TA51 · 1ère chambre — 18 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 mars 2021 et le 17 avril 2023, la SAS Immobilière Carrefour, représentée par Me Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 ; 
 2°) de condamner l'Etat au versement d'intérêts moratoires en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - le choix du local-type n° 21 de la commune de Charleville-Mézières est irrégulier dès lors qu'il n'existait pas le 1er janvier 1970 et qu'il n'est pas établi qu'il a été évalué par comparaison avec un autre local-type existant à cette date ;  
 - les locaux-types proposés par l'administration fiscale comme alternative ne constituent pas des termes de comparaison adaptés ;  
 - le local-type n° 11 de la commune d'Epinal ou, à titre subsidiaire, le local-type n° 18 de la commune de Barberey-Saint-Sulpice ou, à titre infiniment subsidiaire, le local-type n°3 de la commune de Marzy constituent des termes de comparaison adaptés.  
 Par des mémoires en défense enregistrés le 29 septembre 2021 et le 27 avril 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Marne conclut au rejet de la requête.   
 Il fait valoir les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -  le rapport de M. Torrente, magistrat désigné ; 
 - et les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Immobilière Carrefour est propriétaire de locaux situés 2 rue Paulin Richier à Charleville-Mézières, utilisés pour une activité d'hypermarché. La société requérante demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de cette commune à raison de cet établissement.  
 2. D'une part, l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulée, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation. 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts issu de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 dans la rédaction issue de la loi n° 2005-1786 du 29 décembre 2015 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre () / () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () ; / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes de l'article 1518 E dudit code : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ()dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive () / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive () / II. - Pour l'application du I : 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1err janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 4. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 5. Pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts relatif à l'évaluation par comparaison de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers, en l'absence d'un terme de comparaison approprié dans la commune, le local à évaluer peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a du 2° de cet article, de nature à autoriser le recours à un terme de comparaison pris hors de la commune. 
 6. Pour apprécier si le local type proposé par l'administration comme terme de comparaison pouvait légalement être utilisé par l'administration pour évaluer la valeur locative de l'immeuble de la société selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le juge doit rechercher si la commune de comparaison présente, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune d'implantation de l'immeuble à évaluer, par comparaison entre les zones d'implantation et les clientèles potentielles de chacun des locaux à comparer. 
 7. En premier lieu, il résulte de l'instruction que les cotisations de taxe foncière en litige afférentes au local commercial de la SAS Immobilière Carrefour ont été établies conformément aux nouvelles règles d'évaluation applicables au 1er janvier 2017 concernant la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Pour la mise en œuvre des dispositifs de planchonnement et de lissage prévus aux dispositions des articles 1518 A III et 1518 E du code général des impôts, l'administration fiscale a tenu compte de la valeur locative non révisée du local commercial appartenant à la requérante en recourant à la méthode par comparaison prévue au b. du 2° de l'article 1498 dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016. Le service a retenu comme terme de comparaison le local-type n°21 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Charleville-Mézières. Toutefois, l'administration fiscale ne conteste pas que ce local-type a été construit après le 1er janvier 1970 et ne précise pas la chaîne de comparaison permettant de justifier du tarif retenu pour ce local-type. La société requérante est, dès lors, fondée à soutenir que c'est à tort que le service s'est basé sur ce terme de comparaison pour évaluer l'immeuble en litige.  
 8. En second lieu, il résulte de l'instruction que le local à évaluer est un hypermarché à l'enseigne Carrefour situé à la périphérie de Charleville-Mézières en sortie de la voie rapide depuis la route nationale 43 qui contourne cette commune. Ce local, d'une surface totale pondérée de 16 751 m² dont 11 330 m² de surface de vente, en bon état, parfaitement aménagé et desservi par un parking d'une surface pondérée de 3 000 m², se trouve dans la plus grande zone commerciale de l'agglomération, comprenant notamment des enseignes de bricolage, concessions automobiles, jardinerie, équipements de la maison, restauration ou vêtement, et est accolé à une galerie marchande accueillant une vingtaine de boutiques.    
 9. L'administration fiscale justifie, pour la première fois devant le tribunal, de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble en litige par comparaison avec trois autres locaux-types.  
 10. D'une part, si elle propose le local-type n° 11 du procès-verbal des " maisons exceptionnelles " de Charleville-Mézières correspondant à un magasin de grande surface de centre-ville construit en 1963 au 4 rue Chopin, il résulte de l'instruction que ce local-type a été détruit, circonstance faisant en principe obstacle à ce qu'il serve de terme de comparaison. Ce local-type ne peut, par suite, être régulièrement retenu pour évaluer l'immeuble en litige. 
 11. D'autre part, l'administration ne conteste pas que le local-type n° 6 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de Sedan, qui correspond à un hypermarché de l'enseigne Leclerc, a été construit en 1984 et n'a pas été évalué par voie de comparaison. Par suite, ce bien ne saurait être retenu comme terme de comparaison. 
 12. Enfin, les communes de Charleville-Mézières et de Tinqueux ne présentent pas, eu égard à la taille de leur population, à leur tissu économique respectif et au fait que Tinqueux est située dans l'unité urbaine de Reims qui comptait 215 275 habitants en 2019 contre 57 757 pour l'unité urbaine de Charleville-Mézières, une situation analogue d'un point de vue économique. Par suite, le local-type n° 395 de la commune de Tinqueux, proposé par l'administration fiscale, ne saurait être retenu comme terme de comparaison. 
 13. La SAS Immobilière Carrefour propose de comparer l'immeuble en litige avec trois autres locaux-types.  
 14.  D'une part, elle se prévaut, à titre principal, du local-type n°11 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Epinal, qui correspond à un hypermarché de l'enseigne Casino. Si l'administration fait valoir qu'il n'est pas possible de déterminer la chaîne de comparaison et que les conditions normales de location au 1er janvier 1970 de l'éventuel local de référence initial resteraient à établir, elle ne conteste pas que ce bien était construit en 1969 ni qu'il était donné en location à cette même date à une personne distincte du propriétaire, alors qu'elle ne fait état d'aucune circonstance de nature à démontrer que ce bien aurait été donné en location à des conditions de prix anormales. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce local présente une surface pondérée de 7 424 m², très inférieure à celle du bien à évaluer. L'intéressée, qui ne précise pas les conditions de desserte de cet équipement, ne conteste pas sérieusement que la galerie commerciale à laquelle celui-ci est accolé ne comprend que neuf commerçants et professions libérales alors que la zone dans laquelle il est implanté comporte peu de magasins. Par suite, ce local-type ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer et ne peut, dès lors, être retenu comme terme de comparaison pertinent.  
 15. D'autre part, les communes de Charville-Mézières et de Barberey-Saint-Sulpice ne présentent pas, eu égard à la taille de leur population, à leur tissu économique respectif et au fait que Barberey-Saint-Sulpice est située dans l'unité urbaine de Troyes qui comptait 137 500 habitants en 2019 contre 57 757 pour l'unité urbaine de Charleville-Mézières, une situation analogue d'un point de vue économique. Par suite, le local-type n° 18 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Barberey-Saint-Sulpice, proposé par la société requérante, ne saurait être retenu comme terme de comparaison. 
 16. Enfin, l'intéressée se prévaut du local-type n°3 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de Marzy dans la Nièvre. Il résulte de l'instruction que l'hypermarché à l'enseigne Carrefour correspondant à ce local-type présente une surface totale pondérée de 14 978 m² et est implanté à proximité de la commune de Nevers dans une importante zone commerciale comportant de nombreux commerces et immédiatement desservi par la route départementale 40 la reliant à cette agglomération, laquelle présente, eu égard à la taille de sa population et à son tissu économique, une situation analogue à celle de Charleville-Mézières d'un point de vue économique. Dès lors, ce local-type, au tarif de 10,82 euros par m², doit être regardé comme un local-type approprié pour l'évaluation de la valeur locative des locaux en litige. Par suite, il y a lieu de fixer, par comparaison avec ce local-type, la valeur locative de l'hypermarché à l'enseigne Carrefour en litige à 10,82 euros par m² et de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée par la SAS Immobilière Carrefour au titre des années 2019 et 2020, à raison de cet hypermarché, à concurrence de la différence résultant de l'écart entre le tarif de 13,72 euros par m² appliqué par l'administration, pour la mise en œuvre des mécanismes de planchonnement et de lissage, et celui qui résulte de cette valeur locative. 
 17. En dernier lieu, en l'absence de litige né et actuel entre le comptable et la société requérante concernant le versement des intérêts moratoires, les conclusions tendant au versement de ces intérêts sont irrecevables et doivent être rejetés. 
 18. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SAS Immobilière Carrefour au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative du local commercial à l'enseigne Carrefour situé 2 rue Paulin Richier à Charleville-Mézières, détenu par la SAS Immobilière Carrefour, est fixée, pour la détermination des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020, à 10,82 euros par m². 
 Article 2 : La SAS Immobilière Carrefour est déchargée de la différence entre le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie, à raison de l'hypermarché Carrefour situé 2 rue Paulin Richier à Charleville-Mézières, au titre des années 2019 et 2020 et celui qui résulte de la base d'imposition indiquée à l'article 1er. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SAS Immobilière Carrefour la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.   
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée (SAS) Immobilière Carrefour et au directeur départemental des finances publiques de la Marne. 
 Délibéré après l'audience du 3 juillet 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Briquet, président, 
 M. Torrente, premier conseiller, 
 M. Rifflard, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 V. TORRENTELe président, 
 Signé 
 B. BRIQUET       
 La greffière, 
 Signé 
 A. DEFORGE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 No 2100690