Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 1 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 01 Avril 2026
Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Janvier 2026





Expédition délivrée le
À
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Grosse délivrée le 01/04/2026 
À 
-Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI 
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N° RG 25/04511 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67CD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAP ALDEA sis [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [T] [J], née le 08 Août 1968 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

















EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [T] est copropriétaire des lots N°38 et 2 au sein de l’ensemble immobilier dénommé CAP ALDEA situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 19 Décembre 2025, Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exrcice a fait citer Madame [J] [T] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 28 Janvier 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Madame [J] [T] au paiement :
De la somme de 969,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 26 Janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 Février 2025 comprenant 551,53 euros au titre des frais necessaires ;De la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1051,20 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens comprenant les frais d’exécution de recouvrement de sa créance . 
En défense, Madame [J] [T], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal  :
A titre principal d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la médiation, renvoyer la partie la plus diligente à reprendre l’instance sur justificatif que le processus de médiation a été conduit à son terme, subsidiairement dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande visant les frais necessaires , débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes, condamner reconventionnellement le requérant à lui verser la somme de 477,63 euros à titre de dommages et intérêts , ordonner la compensation en cas de dettes réciproques, le condamner à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, plus subsidiairement , limter à 40 euros le montant des dommages et intérêts , lui accorder les plus larges délais, laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et partager les dépens. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er Avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue. 


MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »


Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 Juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [J] [T] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours. 

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours par application de la règle d’imputation de l’article 1342-10 du code civil. 

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande de sursis à statuer

Au terme de l’article 750-1 du code de procédure civile, le demandeur doit procéder à une tentative amiable avant toute assignation si sa demande est inférieure à 5 000 euros , la sanction de ce non respect étant l’irrecevabilité de la demande en justice.

En l’espèce, en date du 14 Octobre 2025, [K] [D] , médiateur, a invité Madame [J] [T] à lui indiquer par mail avant le 28 Octobre 2025 si elle donnait son accord pour la médiation en lui précisant le montant de la participation soit 96 euros.Madame [J] [T] a donné son accord de principe le 27 Octobre 2025. Monsieur [D] lui a alors imparti un délai jusqu’au 1 er Décembre 2025 pour régler la somme de 96 euros, qui n’a pas pas été réglée à cette date selon courriel de Madame [J] [T] du 3 Décembre 2025.
L’assignation a été signifiée en date du 19 Décembre 2025 soit après le délai imparti, 
Le syndicat des copropriétaires est en conséquence recevable.
La tentative de règlement amiable a été respectée par le ssyndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui était en droit de décider d’assigner, son obligation de tentative amiable ayant été satisfaite.
En conséquence, la demande de sursis à statuer est rejetée. 
 
Sur la prescription
Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La loi [Localité 2] entrée en vigueur le 25 novembre 2018 a entendu réduire le délai de prescription en matière de droit de la copropriété de 10 ans à 5 ans dans la volonté de l'aligner sur le délai prévu par le droit commun.





L'article 2222 alinéa 2 du code civil prévoit qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne : toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. 

L’assignation, interuptive de prescription , est en date du 19 Décembre 2025, la prescription est de 5 ans soit pour les sommes antérieures au 19 Décembre 2020.
Tenant les règlements intervenus, qui s’imputent sur les dettes les plus anciennes, la prescription n’est pas encourue. 

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée ninfructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

S’agissant des charges échues et à échoir

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 24 Juillet 2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 15 Juin 2023,17 Juin 2024,10 Juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du budget prévisionnel 2025/2026,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [J] [T] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 Juillet 2025 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 13 Février 2025,le relevé de compte arrêté au 23 Octobre 2025 à la somme totale de 1 513,82 euros, actualisé à la somme de 969,15 euros au 21 Janvier 2026 comprenant les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours,comprenant le 1er appel 2026 pour une somme totale de 254,29 euros, les contrats de syndic 2022/2023 , 2023/2024 et 2024/2025. 
L’assemblée générale du 10 Juin 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025/2026.

Au vu des pièces fournies au débat, Madame [J] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 661,15 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées échus et à échoir à la date du 21 Janvier 2026, , 1er appel de fonds 2026 inclus déduction faite des sommes de 500 euros et 102,50 euros versées par Madame [J] [T] en date des 9 et 21 Janvier 2026 et tous frais déduits selon décomptes des 30 Avril 2025 et 26 Janvier 2026. 

Il convient donc de condamner Madame [J] [T] au paiement de la somme de 661,15 euros arrêtée au 1er trimestre 2026 avec intérêts légaux à compter de l’assignation correspondant aux provisions trimestrielles jusqu’au 1er trimestre 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles. 

Il en résulte que Madame [J] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 143,63 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le commandement de payer et une relance pour une somme de 20 euros en date du 12 Septembre 2022, la mise en demeure du 17 Mars 2025 a ainsi été écartée.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct. 

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance , tenant par ailleurs les efforts de paiement consentis. 

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

La requise est également déboutée de sa demande, les frais non necessaires ayant déjà été enlevés.

 
Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [J] [T] demande des délais de paiements sans cependant donner les éléments sur sa situation financière.
La demande de délais est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles 

Sur le remboursement de la somme versée au médiateur

Au terme de l’article 1240 du Code civil,tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] n’a commis aucune faute, sa demande de médiation datant au plus tard du 14 Octobre 2025 et le paiement de Madame [J]au médiateur de la somme de 96 euros devant arriver le 1er Décembre 2025, ce qui n’a pas été le cas.
Par ailleurs, le courriel de Madame [J] [T] au médiateur en date du 3 Décembre 2025 indiquant le virement de la somme de 96 euros ne vaut pas preuve du virement effectif.

Sur les frais

Seuls les frais susvisés ont été retenus . 

La demande en compensation est sans objet en l’absence de dettes réciproques.

Sur la demande relative à l’exécution forcée

La demande de mise à la charge des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.



Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.



Sur l’article 700 du code de procédure civile


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [J] [T], qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 700€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


CONDAMNE Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la copropriété CAP ALDEA sise [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier les sommes suivantes :
- 661,15 euros arrêtée au 21 Janvier 2026 avec intérêts légaux à compter de l’assignation correspondant aux charges échues et aux provisions trimestrielles jusqu’au 1er trimestre 2026,
- 143,63 euros au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAP ALDEA sise [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice laSARL D4 Immobilier ;

CONDAMNE Madame [J] [T] à payer au syndicat des copropriétaires CAP ALDEA sise [Adresse 8] représentée par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [J] [T] de ses demandes reconventionnelles, 

CONDAMNE Madame [J] [T] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier  ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.




LE GREFFIER LE MAGISTRAT






























LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.