Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 16 janvier 2024

ARRET 

N°





[S]





C/



[J]

[I]



 



















































































VA/VB/ML/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SEIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02953 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IPGX 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU NEUF MAI DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [C] [S]

née le 03 Décembre 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée et plaidant par Me GARCIA substituant Me Marc BACLET de la SCP MARC BACLET AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS





APPELANTE



ET



Madame [M] [J]

née le 05 Novembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et plaidant par Me Amélie ROHAUT subsituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS



Madame [N] [I]

née le 16 Mai 1963 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et plaidant par Me Amélie ROHAUT subsituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMEES





DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 14 novembre 2023 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.



Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 16 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empéché, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, Conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





En juillet 2008, Mme [M] [J] et sa soeur, Mme [N] [I], ont acquis une maison d'habitation avec une dépendance en prolongement, sise [Adresse 2] à [Localité 7] (60) au prix de 150 000 €.



La dépendance est en jonction mitoyenne avec la maison de Mme [K] par devant et celle de M. et Mme [G] par derrière, voisins.



Elles ont fait refaire la toiture de la maison en 2010 et l'artisan, M. [V] [O], leur a remis un devis pour refaire celle de la dépendance, à hauteur de 15 000 €.



Au printemps 2020, elles ont cherché à vendre leur maison et Mme [C] [S], intéressée, a visité la maison deux fois en juin 2020; une première fois seule, le 1e juin; la seconde fois, le 4 juin, accompagnée d' un électricien, M. [Y] [B] qui est monté à l'étage de la dépendance.



Il est constant que lors de ces visites, Mme [S] a pu constater que des ardoises étaient manquantes sur le toit de la dépendance, il lui a été montré sur place le devis de réfection pour 15 000 € et elle a été informée d'un problème au niveau du chéneau qui est en bas de la toiture, en mitoyenneté avec la maison voisine de Mme [K].



Une promesse unilatérale de vente a été signée le 19 juin 2020 au prix de 140 000 €.



Le 30 juin 2020 un constat de dégâts des eaux était établi par Mmes [I] et [J] avec un voisin, M. [W] [G], lequel a déclaré son sinistre à la GMF le 4 juin, et Mme [S] en était informée par les venderesses par téléphone.



La vente a été régularisée le 26 août 2020 chez Maître [Z] [T], au prix convenu.



En septembre, Mme [S] a fait passer un couvreur, la Sarl Etablissements [X], et un charpentier, M. [A], des Etablissements Mobeco, lesquels ont souligné le mauvais état de la charpente et l'urgence de stopper les infiltrations d'eaux pluviales.



Par ces professionnels, la réfection de la toiture a été chiffrée à 29 148, 27 € et celle de la charpente à 8 454, 05 €.



Par lettre du 16 octobre 2020, Mme [S] a reproché à ses venderesses de lui avoir caché l'ampleur des travaux et a proposé, sans succès, une solution amiable.



En novembre 2020, Mme [S] a fait bâcher provisoirement la partie abimée de la toiture pour un montant de 1 992, 10 €.



A la diligence de son assureur, une expertise amiable a été confiée au cabinet Saretec, lequel a rédigé un rapport mettant en évidence l'effondrement d'une partie du plancher de l'étage de la dépendance, l'état avancé de détérioration du chéneau et de son support en bois, le pourrissement de ce support et des deux pieds de ferme de la charpente mise à nu. L'expert a repris les chiffrages résultant des devis cités précédemment, pour un total de 40 531, 26 €, y compris le bâchage.



Par actes des 17 juin et 2 juillet 2021, Mme [S] a assigné Mmes [I] et [J] devant le tribunal judiciaire de Beauvais pour les voir condamnées à lui payer la somme de 40 531, 26 € à titre de dommages et intérêts, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, en raison de l'urgence, et à les voir déclarer responsables et tenues à garantie des dégâts survenus sur les propriétés voisines appartenant à Mme [K] et aux époux [G].



Elle invoquait le dol et subsidiairement, la garantie des vices cachés (action estimatoire) .



Mmes [I] et [J] se sont opposées à ces demandes; subsidiairement, elles ont soutenu que la condamnation ne pouvait pas dépasser la somme de 7 404, 06 € ou celle de 8 340, 89 €, à savoir les seuls travaux de charpente.



Par jugement du 9 mai 2022, dont Mme [S] a relevé appel, le tribunal a :



-débouté Mme [S] de ses demandes fondées sur le dol ou sur la garantie des vices cachés,



-déclaré irrecevable sa demande tendant à voir dire et juger Mmes [I] et [J] responsables des dégâts survenus sur les propriétés voisines appartenant aux époux [G] et à Mme [K],



-condamné Mme [S] aux dépens et à la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.



Vu les conclusions d'appelante notifiées le 28 avril 2023 par Mme [S] visant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Elle reprend sa demande, la chiffrant à la somme de 39 595,42 €, avec la condamnation accessoire à une astreinte de 300 € par jour de retard.



Elle ne reprend pas sa demande de garantie à l'égard des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle du chef des dommages produits chez les voisins, indiquant être mise en cause devant le tribunal judiciaire de Beauvais et avoir à mettre en cause les venderesses dans ces ou cette instance.



Mme [S] reprend la discussion autour des pièces versées aux débats qui montrent d'après elle que Mmes [I] et [J] avaient déjà connaissance de l'état avancé de la dégradation de la charpente de la dépendance et qu'elle ont sciemment caché l'urgence et l'ampleur des travaux à réaliser, outre la gravité des dégâts causés chez les deux voisins.



Vu les conclusions n°1 notifiées le 31 octobre 2022 par Mmes [I] et [J] sollicitant la confirmation du jugement et formulant à nouveau devant la cour les demandes de débouté ou de réduction, à titre subsidiaire, de la condamnation à la somme de 7 404, 06 €.



Elles forment une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 5 000 €.



A partir des mêmes pièces et de quelques attestations, elles arrivent à la conclusion inverse. Mmes [I] et [J] n'avaient pas d' informations sur l'état de dégradation avancée de la charpente de la dépendance.



Elles contestent en particulier le témoignage du couvreur, M. [X], que le tribunal a fort bien analysé pour le déclarer suspect et non probant.



Le premier sinistre avec Mme [K] s'est soldé par une indemnité de 682 €.



Le sinistre constaté chez les époux [G] n'est ni décrit, ni évoqué.



Le second sinistre déclaré avec Mme [K], suivi de la procédure au tribunal administratif et de l'arrêt de péril qui a obligé Mme [K] à déménager, l'a été au début de l'année 2022, soit dix huit mois après la vente.



La demande faite sur le terrain des vices cachés n'apporte rigoureusement rien de nouveau par rapport à son fatras d'affirmations éparses sur le prétendu dol.



L'instruction a été clôturée le 17 mai 2023.



Le 6 octobre 2023 Mme [S] a fait notifier des conclusions visant au rabat de l' ordonnance de clôture aux fins de production de deux nouvelles pièces, 31 et 32, ce à quoi se sont opposées Mmes [I] et [J] par conclusions n°2 du 6 novembre 2023.



A l'audience, le 14 novembre 2023, la cour rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture estimant que les deux pièces en cause n'engendraient pas une cause grave de révocation.



Les pièces citées, sauf précision inverse, sont celles produites par Mme [S].





MOTIFS 



1. Sur la demande fondée sur le dol.



Aux termes de l'article 1112-1 du code civil: 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance a son cocontractant'.



Le même texte précise que le manquement à cette obligation d'information peut être sanctionné par l'annulation pour erreur sur les qualité essentielles ou pour dol ou engager la responsabilité de celui qui a omis l'information ou trompé son cocontractant.



Dans le même sens, l'article 1130 sanctionne de la nullité le dol, qui est, selon l'article 1137, 'le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges' ou 'la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.



Selon la jurisprudence, la victime du dol peut se contenter d' une demande de dommages et intérêts (voir la jurisprudence citée note 29 sous l'article 1137 du code civil Dalloz).



D'une manière générale les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil).



Il est acquis que 'dès avant la signature de la promesse unilatérale de vente, [C] [S] savait que la toiture de la dépendance nécessitait une réfection, que le chéneau n'était pas en bon état et qu'un dégât des eaux avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre' (jugement, page 6).



Egalement, elle 'avait conscience dès avant la vente qu'il lui appartenait de procéder tôt ou tard à la réfection de la toiture de la dépendance, en ce compris le chéneau », (idem).



Ces points ne sont pas remis en cause par les parties, ils résultent d'ailleurs du récit des événements faits par Mme [S] elle-même (pièce 7); au besoin, la cour s'approprie les motifs du premier juge pour aboutir à ces conclusions.



Précisément, en l'espèce, Mme [S] reproche aux venderesses d'avoir dissimulé l'état avancé de la dégradation de la charpente de la dépendance, et d'avoir sciemment caché l'urgence et l'ampleur des travaux à réaliser, outre la gravité des dégâts causés chez les deux voisins.



Le cour reprend l'examen des pièces produites par les parties et discutées dans leurs conclusions.



La cour ne peut rien tirer d'utile des quatre attestations produites par les intimées, celle de Mme [P] rapporte des propos de Mme [S] après la première visite qui ne portent que sur le toît, point acquis aux débats; la deuxième est une attestation faite à elle-même par Mme [I], les troisième et quatrième sont, de même, de Mme [J].



Le premier juge a été manifestement fortement influencé par l'attestation de M. [Y] [B], artisan électricien, qui accompagnait Mme [S] lors de sa deuxième visite, le 4 juin 2020 (pièce 3).



Celui-ci indique: 'Nous allons vers la dépendance. Nous visitons d'abord le bas. J'ai vu un peu d'eau au sol et j'ai donc voulu aller voir l'étage. Visuellement, l'espace était sain à part les ardoises manquantes en bas du chéneau...elle nous a fait voir que des devis avaient été faits pour environ 15 000 €, elle (la vendeuse) nous a montré rapidement le montant...elle disait qu'il n' y avait pas d'urgence car c'était sain, qu'il faudrait juste couvrir en attendant. [C] [S] a précisé qu'elle n'aurait pas les moyens avant 3 ou 4 ans, la vendeuse répond que ça peut attendre tant que c'est hors d'eau.'



Il résulte donc de cette attestation, en effet, que M. [B] est monté à l'étage et a eu l'impression que c'était sain, et que Mme [S] n'a guère été attentive au devis montré.



Le dol, comme erreur provoquée intentionnellement par le vendeur, peut absorber une certaine légèreté de la part de l'acheteur (Jacques Ghestin, Le contrat, LGDJ, 1980, n° 398).



Or un faisceau d'indices corrobore la thèse de Mme [S] sur une dissimulation intentionnelle d'un état avancé de dégradation de la charpente.



L'attestation de Mme [U] (Pièce 22), une voisine installée [Adresse 8] depuis 2019, a été mal comprise par le premier juge (page 9), elle ne dit pas que Mme [J] (qui habitait à demeure sur place, sa soeur venant le week-end et souhaitant vendre pour dégager sa part de la maison), lui aurait dit que le bâtiment était 'en ruine', ce qui serait en effet excessif et suspect, mais que le bâtiment 'tombait en ruine', ce qui est une expression un peu forte, certes, mais qui se révèle fort proche de la réalité décrite par le rapport Saretec en avril 2021.



Le 1e février 2022, M. [D], un an plus tard, constate un 'risque d'effondrement' et le maire de la commune prendra un arrêté de péril pour interdire l'accès à la dépendance.



Mmes [J] et [I] avaient eu, au moins en 2010, dix ans avant la vente, l'avis du couvreur consulté pour la réfection de la toiture de la dépendance, M. [O]. Elles avaient nécessairement fait le lien avec les deux dégâts des eaux survenus le premier en janvier 2020 avec un premier voisin, Mme [K], puis, le second, en juin 2020 avec les deux voisins ensemble, Mme [K] et M. et Mme [G].



Elles ne pouvaient ignorer l'aggravation de la dégradation de la structure du bâtiment en suite de ces années d'infiltrations.



Certes, il y a eu une aggravation 'exponentielle' de la dégradation du bois (expression de M. [A], charpentier, lorsqu'il fait son 2e devis, en mai 2021), au point que la mairie, après saisine du tribunal administratif et rapport d'expertise confié à M. [D] (pièce 11) a pris un arrêté de péril interdisant, entre autre, l'entrée dans la dépendance et l'approche du mur arrière en brique de la dépendance côté [G] (pièce 12).



Il n'empêche que Mme [J] et accessoirement sa soeur, Mme [I], étaient bien conscientes de l'ancienneté des infiltrations et de ce qu'elles avaient affecté la structure du bâtiment. Il ne s'agissait pas simplement de quelques ardoises emportées par le vent et d' une couverture à bâcher et à refaire dans quelques temps, comme elles ont induit Mme [S] à le penser.



M. [O] avait fait une estimation, sans la formaliser dans un devis écrit, pour la réparation de la toiture, dès 2010 (attestation de Mme [I], pièces intimés 2), réparation qu'elles n'avaient pas eu les moyens d'accepter, concentrées sur la toiture de l'habitation.



En 2010, Mme [J] est venue chercher derrière sa dépendance un morceau de chéneau en zinc ('gouttière') tombé du côté de la maison de M. et Mme [G], soit dix ans avant la vente. M. [G] en atteste, pièce 14, et précise que Mme [I] lui 'a dit qu'elle allait faire des travaux, depuis cette date le chéneau est resté en l'état et s'est dégradé'. C'est un nouvel élément en faveur d'une connaissance ancienne de la situation et de la conscience de sa gravité, laquelle n'a pu que croître au fil des années, au moment de la vente, en juin 2020.



L'état avancé de dégradation et de pourriture des deux pieds de ferme, fortes poutres maitresses, visibles sur les photos du rapport Saretec, ne peut simplement s'être produit en quelques mois. Il était connu et devait être signalé à l'acheteuse. A cet égard, la cour relève l'absence de Mmes [I] et [J], malgré leurs convocations respectives (pièce 13), à la réunion d'expertise amiable du 5 mars 2021, réunion au cours de laquelle, de bonne foi, elles auraient pu s'expliquer sur leur ignorance de l'état de dégradation avancé de la charpente avant la vente.



Le 28 novembre 2020, M. [A], charpentier, constate la 'présence de champignons lignivores, de pourritures cubiques, dues à une exposition prononcée depuis très certainement plusieurs années', 'rupture de pièce de charpente qui mettent en péril l'ouvrage'. Ces champignons, cette pourriture, visibles sur les photographies du rapport Saretec, et notamment sur la poutre maitresse dévoilée par l'effondrement d' une partie du plancher (photographies du haut, page 7), n'apparaissent pas en quelques mois mais en quelques années et deviennent visibles pour l'oeil du propriétaire averti d'infiltrations dans son bâtiment depuis une dizaine d'années au moins.



M. [L], expert judiciaire, missionné par le juge des référés dans le cadre du litige entre Mme [K] et Mme [S], suite aux nouvelles infiltrations de juin 2020 (page 18), reprenant les travaux de ses prédécesseurs, en tire la conclusion que si Mme [S] 'ne pouvait pas ignorer l'état général de la toiture dont la grande vétusté était visible avant achat'... elle 'ne pouvait pas connaître l'importance des dégradations de la charpente et des conséquences chez Mme [K]' (page 24, conséquences qui sont pour l'expert a priori de l'ordre de 25 000 € en préjudice matériel, outre le déménagement temporaire, pages 22-23).



Par le couvreur choisi par Mme [K], M. [X], des Etablissements [X], Mme [S] (pièces 10 et 10 bis) a appris que la maison avait été visitée par un autre candidat, M. [R], le 22 mars 2018, lequel était accompagné de M. [X] qui devait inspecter la toiture de la dépendance:



'Or il s'avère qu'après avoir observé ce toit, j'ai constaté des dégâts importants qui devaient dater de plusieurs années. Suite à un manque d'entretien au chéneau, l'eau s'est infiltrée, pourrissant les poutres et pied de ferme, au point qu'on aurait pu passer la main dedans. Si bien que je lui avait fait une estimation sur place de plus de 40 000 €'.



Le fait que M. [X] soit en même temps sollicité par Mme [S] pour établir un devis ne suffit pas à remettre en cause sa parole, laquelle avance des faits précis et réfutables sur la visite du 22 mars 2020, et qui sont en correspondance avec les autres éléments du dossier, à savoir que Mmes [I] et [J] se doutaient depuis longtemps que les infiltrations d'eaux de pluies avaient affecté la structure du bâtiment.



M. [G] et Mme [K] ont attesté (pièces 5 et 6, avec les constats du 30 juin 2020 avec l'un et l'autre des voisins), suite au premier dégât des eaux survenu en janvier 2020 chez Mme [K], puis en mai 2020, chez M. et Mme [G], avoir cherché à rencontrer le futur propriétaire, à savoir Mme [S], sans qu'il y ait à reprendre le récit complet des faits, et avoir rencontré la résistance de Mmes [J] ou [I], et s'être entendu répondre l 'un comme l'autre, 'vous allez me faire capoter ma vente'.



En conclusion, la cour estime qu' il y a eu une dissimulation de l'état avancé de dégradation de la charpente qui a provoqué chez Mme [S] l'erreur correspondante, portant sur un élément déterminant de son consentement.



Le jugement sera infirmé.



2. Sur la réparation.



Il est constant en jurisprudence que l'acheteur victime d' un dol peut se contenter de faire réduire le prix. Cette réduction peut correspondre au coût des travaux nécessaires pour remédier à l'absence de la qualité déterminante (voir spécialement Civ. 3e, 16 mars 2011, note 29 préc., coût du désamiantage, la présence d'amiante ayant été cachée à l'acheteur).



En l'espèce, il est justifié de ce que les travaux de réfection de la dépendance ont été fait en novembre 2022, sur la base d' un devis de Restaur'Toitures, entreprise à Crèvecoeur le Petit (60), à hauteur de 24 736, 42 € (pièce 27), après souscription d' un emprunt de 26 726,92 € auprès du LCL en juin 2022.



Seuls les travaux de charpente sont concernés par le dol. M. [A] avait révisé son devis de travaux de charpente en mai 2021 à 9 390, 89 € TTC, somme que la cour pourra retenir, donc, pour chiffrer ce préjudice. Il convient d'y ajouter le bâchage, rendu urgent par la rapidité des dégâts et les infiltrations chez les deux voisins, soit 1 992,10 € (pièce 16).



Il conviendra d'assortir cette somme de 11 383 € des intérêts au taux légal à compter du jugement qui aurait dû l'accorder.



L'examen des demandes des chefs de la garantie des vices cachés ou de la seule faute délictuelle n'a plus d'utilité.



Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, alors, au demeurant, que les travaux sont réalisés.



Mmes [I] et [J] seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel.



Leurs demandes reconventionnelles pour un supposé préjudice moral (5 000 € x 2) et un supposé préjudice matériel (1 000 € x 2), totalement dépourvues de fondement, sont rejetées.



Il est indéniable que Mme [S] a rencontré des complications exceptionnelles après sa vente, a recherché des sachants, a été partie à deux dégâts des eaux chez ses voisins, a pris deux conseils successifs, de sorte qu'il conviendra de lui accorder la somme de 7 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Beauvais,



Dit que Mme [C] [S] a été victime d'une réticence dolosive,





Condamne in solidum Mme [N] [I] et Mme [M] [J] à payer à Mme [C] [S] la somme de 11 383 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de son préjudice,



Rejette la demande d'astreinte,



Condamne in solidum Mme [N] [I] et Mme [M] [J] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [C] [S] la somme de 7 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT 

EMPECHE,