TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 5 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant-dire droit n° 2204999/2-2 rendu le 12 juin 2023 sur la requête de la société Saint-James Albany, tendant aux réductions à hauteur de 181 840 euros, 180 201 euros et 170 866 euros des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d'imposition 2017, 2018 et 2019, le tribunal de céans a écarté le local-type retenu par le service et ordonné un supplément d'instruction aux fins, pour l'administration et la société requérante, de produire tous éléments tendant à déterminer un autre terme de comparaison au sein de la Ville de Paris ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. 
 Par un mémoire en défense, enregistré les 23 juin 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris propose que la valeur locative du local en litige soit déterminée par comparaison avec le local-type n° 275 du procès-verbal C du 8ème arrondissement (Hôtel Mayflower) assorti d'un coefficient d'ajustement à la hausse de 50%. 
 Par des mémoires en réplique enregistrés les 27 juillet 2023 et 9 janvier 2025, la société Saint James et Albany persiste dans ses conclusions initiales et soutient que, si elle se rallie à la proposition du service relative au local-type n°275, le coefficient d'ajustement à la hausse de 50% n'est pas justifié eu égard aux caractéristiques du local en cause. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme de Saint Chamas, 
 - les conclusions de M. Coz, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Emin, représentant la société Saint James et Albany. 
 La clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 21 mars 2025. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société anonyme Saint James et Albany a été imposée à la taxe foncière à raison d'immeubles dont elle est propriétaires situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001), pour des montants totaux de 331 840 euros au titre de l'année 2017, 330 201 euros au titre de l'année 2018 et 320 866 euros au titre de l'année 2019. Le 20 décembre 2021, l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse que lui avait formulée la société les 7 décembre 2018 et 26 décembre 2019 tendant à la réduction de ces impositions. La société Saint James et Albany a demandé au tribunal de prononcer des réductions à hauteur de 181 840 euros, 180 201 euros et 170 866 euros des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d'imposition 2017 à 2019 respectivement. 
 2. Par un jugement avant-dire droit du 12 juin 2023, le tribunal a, d'une part, écarté les moyens tirés de ce que le service aurait commis une confusion entre surfaces réelles et pondérées dans le calcul de la base d'imposition, de ce que le bien n'a pas changé de consistance, de ce qu'elle n'a pas été informée préalablement de la modification du local-type et du défaut de consultation de la commission communale des impôts directs. D'autre part toutefois, le tribunal a écarté le local-type retenu par le service au motif que ce bien présentait des caractéristiques très éloignées de celles du bien à évaluer, et ne pouvait dès lors être regardé comme constituant un terme de comparaison approprié au sens du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en cause. Dès lors, le tribunal a ordonné un supplément d'instruction aux fins, pour l'administration et la société requérante, de produire tous éléments tendant à déterminer un autre terme de comparaison au sein de la Ville de Paris ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 3. D'une part, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. " En vertu de l'article 1415 de ce code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. " Aux termes de l'article 1498 de ce code dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " 
 4. D'autre part, aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l'espèce : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 5. Les dispositions citées aux points 3 et 4 ne font pas obstacle à ce que, pour l'application de l'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. Il revient au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d'entre eux au local-type écarté, voire, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution et enfin, en cas d'échec, d'avoir recours à la méthode de l'appréciation directe. 
 6. À la suite du jugement avant-dire droit rendu le 12 juin 2023 par lequel le tribunal a écarté, pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble possédé par la société anonyme Saint James et Albany, le local n° 303 inscrit au procès-verbal des " maisons exceptionnelles " du quartier " Faubourg du Roule " de la Ville de Paris, initialement retenu par le service, celui-ci propose comme terme de comparaison le local-type n° 275 du procès-verbal C du 8ème arrondissement de Paris, avec un ajustement à la hausse à hauteur de 50 %. Il résulte de l'instruction que le local-type proposé par l'administration est un hôtel quatre étoiles sis au 3, rue Chateaubriand (Paris, 75008) construit en 1870 et d'une surface pondérée totale de 582 mètres carrés. L'immeuble objet de la taxe litigieuse est également un hôtel quatre étoiles, construit toutefois à une époque antérieure (1751) et d'une superficie totale pondérée de 8 428 m². Eu égard à ces caractéristiques, le local-type n°275 susvisé constitue ainsi un terme de comparaison pertinent. Ce choix n'est au demeurant pas contesté par la société requérante, qui conteste toutefois l'application du coefficient d'ajustement de 50% par le service, celui-ci n'étant justifié ni dans son principe ni dans son montant par l'administration. Il résulte de l'instruction que si les situations respectives des deux immeubles restent équivalentes en ce qu'ils desservent identiquement des sites hautement touristiques de la capitale, la situation de l'hôtel en cause (en face des Tuileries) est toutefois légèrement plus favorable que celle du local-type (situé dans une rue adjacente à l'avenue des Champs Elysées mais sans perspective directe sur un site touristique). S'agissant de l'ancienneté des constructions, si l'hôtel Saint James et Albany demeure historiquement la plus ancienne, l'administration ne conteste pas que la seule partie construite au 18ème siècle de l'hôtel Saint James et Albany est limitée par rapport à l'ensemble immobilier et cernée de constructions beaucoup plus récentes sans caractère particulier. L'écart de surface ne saurait davantage justifier le niveau de majoration proposé par le service dès lors que le choix d'un local de référence détermine une valeur locative au mètre carré. Dans ces conditions, ces différences de caractéristiques géographique, historique et surfaciques seront justement appréciées en fixant à 25% le coefficient de majoration.  Il y a dès lors lieu de retenir le local-type de comparaison proposé par l'administration et de renvoyer la société requérante devant l'administration fiscale pour le calcul des taxes foncières mises à sa charge au titre des années 2017 à 2019 à partir du tarif de ce local, assorti d'un ajustement à hauteur de 25 %. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la société Saint James et Albany est seulement fondée à demander la décharge correspondant à la différence entre les montants de la taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018 et 2019 à raison des biens sis au 202, rue de Rivoli et 4, rue du 29 juillet à Paris (75001) et ceux résultant du nouveau calcul de cette taxe, effectués en retenant le tarif du terme de comparaison mentionné au point 6 assorti d'un ajustement à la hausse de 25 %. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Le local-type n° 275 du procès-verbal C du 8ème arrondissement de Paris, situé au 3 rue Chateaubriand (Paris, 75008), assorti d'un ajustement à la hausse à hauteur de 25 %, est retenu comme terme de comparaison au titre des années 2017, 2018 et 2019 pour l'évaluation de la valeur locative servant de base à l'établissement de la taxe foncière relative aux immeubles possédés par la société Saint James et Albany situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001). 
 Article 2 : La société Saint James et Albany est renvoyée devant l'administration pour la détermination, conformément aux motifs du présent jugement et sur le fondement de l'article 1498 du code général des impôts, de la valeur locative des biens situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001). 
 Article 3 : La société Saint James et Albany est déchargée de la différence entre les montants de taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018 et 2019 à raison des biens situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001) et ceux résultant du nouveau calcul de ces taxes, effectué conformément aux motifs du présent jugement. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Saint James et Albany est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Saint James et Albany et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 14 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 Mme de Saint Chamas, première conseillère, 
 Mme Benhamou, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 M. de SAINT CHAMASLe président, 
 signé 
 J. SORINLa greffière, 
 signé 
 C. EL HOUSSINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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