Cour d'Appel · 8ème chambre — 19 juillet 2023

N° RG 22/07790 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OT7Z









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

en référé du 17 octobre 2022



RG : 22/00182





S.C.I. SCI KM



C/



[U]

S.A.S. K-FE TOLSTOI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 19 Juillet 2023







APPELANTE :



La SCI KM, Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de LYON sous le n° 438 645 046, dont le siège social est C/O Mr [S] [R], [Adresse 2] à [Localité 5], représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, ayant pour mandataire de gestion la Société FONCIA [Localité 4], administrateur de biens à [Localité 4] 



Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037





INTIMÉS :



1- La société K-FE TOLSTOÏ, SAS immatriculée au RCS de LYON sous le n° 798 458 915, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège. 



2- M. [N] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 14 Juin 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Juin 2023



Date de mise à disposition : 19 Juillet 2023







Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier 



A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.





Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu en Chambre du Conseil par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

La SCI KM a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 25 janvier 2022, la société K-FE Tolstoï et [N] [U]. Elle a demandé de voir constater la résiliation du bail commercial consenti le 9 octobre 2013 à la société K-FE Tolstoï pour les locaux du [Adresse 3] dont Monsieur [U] s'est porté caution solidaire moyennant un loyer annuel de 11 000 euros payable par mois outre 120 euros de charges d'avant pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 22 octobre 2021 de payer la somme en principal de 9 683,45 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2021 visant la clause résolutoire du bail, dénoncé à la caution le 25 octobre suivant. 



Elle a demandé l'autorisation d'expulsion outre la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la provision de 12 636,36 euros au titre des loyers et des charges échus au mois de janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre une indemnité d'occupation d'un montant équivalent aux loyers et charges jusqu'à libération effective des lieux outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Suivant leurs dernières écritures, la société K-FE Tolstoï et [N] [U] ont sollicité le rejet de la demande de provision qui se heurte à des contestations sérieuses. Ils ont demandé la condamnation de la société KM à titre provisionnel à rembourser à la locataire la somme de 7 800 euros au titre des charges indûment versées et à titre subsidiaire la compensation des sommes dues réciproquement. Il est demandé le rejet des demandes contre [N] [U] compte tenu des contestations sérieuses quant à la validité de son engagement de caution. 



Il est sollicité enfin la suspension de la clause résolutoire pour 24 mois pour apurer la dette et la condamnation de la société KM à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Le bail en son article VII dit que le preneur s'engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur, à tous les travaux exécutés par le bailleur ou éventuellement par la copropriété. Les charges communes récupérables seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité. Ainsi, les charges demandées au locataire ne sont ni déterminées, ni déterminables. 



La société K-FE Tolstoï ne bénéficie pas des services communs de la copropriété qui lui sont facturés': elle ne dispose pas de la boîte aux lettres dans l'allée où il lui est interdit de mettre sa poubelle. 



Le bail prévoit un décompte exact des charges locatives chaque année. Or, elle n'a jamais eu de régularisation de charges depuis son entrée dans le local. Cela justifie la demande de remboursement de l'indû à hauteur de 7 800 euros et à tout le moins de 4 680 euros pour les 3 dernières années pour lesquelles aucune régularisation n'a été faite. 





Les frais de services d'avis d'échéance de 4,90 euros par mois ne sont pas dus car la locataire a opté pour un e-relevé. Les frais de 504,90 euros ne sont pas justifiés au titre des frais de la procédure SDC/Jaufman. Il s'agit de frais de justice dans une affaire contre un tiers, ce qui ne constitue pas une charge récupérable. 



L'engagement manuscrit de Monsieur [U] en qualité de caution ne répond pas aux exigences de l'article L 341-2 et 3 du Code de la consommation qui s'applique car la bailleresse est une société civile immobilière dont l'objet est l'acquisition et la gestion de tous biens immobiliers. Elle est associée dans deux autres sociétés ce qui permet de la considérer comme créancier professionnel. 



La régularisation tardive des charges par la bailleresse ne permet pas de se prévaloir de la clause résolutoire. 



Pour l'octroi des délais de paiement, la société K-FE Tolstoï fait valoir qu'elle a été particulièrement touchée par les conséquences de la pandémie sur l'ouverture des commerces non essentiels. Aujourd'hui son chiffre d'affaires est en constante progression. Elle peut régler son loyer courant et a réduit sa dette locative à 9 983,98 euros.



La société KM a ramené sa demande à 10 436,54 euros arrêtée au 22 septembre 2022 et sollicite 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Selon elle, la clause contractuelle est claire. Elle met à la charge de la locataire l'intégralité des charges de copropriété affectées aux locaux loués suivant les appels de fonds émis par le syndic. Elle verse un décompte historique remontant au 1er mai 2017 qui atteste que les régularisations annuelles de charges sont bien faites. Elle a produit les justificatifs de 2015 à 2018. Les régularisations de charges de 2019 et 2020 seront bientôt faites. La facturation du service d'avis d'échéance est prévue au bail. La somme de 504,90 euros est due par la locataire suivant les tantièmes affectés aux locaux loués. Il s'agit d'une charge de copropriété. 



Elle n'est pas un créancier professionnel. Elle est une société familiale. 



La clause résolutoire est acquise. 



Elle s'oppose à tout délai de paiement car les incidents de paiement sont anciens et récurrents largement préexistants à la crise sanitaire.





Suivant ordonnance du 17 octobre 2022, le juge des référés a':




rejeté les demandes de la société KM ;

rejeté les demandes reconventionnelles de la société K-FE Tolstoï ;

condamné la société KM aux dépens ;

laissé à chaque partie le montant de ses frais irrépétibles.




Le juge a notamment retenu que':



* l'engagement de caution manuscrit de Monsieur [U] n'a pas été donné suivant les mentions identiques à celles requises par les articles L 341-2 et L 341-3 du Code de la consommation qui s'imposent à peine de nullité dès lors que la caution s'engage envers un créancier professionnel. Il existe une contestation sérieuse sur le caractère professionnel du créancier au vu de son objet social «' gestion aménagement entretien et mise en valeur de tout bien immobilier'». Ainsi, il n'est pas certain que l'engagement de caution de Monsieur [U] puisse produire ses effets. Cela ne relève pas du juge des référés.



* les charges ne sont pas suffisamment précisées au bail': la bailleresse réclame la taxe foncière qui n'est pas mentionnée et des frais d'une procédure dans l'intérêt exclusif des propriétaires mais non des locataires. Elles ne sont par essence pas des charges locatives et doivent être précisées au bail pour les mettre à la charge des locataires. Les frais d'avis d'échéance sont prévus mais le contrat indique que la somme variera en fonction du tarif d'affranchissement alors que K-FE Tolstoï justifie avoir opté pour l'e-relevé.





Il n'est pas établi que les charges réclamées sont calculées en fonction des services rendus au locataire alors que le bail ne comporte pas de précisions suffisantes.



Le défaut de précision des sommes impayées au titre des loyers et charges ne permet pas de faire produire effet au commandement de payer visant la clause résolutoire. A défaut de ventilation des sommes sollicitées à ces différents titres, il y a lieu de rejeter la demande en paiement compte tenu des contestations sérieuses. 



La demande reconventionnelle en remboursement de charges est rejetée car la régularisation a eu lieu même si cela a été tardif et il lui a été fourni les diverses prestations liées au bail.



Appel a été interjeté par déclaration électronique par le conseil de la SCI KM à l'encontre de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a rejeté les demandes de la société KM Tolstoï et à l'a condamnée aux dépens en laissant à chaque partie le montant de leurs frais irrépétibles.



Suivant les articles 905 à 905-2 du Code de procédure civile, les plaidoiries ont été fixées à bref délai au 14 juin 2023 à 9 heures.



Suivant ses dernières conclusions n°2 notifiées le 7 avril 2023, la société SCI KM demande à la Cour vu les articles 834, 835 du Code de procédure civile, L 145-41 du Code de commerce et 1728 2° du Code civil de':




confirmer l'ordonnance sur le rejet de demandes reconventionnelles de la société K-FE Tolstoï ;





infirmer l'ordonnance pour le surplus.




Statuant à nouveau,




constater la résiliation du bail commercial entre elle et la société KFE Tolstoï par l'effet du commandement de payer signifié le 22 octobre 2021 ;





ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin ;





la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 12 683,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 avril 2023 échéance d'avril incluse avec actualisation au jour de l'audience ;





la condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courants jusqu'à libération effective des lieux ;





la débouter de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées ;





la condamner à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2021.






Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2023, la société SAS K-FE Tolstoï et [N] [U] demandent à la Cour, au vu des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, 1103, 1190 et 2224 du Code civil, L 341-2 et -3 du Code de la consommation et L 145-41 du Code de commerce, de':




Confirmer l'ordonnance déférée sur le rejet des demandes de la SCI KM,





l'infirmer pour le surplus. 




En conséquence,




Condamner la société KM à lui rembourser une somme provisionnelle de 7 800 euros au titre des charges indûment versées depuis 5 ans ;





À tout le moins ordonner une compensation avec le montant des loyers et/ou charges éventuellement dus ;





Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ainsi que les effets du commandement de payer délivré par la SCI KM ;





Lui accorder un délai de 24 mois pour lui permettre d'apurer sa dette ;





Condamner la SCI KM à payer à [N] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;





La condamner à payer à la SAS K-FE Tolstoï la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SARL Neo Droit représentée par Me Philippe Comte, avocat, selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.






Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 14 juin 2023 à 9 heures.



A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2023.





MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.




Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent




L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.



L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que :




le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif,





le bailleur est, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,





la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, la clause résolutoire d'un bail devant s'interpréter strictement.










En l'espèce, le commandement de payer une dette locative en date du 22 octobre 2021 dénoncé à la caution le 25 suivant visait bien la clause résolutoire et les sanctions en cas de défaut d'apurement des causes du commandement sous un mois. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun règlement même très partiel n'est intervenu dans le délai d'un moispuisqu'il ressort que la société locataire n'a fait aucun paiement entre le 6 août 2021 et le 3 janvier 2022. De même, il n'a été produit aucun courrier contestant le calcul de la dette locative à la suite du commandement.



La société K-FE Tolstoï a attendu d'être attraite en référé le 25 janvier 2022 pour soulever des contestations qu'elle estime sérieuses s'agissant des charges impayées. Le commandement de payer portait sur une somme de 9 683,45 euros. Ce montant ne comprenait pas les frais de procédure de 504,90 euros ni les travaux de reprise de balcons pour 2 611,36 euros imputés en 2022 soit postérieurement. 



Aucune régularisation de charges ne figurait au commandement non plus. La somme de 9 683,45 euros portait sur des loyers impayés à compter de décembre 2020, des provisions sur charges, taxes foncières et services d'avis d'échéance. 



Le bail visait clairement la taxe foncière relative aux lieux loués parmi les taxes locatives. Sont versées les avis de 2018 à 2021 montrant que le bailleur a répercuté le montant exact des montants réclamés par l'administration fiscale. Aucune contestation n'est sérieuse sur ce point.



Quand bien même, la somme portant sur les services d'avis d'échéance alors que la société K -FE Tolstoï a opté pour l'e-relevé était déduite à hauteur de 294 euros (4,90 x 60 mois) du montant de l'impayé figurant au commandement de payer, il n'en demeure pas moins que la société KM restait créancière et que le fait que le commandement de payer n'ait pas été apuré dans le mois au moins sur la partie inconstestable déduction faite du service d'avis d'échéance, a entraîné l'acquisition la clause résolutoire à compter du 22 novembre 2021.



La Cour infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le entre la SCI KM et la SAS K-FE Tolstoï à effet au 23 novembre 2021 à 00 heures.



Les conséquences de droit résultant de la résiliation d'un bail sont la mesure d'expulsion, au besoin avec la force publique et un serrurier, de la société K-FE Tolstoï et de tous occupants de son chef à défaut de départ spontané après signification d'un commandement de quitter les lieux et le prononcé, à titre provisionnel, d'une condamnation de la société K-FE Tolstoi à payer une indemnité d'occupation mensuelle qui est justifiée à hauteur du loyer et des charges outre accessoires et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur.




Sur le montant de la créance d'impayé




L'article 835, alinéa 2, du Code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.





Sur les contestations desrégularisations de charges, il doit être tenu compte du fait que ce bail a été conclu avant la loi Pinel du 18 juin 2014. A cette époque, aucune disposition juridique ne définissait les charges locatives et les modalités de répercussion sur le locataire.



La convention des parties faisaient loi. Pour les charges de travaux récupérables pouvant être répercutées sur le preneur, le bail est clair en son article VI. Le preneur s'est engagé à effectuer, le cas échéant, toutes les réparations petites ou grosses sans distinction de sorte que les lieux doivent être restitués à l'issue en parfait état de réparations et d'entretien. 



En son article VII, le preneur s'est engagé à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par la bailleur, à tous les travaux exécutés par le bailleur ou éventuellement par la copropriété.





En cas d'immeuble en copropriété, les charges communes récupérables seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité. 



Cette clause, contrairement à ce qui est soutenu, est claire et précise. Il s'agit à l'évidence de l'intégralité des charges de copropriété affectées aux locaux loués suivant appels de fonds et comptes émanant du syndic incluant la quote-part de tous les travaux concernant l'immeuble y compris les grosses réparations. L'engagement du preneur pour le remboursement de la taxe des ordures ménagères et taxe foncière relatives aux locaux loués ne fait également aucun doute.



Pour le poste frais de procédure imputé sur l'échéance de janvier 2022 pour 504,90 euros relatif à une procédure opposant la copropriété au promoteur pour des désordres affectant l'immeuble, le preneur s'est bien engagé à rembourser toutes les charges de la copropriété relatives aux locaux loués sans distinction. L'appel de fonds du syndic a été versé et la somme de 504,90 euros correspond à la quote-part des frais de procédure affectée aux locaux loués. Le caractère récupérable de cette charge n'est donc pas sérieusement contestable. 



Les quatre appels exceptionnels de fonds de 652,84 euros, chacun, imputés au débit du compte en août, octobre, novembre et décembre 2022 en remboursement de travaux de reprise des balcons pour un montant de 2 611,36 euros est une quote-part de la charge pesant incontestablement sur la locataire.



Contrairement à ce qui a été soutenu par la société K-FE Tolstoï, les régularisations des charges est bien intervenue annuellement. Elles découlent des comptes émanant du syndic tel que cela ressort des relevés généraux des dépenses de l'immeuble et des décomptes individuels de charges de la SCI KM de 2015 à 2021. Cela a été acté par le premier juge. L'exigibilité des provisions et régularisations de charges ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Ainsi, la demande reconventionnelle de la société K-FE Tolstoï en remboursement des provisions de charges appelées au cours des 5 ans est sérieusement constable et doit être rejetée de même que la demande subsidiaire de compensation ainsi que l'a fait le premier juge.



Tenant compte de l'évolution du litige et de l'actualisation de la dette locative au 5 avril 2023 échéance du mois d'avril 2023 incluse, l'impayé est de 12 683,64 euros. La Cour retranche de ce montant la somme de 294 euros au titre du service d'avis d'échéance qui n'est en réalité pas prodigué puisque la société K-FE Tolstoï a opté pour le e-relevé. 



En conséquence, la Cour infirme l'ordonnance déférée sur la demande de provision de la société SCI KM et statuant à nouveau condamne la société K-FE Tolstoï à payer à la SCI KM la somme provisionnelle de 12 344,64 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2023. 




Sur la demande de délai de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire du bail




En vertu de l'article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Ils ne peuvent être accordés qu'à titre exceptionnel lorsque l'apurement de la dette n'est pas illusoire et que le débiteur se montre sincèrement désireux d'honorer ses engagements en fournissant les pièces financières utiles et actuelles sur sa situation afin de s'assurer qu'il dispose de fonds personnels et que sa proposition financière est sérieuse.



En l'espèce, les impayés sont anciens et récurrents, même avant la crise de la Covid 19. Au surplus, depuis le commandement de payer d'octobre 2021, la dette n'a cessé d'augmenter malgré des réglements à compter de janvier 2022. 

La société K-FE Tolstoï a déjà bénéficié de tels délais en 2015. Or, la situation s'est reproduite et le bailleur ne peut être soumis indéfiniment à l'incurie de sa locataire. Il est évoqué l'état de santé de la gérante [T] [U] mais l'examen de la pièce médicale produite montre qu'elle a fait le choix d'arrêter son traitement de fond et présente toujours un tabagisme important. Cet élément, s'il se poursuit, ne peut qu'obérer la gestion du fonds du commerce et être à nouveau préjudiciable au bailleur. La société K-FE Tolstoï n'a été à jour de ses paiements qu'en novembre 2020. Les attestations de son expert-comptable sont trop anciennes et les soldes de compte bancaire de la locataire (pièce 17) en janvier 2023 et février 2023 sont très bas.



Ainsi, la société K-FE Tolstoï ne fournit aucune garantie suffisante pour qu'il lui soit de nouveau octroyé des délais de paiement qui ne peuvent être utilisés de manière récurrente comme un mode structurel de gestion d'une affaire au détriment d'un bailleur. 



En conséquence, la Cour rejette la demande de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire présentée par la société K-FE Tolstoï.




Sur les demandes accessoires




L'article 491, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, la société K-FE Tolstoï doit supporter les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2021.



La Cour infirme l'ordonnance déférée sur les dépens de première instance.



En équité, la Cour la condamne également à payer à la société K-FE Tolstoï la somme de 2 500 euros à la SCI KM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel.



La Cour déboute la société K-FE Tolstoï de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.



En équité, la Cour rejette la demande de condamnation de la société SCI KM à payer une indemnité de procédure à [N] [U].





PAR CES MOTIFS



La Cour':



Infirme la décision déférée sauf sur le rejet de la demande reconventionnelle de la société K-FE Tolstoï au titre du remboursement de la somme de 7 800 euros de provisions sur charges indûment versées depuis 5 ans et à défaut au titre d'une compensation de dettes réciproques,



Et statuant à nouveau pour le surplus :



Constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 9 octobre 20013 entre la SCI KM et la SAS K-FE Tolstoï à effet au 23 novembre 2021 à 00 heures,



Ordonne en conséquence l'expulsion des locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 6] au besoin avec la force publique et un serrurier de la société K-FE Tolstoï et de tous occupants de son chef à défaut de départ spontané après signification d'un commandement de quitter les lieux,







Condamne à titre provisionnel la société K-FE Tolstoi à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant non sérieusement contestable à hauteur du loyer et des charges outre accessoires et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs au bailleur,



Condamne la société K-FE Tolstoï à payer à la SCI KM la somme provisionnelle de 12 344,64 euros à valoir sur l'arriéré locatif (loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation impayés) arrêté au 5 avril 2023,



Rejette la demande de la société K-FE Tolstoï de sa demande de délai de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire,



Condamne la société K-FE Tolstoï aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2021,



Condamne la société K-FE Tolstoï à payer à la SCI KM la somme de 2 500 euros à sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,



Déboute la société K-FE Tolstoï de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,



Rejette la demande de condamnation de la société SCI KM à payer une indemnité de procédure à [N] [U].







LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Karen STELLA, CONSEILLER