TA59 · 4ème Chambre — 27 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 juillet 2021 et 4 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Pasteur, représenté par Me Blanquart, demande : 
 1°) de rétablir son déficit foncier au titre de l'année 2013 à la somme déclarée de 486 073 euros ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - les dépenses qu'elle a engagées au titre des locaux professionnels en 2013 constituant des dépenses d'entretien et de réparation, elles sont entièrement déductibles de ses revenus fonciers ; 
 - elle entend se prévaloir des énonciations des paragraphes 40 et 50 des commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques - impôts sous la référence BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203 ; 
 - l'ensemble des travaux dans les locaux professionnels ayant été réalisé dans l'unique objectif d'adapter les locaux à l'accueil de personnes handicapées, ils sont entièrement déductibles de ses revenus fonciers ; 
 - les dépenses pour aménager l'espace non affecté au deuxième étage et le rendre disponible à la location, constituant des dépenses d'amélioration relatives à un local à usage d'habitation, ouvraient droit à déduction. 
 Par un mémoire en défense, enregistré 6 janvier 2022, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Pasteur ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Jaur, première conseillère, 
 - les conclusions de Mme Courtois, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Rousseau substituant Me Blanquart, avocat de la  
 SCI Pasteur. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI Pasteur, détenue à parts égales entre MM. Letombe, Meurisse, Motte et Redier, est soumise à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Elle est propriétaire d'un immeuble situé à la Madeleine (59110), rue Pasteur, destiné à l'habitation faisant l'objet d'un usage mixte, professionnel pour le cabinet médical situé au rez-de-chaussée et d'habitation pour les premier et deuxième étages. Au titre de l'exercice 2013, elle a procédé à des travaux sur les trois niveaux pour un montant de 517 903 euros qu'elle a intégralement déduit au titre des revenus fonciers. A l'issue d'un contrôle sur pièces, par une proposition de rectification du 10 mars 2020, l'administration fiscale a refusé la déduction de certaines dépenses de travaux aux motifs qu'il s'agissait d'une rénovation complète de locaux commerciaux, d'une création d'appartement dans les combles et d'une absence de justificatifs pour une partie des travaux et a considéré que le déficit 2013 aurait dû s'élever à un montant de 159 851 euros au lieu des 486 073 euros déclarés. La société ayant pu rapporter, dans ses observations sur cette proposition, les justificatifs de dépenses initialement non justifiées et démontrer que certains travaux étaient des dépenses de réparation et d'entretien afin de mettre les locaux en conformité avec les normes d'accessibilité aux personnes handicapées, l'administration fiscale, dans sa réponse aux observations du contribuable du 2 octobre 2020, a ramené le déficit 2013 de la requérante à un montant de 205 127 euros au lieu des 486 073 euros déclarés. Par courrier du 3 novembre 2020, la requérante a présenté des observations complémentaires et sollicité un entretien avec le supérieur hiérarchique. Ce dernier a ramené le déficit 2013 de la requérante à un montant de 227 632 euros. Par courrier du 15 mars 2021, la requérante a introduit une réclamation contentieuse, rejetée par une décision du 12 mai 2021, notifiée le 18 mai 2021. La SCI Pasteur demande l'augmentation de son déficit foncier au titre de l'année 2013. 
 Sur l'application de la loi fiscale : 
 En ce qui concerne les locaux à usage professionnel : 
 2. Aux termes du I de l'article 31 du code général des impôts : " Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien () / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement () / b bis Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; / () ". Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d'agrandissement ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. Par ailleurs, il appartient au contribuable qui entend déduire de ses revenus fonciers un déficit correspondant à des dépenses constituant, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance, de la nature et, par suite, du caractère déductible de ses charges. 
 3. En premier lieu les travaux de réaménagement des cabinets médicaux ont eu pour objet la pose d'une nouvelle chape, le renfort et la modification de charpente, la pose de faux-plafonds, de cloisons intérieures, une réfection de l'installation électrique, le remplacement des menuiseries extérieures, la pose d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC), la pose de revêtement de sol et la réalisation de peintures. Des travaux de cette nature sont des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, constituent des travaux d'amélioration ne peuvent être regardés comme des travaux de réparation et d'entretien au sens de l'article 31 précité. 
 4. En deuxième lieu, si la société soutient que le nouveau cloisonnement intérieur, le changement de revêtement de sols et le remplacement des sanitaires étaient spécifiquement destinés à l'accueil des personnes handicapées, il ne résulte pas de l'instruction que les dépenses en cause, qui ne sont en tout état de cause pas dissociables des travaux d'amélioration non déductibles, aient eu spécifiquement cet objet, alors que l'administration a admis en déduction la réalisation des équipements facilitant cet accueil. 
 5. En dernier lieu, en se bornant à produire un simple devis indiquant notamment ces travaux pour un montant de seulement 144 276,65 euros hors taxes, un rapport de mission établi par la société Qualiconsult Immobilier avant la réalisation des travaux soulignant une importante présence de plomb dans de très nombreux éléments de l'immeuble et un plan d'architecte, la requérante ne justifie pas de la réalité, de la consistance, de la nature et, par suite, du caractère déductible de ces dépenses. Par suite, la SCI Pasteur n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le coût de ces travaux de réaménagement des cabinets médicaux, n'a pas été admis en déduction pour le calcul de ses revenus fonciers. 
 En ce qui concerne les locaux d'habitation : 
 6. Il résulte de l'instruction et notamment de la proposition de rectification du 10 mars 2020 et du recours hiérarchique du 14 décembre 2020 que l'administration fiscale a considéré que la SCI Pasteur avait transformé en appartement les combles non aménagés du deuxième étage et ainsi agrandi la surface habitable de 47,86 mètres carrés. Elle considère par suite qu'au prorata de cette surface par rapport à celle de la surface habitable totale concernée par les travaux, une partie de ces derniers n'est pas déductible. Contrairement à ce que soutient la société requérante, la circonstance que la hauteur sous combles était supérieure ou égale à 1,80 m avant les travaux ne suffit pas à faire regarder les combles comme habitables avant les travaux. La société admettant elle-même que la pièce rénovée était une pièce complémentaire à son appartement qu'une locataire utilisait en salle de buanderie et de repassage, ce qui implique qu'elle n'était pas affectée à l'habitation, la société n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le coût de ces travaux d'agrandissement, qui ont accru la surface habitable mise en location, sans que l'absence de prise en compte de cette augmentation pour le calcul de la valeur locative imposée à la taxe foncière ait une incidence sur le bien-fondé de la rectification des revenus fonciers, n'a pas été admis en déduction pour le calcul de ses revenus fonciers. 
 Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale : 
 7. La SCI Pasteur ne saurait se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations des paragraphes 40 et 50 des commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques - impôts sous la référence BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203, qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application par le présent jugement.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI n'est pas fondée à demander le rétablissement de son déficit foncier au titre de l'année 2013 à la somme déclarée de 486 073 euros. Par suite, ses conclusions à fin de rétablissement de son déficit foncier doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles qu'elle a présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La requête de la SCI Pasteur est rejetée. 
 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Pasteur et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord. 
 Délibéré après l'audience du 6 février 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Riou, président, 
 - Mme Bergerat, première conseillère, 
 - Mme Jaur, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé  
 A. JaurLe président, 
 Signé  
 J.-M. Riou 
 La greffière, 
 Signé  
 S. Ranwez 
 La République mande et ordonne au ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,