TA78 · 9ème chambre — 10 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 13 mai 2022 et 2 mars 2023, M. A C, représenté par la SELAFA Cabinet Cassel, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 1er février 2022 par lequel le maire de la commune d'Evry-Courcouronnes a rejeté sa demande d'autorisation préalable de travaux en vue de la division pour mise en location de son logement situé au 24 rue Alexandre Soljenitsyne, ainsi que la décision du 17 mars 2022 portant rejet de son recours gracieux ; 
 2°) d'enjoindre au maire d'Evry-Courcouronnes de réexaminer sa demande, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune d'Evry-Courcouronnes une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - les décisions attaquées sont entachées d'incompétence, dès lors qu'il n'est pas démontré que leur signataire bénéficiait d'une délégation régulière de signature ou de compétence ; 
 - elles sont entachées d'un défaut de base légale, dès lors qu'elles se fondent sur l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation, qui a été abrogé à compter du 1er juillet 2021 ; 
 - en tout état de cause, l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation, qui a repris les dispositions de l'article L. 111-6-1 de ce code, n'est pas applicable en l'espèce dès lors que l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une exception s'agissant des surfaces autorisées en matière de division de biens mis en colocation ; 
 - la demande de substitution de motifs présentée par la commune doit être écartée, dès lors que la division sollicitée ne méconnaît pas le 3° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation ; d'une part, la présence d'installations d'alimentation en eau potable et d'évacuation des eaux usées ne doit pas être appréciée pour chaque chambre mais à l'échelle de l'appartement ; d'autre part, la présence d'un seul WC dans l'appartement  comportant quatre chambres en colocation ne caractérise pas une situation de suroccupation du bien ; par ailleurs, l'appartement dispose d'un accès à la fourniture de courant électrique et, en tout état de cause, des travaux ont été réalisés afin de remédier aux anomalies initialement constatées ; enfin, la division du logement ne remet pas en cause l'habitabilité et la sécurité des occupants. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 janvier 2023, la commune d'Evry-Courcouronnes conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que : 
 - l'erreur quant à la citation des articles du code de la construction et de l'habitation n'entache pas l'arrêté attaqué d'une irrégularité substantielle dès lors que ces articles ont été recodifiés et que les dispositions sont toujours applicables ; en tout état de cause, cette irrégularité n'a exercé aucune influence sur le sens de la décision et n'a pas privé le requérant d'une garantie ; 
 - le motif de l'arrêté attaqué peut être remplacé par celui tenant à l'interdiction de diviser un local en vue de le mettre à usage d'habitation lorsque celui-ci n'est pas pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, en méconnaissance du 3° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation. 
 Par une ordonnance du 20 mars 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 28 avril 2023 à 12 heures.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Caron, première conseillère, 
 - les conclusions de Mme Amar-Cid, rapporteure publique, 
 - et les observations de M. B, représentant la commune d'Evry-Courcouronnes. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. A C est propriétaire d'un appartement situé au 24 rue Alexandre Soljenitsyne à Evry-Courcouronnes. Le 6 janvier 2022, il a déposé auprès de la mairie une demande d'autorisation afin de diviser son logement en vue de la création d'une chambre supplémentaire de 9,01 m2 et sa mise en location dans le cadre de baux multiples. Par un arrêté du 1er février 2022, le maire d'Evry-Courcouronnes a refusé de lui délivrer l'autorisation sollicitée. M. C demande l'annulation de cet arrêté, ainsi que de la décision du 17 mars 2022 rejetant le recours gracieux qu'il a formé contre ce refus. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 En ce qui concerne les motifs de l'arrêté attaqué : 
 2. Pour refuser l'autorisation de diviser sollicitée, le maire de la commune d'Evry-Courcouronnes a retenu que le local résultant du projet de travaux de division était d'une surface inférieure à 14 m2 et d'un volume habitable inférieure à 33 m3, en méconnaissance de l'article     L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, il est constant que cet article a été abrogé à compter du 1er juillet 2021 et n'était donc plus en vigueur à la date de la décision attaquée. Contrairement à ce que soutient la commune, il ne peut s'agir d'une erreur matérielle sans incidence sur la légalité de l'acte attaqué, dès lors que les dispositions de cet article n'ont pas été reprises à l'identique lors de leur recodification ayant abouti à la rédaction applicable à la date de la décision attaquée. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que l'arrêté attaqué est entaché d'un défaut de base légale. 
 En ce qui concerne la demande de substitution de base légale : 
 3. La commune d'Evry-Courcouronnes demande que l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation, qui a repris à compter du 1er juillet 2021 les dispositions de l'article L. 111-6-1 du même code, soit substitué à la base légale erronée mentionnée dans l'arrêté attaqué.  
 4. Aux termes de l'article L. 126-17 de ce code : " Sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations : () / 2° Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume de ces locaux ; () ". Par ailleurs, aux termes de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : " I. - La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. / II. - Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l'application de l'article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. / Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s'il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi. () ". 
 5. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des mentions figurant dans la demande ayant donné lieu à la décision attaquée, que l'appartement du requérant est une colocation à baux multiples, et que par ailleurs la nouvelle chambre créée suite à la division litigieuse, présente une superficie supérieure à 9 mètres carrés. Par suite, le motif tiré de la méconnaissance de l'article L. 126-17 n'est pas de nature à fonder l'arrêté attaqué. 
 En ce qui concerne la demande de substitution de motifs : 
 6. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué. 
 7. Pour établir que l'arrêté attaqué était légal, la commune d'Evry-Courcouronnes soutient, dans son mémoire en défense qui a été communiqué à M. C, que la division litigieuse méconnaît le 3° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.  
 8. Aux termes de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation: " Sont interdites, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations : () / 3° Toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb prévu par l'article L. 1334-5 du code de la santé publique et d'une recherche de la présence d'amiante, ainsi que, le cas échéant, du diagnostic de l'état de conservation de l'amiante dans les matériaux et produits repérés, prévus par l'article L. 1334-12-1 du même code. () ". 
 9. En premier lieu, l'appartement du requérant se compose, après division, de quatre chambres et de parties communes comprenant notamment une cuisine, deux salles-de-bain et des toilettes. Si, aux termes de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, une colocation constitue une division du logement tenue au respect de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du 3° de cet article exigent seulement que les locaux à usage d'habitation soient pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées, sans que la présence de ces installations ne soit imposée dans chacun des locaux privatifs. Par suite, la circonstance que chaque chambre ne soit pas dotée de tels équipements n'est pas de nature à fonder la décision attaquée. 
 10. En deuxième lieu, la circonstance qu'un seul WC soit prévu dans les parties communes pour quatre chambres ne saurait, en tout état de cause, caractériser une situation de suroccupation du logement. 
 11. En troisième lieu, si la commune soutient que l'installation intérieure d'électricité comporte des anomalies présentant des dangers, le 3° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation exige seulement que les locaux soient pourvus d'un accès à la fourniture de courant électrique. En l'espèce, il n'est pas contesté que le logement de                 M. C bénéficie d'un tel accès. Par suite, la commune ne peut utilement soutenir que le projet méconnaît pour ce motif le 3° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation. 
 12. En dernier lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que la division du logement en quatre locaux privatifs ne permettrait pas, ainsi que le soutient la commune, d'assurer l'habitabilité et la sécurité des occupants au regard des dispositions de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation. Le moyen, à le supposer soulevé, doit en tout état de cause être écarté. 
 13. Il résulte de ce qui précède que la demande de substitution de motif présentée par la commune doit être écartée. 
 14.  Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, que l'arrêté du 1er février 2022 doit être annulé, ainsi que la décision du 17 mars 2022 portant rejet du recours gracieux du requérant. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction sous astreinte :  
 15. L'exécution du présent jugement implique, compte-tenu de ce qui est sollicité par     M. C, que sa demande soit réexaminée. Il y a lieu, par suite, d'enjoindre à la commune d'Evry-Courcouronnes de procéder à ce réexamen dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte. 
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Evry-Courcouronnes une somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par M. C et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du maire de la commune d'Evry-Courcouronnes du 1er février 2022, et la décision de rejet du recours gracieux du 17 mars 2022, sont annulés. 
 Article 2 : Il est enjoint à la commune d'Evry-Courcouronnes de procéder au réexamen de la demande de M. C, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : La commune d'Evry-Courcouronnes versera à M. C une somme de      1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à la commune d'Evry-Courcouronnes. 
 Délibéré après l'audience du 27 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Boukheloua, présidente, 
 Mme Caron, première conseillère, 
 M. Maljevic, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.  
 La rapporteure, 
 signé 
 V. Caron 
 La présidente, 
 signé 
 N. Boukheloua        
 La greffière, 
 signé   
   
 B. Bartyzel 
 La République mande et ordonne à la préfète de l'Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.