Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 1 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 01 OCTOBRE 2024



N° RG 23/01998 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYGS



AFFAIRE :



[W] [E]





C/

[Z] [L] [N]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de TP de [Localité 7]





Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 01/10/24

à : 





Me Lorine PEREZ 





Me Mélina PEDROLETTI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [W] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Lorine PEREZ, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011926 du 03/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])





APPELANTE

****************





Madame [Z] [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26115

Représentant : Me Marc ROZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184









INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,





Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

Greffier, lors des du prononcé de décision : Madame Céline KOC,











 EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2018 à effet au 7 juin 2018, [Z] [L] [N] a donné à bail à Mme [W] [E], par l'intermédiaire de son mandataire, la société Cabinet Immo Conseil, un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 150 euros et 190 euros de provision sur charges.



Par acte d'huissier de justice en date du 17 novembre 2020, un congé pour vendre a été notifié à Mme [E].



Par acte d'huissier de justice en date du 21 juillet 2021, M. [V] [N] et [Z] [L] [N] ont fait citer à comparaître Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Poissy aux fins d'expulsion et de paiement de la dette locative et indemnités d'occupation.



Par jugement contradictoire du 27 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

- déclaré irrecevable l'action de M. [V] [N],

- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2018 entre Mme [N] et Mme [E] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] au 6 juin 2021,

- ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux immédiatement et de restituer les clés, à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- débouté Mme [E] de sa demande de délais,

- condamné Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 24 477,62 euros à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, décompte arrêté au 13 septembre 2022 incluant le mois d'août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2021,

- condamné Mme [E] à payer à Mme [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 380,52 euros, à compter du 7 juin 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

- débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné Mme [E] à payer à Mme [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [E] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



Par déclaration déposée au greffe le 27 mars 2023, Mme [E] a relevé appel de ce jugement.



Par ordonnance d'incident en date du 4 avril 2024, le conseiller de la mise en état a : 

- déclaré recevable la demande de radiation formée par Mme [N],

- débouté Mme [N] de la totalité de ses demandes,

- vu l'article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [E] de sa demande en paiement,

- condamné Mme [N] aux dépens de l'incident.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2023, Mme [E], appelante, demande à la cour de : 

- déclarer l'appel recevable,

- annuler le jugement n°11-21-000624 du 27 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy,

- infirmer le jugement n°11-21-000624 du 27 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy en ce qu'il l'a :

* déboutée de sa demande de délais de paiement,

* condamnée à payer à Mme [N] la somme de 24 477,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2021,

* condamnée à payer à Mme [N] une indemnité mensuelle de 1 380,52 euros à compter du 7 juin 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,











* condamnée à payer à Mme [N] une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamnée aux entiers dépens,

* a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



Statuant à nouveau,



A titre principal,



- débouter Mme [N] de sa demande tendant à ce que l'indemnité d'occupation qu'elle doit jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés, soit fixée à une somme égale au montant de 1 190,52 euros et 190 euros de charges mensuelles par mois,

- débouter Mme [N] de sa demande tendant à ce qu'elle soit condamnée au règlement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de 1 190,52 euros et 190 euros de charges mensuelles par mois,

- débouter Mme [N] de sa demande tendant à ce qu'elle soit condamnée à lui verser une somme de 2 538,88 euros au titre de l'arriéré locatif au 6 juin 2021,



A titre subsidiaire,



- fixer le montant de sa condamnation à la somme de 7 114,51 euros,



A titre infiniment subsidiaire,



- fixer le montant de sa condamnation à la somme de 17 330,36 euros,



En tout état de cause,



- lui accorder à un délai de 36 mois pour apurer sa dette,

- débouter Mme [N] de sa demande de condamnation à 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouter Mme [N] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [N] à verser à Me [J] une somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- condamner Mme [N] aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 septembre 2023, Mme [N], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en date du 27 octobre 2022 rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Poissy en ce qu'il :

* constate la résiliation du contrat de bail conclu le 23 mai 2018 avec Mme [E] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] au 6 juin 2021,

* ordonne en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux immédiatement et de restituer les clés, à compter de la signification du présent jugement,

* dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; 

* déboute Mme [E] de sa demande de délai,

* condamne Mme [E] à lui payer la somme de 24 477,62 euros à titre d'arriérés de loyer, charges et indemnités d'occupation, décompte arrêté au 13 septembre 2022 incluant le mois d'août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2021, 

* condamne Mme [E] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 380,52 euros, à compter du 7 juin 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

*condamne Mme [E] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamne Mme [E] aux dépens,

* dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,













- débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes formées en appel,

- la déclarer recevable en son appel incident,

- infirmer le jugement entreprise en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,



Et statuant à nouveau,



- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

- condamner Mme [E] à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [E] aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'annulation du jugement



Il résulte de l'article 542 du code de procédure civile que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 



L'article 562 du code de procédure civile dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement (2ème Civ., 30 janvier 2020, n°18-22.528). 



Lorsque la déclaration d'appel vise l'ensemble des chefs de dispositif du jugement, l'appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l'annulation de cette décision (2ème Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n°20-18.169).



En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, Mme [E] a sollicité la réformation du jugement déféré en limitant son appel aux chefs du jugement suivants:

- le rejet de sa demande de délais de paiement,

- sa condamnation à payer à Mme [N] la somme de 24 477,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2021, 

- sa condamnation à payer à Mme [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 380,52 euros, à compter du 7 juin 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

- sa condamnation à payer à Mme [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- sa condamnation aux dépens,

- le non-lieu à écarter l'exécution provisoire.



Il en ressort que Mme [E] n'a pas demandé l'annulation du jugement déféré mais son infirmation et qu'elle n'a pas visé l'ensemble des chefs du jugement critiqué, de sorte que la cour ne peut être saisie, par des conclusions postérieures, d'une demande d'annulation de la décision critiqué, faute de dévolution de l'intégralité des chefs du jugement critiqué. Il ne sera donc pas statué sur cette demande.

















Sur la dette locative



* Sur la recevabilité de la contestation du quantum de la créance



Mme [N] soutient que toute contestation formée par Mme [E] quant au quantum de la créance est une demande nouvelle devant être déclarée irrecevable du fait qu'elle n'avait présenté aucune demande reconventionnelle à ce titre devant le premier juge.



Mme [E] soutient que ses conclusions sont recevables en faisant valoir qu'il ressort du jugement critiqué qu'elle a formulé une interrogation quant au montant de la dette locative et qu'autrement dit, elle a bien contesté le montant de la créance.



Sur ce,



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, il ressort de l'exposé du litige du jugement déféré (page 2) que 'Mme [E] fait valoir qu'elle s'interroge sur le montant et l'actualisation de la dette locative', de sorte qu'elle a bien contesté celle-ci devant le premier juge qui a intégralement fait droit à la demande en paiement de Mme [N]. Il s'en déduit que Mme [E] ne formule aucune prétention nouvelle devant la cour, étant au surplus relevé que sa demande principale visant au débouté des demandes en paiement de Mme [N] tend à faire écarter les prétentions adverses.



Les demandes de Mme [E] sont en conséquence recevables.



* Sur le quantum de la dette locative



Mme [E] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 24 477,62 euros arrêtée au 13 septembre 2022 et sollicite le rejet des demandes de Mme [N] visant à la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 380,52 euros jusqu'à son départ des lieux et la somme de 2 538,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 juin 2021. 



Elle expose que la somme de 24 477,62 euros se décompose comme suit:



- 2 538,88 euros au titre des loyers et charges impayées au 6 juin 2021. Mme [E] conteste devoir cette somme en faisant valoir que Mme [N] a sciemment choisi de ne pas utiliser le solde de la caution bancaire qu'elle avait souscrite lors de la conclusion du bail, ce qui a créé cette dette.



- 21 938,74 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 7 juin 2021 et le 31 août 2022 que le premier juge a fixé à la somme mensuelle de 1 380,52 euros correspondant au montant des loyers et charges dus. Elle fait valoir que l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice causé au propriétaire par la présence d'un occupant sans droit ni titre et ne correspond pas nécessairement à la valeur locative des lieux occupés. Elle soutient que Mme [N], qui a donné congé pour vendre son bien, n'envisageait donc pas de percevoir de nouveaux loyers de sorte que son préjudice ne peut être équivalent à la valeur locative du bien mais à sa moitié, soit une indemnité mensuelle d'occupation de 670 euros. Elle ajoute que la somme de 21 938,74 euros ne tient pas compte des deux chèques encaissés par Mme [N] en juin et juillet 2021 d'un montant total de 2 734,95 euros. 



Mme [E] en déduit que sa condamnation aurait dû être limitée à la somme de 7 114,51 euros, voire à 17 330,36 euros en maintenant l'indemnité d'occupation à la somme de 1 380,52 euros.



Poursuivant la confirmation du jugement déféré, Mme [N] fait valoir que la demande de Mme [E] n'est fondée par aucune des pièces produites et que rien ne permet d'affirmer qu'elle aurait réglé des mensualités qui n'auraient pas été prises en compte dans son décompte.













Sur ce,



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Mme [E] ne peut utilement soutenir que la somme de 2 538,88 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 6 juin 2021, dont elle ne conteste pas le quantum, ne serait pas due du fait que Mme [N] n'a pas activé la caution bancaire dont le solde était de 2 905,27 euros alors qu'il lui appartenait, en sa qualité de locataire, de régler cette somme, étant en outre relevé que cette caution n'avait été consentie par la banque que jusqu'au 31 mars 2021. 



Mme [E] est donc bien tenue au paiement de cette somme.



Sur l'indemnité d'occupation due par Mme [E] à compter du 7 juin 2021, date de la résiliation du bail, la cour rappelle que cette indemnité, dont la nature est mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité, de sorte que le fait que la bailleresse ait donné congé pour revendre le bien ne saurait la priver d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative du bien dont elle est empêchée de reprendre possession alors qu'elle entend le vendre. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 380,52 euros correspondant au montant du loyer et des charges dont l'appelante ne conteste pas qu'elle correspond à la valeur locative du bien.



Mme [N] ne produit pas de décompte détaillé de la somme réclamée à hauteur de 24 477,62 euros, sa pièce 10 correspondant à un avis d'échéance pour la période allant du 1er au 30 septembre 2022 mentionnant un rappel impayé au 30 juin 2022 de 23 067,57 euros sans autre précision et l'échéance du mois de septembre 2022 (1 410,05 euros).



Compte tenu du montant de l'indemnité d'occupation retenu, Mme [E] est en conséquence redevable à ce titre de la somme de 20 431,70 euros pour la période allant du 7 juin 2021 au 31 août 2022 (1 104,42 euros au prorata pour le mois de juin 2021 + 1 380,52 euros X 14). 



Il convient de déduire la somme de 1 354,43 euros réglée par chèque encaissé le 8 juin 2021 que la bailleresse mentionne dans l'avis d'échéance du mois de juin 2021 (pièce 6). 



Mme [E] soutient par ailleurs avoir réglé la somme de 1 380,52 euros par chèque daté du 8 juillet 2021 dont elle produit une copie et le justificatif d'un envoi en recommandé d'un courrier le 13 juillet 2021. Cependant, elle ne justifie pas de son encaissement en l'absence de production d'un relevé de compte et les pièces versées aux débats ne permettent pas d'établir que Mme [N] aurait perçu cette somme.



En conséquence, il convient de condamner Mme [E] au paiement de la somme de 21 616,15 euros (2 538,88 + 20 431,70 - 1 354,43) au titre de l'arriéré locatif, terme d'août 2022 inclus, en derniers ou quittance pour tenir compte de l'éventuel règlement de la somme de 1 380,52 euros.



Le jugement déféré est en conséquence infirmé sur le montant de l'arriéré locatif. 



Sur les délais de paiement



Mme [E] demande à bénéficier d'un délai de 36 mois pour apurer sa dette en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.



Mme [N] s'y oppose en faisant valoir l'importance de la dette locative, l'absence de reprise du paiement des loyers courants et l'absence de justificatifs de sa situation financière et personnelle comme l'a jugé le juge des contentieux et de la protection.















Sur ce,



La cour relève que l'octroi d'un délai de paiement de trois ans prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dérogatoire au délai de droit commun de l'article 1343-5 du code civil qui est de deux ans, ne s'entend que dans le cadre d'une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, étant en outre relevé que l'appelante a quitté les lieux.



Il en résulte que le seul délai de paiement susceptible d'être accordé à Mme [E] est celui prévu à l'article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, Mme [E] ne produit aucun justificatif de sa situation financière et indique percevoir le RSA, ce qui ressort de la décision d'aide juridictionnelle qu'elle verse aux débats (pièce 17).



Elle ne démontre donc pas être en capacité financière d'apurer la dette, dont le montant est important, dans le délai légal. En outre, force est de constater qu'elle a déjà bénéficié de fait de larges délais qu'elle ne justifie pas avoir mis à profit pour commencer à apurer la dette.



Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de délais de paiement et de confirmer le jugement déféré de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts



Mme [N] demande l'infirmation du chef du jugement l'ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts et sollicite la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 10 000 euros en faisant valoir sa résistance abusive, sa mauvaise foi et son maintien abusif dans les lieux, ce qui lui a causé un lourd préjudice.



Mme [E] sollicite la confirmation de ce chef du jugement en faisant valoir qu'elle s'est trouvée dans cette situation en raison du comportement du mandataire de Mme [N] auquel elle n'a jamais dissimulé sa situation précaire et du refus de cette dernière d'activer le cautionnement bancaire, ce qui est à l'origine de la dette. Elle ajoute avoir été contrainte de verser toute son épargne pour couvrir cette dette qui n'aurait pas dû exister. Elle indique avoir quitté le logement dès qu'elle a pu se reloger.



Sur ce,



En l'espèce, Mme [N] ne justifie pas d'un préjudice indépendant du retard de paiement dans les loyers et charges déjà réparé par l'octroi d'intérêts moratoires.



De même, elle ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l'occupation des lieux par Mme [E] depuis la résiliation du bail au-delà de celui déjà pris en compte par l'octroi d'une indemnité d'occupation.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande en dommages et intérêts.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [E], qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle et pourront être recouvrés par Me Pedroletti en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont par ailleurs confirmées.



Elle est condamnée à verser à Mme [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 

















PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf sur le quantum de l'arriéré locatif,



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Fixe le montant de la condamnation de Mme [W] [E]au titre de l'arriéré locatif à la somme de 21 616,15 euros, terme d'août 2022 inclus, en derniers ou quittance ;



Condamne Mme [W] [E] à payer à [Z] [L] [N]la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [W] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle et qui pourront être recouvrés par Me Pedroletti en application de l'article 699 du code de procédure civile. 





 

Prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président