TA20 · 1ère chambre — 17 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant dire droit du 24 janvier 2025, le tribunal, statuant sur la requête n° 2200464 de M. A J, Mme I J, M. B M et Mme E M, Mme D C, M. H C, M. L F et la société civile immobilière (SCI) I Quatru J, a décidé, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté en date du 20 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Brando a délivré à la SCI Les jardins d'Erbalunga un permis de construire pour la division en cinq lots, l'édification de deux bâtiments à usage d'habitation, la création d'une clôture et d'une aire de stationnement pour une surface plancher de 489 m² sur la parcelle cadastrée section B n° 2527, située lieudit Le Campo, en impartissant à la commune de Brando et à la SCI Les Jardins d'Erbalunga un délai de trois mois pour justifier de la régularisation des deux vices affectant sa légalité. 
 Par un mémoire, enregistré le 11 avril 2025, les requérants, représentés par Me Le Dantec, persistent dans leurs conclusions initiales et sollicitent, en outre, l'annulation de l'arrêté du 20 mars 2025 par lequel le maire de la commune de Brando a délivré à la SCI Les jardins d'Erbalunga un permis de construire modificatif. 
 Ils soutiennent que le permis de construire modificatif n'a pas régularisé les vices relevés par le jugement avant dire droit. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mars 2025, la SCI les jardins d'Erbalunga, représentée par Me Talamoni, conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire.  
 Elle fait valoir, en outre, que le permis d'aménager modificatif du 20 mars 2025 régularise les vices affectant le permis initial.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 20 mai 2025, la commune du Brando, représentée par Me Muscatelli, conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire. Elle fait valoir, en outre, que le permis d'aménager modificatif du 20 mars 2025 régularise les vices affectant le permis initial.  
 Vu : 
 - le jugement avant dire droit n° 2200464 du 24 janvier 2025 ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Samson,  
 - les conclusions de Mme Castany, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Giansily, représentant la commune de Brando. 
 1. M. et Mme J et autres ont demandé au tribunal d'annuler l'arrêté du 20 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Brando a délivré à la SCI Les jardins d'Erbalunga un permis de construire pour la division du terrain en cinq lots, l'édification de deux bâtiments à usage d'habitation et la création d'une clôture ainsi que d'une aire de stationnement pour une surface de plancher de 489 m² sur la parcelle cadastrée section B n° 2527, située lieudit Le Campo, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux. 
 2. En application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, par un jugement avant dire droit en date du 24 janvier 2025, le tribunal a jugé que les requérants étaient fondés à soutenir que l'arrêté litigieux méconnaissait, d'une part, l'article UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brando, le projet ne prévoyant pas la surface nécessaire à l'emplacement de dix places de stationnement et, d'autre part, l'article UD 13 de ce règlement en ce que seulement trois arbres étaient préservés, contredisant la notice architecturale indiquant la conservation de quatre arbres. Après avoir constaté que ces vices étaient susceptibles d'être régularisés et écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et imparti un délai de trois mois à la commune de Brando et à la SCI Les jardins d'Erbalunga pour justifier d'une mesure de régularisation. 
 3. Le 24 mars 2025, la SCI Les jardins d'Erbalunga a communiqué au tribunal un permis de construire modificatif délivré le 20 mars 2025 par le maire de la commune de Brando en vue de la régularisation du permis litigieux. Les requérants en sollicitent également l'annulation.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. 
 5. En premier lieu, aux termes de l'article UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Brando, relatif au stationnement des véhicules : " Chaque constructeur doit assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules induit par toute occupation ou utilisation du sol. La place de stationnement correspond à 25 m2 de surface. Le nombre minimal d'emplacement à réaliser doit correspondre aux normes définies ci-après (le nombre minimal de places est arrondi à l'unité supérieure). / 12.1 - Normes de stationnement pour les constructions neuves : Constructions à usage d'habitation : () En secteur Udc : - une place de stationnement par tranche de 50 m² de surface hors œuvre au-delà de 50m² ". 
 6. Les requérants soutiennent que le permis de construire modificatif n'a pas régularisé le vice relevé par le tribunal, en soutenant que la surface indiquée de 250 m² dédiée au stationnement est fallacieuse puisque la place ajoutée sur le lot 4 ne peut être regardée comme une véritable place de stationnement dès lors qu'elle se situe en enfilade de la place prévue à l'origine et que la seconde place ajoutée est d'une surface de 11,50 m².  
 7. S'il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif qu'est désormais prévue la création de 250 m² dédiés au stationnement, pour dix emplacements de stationnement dont six en extérieures, il est toutefois indiqué sur le plan de coupe PC 2B de ce dossier de permis modificatif que la zone de stationnement numéro deux prévoit d'abriter deux places de parking pour une surface dédiée de 46 m², soit un dimensionnement pour chacune d'elle inférieur au 25 m² prescrits par l'article UD 12 précité. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif n'a pas permis de régulariser le vice retenu par le tribunal dans son jugement avant dire droit. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD 12 du règlement du PLU doit être accueilli.  
 8. En second lieu, aux termes de l'article UD 13 de ce règlement, relatif aux espaces libres, aux plantations et aux espaces boisés classés : " Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. En secteur Udc, les espaces libres résultant des retraits par rapport à l'alignement devront être traités en jardins d'agrément. () ". 
 9. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que désormais, trois arbres principaux présents sur le terrain d'assiette du projet en cause seront conservés et un quatrième remplacé sur un emplacement dont il ne ressort pas que, contrairement au projet initialement prévu, il aurait vocation à être bâti. Par ailleurs, le permis modificatif n'a ni pour effet ni pour objet de modifier l'implantation initiale d'une pelouse accompagnée d'une végétation variée. Il s'ensuit que le projet litigieux n'est pas incompatible avec les prescriptions de l'article UD 13 du règlement du PLU, le permis de construire modificatif ayant régularisé ce vice. Le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit être écarté.  
 Sur l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 
 10. En premier lieu, aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d'appliquer de manière successive l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la régularisation d'un même vice affectant le permis de construire initial. Ainsi, lorsqu'une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu'il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n'est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l'autorisation d'urbanisme initiale, il appartient au juge d'en prononcer l'annulation, sans qu'il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la régularisation du vice considéré. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que seul un des deux vices retenus par le jugement avant dire droit du 24 janvier 2025 a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré par le maire de la commune de Brando à la SCI Les Jardins d'Erbalunga. Ainsi, dès lors que le permis de construire modificatif est entaché d'au moins un des mêmes vices que celui qui entachait le permis de construire initial et que, par suite, il n'est pas de nature à régulariser ce vice, il n'y a pas lieu de faire à nouveau application de la procédure prévue à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 12. En second lieu, aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". 
 13. D'une part, il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge administratif doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Il n'en va pas différemment lorsque l'autorisation d'urbanisme contestée devant le juge est une mesure de régularisation qui lui a été notifiée pendant le délai qu'il avait fixé en mettant antérieurement en œuvre l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 14. D'autre part, il résulte de ces dispositions que le juge administratif peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet. 
 15. Il ressort des pièces du dossier que le moyen d'annulation retenu, tenant à la surface des emplacements des places de stationnement extérieurs, affecte une partie identifiable du projet et apparaît susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation dès lors que la régularisation n'implique pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il changerait la nature même du projet. Dans les circonstances de l'espèce, il y a donc lieu de faire application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et de prononcer l'annulation de l'arrêté du 20 octobre 2021 portant permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé contre cet arrêté, ainsi que l'arrêté de permis modificatif du 20 mars 2025, en tant qu'ils ont été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UD 12 du règlement du PLU de la commune de Brando. Il y a lieu de fixer à la SCI Les Jardins d'Erbalunga un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement pour demander la régularisation de ces arrêtés. 
 Sur les frais liés au litige :  
 16. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes ni de M. et Mme J et autres, ni de la commune de Brando et de la SCI Les Jardins d'Erbalunga au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les arrêtés du 20 octobre 2021 et 20 mars 2025 de la commune de Brando, ensemble le rejet du recours gracieux des requérants, sont annulés en tant qu'ils ont été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UD 12 du règlement du PLU de la commune de Brando.  
 Article 2 : Le délai imparti à la SCI Les Jardins d'Erbalunga pour demander la régularisation de son projet est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme J, en qualité de représentant unique des requérants, à la commune de Brando et à la société civile immobilière Les jardins d'Erbalunga. 
 Délibéré après l'audience du 4 juillet 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Baux, présidente, 
 Mme Zerdoud, conseillère, 
 M. Samson, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025. 
 Le rapporteur, 
 Signé  
 I. Samson 
   
 La présidente, 
  Signé  
 A. Baux 
 La greffière, 
 Signé  
 M. K G 
 La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Une greffière,