TA06 · 5ème Chambre — 4 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 décembre 2022 et le 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia, représenté par Me Barbaro, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 22 septembre 2022 par lequel le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré cessibles, au profit de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, les propriétés nécessaires à l’opération de réalisation de la zone d’aménagement concerté « Nice Méridia » sur le territoire de la commune de Nice ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que :  
 
En ce qui concerne l’exception d’illégalité de l’arrêté du 10 novembre 2015 portant déclaration d’utilité publique : 
- l’opération projetée aura pour conséquence de rendre dangereux la voie d’accès à la copropriété et aura pour effet de faire disparaître l’un des deux accès ;  
- elle aura pour effet de modifier le raccordement aux réseaux de la copropriété Espace Nikaia ;  
- elle aura pour effet de supprimer seize places de parkings extérieurs ; 
 
En ce qui concerne l’arrêté de cessibilité du 22 septembre 2022 : 
- il est entaché d’un vice de forme dès lors que ne figure pas l’intégralité des mentions requises par l’article R. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; 
- l’arrêté attaqué indique à tort que les lots de copropriété n° 74 à n° 80 appartiennent à l’association hospitalisation à domicile (HAD) Nice et région alors qu’il en est le propriétaire. 
 
 
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 22 septembre 2023 et le 18 septembre 2025, le préfet des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 18 octobre 2023, l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, représenté par la SELAS Ds Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en intervention, enregistré le 18 juin 2024, l’établissement public d’aménagement Ecovallée-Plaine du Var (EPA Nice Ecovallée), représenté par la SELAS Sery-Chaineau Avocats, demande que soit rejetée la requête du syndicat des copropriétaires Espace Nikaia et, en outre, à ce qu’il lui verse une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés. 
 
 
La procédure a été communiquée à la commune de Nice qui n’a pas présenté d’observation. 
 
Par ordonnance du 18 septembre 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 3 octobre 2025 à 12h00. 
 
 
Un mémoire en défense de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur a été enregistré le 2 octobre 2025 et n’a pas été communiqué. 
 
 
Un mémoire en défense de l’établissement public d’aménagement Ecovallée-Plaine du Var a été enregistré le 3 octobre 2025 et n’a pas été communiqué. 
 
 
Par une lettre en date du 8 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré du défaut d’intérêt pour agir du syndicat des copropriétaires Espace Nikaia dès lors que la requête est dirigée contre la totalité de l’arrêté de cessibilité et non uniquement en ce que l’acte a prononcé la cessibilité de leur seule propriété.  
 
 
 
Le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia a présenté des observations au moyen d’ordre public par un mémoire enregistré le 10 octobre 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code civil ;  
- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; 
- le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Asnard, conseillère, 
- les conclusions de Mme Soler, rapporteure publique, 
- les observations de Me Barbaro, représentant le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia ; 
- les observations de Mme A..., représentant le préfet des Alpes-Maritimes ; 
- les observations de Me Pupponi substituant Me Ceccarelli-Le Guen, représentant l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur ;  
- et les observations de Me Chaineau, représentant l’établissement public d’aménagement Ecovallée-Plaine du Var. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par arrêté du 10 novembre 2015, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique, au profit de l’établissement public d’aménagement Nice-Ecovallée, les travaux de réalisation de la zone d’aménagement concerté (ZAC) « Nice Méridia » créée 
le 6 août 2013 sur près de 24 hectares sur la commune de Nice, à l’intérieur du périmètre de l’opération « Plaine du Var - Ecovallée » déclarée d’intérêt national par décret du 7 mars 2008. Par un nouvel arrêté préfectoral du 25 août 2020, cette déclaration d’utilité publique a été prorogée pour une durée de cinq ans jusqu’au 10 novembre 2025. 
 
Le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia est propriétaire d’une parcelle cadastrée OH n° 675 située 9 avenue du docteur C... B... à Nice (06200). Cette parcelle est incluse dans le périmètre d’application de l’arrêté pris par le préfet des Alpes-Maritimes le 22 septembre 2022 par lequel plusieurs parcelles et immeubles ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique au profit de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur et nécessaires à la réalisation de la zone d’aménagement concerté (ZAC) « Nice Méridia ». Le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia demande au tribunal d’annuler l’arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 22 septembre 2022. 
 
 
 
Sur l’intervention de l’EPA Nice Ecovallée :  
 
L’EPA Nice Ecovallée a intérêt au maintien de la décision attaquée. Ainsi son intervention est recevable. 
  
Sur la recevabilité de la requête :  
 
L’arrêté du 22 septembre 2022 déclare cessibles les immeubles nécessaires aux travaux de réalisation de la ZAC « Nice Méridia ». Un plan de division parcellaire y est annexé. En l’absence de circonstances particulières dont il ferait état, un requérant ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité à demander l’annulation d’un arrêté de cessibilité en tant qu’il concerne des terrains autres que ceux lui appartenant. Il ressort des pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia est propriétaire d’une parcelle cadastrée section OH n° 675 et qu’il ne fait pas état de circonstances particulières de nature à lui conférer un intérêt à contester l’arrêté dans son entier. Par suite, ses conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 22 septembre 2022 ne sont recevables qu’en tant qu’elles concernent la parcelle cadastrée section OH n° 675 lui appartenant. 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En ce qui concerne l’exception d’illégalité de l’arrêté du 10 novembre 2015 portant déclaration d’utilité publique :  
 
L'arrêté de cessibilité, l'acte déclaratif d'utilité publique sur le fondement duquel il a été pris et la ou les prorogations dont cet acte a éventuellement fait l'objet constituent les éléments d'une même opération complexe. Dès lors, à l'appui de conclusions dirigées contre l'arrêté de cessibilité, un requérant peut utilement se prévaloir, par la voie de l'exception, de l'illégalité de la déclaration d’utilité publique ou de l'acte la prorogeant, y compris des vices de forme et de procédure dont ils seraient entachés, quand bien même le requérant aurait vu son recours en excès de pouvoir contre la déclaration d’utilité publique ou l'acte la prorogeant, être rejeté.  
 
Il appartient au juge administratif, lorsqu’il doit se prononcer sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. 
 
Il ressort des pièces du dossier que l’établissement public foncier Provence-Alpes Côte d’Azur poursuit, par le projet d’aménagement « Nice Méridia » qui s’inscrit dans un projet plus large d’aménagement et de développement de la plaine du Var, qui a reçu le statut d’opération d’intérêt national par un décret du 7 mars 2008, un objectif d’aménagement plus équilibré du territoire et plus propice au développement des activités humaines. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du résumé non technique de l’étude d’impact, que le projet « Nice Méridia » a pour ambition de créer une technopole urbaine, sur un périmètre de 24 hectares. Ce projet s’inscrit dans les orientations du schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie Provence-Alpes-Côte d’Azur approuvé le 17 juillet 2013, notamment en ce qui concerne le développement des modes de vie et de consommation plus sobres en énergie dès lors que le projet a été conçu pour limiter les déplacements en favorisant les modes de transport doux, que les bâtiments seront conçus pour être économe en énergie notamment par la mise en place de panneaux photovoltaïque sur les toitures des bâtiments. Compte tenu des avantages que présente le projet par rapport aux objectifs ainsi poursuivis, l’aménagement faisant l’objet de la déclaration d’utilité publique en cause répond à une finalité d’intérêt général. 
 
Il n’est pas établi, ni même d’ailleurs allégué que l’établissement public foncier Provence-Alpes Côte d’Azur était en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation. 
 
Il ressort des pièces du dossier que le projet d’expropriation de la parcelle OH n° 675, appartenant au syndicat requérant, a pour finalité de permettre la création d’une voie publique, nommée « rue de Caucade », qui reliera l’avenue B..., située au sud de la propriété des requérants, et l’impasse Malaval, située au nord de la propriété. D’une part, le syndicat requérant soutient que cette nouvelle voie publique aura pour effet de rendre dangereux l’accès à la copropriété. Toutefois, et ainsi que cela ressort du rapport du commissaire-enquêteur en date du 3 juin 2022, cette voie publique ne permettra la circulation des véhicules qu’à sens unique et à une vitesse limitée et comprise entre vingt kilomètres par heure et trente kilomètres par heure. D’autre part, si le requérant soutient que cette nouvelle voie publique aura pour effet de supprimer l’un des deux accès à la copropriété, il ressort toutefois des pièces du dossier que l’immeuble en cause disposera, à terme, de quatre accès directs à la voie publique ce qui aura, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, pour effet de renforcer la desserte. En outre, contrairement à ce que soutient le syndicat requérant, il ne ressort pas des pièces du dossier que les raccordements aux réseaux de l’immeuble seront supprimés par la mise en œuvre du projet de création d’une voie publique. Enfin, en ce qui concerne la disparition des seize places de parking, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de la ZAC, que des solutions de stationnement ont été prévues à proximité de la future « rue de Caucade ». Par suite, eu égard à sa finalité d’intérêt général, mentionnée au point 7, les inconvénients du projet, qui doivent être appréciés à l’échelle globale du projet, ne présentent pas un caractère excessif de nature à le priver de son caractère d’utilité publique. 
 
En ce qui concerne les vices propres de l’arrêté de cessibilité du 22 septembre 2022 :  
 
En premier lieu, et d’une part, aux termes de l’article L. 132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L'autorité compétente déclare cessibles les parcelles ou les droits réels immobiliers dont l'expropriation est nécessaire à la réalisation de l'opération d'utilité publique. Elle en établit la liste, si celle-ci ne résulte pas de la déclaration d'utilité publique. ». Aux termes de l’article R. 132-2 du même code : « Les propriétés déclarées cessibles sont désignées conformément aux prescriptions de l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. L'identité des propriétaires est précisée conformément aux prescriptions du premier alinéa de l'article 5 ou du premier alinéa de l'article 6 de ce décret, sans préjudice des cas exceptionnels mentionnés à l'article 82 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955. ». Il résulte de ces dispositions que l’arrêté de cessibilité doit fixer sans ambiguïté la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale de la parcelle expropriée.  
 
D’autre part, aux termes de l’article 552 du code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. (…) ». 
 
En l’espèce, l’arrêté litigieux mentionne la section cadastrale OH n° 675, en indiquant l’adresse concernée, sa surface, la nature de son occupation (sol), en précisant le nom et les coordonnées du propriétaire. Par suite, l’arrêté contesté fixe sans ambiguïté la nature, la situation, la contenance ainsi que la désignation cadastrale du bien immobilier objet de l’expropriation. Si, en application de l’article du code civil cité au point précédent, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, cette expropriation du dessus n’entraîne pas nécessairement l’expropriation des éléments de l’immeuble voisin qui empièteraient sur ce dessus. Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que l’arrêté en cause ne mentionnerait pas l’intégralité des propriétés déclarées cessibles et l’identité des propriétaires doit être écarté. 
 
En second lieu, si le requérant soutient que les lots n° 74 à 80 situés sur la parcelle expropriée lui appartiennent, il n’en justifie pas alors que, en défense, le préfet des Alpes-Maritimes fait valoir que ces lots, constitués de 7 emplacements de parking, appartiennent à l’association hospitalisation à domicile de Nice et région depuis le 3 juillet 2006 par acte de vente conclu devant Me Gretchichkine-Kurgansky, notaire à Nice. Par suite, et alors que le syndicat requérant ne peut utilement se prévaloir d’un procès-verbal d’assemblée générale daté du 22 juin 2005, antérieur à la date d’acquisition des lots par l’association HAD, le moyen tiré de l’erreur quant à la désignation des propriétaires ne peut qu’être écarté.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 22 septembre 2022. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires Espace Nikaia une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur et non compris dans les dépens. S’agissant des conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative présentées par L’EPA Nice Ecovallée, elles doivent être rejetées, dès lors que celui-ci a la qualité d’intervenant et non de partie à l’instance. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : L’intervention de l’EPA Nice Ecovallée est admise. 
 
Article 2 : La requête du syndicat des copropriétaires Espace Nikaia est rejetée. 
 
Article 3 : Le syndicat des copropriétaires Espace Nikaia versera à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 4 : Les conclusions de l’EPA Nice Ecovallée présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires Espace Nikaia, au préfet des Alpes-Maritimes, à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur, à l’établissement public d’aménagement Ecovallée-Plaine du Var et à la commune de Nice. 
 
 
 
 
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. d’Izarn de Villefort, président, 
Mme Moutry, première conseillère,  
Mme Asnard, conseillère,  
assistés de Mme Bertolotti, greffière. 
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025. 
 
 
 
 
 
La rapporteure, 
signé 
M. ASNARD 
 
Le président, 
signé 
P. D’IZARN DE VILLEFORT 
 
La greffière, 
 
signé 
 
 
                                                 C. BERTOLOTTI 
 
 
  
 
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour le greffier en chef 
Ou par délégation, le greffier