TA64 · CHAMBRE 3 — 20 mars 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées respectivement le 12 septembre 2023 et le 27 septembre 2023, M. A... C... et Mme B... C..., représentés par Me Castera, demandent au tribunal :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 1er août 2023 par lequel la maire de la commune de Biscarosse a rejeté la demande de permis de construire déposée le 21 mai 2023 en vue de la construction d’une maison individuelle et d’une piscine sur un terrain situé 155 rue des Vasates ; 
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Biscarosse la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Ils soutiennent que :  
- l’arrêté attaqué est entaché d’un défaut de motivation en fait ; 
- il a été pris en méconnaissance de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dès lors que le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager qui a induit une cristallisation des règles d’urbanisme applicables ; 
- il est entaché d’une erreur de qualification juridique des faits dès lors que le projet n’est pas situé dans un espace proche du rivage ; 
- l’arrêté méconnaît également les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dès lors que le projet de construction s’intègre en continuité d’un village ou d’une agglomération. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2025, la commune de Biscarosse, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme C... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Foulon,  
- les conclusions de Mme Portès, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Castera-Minard, représentant M. et Mme C..., et celles de Me Chatel, représentant la commune de Biscarosse. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
M. et Mme C... ont déposé le 21 mai 2023 une demande de permis de construire en vue de la réalisation d’une maison individuelle et d’une piscine sur la parcelle cadastrée section CY n° 751 située 155 rue des Vasates à Biscarosse (Landes). Par un arrêté du 1er août 2023, le maire de la commune de Biscarosse a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. M. et Mme C... demandent au tribunal d’annuler cet arrêté. 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En ce qui concerne la motivation du permis de construire : 
 
Aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. (…) ». 
 
L’arrêté contesté vise le schéma de cohérence territoriale du Born approuvé le 20 février 2020 et classant le secteur en espaces proches du rivage et énonce les motifs sur lesquels il se fonde, à savoir, que le terrain d’assiette du projet n’appartient ni à une agglomération, ni à un village au sens des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, ni encore à un espace urbanisé au sens de l’article L. 121-13 mais se situe en revanche en espaces proches du rivage, où seule une extension limitée de l’urbanisation est possible. Ainsi, la décision contestée comporte l’énoncé des considérations de droit et de fait sur lesquelles elle se fonde. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation doit être écarté. 
 
 
En ce qui concerne le motif tiré de ce que le projet ne se situe pas en continuité d’une agglomération ou d’un village : 
 
S’agissant des dispositions applicables 
 
Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique visée ci-dessus : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». 
 
Aux termes de l’article L. 121-8 du même code, dans sa rédaction issue de cette loi du 23 novembre 2018 : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. (…) ».  
 
Les requérants soutiennent qu’en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, la cristallisation des règles en vigueur à la date de délivrance du permis d’aménager du lotissement, le 19 septembre 2016, s’opposait à l’application de cet article dans sa version citée au point 5 et que ne pouvait leur être opposée que celle citée au point 4. Toutefois, les dispositions imposant que l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants figuraient à l’article L. 121-8 depuis le 1er janvier 2016 et antérieurement à l’article L. 146-4 de ce code. Elles ne constituent dès lors pas des dispositions nouvelles et sont applicables au projet. 
 
S’agissant du bien fondé 
 
Les requérants font valoir que le terrain d’assiette du projet se situe en continuité d’une agglomération ou d’un village. Toutefois, la seule circonstance qu’il existe une « organisation bâtie extrêmement dense composée de plus de 50 habitations recevant tous les réseaux » ne permet pas de caractériser une telle continuité. Ce secteur est, au contraire, séparé des agglomérations de Biscarrosse-bourg et de Biscarrosse-plage par de vastes espaces boisés et naturels dépourvus de toute construction et il n’est pas plus situé à proximité d’un village. En outre, le projet s’insère certes dans un lotissement compris dans un ensemble de cinq lotissements, mais ils se trouvent implantés en « de multiples grappes pavillonnaires » autour du golf, séparés les uns des autres par des fairways et de vastes espaces naturels et boisés, sans cohérence globale ni organisation d’ensemble, sans centralité, commerces ou lieux de vie collectifs. Par suite, ce secteur ne constitue pas une agglomération ou un village, au sens des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme et selon les critères définis par le SCoT. Il ne constitue pas d’avantage une extension d’urbanisation d’une agglomération ou d’un village existant. 
 
La maire était dès lors fondée à opposer ce motif pour refuser le projet.  
 
En ce qui concerne le motif tiré de ce que le projet, situé en espace proche du rivage, ne constitue pas une extension limitée de l’urbanisation  
 
L’article L. 121-13 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2016 comme dans sa version en applicable depuis le 1er août 2017, dispose que : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer (…) ». 
 
Ces dispositions étant inchangées, les requérants ne peuvent utilement invoquer une cristallisation en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme. Au demeurant, s’ils font valoir que le SCoT n’a défini le secteur du terrain d’assiette en espace proche du rivage que pour satisfaire aux obligations de la loi du 23 novembre 2018, ils n’en tirent aucune conséquence quant à l’application de la loi littoral à leur projet. 
 
Par ailleurs, il résulte de ce qui a été dit au point 8 que les dispositions de la loi littoral s’opposent à la réalisation du projet, qu’il emporte ou non extension limitée de l’urbanisation et que le terrain d’assiette soit ou non situé en espace proche du rivage. Il n’est, par ailleurs, pas soutenu que le terrain d’assiette relèverait d’un « secteur déjà urbanisé » au sens des dispositions citées au point 5. 
 
En tout état de cause, il n’est pas contesté que le SCoT du Born, accessible tant aux juges qu’aux parties, identifie ce secteur au sein des espaces proches du rivage. A cet égard, le terrain d’assiette du projet se situe à environ 1 000 mètres de la rive ouest de l’étang de Cazaux et de Sanguinet. Cette parcelle s’insère dans un vaste espace boisé comportant un golf et des lotissements. La topographie de ce secteur globalement en pente vers le rivage offre des perspectives de vues vers le rivage à proximité de la parcelle. Cet ensemble doit ainsi être regardé comme proche du rivage au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme, et ce, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que la parcelle en cause ne soit pas elle-même en covisibilité avec le rivage. 
 
Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de la loi relative à la protection du littoral doit être écarté. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées. 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Biscarosse, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et Mme C... la somme de 1 000 euros à verser à la commune de Biscarosse au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
D É C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de M. et Mme C... est rejetée.  
 
Article 2 : M. et Mme C... verseront solidairement à la commune de Biscarosse la somme de 1 000 (mille) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A... C..., à Mme B... C... et à la commune de Biscarosse. 
 
Délibéré après l’audience du 18 février 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Triolet, présidente, 
Mme Foulon, conseillère, 
M. Buisson, conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026. 
 
 
La rapporteure, 
C. FOULON 
La présidente, 
A. TRIOLET 
 
 
 
 
La greffière, 
 
 
 
A. STRZALKOWSKA 
 
La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.  
 
Pour expédition conforme :  
La greffière,