TA06 · 1ère chambre — 30 janvier 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 décembre 2022 et 29 juin 2023, la commune d'Eze, représentée par Me Donneaud et Me Baron, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la taxe nationale de cession à titre onéreux de terrains rendus constructibles prévue à l'article 1605 nonies du code général des impôts mise à leur charge pour la vente d'un terrain situé à Eze, ainsi que des pénalités et intérêts de retard y afférents pour un montant total de 2 227 400 euros ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la cession des terrains en litige n'entre pas dans le champ d'application de la taxe prévue par l'article 1605 nonies du code général des impôts dès lors qu'ils n'étaient pas à usage agricole et n'ont pas été cédés à des fins spéculatives ; 
 - l'administration ne rapporte pas la preuve que le terrain a été rendu constructible postérieurement au 12 janvier 2010 ;  
 - l'administration fiscale ne démontre pas que les parcelles étaient effectivement et librement constructibles à la date de la cession ; 
 - elle est fondée à se prévaloir du paragraphe 165 de la doctrine référencée BOI-RFPI-TDC-20-10 selon lequel en l'absence de démonstration de ce que le terrain est effectivement constructible, la taxe n'est pas applicable à la cession prévue par les dispositions de l'article 1529 du code général des impôt ; 
 - elle ne démontre par que le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale était supérieur à 10 ; 
 - elle est fondée à se prévaloir des énonciations du paragraphe 340 de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-TDC-20-10. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 11 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 9 janvier 2025 : 
 - le rapport de Mme Chevalier, rapporteure, 
 - les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Donneaud, représentant la commune d'Eze. 
 Une note en délibéré présentée pour la commune d'Eze a été enregistrée le 10 janvier 2024 et n'a pas été communiquée. 
 Considérant ce qui suit :  
 1.  Par un acte notarié du 3 avril 2017, la commune d'Eze a cédé à une société immobilière domaniale un ensemble de parcelles contiguës situées sur le territoire de sa commune d'Eze et de la commune de la Turbie. A la suite de l'examen de cet acte, l'administration fiscale, a considéré que la cession des parcelles situées sur le territoire de la commune d'Eze était assujettie la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1605 nonies du code général des impôts. La commune d'Eze demande au tribunal de prononcer la décharge de cette taxe mise à sa charge selon la procédure de rectification contradictoire ainsi que des pénalités et intérêts de retard y afférents. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 2.  Aux termes de l'article 1605 nonies du code général des impôts : " I. - Il est perçu une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. /Le produit de cette taxe est affecté, dans la limite du plafond prévu au I de l'article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, à un fonds inscrit au budget de l'Agence de services et de paiement. Ce fonds finance des mesures en faveur de l'installation et de la transmission en agriculture. () / III. - La taxe ne s'applique pas : / 1° Aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, ni aux terrains dont le prix de cession défini à l'article 150 VA est inférieur à 15 000 € ; / 2° Lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale, définis au II, est inférieur à 10. / IV. - Le taux de la taxe est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition ou la valeur vénale définis au II est supérieur à 10 et inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de la plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %. /La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible. Elle est due par le cédant. / V. - Une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. / Lorsque la cession est exonérée en application du III ou par l'effet de l'abattement prévu au second alinéa du II du présent article, aucune déclaration n'est déposée. L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération ou de cette absence de taxation. Les deux derniers alinéas du III de l'article 150 VG sont applicables.  (.). ". Et aux termes de l'article 331 K ter de l'annexe III du code général des impôts : " I. - Pour l'application du deuxième alinéa du V de l'article 1605 nonies du code général des impôts, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu ou de droits relatifs à un tel terrain, à la mention, selon le cas, dans l'acte : / () / 2° Que le terrain n'est pas constructible, alors même qu'il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 1605 nonies du code général des impôts ; / II. - Les éléments mentionnés aux 1° et 2° du I sont justifiés par le cédant au moyen du certificat d'urbanisme mentionné à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, précisant que le terrain ne peut faire l'objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d'aucune autorisation de construction. / () ". 
 3.  Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l'assujettissement à l'impôt ou, le cas échéant, s'il remplit les conditions légales d'une exonération. 
 4.  En premier lieu, il est constant que la commune d'Eze a cédé les parcelles en litige dont elle était propriétaire à titre onéreux. La commune soutient qu'elle n'est pas redevable de la taxe, dès lors, d'une part, que les terrains n'étaient pas à usage agricole et, d'autre part, que l'opération de vente n'était motivée par aucune intention spéculative. Toutefois, l'article 1605 nonies du code général des impôts ne conditionne l'application de cette taxe à aucune preuve d'une intention spéculative du vendeur ou d'un usage agricole de la parcelle mais à celle de son ouverture à l'urbanisation. Dès lors, c'est à bon droit et sans méconnaître tant la lettre du texte que l'intention du législateur, que l'administration fiscale n'a pas limité l'application des dispositions précitées à ce type de cession.  
 5.  En deuxième lieu, et d'une part, il résulte de l'instruction, que les terrains cédés situés sur la commune d'Eze étaient classés en zone ND du plan d'occupation des sols de la commune en vigueur préalablement au plan local d'urbanisme approuvé le 21 juin 2013, qui définit cette zone comme une zone comme " une zone naturelle non équipée qu'il convient de protéger en raison de la qualité du paysage et des sites et comportant des terrains exposés à des risques naturels ". Si certaines constructions limitativement énumérées, telles que des constructions à usage agricole ou des aires de jeux, étaient admises par ce règlement, elle n'avait pas vocation à être urbanisée et ne pouvait pas, par suite, être regardée comme constructible au sens de l'article 1605 nonies du code général des impôts précité. Dans ces conditions, alors que la commune requérante ne produit aucun élément de nature à démontrer que les terrains cédés auraient comporté des aménagements permettant de les rendre constructibles et que l'acte de cession ne fait pas plus état d'éventuelles constructions, il est établi que ces terrains étaient inconstructibles avant le 13 janvier 2010. D'autre part, il est constant que les terrains ont été classés en zone UE, zone urbaine ou à urbaniser avec l'approbation du plan local d'urbanisme le 21 juin 2013. La commune soutient qu'en dépit de ce classement, les terrains ne peuvent pas être considérés comme constructibles, dès lors qu'ils sont grevés d'une servitude d'attente de projet qui interdit toute construction supérieure à 10m2 jusqu'au 21 juin 2018. Toutefois, si cette servitude induit nécessairement une limitation du droit à construire, cette limitation est temporaire et non définitive et n'est pas totale dès lors que des constructions demeurent possibles. Dès lors, elle n'est pas de nature à faire obstacle à ce que les terrains en litige soient qualifiés de constructibles au sens de l'article 1605 nonies du code général des impôts. Enfin, la société ne saurait utilement, à supposer qu'elle ait entendu le faire, se prévaloir des dispositions de l'article 331 K ter de l'annexe III du code général des impôts précités, dès lors qu'elles concernent les formalités à accomplir en cas d'exonération de la taxe en application du III ou du II de l'article 1605 nonies et qu'il n'est pas contesté qu'elle n'entre dans aucun des cas d'exonérations prévus.  
 6.  En troisième lieu, à supposer que la commune d'Eze ait entendu se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe 165 de la doctrine référencée BOI-RFPI-TDC-20-10, celles-ci concernent la taxe prévue par les dispositions de l'article 1529 du code général des impôts, qui n'a pas été appliquée en l'espèce. Par suite, la commune d'Eze qui n'entre pas dans les prévisions de la doctrine invoquée ne peut, dès lors, en revendiquer le bénéfice. 
 7.  Il résulte de ce qui précède que la cession litigieuse entrait bien dans le champ d'application de la taxe prévue par l'article 1605 nonies du code général des impôts. 
 8.  En quatrième lieu, aux termes du II de l'article 1605 nonies du code général des impôts : " La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l'article 150 VA, diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. / L'assiette de la taxe est réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année. ". Les dispositions du III de ce même article précitées précisent : " La taxe ne s'applique pas : / () ; / 2° Lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale, définis au II, est inférieur à 10 ". 
 9.  Il résulte de l'instruction, et notamment de l'acte de cession du 3 avril 2017, que les terrains appartiennent à la commune d'Eze depuis des temps immémoriaux et qu'ils n'ont fait l'objet d'aucune évaluation vénale à leur date d'entrée dans son patrimoine. Contrairement à ce que fait valoir la commune, la circonstance qu'elle soit propriétaire de ces terrains depuis des temps immémoriaux ne fait pas obstacle à l'application de ces dispositions. De plus si la commune conteste la valeur vénale de zéro euro retenue par l'administration, elle ne fournit aucune explication, ni devant l'administration, ni dans le cadre de la présente instance, quant à la valeur vénale des terrains qu'il conviendrait de retenir. Enfin, elle ne saurait sérieusement soutenir que la valeur vénale étant de zéro, le rapport entre le prix de cession et cette valeur vénale est nécessairement égal à zéro et, par suite, inférieur à dix, au motif que mathématiquement il n'est pas possible de multiplier ou de diviser par zéro. Dès lors, et sans méconnaître les objectifs de la loi, c'est à bon droit que l'administration fiscale a mis à la charge de la commune l'amende prévue par les dispositions de l'article 1605 nonies du code général des impôts en litige. 
 10.  En cinquième et dernier lieu, la commune d'Eze n'est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations paragraphe 340 de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-TDC-20-10 qui ne comporte pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application par le présent jugement. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11.  Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une quelconque somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Les conclusions présentées à cette fin par la commune d'Eze, doivent, par suite, être rejetées.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la commune d'Eze est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la commune d'Eze et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Délibéré après l'audience du 9 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Taormina, président, 
 Mme Zettor, première conseillère, 
 Mme Chevalier, première conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Chevalier 
 Le président, 
 signé 
 G. TaorminaLa greffière, 
 signé 
 C. Sussen 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière,