TA64 · CHAMBRE 1 — 14 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 avril 2022, 14 septembre,                        28 novembre 2023, 31 janvier et 29 février 2024, la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), représentée par la Selarl Parthema avocats, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°)  de condamner la commune d'Anglet à lui verser une somme de 3 131 312,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021 ;  
 2°)  à titre subsidiaire, d'ordonner une mesure d'expertise pour vérifier l'ampleur du préjudice de la société Ecrin des sables suite à l'annulation du permis de construire délivré par le maire de la commune d'Anglet ; 
 3°)  de mettre à la charge de la commune la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -  sa requête est recevable, le contrat d'assurances étant valide ;  
 -  elle est subrogée dans les droits de la société Ecrin des sables, dès lors qu'elle a effectivement versée l'indemnité d'assurances ;  
 -  elle a bien adressée une demande indemnitaire préalable chiffrée à parfaire à la commune d'Anglet ;  
 -  le préjudice subi par la Sas Ecrin des sables a définitivement été fixé à la somme de 3 195 032,54 euros par le cabinet CD Expertise, mandaté par la SMABTP en qualité d'expert financier, et le cabinet Neo Construction, mandaté par la SMABTP en qualité d'économiste ; 
 -  il existe un lien direct entre les différentes dépenses exposées par la Sas Ecrin des sables et l'annulation du permis de construire délivré par la commune d'Anglet ;  
 -  il existe également un lien direct entre la perte de valeur subie par la société Ecrin des sables et l'annulation du permis de construire ;  
 -  l'annulation du permis de construire n'est pas dû à la méconnaissance des règles d'urbanisme applicables au projet mais à l'irrégularité de la consultation de l'architecte des bâtiments de France ; 
 -  outre le préjudice subi par la société Ecrin des sables, d'un montant de 3 195 032,54 euros, la SMABTP a dû indemniser l'agence Valorial du fait de la perte d'honoraires à hauteur de 34 980 euros, et l'étude notariale Dassy Poulhier à hauteur de 1 300 euros ; 
 -  la société Ecrin des sables n'a pas commis de faute en ne se conformant pas aux recommandations de l'architecte des bâtiments de France, alors que c'est la commune qui a décidé de passer outre ces recommandations ;  
 -  la société n'a pas commis d'imprudence en débutant la commercialisation des lots alors que le permis de construire n'était pas définitif, puisque ni la commune ni l'architecte des bâtiments de France ne soutenait qu'il y avait une situation de covisibilité du programme avec un édifice classé, sachant qu'en outre il revenait à l'architecte d'apprécier l'existence ou non d'une covisibilité et que ce dernier s'était prononcé par deux fois ;  
 -  l'architecte des bâtiments de France a commis une faute en estimant, de façon irrégulière, que la future construction ne serait pas en situation de covisibilité avec l'église Sainte-Marie, et cette faute engage la responsabilité de la commune d'Anglet ; 
 -  la SMABTP a pris soin, préalablement à la conclusion du contrat d'assurance avec la société Ecrin des sables, de faire auditer l'autorisation litigieuse et les risques représentés par la procédure pendante devant le tribunal administratif ; 
 -  si par extraordinaire, une faute devait être retenue à l'encontre de la société Ecrin des sables ou de la SMABTP, la commune d'Anglet ne pourrait en tout état de cause être exonérée que très partiellement de sa responsabilité, dans des proportions ne pouvant excéder un quart et la décision de ne pas tenir compte de l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France résulte d'une analyse de la commune sur la meilleure manière d'assurer l'intégration du programme dans son environnement. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 février, 28 novembre 2023 et 28 mars 2024, présentés par la Selarl Pécassou-Logeais, la commune d'Anglet, représentée par son maire, demande au tribunal : 
 1°) de rejeter les demandes de la SMABTP ; 
 2°) à titre subsidiaire, de limiter les condamnations prononcées aux préjudices présentant un lien direct avec les fautes retenues ; 
 3°) à titre subsidiaire, de limiter la responsabilité de la commune compte tenu des fautes commises par la victime ; 
 4°) à titre subsidiaire, de condamner l'Etat à garantir et relever indemne la commune d'Anglet de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ; 
 5°) en tout état de cause, de condamner la SMABTP à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que : 
 - l'action de la SMABTP est irrecevable, dès lors que le contrat d'assurance est nul, étant dépourvu d'aléa du fait de l'existence d'une instance en en cours devant le tribunal administratif à la date de sa signature ; 
 - à la date de sa requête et de sa demande indemnitaire préalable, la SMABTP n'agissait pas en qualité de subrogée dans le droit de la Sas Ecrin des sables puisqu'elle n'avait pas payé d'indemnité à cette dernière en application de la garantie due au promoteur ;  
 - les demandes nouvelles formulées dans le cadre de son dernier mémoire, en qualité de subrogée dans les droits de la Sas Ecrin des sables, sont irrecevables, faute d'avoir été précédées d'une demande indemnitaire préalable avant l'expiration du délai de la prescription quadriennale ;  
 - la Sas Ecrin des sables intervenait en qualité de subrogée dans les droits des acquéreurs et de la garantie dont ils bénéficiaient dans le cadre du contrat d'assurance ;  
 - la SMABTP ne démontre pas la réalité des préjudices qu'elle invoque ;  
 - les préjudices invoqués par la SMABTP ne peuvent être considérés comme en lien direct avec l'illégalité commise ; 
 - les préjudices invoqués n'ont pas de lien direct avec l'annulation de l'autorisation litigieuse, puisque ce sont les règles d'urbanisme applicables au projet qui ont empêché sa réalisation, la résolution des contrats de vente des acquéreurs résultant de l'avis défavorable rendu par l'architecte des bâtiments de France et de l'impossibilité, à la date du jugement, de solliciter un permis de construire identique du fait du changement des règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette du projet ;  
 - la demande indemnitaire relative aux sommes versées à M. B correspond en réalité au paiement du prix d'acquisition du terrain, or ce préjudice n'est pas indemnisable ; 
 - s'agissant des sommes versées à Mme A, la SMABTP ne démontre pas être subrogée dans les droits de cette personne ; 
 - la SMABTP n'est pas recevable à solliciter à être indemnisée des sommes versées aux agents immobiliers Valorial, le contrat ne bénéficiant pas aux intermédiaires et aucun justificatif de versement n'étant produit ; 
 - les sommes demandées sur la base d'un rapport d'expertise non contradictoire ne peuvent être retenues ; 
 - le préjudice lié à la perte de valeur du terrain ne pourrait être invoqué que par la Sas Ecrin des sables qui n'est pas partie à la procédure et un tel préjudice ne présente pas de lien direct avec l'annulation du permis litigieux puisqu'il ne pourrait résulter que de la modification des règles d'urbanisme intervenues en cours de procédure ; 
 - dès 2014, la SMABTP et la Sas Ecrin des sables avaient connaissance de l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France et n'ont pas pris en compte ses recommandations, la société Ecrin des sables ayant pris sciemment un risque couvert par le contrat d'assurance en commençant la commercialisation des lots alors même que son permis de construire n'était pas définitif et qu'un recours avait été introduit par des voisins, et a donc commis une faute de nature à exonérer la responsabilité de la commune ; 
 - la SMABTP a fait le choix d'assurer le projet litigieux en connaissant les risques et sans contraindre son assuré à mettre en œuvre toutes les mesures utiles, et donc a commis une faute de nature à exonérer la commune de sa responsabilité ; 
 - en rendant un avis simple en estimant par erreur qu'il n'y avait pas de covisibilité, l'architecte des bâtiments de France a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la commune peut donc demander à être garantie par l'Etat de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, la commune n'ayant pas commis de faute en délivrant le permis puisqu'en cas d'avis simple la commune n'est pas tenue de suivre l'avis.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 14 septembre 2023, le préfet des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que : 
 -  la responsabilité de l'Etat pour défaillance dans l'exercice du contrôle de légalité ne peut être engagée que pour faute lourde, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;  
 -  la commune d'Anglet a commis une faute en délivrant le permis de construire malgré l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France ; 
 -  il n'y a pas de lien direct entre les avis défavorables de l'architecte des bâtiments de France et le préjudice financier né de l'exécution du contrat d'assurances ; 
 -  le maire d'Anglet aurait dû juger de lui-même que le projet ne pouvait être implanté sur le site prévu, alors que l'architecte des bâtiments de France avait émis deux avis défavorables, et a donc commis une faute de nature à exonérer l'administration de sa faute.  
 Par une ordonnance du 28 mars 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 29 avril 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code des assurances ;  
 - le code de justice administrative. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Rivière, rapporteur ; 
 - les conclusions de Mme Neumaier, rapporteure publique ; 
 - les observations de Me Viaud, pour la SMABTP et de Me Logeais pour la commune d'Anglet. 
 Considérant ce qui suit : 
 1.  La société AFC Promotion Aquitaine a entrepris la réalisation d'un programme immobilier de 16 logements, sur un terrain sis 6 bis rue de Bouney, à Anglet. Le terrain d'assiette du projet se trouvant dans le périmètre de 500 m d'un monument historique, à savoir l'Église Sainte-Marie inscrite à l'inventaire des monuments historiques, la commune a interrogé l'architecte des bâtiments de France pour chacune des demandes conformément à ses obligations. Par deux avis du 15 décembre 2014 et du 26 février 2015, l'architecte des bâtiments de France, tout en estimant qu'il n'existait pas de covisibilité avec l'église et qu'il s'agissait donc d'un avis simple, a rendu un avis défavorable portant sur la conservation des arbres remarquables et l'amélioration du traitement des accès. Par arrêté du maire d'Anglet du 12 mars 2015, le permis de construire a été délivré, et ultérieurement transféré à la société Ecrin des sables. MM. et Mmes D, Girr et Bastide ont, par un courrier de leur conseil du 7 mai 2015, formé un recours gracieux contre cet arrêté, recours rejeté par courrier du maire d'Anglet du 18 juin 2015. Par une requête enregistrée le 6 août 2015, les époux D, Girr et Bastide ont saisi le tribunal de céans aux fins d'annulation de l'arrêté de permis de construire délivré à la société AFC Promotion Aquitaine et transféré à la société Ecrin des sables. Par un arrêté en date du 21 janvier 2016, le maire de la commune d'Anglet a autorisé le transfert dudit permis de construire à la Sas Ecrin des sables. Par un arrêté en date du 12 février 2016, le maire a délivré à la Sas Ecrin des sables un permis de construire modificatif, et par un arrêté en date du 2 mars 2016, le maire a délivré à la même société un deuxième permis modificatif. Ces différents permis modificatifs ont également fait l'objet de recours enregistrés au greffe du tribunal les 7 et 8 juillet 2016 par les mêmes requérants. La société Ecrin des sables a alors souscrit un contrat d'assurance " permis de construire " auprès de la SMABTP pour se prémunir contre le recours intenté contre le permis de construire par les époux D, Girr et Bastide, ce contrat d'assurance visant à garantir la société Ecrin des sables contre les pertes pécuniaires subies du fait de la suspension ou de l'annulation totale ou partielle du permis construire pour lequel il a été souscrit. Le contrat d'assurance a été conclu le 28 juin 2016. La société Ecrin des sables a alors fait l'acquisition du terrain d'assiette du projet, par acte du 13 juillet 2016, a commercialisé son programme, concluant 9 ventes d'appartements sur les 16 de l'opération, et a commencé les travaux de construction. Par un jugement en date du 9 mai 2017, le tribunal de céans a annulé l'arrêté de permis de construire ainsi que les arrêtés de transfert et de permis modificatifs délivrés au profit de la Sas Ecrin des sables. Par une décision en date du 23 mars 2018, le Conseil d'État a refusé d'admettre les pourvois en cassation. 
 2.  A la suite à cette décision, la société Ecrin des sables a procédé à la démolition des ouvrages réalisés, à la remise en état du terrain, à la résolution de toutes les ventes déjà actées, au remboursement des acquéreurs et à leur indemnisation. La SMABTP a alors réglé aux acquéreurs indemnisés, à la société d'agents immobiliers et aux auteurs du recours contre le permis de construire, des sommes dont le montant total s'élève à 2 654 628,88 euros. La SMABTP a alors demandé le 22 décembre 2021 à la commune d'Anglet de l'indemniser pour un même montant, à parfaire en fonction de l'indemnité à verser à la société Ecrin des sables. La commune a rejeté la demande de la SMABTP par courrier du 18 février 2022, reçu le 21 février. Par le présent recours, enregistré au greffe du Tribunal de céans le 19 avril 2022, la SMABTP sollicite la condamnation de la commune d'Anglet à l'indemniser à hauteur de la somme de 3 131 312,54 euros. 
 Sur les fins de non-recevoir : 
 3.  Aux termes de l'article L. 121-12 du code des assurances : " L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. () ". 
 4.  Il résulte de ces dispositions que le versement par l'assureur de l'indemnité à laquelle il est tenu en vertu du contrat d'assurance le liant à son assuré le subroge, dès cet instant et à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de son assuré contre le tiers responsable du dommage. Par suite, l'assureur a, seul, qualité pour agir et obtenir, s'il l'estime opportun, la réparation du préjudice qu'il a indemnisé.  
 5.  Il résulte de l'instruction que la société SMABTP justifie, par la production d'attestations, de s'être acquittée de la somme de 34 980 euros à la Sarl Valorial, de la somme de 476 383,86 euros à la Sas Ecrin des sables le 1er juillet 2023, et des sommes versées aux acquéreurs indemnisés au cours des années 2017 à 2020, conformément au contrat d'assurances souscrit avec la société Ecrin des sables. Elle justifie dès lors, dans cette mesure, avoir réglé les indemnités prévues contractuellement par le contrat invoqué et doit, par suite, être regardée comme étant subrogée, à concurrence de l'indemnité versée, dans les droits et actions de la société Ecrin des sables contre la commune d'Anglet. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense par la commune d'Anglet ne peut être accueillie. 
 6.  Aux termes de l'article L. 121-15 du code des assurances : " L'assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques () ". Il résulte de ces dispositions que le contrat d'assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l'assuré sait déjà réalisé et, par voie de conséquence, qu'en l'absence d'aléa, au jour de l'adhésion, concernant l'un des risques couverts par le contrat d'assurance, la garantie y afférente ne peut être retenue. 
 7.  En se bornant à soutenir qu'au jour de la souscription du contrat, soit le 28 juin 2016, le risque d'annulation s'était déjà réalisé au motif qu'un recours gracieux avait été formé par des requérants le 7 mai 2015, alors que le tribunal n'a été saisi de la requête que le 8 juillet suivant, la commune d'Anglet ne démontre pas que ce risque s'était effectivement réalisé à la date à laquelle le contrat d'assurance a été souscrit, alors, du reste, que la commune avait rejeté ce même recours gracieux et que le tribunal n'a annulé l'arrêté que le 9 mai 2017. Par suite, la commune d'Anglet n'est pas fondée à soutenir que le contrat d'assurance serait nul pour défaut d'aléa. 
 8.  Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle. ". 
 9.  Si la commune d'Anglet soutient que les demandes présentées par la SMABTP au titre des sommes versées à la société Ecrin des sables sont tardives, dès lors qu'elles n'auraient pas été précédées d'une demande indemnitaire préalable avant l'expiration du délai de prescription quadriennale, il ressort de l'instruction que la requérante, par courrier du 22 décembre 2021, a présenté sa demande indemnitaire préalable, fondée sur l'illégalité fautive dudit permis. Cette demande a fait naître une décision explicite de rejet qui a lié le contentieux, y compris à l'égard des chefs de préjudice soulevés dans les écritures de la SMABTP qui n'étaient pas mentionnés dans ce courrier, à savoir les sommes versées par la société requérante à la Sas Ecrin des sables en exécution du contrat d'assurances. Par suite, la commune d'Anglet n'est pas fondée à soutenir que la requête serait tardive.  
 10.  Il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir tirées de la nullité du contrat, de l'absence de subrogation de la SMABTP dans les droits de la société Ecrin des sables, et d'absence de liaison du contentieux ou de tardiveté de la requête ne peuvent qu'être écartées.  
 Sur les conclusions aux fins d'indemnisation : 
 En ce qui concerne l'exception de prescription quadriennale opposée en défense : 
 11.  Aux termes de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics : " Sont prescrites, au profit de l'Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. ". L'article 2 de cette loi prévoit que : " La prescription est interrompue par : () / Toute demande de paiement ou toute réclamation écrite adressée par un créancier à l'autorité administrative, dès lors que la demande ou la réclamation a trait au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, alors même que l'administration saisie n'est pas celle qui aura finalement la charge du règlement ". 
 12.  Il résulte de ses dispositions que le délai de prescription a débuté le 1er janvier suivant la décision juridictionnelle ayant annulé le permis de construire, soit en l'espèce, le 1er janvier 2018, et a été valablement interrompu par le pourvoi en cassation formé contre ce jugement, et a recommencé à courir le 1er janvier de l'année suivant la décision par laquelle le Conseil d'Etat a refusé d'admettre le pourvoi, soit, en l'espèce, le 1er janvier 2019. Dès lors, le délai de prescription n'était donc pas expiré au 22 décembre 2021, date à laquelle la SMABTP a présenté sa demande indemnitaire préalable à la commune d'Anglet. 
 En ce qui concerne le principe de responsabilité de la commune : 
 13.  Il est constant que les permis de construire délivrés par la commune d'Anglet ont été annulés par le tribunal. L'illégalité des permis de construire litigieux est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune d'Anglet, au nom de laquelle ils ont été délivrés. 
 En ce qui concerne l'existence du lien de causalité : 
 14.  Aux termes du premier alinéa de l'article 1346-4 du code civil : " La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 121-12 du code des assurances : " L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur ". 
 15.  Il résulte de ces dispositions que la subrogation a lieu dans la mesure de ce qui a été payé et dans la limite de la créance détenue par l'assuré contre le responsable.  
 16.  Il résulte de l'instruction que la société Ecrin des sables a conclu avec la SMABTP un contrat d'assurance en vue de couvrir notamment le risque d'une perte financière causée par un défaut de livraison des biens vendus consécutif à une annulation du permis de construire obtenu le 31 août 2016. Ce contrat prévoit ainsi le versement aux acquéreurs, par la SMABTP, en cas de défaut de livraison résultant d'une annulation du permis de construire avant la livraison du bien vendu, d'un montant égal au remboursement de la part du prix d'acquisition versé au jour de la résolution de la vente. Il résulte également de l'instruction que, suite à l'annulation du permis en litige, la SMABTP a procédé, au bénéfice des acquéreurs, au paiement de l'indemnité d'assurance en exécution du contrat. Dès lors, en application des dispositions de l'article L. 121-12 du code des assurances, la SMABTP est également subrogée dans les droits et actions des acquéreurs. 
 17.  Il résulte de l'instruction que la requérante a versé aux acquéreurs des lots une somme totale de 2 618 648,71 euros, correspondant à une partie des frais d'acquisition qu'ils avaient déjà versés en l'état futur d'achèvement ainsi qu'à des frais annexes. Toutefois, et comme le fait valoir la commune d'Anglet en défense, aucun lien de causalité direct entre l'illégalité du permis annulé et le préjudice subi par les acquéreurs ne peut être caractérisé. Il résulte de l'instruction que le préjudice subi par les acquéreurs, auxquels la SMABTP est subrogée, n'a pu résulter que de la non-exécution du contrat qu'ils ont conclu avec la société Ecrin des sables, promoteur immobilier, dès lors que celle-ci ne leur a pas livré le bien qu'elle leur avait vendu et pour lequel ils avaient déjà réglé une partie de prix de vente. Ainsi, en application de la théorie de la causalité adéquate, le préjudice subi par les acquéreurs, et donc par la SMABTP, ne saurait être regardé comme découlant directement de l'illégalité fautive commise par la commune d'Anglet en délivrant le permis de construire en litige. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à demander la condamnation de la commune d'Anglet à réparer les préjudices qu'elle estime avoir subis en tant que subrogée dans les droits des acquéreurs. 
 En ce qui concerne les causes exonératoires : 
 18.  Si l'assureur subrogé dispose des mêmes droits que la victime, subrogeant, il peut se voir également opposer toutes les exceptions et moyens de défense qui auraient pu être opposées à la victime, y compris la cause exonératoire tirée de la propre faute de cette dernière.  Il résulte de l'instruction que l'architecte des bâtiments de France (ABF) a délivré, à deux reprises, un avis défavorable au projet présenté par la société Ecrin des sables. Il n'est pas contesté que la société a maintenu son projet sans tenir compte des avis, le deuxième avis de l'ABF mentionnant notamment que le projet était susceptible de porter atteinte à l'intérêt des lieux. L'architecte avait émis, aux termes de son premier avis, des recommandations tenant à la préservation des arbres remarquables sur le site, et indiqué que des " accès voiture plus directs au parking souterrain seraient préférables ". Aux termes de son second avis, l'ABF avait relevé que ces prescriptions n'avaient pas été suivies d'effet. De même, il ressort clairement des pièces du dossier qu'à deux reprises l'ABF s'était prononcé sur l'absence de covisibilité avec l'église classée monument historique. Enfin, il ressort des propres écritures de la SMABTP que ce n'est qu'à la suite de la souscription du contrat d'assurances, la garantissant de tout risque en cas d'annulation du permis de construire, que la société Ecrin des sables " forte de ces garanties, a fait l'acquisition du terrain d'assiette du projet () a commercialisé son programme () et lancé les travaux de construction ". Ledit contrat d'assurance ayant été signé alors que des recours gracieux avaient été déposés par différents voisins au projet.  
 19.  La souscription d'un contrat d'assurance " permis de construire ", auprès de la SMABTP, ce contrat d'assurance visant à garantir les constructeurs contre les pertes pécuniaires subies du fait de la suspension ou de l'annulation totale ou partielle du permis construire pour lequel il a été souscrit, ne peut exonérer totalement et sans considération des circonstances de l'espèce, le constructeur, professionnel de l'immobilier, d'une prise en compte de la situation contextuelle devant induire de sa part un minimum de précautions.  
 20.  En conséquence, si le promoteur a pris en compte le risque d'annulation du permis de construire existant en souscrivant un contrat d'assurance idoine, après analyse juridique de l'assureur, cela ne peut l'exonérer totalement en tant que professionnel de l'immobilier, en l'espèce, car la seule circonstance de l'absence supposée de covisibilité retenue par la société et par les conseils de l'assureur après l'erreur de l'ABF, ne l'empêchait pas de prendre en compte les deux avis défavorables réitérées par l'ABF et ses prescriptions, pouvant se concrétiser dans une demande de permis modificatif alors au surplus qu'il ne pouvait ignorer que la covisibilité avait été reconnue pour un terrain voisin.  
 21.  Compte tenu de ces éléments la SMABTP doit assumer en partie le risque d'avoir vu le terrain déclaré inconstructible. Par suite, les préjudices dont elle demande réparation ne résulte pas uniquement de l'illégalité du permis de construire qui lui a été délivré mais est aussi la conséquence du risque auquel la société Ecrin des sables s'est exposée en ne tenant pas compte des avis défavorables de l'ABF. Dès lors, la société Ecrin des sables, dans les droits de laquelle la SMABTP est subrogée, a commis une imprudence elle-même constitutive d'une faute de nature à exonérer pour moitié la commune de sa responsabilité.  
 En ce qui concerne la réparation : 
 22.  Comme il a été dit au point 5, la SMABTP est subrogée dans les droits de la société Ecrin des sables à concurrence de la somme qu'elle lui a effectivement versée, soit 476 383,86 euros.  
 23.  La SMABTP soutient que son préjudice s'élève à la somme de 3 195 032,54 euros, soit 1 298 131,86 euros au titre des frais et travaux, 84 698,68 euros au titre des frais de résolution des ventes, 428 699 euros de gains manqués, 2 000 000 d'euros au titre du prix d'achat du terrain, et dont il faut déduire une somme de 616 497 euros correspondant à la marge de substitution, réalisée grâce à l'opération immobilière menée sur le même terrain d'assiette.  
 S'agissant des frais d'achat du terrain et de résolution des ventes : 
 24.  Il résulte de l'instruction notamment du rapport d'expertise établi le 25 février 2023, que le montant des frais annexes relatifs à ces résolutions ont été pris en charge par la SMABTP dans le cadre du remboursement des acquéreurs, et non de la société Ecrin des sables. Dès lors, ce montant ne peut être retenu au titre du préjudice subi par la société Ecrin des sables. Il n'est pas contesté que la société Ecrin des sables a fait l'acquisition du terrain d'assiette du projet auprès d'un particulier pour un montant de 2 000 000 euros, dans le seul but d'y réaliser le programme immobilier en cause, et qu'elle reste propriétaire de ce terrain sur lequel elle a pu faire finalement édifier un immeuble. La société Ecrin des sables a dû rembourser, au surplus, le vendeur du terrain à hauteur de 700 000 euros, montant qui a été versé par la SMABTP. Par suite, ce préjudice peut être pris en compte pour l'établissement de son droit à réparation.  
 S'agissant des dépenses de travaux, des frais, commissions et honoraires versés : 
 25.  Il résulte de l'instruction et notamment des mentions du rapport d'expertise du             25 février 2023 versé au dossier par la SMABTP et rendu contradictoire dans le cadre de la présente instance que la Sas Ecrin des sables a, pour la réalisation de l'opération initialement projetée, engagé des investissements et travaux, dont le total des dépenses exposées s'élève à la somme de 1 298 131,86 euros. Il résulte de l'instruction que les frais de destruction s'élèvent à la somme de 732 383,61 euros. Les frais de notaire afférents à l'acquisition du terrain puis à l'annulation des ventes, ainsi que les frais de géomètre, d'huissier et de copropriété doivent également être regardés comme en lien direct et certain avec l'illégalité du permis, pour un montant total de 79 758,14 euros. Il en va de même des honoraires de gestion versés aux agences Nexity, George V et AFC Promotion, pour un montant de 168 306,34 euros, de même que les commissions versées à ces agences pour 88 760 euros. Le montant de la garantie financière d'achèvement, soit 35 124 euros, versé par la Sas Ecrin des sables que l'assureur a refusé de rembourser suite à l'annulation de l'opération doit aussi être regardé comme en lien direct avec l'illégalité du permis. Dans la perspective de réalisation de l'opération, la Sas Ecrin des sables a fait appel à un cabinet comptable pour un montant de 3 654 euros, qui peuvent également être pris en compte. Enfin, les frais d'avocat, d'un montant de 6 030,28 euros, ne sont pas contestés.  
 26.  Si la SMABTP soutient que des taxes foncières ont été versées pour un montant de 628 euros, ainsi que des frais de publicité et de communication pour un montant de 61 303,64 euros, ces montants ne sont pas spécifiquement liés à l'opération de construction objet du permis annulé. De même, les dépenses d'honoraires et de frais financiers allégués pour un montant de   122 183,82 euros, en l'absence de toute précision quant à leur contenu, ne peuvent être pris en compte au titre du préjudice en litige.  
 27.  Il résulte de ce qui précède que le droit à réparation de la Sas Ecrin des sables au titre des frais et travaux liés à la construction initiale, estimé à 1 298 131,86 euros par la requérante, doit être évalué à la somme de 1 114 016,37 euros. 
 S'agissant de la perte des gains escomptés : 
 28.  Le manque à gagner résultant de la privation des bénéfices escomptés des ventes des appartements envisagés par la société n'est pas la conséquence de l'illégalité du permis délivré à la société mais de la modification de la constructibilité des terrains d'assiette. Par suite, ce préjudice allégué n'est pas susceptible de donner lieu à indemnisation.  
 29.  Il résulte de ce qui précède que le préjudice total subi par la société Ecrin des sables en lien direct avec l'opération projetée doit être évalué à la somme de 1 197 519,37 euros, ce montant comprenant les frais et travaux liés à la construction initiale pour 1 114 016,37 euros, la perte de 700 000 euros du fait de l'annulation de la dation en paiement initialement prévue pour l'achat du terrain, et une fois déduit la somme de 616 497 euros correspondant à la marge de substitution réalisée grâce à l'opération immobilière menée sur le même terrain d'assiette. Compte-tenu de la faute exonératoire de la Sas Ecrin des sables, à hauteur de 50 %, le droit à réparation de cette société s'élève à la somme de 598 759,685 euros.  
 30.  Comme il a été dit au point 22, la SMABTP n'est subrogée dans les droits de la société Ecrin des sables qu'à concurrence des sommes qu'elle lui a effectivement versée, soit 476 383,86 euros. Dès lors, la société requérante n'est fondée à demander à la commune d'Anglet l'indemnisation des sommes versées en application du contrat d'assurances passé avec SMABTP qu'à hauteur de ce montant.  
 En ce qui concerne les intérêts et la capitalisation des intérêts : 
 31.  La SMABTP a droit aux intérêts de la somme de 476 383,86 euros à compter de la date de la réception par la commune d'Anglet de sa demande indemnitaire préalable, soit le             22 décembre 2021, et les intérêts échus au 19 avril 2022, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date, seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts. 
 Sur l'appel en garantie : 
 32.  La commune d'Anglet soutient que l'illégalité dont est entachée le permis en litige n'est imputable qu'à la faute de l'architecte des bâtiments de France, qui s'est mépris sur la portée de son avis. Il est constant que l'architecte des bâtiments de France a, à tort, estimé que son avis était simple et non pas conforme. Il a donc émis à deux reprises un avis défavorable compte tenu de l'atteinte portée par la construction projetée à l'intérêt des lieux, mais estimant qu'il n'existait pas de covisibilité entre cette construction et l'Eglise Sainte-Marie, ces avis étaient simples. Il résulte par ailleurs de l'instruction, notamment d'un courrier du 15 décembre 2015 versé au dossier, que les services de la commune ont interrogé le service urbanisme du ministère de la culture quant à la portée de l'avis émis par l'architecte des bâtiments de France qui a répondu à cette demande en confirmant sa position quant à l'inexistence d'une covisibilité en l'espèce, et a donc induit la commune en erreur quant à l'obligation de suivre l'avis de l'ABF. Ne s'estimant pas lié par ces avis, le maire d'Anglet a donc délivré le permis en litige, en dépit des recommandations de l'architecte. Par suite, la responsabilité de l'Etat résultant des fautes commises par l'architecte des bâtiments de France doit être engagée dans les conditions du droit commun. L'Etat est donc partiellement responsable de l'illégalité affectant le permis de construire délivré. Dans les circonstances de l'espèce, et alors que la commune pouvait suivre le sens de l'avis alors même qu'il n'était pas conforme, il sera fait une juste appréciation des faits de l'espèce en condamnant l'Etat à garantir la commune d'Anglet à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre.  
 Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 33.  Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Anglet la somme de 1 500 euros à verser à la SMABTP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E :  
 Article 1er : La commune d'Anglet versera à la SMABTP la somme de 476 383,86 euros (quatre cent soixante seize mille trois cent quatre-vingt trois euros et quatre-vingt-six centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021. Les intérêts échus à la date du 19 avril 2022 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts. 
 Article 2 : L'Etat garantira la commune d'Anglet à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée à son encontre. 
 Article 3 : La commune d'Anglet versera à la société SMABTP la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 5 : La présente décision sera notifiée à la commune d'Anglet, à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics et au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation.  
 Copie en sera adressée au préfet des Pyrénées-Atlantiques. 
 Délibéré après l'audience du 13 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Sellès, présidente, 
 M. Rivière, premier conseiller, 
 Mme Crassus, conseillère. 
 Rendue publique par mise à disposition au greffe le 14 avril 2025. 
 Le rapporteur, 
 E. RIVIERE 
 La présidente, 
 M. SELLES         La greffière, 
 M. C 
 La République mande et ordonne au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière,