TA06 · 5ème Chambre — 4 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
 
Par une requête enregistrée le 28 janvier 2022, la société civile de construction vente (SCCV) Les diables bleus, représentée par Me Lamorlette, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 30 juillet 2021 par lequel le maire d’Eze a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la démolition des constructions existantes et de la construction de 5 bâtiments avec piscine et aménagements paysagers, sur un terrain cadastré section AN n°39, 43 à 48, 50, 236, 240, 243, 392 et 478, situé 4530 avenue des Diables Bleus, sur le territoire communal ; 
 
2°) d’enjoindre au maire d’Eze de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans un délai d’un mois suivant la notification du jugement à venir ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune d’Eze une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
 
- le projet respecte les dispositions des articles III-124-1 et III-124-2 de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes ; 
- c’est à tort que le maire a opposé les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; 
- le projet respecte les dispositions de l’article 2.4 du règlement applicable à la zone UFb4 du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (PLUm) ; 
- au regard de la définition des espaces verts figurant à l’article 45 des dispositions générales du règlement du PLUm, le calcul des espaces verts de pleine terre n’est pas erroné ; 
- la hauteur maximale à l’égout du projet respecte les dispositions de l’article 2.1.2 du règlement du PLUm applicable en secteurs UFb3 et UFb4. 
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 15 septembre 2022, la commune d’Eze, représentée par Me Hauret, conclut au rejet de la requête et à ce que la SCCV Les diables bleus lui verse une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la requête est irrecevable dès lors que la qualité pour agir du gérant de la société requérante n’est pas établie ; 
- les moyens soulevés par la SCCV Les diables bleus ne sont pas fondés. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. d’Izarn de Villefort, 
- les conclusions de Mme Soler, 
- et les observations de Me Alonzo, substituant Me Lamorlette, représentant la SCCV Les diables bleus, et celles de Me Poggio, substituant Me Mauret, représentant la commune d’Eze. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
 
1. La SCCV Les diables bleus a déposé en mairie d’Eze une demande de permis de construire valant permis de démolir en vue de la démolition des constructions existantes et de la construction de 5 bâtiments avec piscine et aménagements paysagers, sur un terrain cadastré section AN n°39, 43 à 48, 50, 236, 240, 243, 392 et 478, situé 4530 avenue des Diables Bleus, sur le territoire communal. Par un arrêté du 30 juillet 2021, le maire d’Eze a, sur avis conforme défavorable de l’architecte des bâtiments de France, consulté en raison notamment de l’inclusion du projet dans le site inscrit du littoral de Nice à Menton, refusé de délivrer ce permis à la SCCV Les diables bleus. Cette société demande au tribunal d’annuler cet arrêté. 
 
2. Aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition. » L’article R. 425-18 du même code dispose par ailleurs : « Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-1 du code de l’environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. » Enfin, aux termes de l’article L. 425-30 du même code : « Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration. / La décision prise sur la demande de permis ou sur la déclaration préalable intervient après consultation de l’architecte des Bâtiments de France. » 
 
3. Il résulte de ces dispositions que lorsque la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et la construction, le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. Lorsque la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et sur la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière explicite les deux volets de l’opération, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée, sans qu’il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition. 
 
4. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ». Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage ou aux lieux avoisinants au sens de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du paysage ou des lieux dans lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce paysage ou ces lieux. 
 
5. Il ressort des pièces du dossier que l’architecte des Bâtiments de France a, le 3 mai 2021, émis un avis défavorable au projet qu’il a regardé comme étant de nature à altérer l’aspect du site inscrit du littoral de Nice à Menton. Il a relevé que ce projet de construction de 5 immeubles s'implantait dans le paysage sensible de la grande corniche à Eze, qui participe à la grande qualité du paysage du site inscrit, lequel n’avait été que « faiblement altéré par de l'habitat diffus noyé dans une dominante végétale ». Il a considéré que l'impact visuel du projet était très important en raison d’un « effet de masse très imposant avec un effet d'escalier et un alignement en petit train des bâtiments situés les plus hauts sur le terrain », ces immeubles apparaissant « disproportionnés et hors échelle au regard des bâtis individuels environnant ». Il a ajouté que de très importants terrassements, en déblais et en remblais, étaient prévus, transformant ainsi le terrain naturel et le paysage. Enfin, il a contesté l'édification d'un projet d'immeuble de grande densité dans une zone d'habitat individuel diffus. Par ailleurs, pour refuser de délivrer à la SCCV Les diables bleus, le maire d’Eze a, notamment, cité cet avis ainsi que les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, en rappelant que le projet était de nature à altérer l’aspect du site inscrit pour les motifs indiqués dans l’avis. La société requérante conteste le bien-fondé de cet avis, ainsi d’ailleurs que le motif reposant sur l’article R. 111-27. 
 
6. La partie du site inscrit du littoral de Nice à Menton dans laquelle le projet se situe est également identifiée par la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, approuvée par le décret du 2 décembre 2003, comme l’un des espaces urbanisés sensibles » qu’elle définit dans les secteurs urbanisés proches du rivage. Le terrain d’assiette, dont la superficie atteint 18 820 m2 et qui est situé en contrebas de la route dite « grande corniche », s’étire dans la pente largement arborée, s’intercalant entre un secteur d’urbanisation diffuse axée sur l’habitat individuel, à l’est, et un secteur resté en grande partie à l’état naturel, à l’ouest, quelques maisons ayant été édifiées le long de la route. En dépit de la végétalisation des terrasses, de la présence de larges baies vitrées et du choix de la couleur des façades pour limiter le réfléchissement de la lumière, l’implantation en gradin, après aménagement des restanques existantes, des 5 immeubles d’habitation collective de 34 appartements en R+1 et R+2 qui composent le projet sera très visible, en particulier du village d’Eze au niveau de la moyenne corniche. Le projet emporte une extension de l’urbanisation différant par sa densité et sa consistance de l’urbanisation diffuse actuelle. Par suite, l’architecte des Bâtiments de France n’a commis aucune erreur d’appréciation en estimant, par son avis du 3 mai 2021, que le projet était de nature à altérer l’aspect du site inscrit du littoral de Nice à Menton. 
 
7. Dans la mesure où le formulaire Cerfa de demande de permis de construire complété par la pétitionnaire était accompagné en annexe du plan de masse et d’une photographie des constructions à démolir, à joindre obligatoirement lorsque le projet comporte des démolitions, la demande de permis de construire portait à la fois sur la démolition et la construction. Dès lors, pour le motif mentionné au point 3, bien que n’étant pas motivé par des considérations relatives au volet démolition, l’avis émis le 3 mai 2021 par l’architecte des Bâtiments de France doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération projetée. Il suit de là que le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne pouvait intervenir qu’avec l’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. L’avis rendu étant défavorable, le maire d’Eze était tenu de refuser de délivrer à la SCCV Les diables bleus le permis de construire demandé. Sont donc inopérants les moyens invoqués à l’encontre de l’arrêté attaqué, contestant les motifs de refus propres retenus par le maire, fondés sur les dispositions, respectivement, des articles III-124-1 et III-124-2 de la directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, de l’article 2.4 du règlement applicable à la zone UFb4 du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (PLUm), de l’article 45 des dispositions générales de ce règlement du PLUm et de l’article 2.1.2 du même règlement du PLUm applicable en secteurs UFb3 et UFb4. 
 
8. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune d’Eze, la SCCV Les diables bleus n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 30 juillet 2021. Par voie de conséquence, doivent être rejetées ses conclusions à fin d’injonction. 
 
9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Eze, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCCV Les diables bleus demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCCV Les diables bleus une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune d’Eze et non compris dans les dépens.  
 
 
 
      
D É C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SCCV Les diables bleus est rejetée. 
 
Article 2 : La SCCV Les diables bleus versera à la commune d’Eze une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de construction vente Les diables bleus et à la commune d’Eze. 
 
 
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
- M. d’Izarn de Villefort, président, 
- Mme Moutry, première conseillère,   
- Mme Asnard, conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025. 
 
Le président-rapporteur, 
signé 
P. D’IZARN DE VILLEFORT 
L’assesseure la plus ancienne, 
signé 
M. MOUTRY 
La greffière, 
signé 
C. BERTOLOTTI 
 
 
  
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,