origine du litige, ont été également approuvés,

- qu'elle n'a fait que reprendre comptablement à la suite des éléments comptables transmis par Nexity Sagel, les données qui lui avaient été communiquées ;



Elle ajoute que seule une perte de chance pouvait être indemnisée et soutient que le syndicat des copropriétaires est à l'origine du préjudice allégué en ce qu'il a refusé d'initier une action contre Nexity Sagel outre que les dépenses litigieuses entraient bien dans les charges courantes ;



Le syndicat des copropriétaires répond que la société Citya Urbania Etoile a intégré dans les comptes de l'exercice 2012, au nombre des charges courantes, des dépenses de caractère exceptionnel, et ce, contrairement à la réglementation comptable et de nature à induire les copropriétaires en erreur ; 



Il n'est pas contesté que la société Citya Urbania Etoile a imputé des factures en poste 'charges courantes' dans les comptes de l'année 2012, alors qu'il s'agissait des factures ou reprises suivantes :

- 5.531,25 € : facture EMG du 22 novembre 2005 pour le nettoyage des parties communes,

- 6.360,11 €: facture EMG du 21 juillet 2006 au titre d'une convention de portage pour l'embauche d'un couple de gardiens,

- 2.127,29 €: facture de la société Auteuil sécurité du 26 juillet 2006 pour le changement d'un bloc porte endommagé, (total des 3 factures 13.997,50 €)

- 1.894,77 € et 2.919,64 € : reprises non justifiées de dettes de fournisseurs non identifiés dans la comptabilité de l'ancien syndic Nexity ;



Or, comme le souligne le rapporteur comptable de l'ARC dans ses commentaires insérés au rapport Stelliant, l'article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires impose que soient rattachés à l'exercice les produits acquis et les charges supportées au titre de l'exercice ;



Il en déduit à juste titre que rattacher à un exercice des charges anciennes viole cette obligation et masque la réalité comptable de l'exercice aux copropriétaires ;



Par ailleurs, même si le rapport de l'ARC n'a pas été établi contradictoirement, il peut être pris en considération dès lors qu'il ne s'agit pas du seul élément établissant le bien fondé de l'action du syndicat des copropriétaires, laquelle s'appuie également sur les factures produites, les pièces comptables et les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires, dont celui de l'assemblée générale du 26 juin 2013 ayant refusé de donner quitus au syndic pour sa gestion de l'année 2012 ;



Il résulte de ce rapport que les dépenses litigieuses étaient des charges exceptionnelles à approuver, mais qu'elles ont été volontairement mélangées dans les charges courantes ;



Selon le rapporteur, en aucun cas la société Citya Urbania Etoile ne pouvait laisser croire aux copropriétaires que ces montants étaient des charges courantes alors qu'une décision spéciale de l'assemblée générale était requise pour statuer sur ces montants, qu'elle a caché la réalité comptable dans le but évident de n'avoir pas à répondre de sa carence à exiger de l'ancien syndic Nexity les justifications de ces montants litigieux, dont une partie n'était pas due (porte de la loge) ;



Il apparaît en effet que la société Citya Urbania Etoile a intégré dans les charges courantes des montants litigieux, sans solliciter l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires ;



Elle ne justifie pas d'une information sérieuse aux copropriétaires et s'est contentée de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 juillet 2012, la résolution n° 18, portant sur le mandat à lui donner pour agir à l'encontre de l'ancien syndic pour obtenir le remboursement des fournisseurs débiteurs d'un montant de 18.876,64 € TTC suivant document comptable joint à la convocation ;



Ainsi cette résolution a été reportée et lors de l'assemblée générale du 26 juin 2013, une nouvelle résolution a été inscrite et adoptée actant le report de cette question à la prochaine assemblée générale afin de permettre au conseil syndical de s'informer auprès de l'ARC ;



Or, il résulte bien du courriel du 5 janvier 2012 de la société Citya Urbania Etoile que si les factures EMG avaient été réglées par Nexity, elles avaient été mises dans un compte d'attente, sans être imputées dans les charges ;



Il a été vu également que les deux derniers montants litigieux sont des reprises de dettes de fournisseurs non identifiés ;



Les fautes de la société Citya Urbania Etoile qui a intégré des dépenses litigieuses dans les charges courantes, n'a pas fait voter les copropriétaires sur ces charges exceptionnelles et s'est abstenue de les informer quant à l'analyse des sommes à recouvrer, ont conduit les copropriétaires à reporter la question de l'action à entreprendre contre l'ancien syndic quant à ces dépenses réglées, mises dans un compte d'attente, sans être imputées dans les charges à défaut d'être justifiées ;



Le préjudice du syndicat des copropriétaires est constitué par la perte de chance de recouvrer ces sommes auprès de l'ancien syndic ;



Cette perte de chance sera évaluée à 50 % des sommes dépensées compte-tenu des aléas de l'action judiciaire et des frais à engager ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la faute de la société Citya Urbania Etoile au titre de la répartition de 18.811,91 € dans les charges de l'exercice 2012 mais infirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires le montant total litigieux ;



L'indemnisation de ce chef sera ramenée en appel à la somme de 9.405,95 € ;



Sur les travaux de rénovation des escaliers



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile reprend les mêmes arguments déjà développés en première instance à savoir que l'assemblée générale a établi systématiquement à la baisse le budget travaux de chaque cage d'escalier, qui était complété par des frais, honoraires et assurances ; qu'elle a averti les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 3 juillet 2012 qu'un surcoût était inévitable, certains travaux ne pouvant être écartés comme étant la suite indispensable des travaux votés (notamment les boîtes à boutons) ; que la société Bagnis a été chargée d'exécuter les travaux dès lors que la société BAM a été placée en liquidation judiciaire le 22 novembre 2012 et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce changement d'entreprise lui a causé un préjudice ; 



Elle ajoute que l'indemnité allouée ne peut être que celle d'une perte de chance ;



En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux de rénovation des 4 escaliers avaient été votés lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2011 pour un budget total de 157.065 € TTC au vu du devis de l'entreprise BAM, et qu'ils ont été réalisés avec un dépassement de budget de 22.689,94 € ;



Il résulte expressément du courrier recommandé de la société Citya Urbania Etoile (pièce 33 du syndicat des copropriétaires) que ce dépassement résulte de la réalisation de travaux supplémentaires pour la mise en place de détecteurs de présence pour allumage automatique et pour le nettoyage du chantier ;



Lors de l'assemblée générale du 26 juin 2013, les copropriétaires ont refusé d'approuver les comptes travaux des quatre cages d'escalier, qui présentaient un solde débiteur de ce montant total de 22.689,94 € ;



Comme l'a dit le tribunal, le syndic est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée et il ne peut prendre de décision à la place des copropriétaires réunis en assemblée générale, il passe les marchés et surveille les travaux décidés par l'assemblée générale mais ne peut engager de travaux supplémentaires sans autorisation de l'assemblée générale ;





Or, la société Citya Urbania Etoile ne justifie pas d'une autorisation de l'assemblée générale pour engager les travaux supplémentaires de détecteurs de présence qui n'avaient pas été votés initialement par les copropriétaires ;



Egalement, elle ne justifie pas d'une autorisation de l'assemblée générale pour substituer à l'entreprise initialement retenue, une nouvelle société, qui de surcroît a facturé des travaux supplémentaires de nettoyage du chantier ;



La 19ème résolution de l'assemblée générale du 3 juillet 2012 qui est un point d'information sur les travaux sans vote et qui ne mentionne aucunement l'existence de travaux supplémentaires, ne saurait pallier à la carence du syndic ;



La société Citya Urbania Etoile ayant de sa propre initiative engagé des travaux non urgents sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et de surcroît en substituant une nouvelle entreprise à celle initialement retenue, quand bien même celle-ci est en liquidation judiciaire, a commis une faute engageant sa responsabilité ;



Le préjudice est constitué non par la perte de chance de ne pas engager ces travaux mais par le paiement de ces travaux supplémentaires non votés, auxquels le syndicat des copropriétaires n'a pas consenti ; 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la faute du syndic qui a engagé les travaux litigieux sans autorisation et en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.689,94 € ;



Sur l'exécution des travaux de rénovation des ascenseurs



Le jugement déféré non contesté en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre du dépassement des travaux d'ascenseur, sera confirmé de ce chef ;



Sur les postes de gestion courante, facturés en honoraires particuliers




sur la facturation du DUERSST : 199,97 €




Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient que rien ne lui interdit de faire appel à un prestataire extérieur pour réaliser le DUERSST, ce qui fait l'objet d'une facturation ;



Or, comme l'a exactement énoncé le tribunal, la mise en place et la mise à jour de ce document fait partie de la liste minimale des prestations de gestion courante définies par l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels (annexe - V - 8), qui sont incluses dans le forfait annuel de sorte qu'il appartient au syndic d'assumer la charge de cette prestation de gestion courante s'il décide de la faire effectuer par une entreprise extérieure ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Citya Urbania Etoile à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 199,97 € pour la facturation du DUERSST ;




sur la facturation de deux vacations de suivi de travaux : 376,74 € x 2




Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient que rien n'empêche une facturation différente lorsqu'un déplacement a eu lieu, que rien ne prouve que deux factures ont été imputées au syndicat des copropriétaires, qu'il est possible de facturer comme vacation une réunion avec le syndic ;



En l'espèce, il ressort bien des frais de gestion et honoraires du syndic pour l'année 2012, qu'ont été comptabilisées au titre du budget courant deux vacations des 18 janvier 2013 et 16 octobre 2013 (376,74 € chacune soit 753,48 € au total) pour le suivi des travaux ;



Or, il n'est pas contesté que pour les travaux de rénovation des cages d'escalier, la société Citya Urbania Etoile a perçu des honoraires spécifiques votés lors de l'assemblée générale du 27 septembre 2011 à hauteur de 2,99 % TTC du montant TTC des travaux ;



Elle ne peut donc en outre facturer des vacations supplémentaires, même en cas de déplacement ou de rencontre avec le conseil syndical, pour le suivi de ces travaux, et ce, en les comptabilisant en charges courantes ;



Comme l'a dit le tribunal, en facturant des vacations supplémentaires aux honoraires forfaitaires votés et en les incluant dans les charges courantes, la société Citya Urbania Etoile a commis une faute ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnisation à hauteur du coût supplémentaire facturé, soit 753,48 € ;




sur la conservation des archives : 308,40 €




Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient qu'elle pouvait facturer cette conservation au-delà de deux ans ;



Or, comme l'a dit le tribunal, la conservation et la gestion des archives ne pouvait pas donner lieu à rémunération supplémentaire en application de l'article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret n°2010-391 du 20 avril 2010, en vigueur au 1er juin 2010, qui prévoit que le syndic détient les archives du syndicat et que 'la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic' ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'en facturant des frais de gestion des archives du syndicat des copropriétaires en 2014, la société Citya Urbania Etoile a commis une faute et en ce qu'il a indemnisé le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme facturée de 308,40 € ;



Sur le dépassement injustifié d'une facture EDRA : 1.103,86 €



Devant la cour, la société Citya Urbania Etoile maintient qu'elle n'est pas à l'origine d'une faute dans la facturation de la société EDRA ;



En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société Citya Urbania Etoile a accepté deux devis pour le remplacement des gardiens du 14 au 30 août 2013, soit pour 17 jours pour un montant global de 2.244,94 € TTC puis un devis pour le remplacement des gardiens du 23 décembre 2013 au 4 janvier 2014, soit pour 13 jours pour un montant de 3.348,80 € TTC ; 



Comme l'a relevé le tribunal, les facturations sont donc incohérentes au regard du temps de remplacement effectué ;



La société Citya Urbania Etoile ne justifie pas avoir interrogé la société EDRA quant à cette différence de facturation ;



Le devis ayant été accepté et la facture payée, il ne peut être demandé au syndicat des copropriétaires de justifier de l'impossibilité de recouvrer auprès de la société EDRA la somme correspondant au delta ;



Le tribunal a justement énoncé qu'en acceptant un devis de remplacement des gardiens qui n'était pas cohérent avec le devis et la facture précédents, la société Citya Urbania Etoile a méconnu son mandat de gestion avisée de la copropriété ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.103,86 € pour le dépassement injustifié de la facture EDRA ;



Sur le coût du contrôle de gestion



L'article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ; la dépense est supportée par principe par le syndicat des copropriétaires ;



En l'espèce, le conseil syndical a fait appel à l'ARC qui a relevé des fautes de gestion de la société Citya Urbania Etoile ; si le rapport n'a pas été établi contradictoirement, il a été communiqué à la société Citya Urbania Etoile qui y a répondu par LRAR (pièce 33 du syndicat des copropriétaires) et dans ses conclusions signifiées dans le cadre de la première instance et en appel ;



Le jugement est confirmé en ce que la société Citya Urbania Etoile a commis des fautes dans la gestion de la copropriété ;



Comme l'a dit le tribunal, il est justifié de mettre à la charge de la société Citya Urbania Etoile le coût du rapport de l'ARC, soit une somme de 1.615 € ;



sur le total de l'indemnisation 



En appel, l'indemnisation du syndicat des copropriétaires est ramenée à la somme de 36.097,75 € (45.503,71 € - 9.405,96 €) ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Citya Urbania Etoile à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45.503,71 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par LRAR et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;



La société Citya Urbania Etoile doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36.097,75 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par LRAR et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

 



Sur la garantie de la société Allianz IARD



Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a mis la société Allianz IARD hors de cause, sera confirmé de ce chef ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris la condamnation au bénéfice de la société Allianz dès lors que l'action du syndicat des copropriétaires a pour origine les fautes commises par la société Citya Urbania Etoile ;



La société Citya Urbania Etoile, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ;



L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires et de la société Allianz en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Citya Urbania Etoile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Rejette la fin de non recevoir soulevée en appel ;



Dit n'y avoir lieu à écarter des débats le rapport de l'ARC ;



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Citya Urbania Etoile à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 45.503,71 € en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par LRAR ;



Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,



Condamne la société Citya Urbania Etoile à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 36.097,75 € en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par LRAR ;



Condamne la société Citya Urbania Etoile aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT