TA86 · 2ème chambre — 4 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 février 2024 et le 17 juin 2025, Mme D... B..., représentée par SELARL Lex Urba, demande au tribunal : 
 
1°) d’annuler l’arrêté du 5 septembre 2023 par lequel la maire de Poitiers a accordé un permis de construire à la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise pour la réalisation d’un immeuble collectif de quarante-trois logements, situé au n° ... ;  
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Poitiers une somme de 3 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’arrêté en litige a été signé par une autorité incompétente ; 
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet dès lors qu’il ne décrit pas de manière suffisante les constructions voisines du projet et ne permet pas de visualiser l’insertion du projet par rapport à sa propriété ; 
- le projet méconnait les dispositions de l’article 1 du règlement de la zone U2 du PLUi de Grand Poitiers dès lors d’une part que le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de vérifier si les exigences en matière d’efficacité énergétique du bâtiment sont respectées et, d’autre part, compte tenu des nuisances sonores et olfactives du projet ; 
- il méconnait les dispositions de l’article 2 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors que compte tenu de ses dimensions, d’une part, il obère une intensification ultérieure de la zone et, d’autre part, qu’il porte atteinte aux conditions d’éclairage naturel des constructions voisines ; 
- il méconnait les dispositions de l’article 3 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors qu’il prévoit la réalisation d’une voie en impasse sans aire de retournement ; 
- il méconnait les dispositions de l’article 6 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors le projet ne peut être considéré comme présentant une composition harmonieuse compatible avec l’environnement urbain existant à proximité ; 
- il méconnait les dispositions de l’article 7 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors qu’il ne respecte pas l’éclairement naturel des constructions voisines, que le retrait de l’implantation du bâtiment par rapport à la limite séparative de sa propriété est insuffisant et que les jardins et terrasses prévus en limite de sa propriété ne prévoient pas de dispositifs occultants ;  
- il méconnait les dispositions de l’article 10 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors que le terrain est situé en secteur U2r3-4 et que le projet ne présente pas un épannelage varié ; 
- il méconnait les dispositions de l’article 11 du règlement de la zone U2 du PLUi dès lors, d’une part, qu’il ne s’intègre pas harmonieusement dans son environnement et, d’autre part, qu’il comporte une toiture terrasse visible depuis l’espace public. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistrés le 18 juin 2025, la commune de Poitiers conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 000 euros soit mise à la charge de Mme B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.  
 
 
Par des mémoires en défense enregistrés le 1er octobre 2024 et le 1er juillet 2025, la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise, représentée par Me Lourme, conclut au rejet de la requête, au besoin après avoir fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme B... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.  
 
 
Par un courrier du 13 novembre 2025, les parties ont été informées qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11 du règlement du PLU applicable en zone U2 en tant que le projet autorise la réalisation d’une toiture terrasse non végétalisée visible depuis l’espace public, et, après avoir estimé ce vice régularisable, pourrait décider de surseoir à statuer, dans l’attente de la régularisation du permis de construire, dans un délai de quatre mois. 
 
 
La SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise a produit des observations qui ont été enregistrées le 18 novembre 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Boutet, 
- les conclusions de Mme Guilbaud, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Herrou, substituant Me Lourme, représentant la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Par arrêté du 5 septembre 2023, la maire de Poitiers a accordé un permis de construire à la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise pour la réalisation d’un immeuble collectif de quarante-trois logements, situé au n° .... Par la présente requête, Mme B..., propriétaire de la parcelle voisine du terrain d’assiette du projet cadastrée ..., demande l’annulation de cet arrêté et de la décision du 3 janvier 2024 de rejet de son recours gracieux.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 19 septembre 2022, la maire de Poitiers a délégué à M. A... C... sa signature en matière d’urbanisme. Le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’arrêté en litige doit par suite être écarté.  
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ». 
 
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.  
 
Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte un plan cadastral sur lequel figurent les constructions avoisinantes, notamment celle appartenant à la requérante située sur la parcelle .... Le plan de masse actuel et le plan de masse projeté indiquent le commencement des constructions situées sur les limites séparatives du terrain d’assiette du projet. Enfin, des photographies de l’environnement immédiat du projet et des documents graphiques permettent de visualiser l’insertion du projet depuis la ... et depuis <ANO>la rue de la Bugellerie<ANO>. Le dossier comportait ainsi les éléments suffisants pour permettre à l’autorité compétente de vérifier le respect de la réglementation applicable, quand bien même les photographies produites et les documents d’insertion ne faisaient pas apparaître la propriété de la requérante. Le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit par suite être écarté. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article 1 du règlement de la zone U2 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Grand Poitiers relatif aux occupations et utilisation de sol interdites : « Sont interdits : Tout projet nécessitant une dégradation des haies repérées sur les documents graphiques. Une interruption très ponctuelle, pour la création d’un accès ou d’une voie par exemple, sera tolérée. Dans ce cas, une restitution de la continuité biologique sera assurée conformément aux orientations d’aménagement paysages et biodiversité ; Toute construction nouvelle comportant des logements dont l’efficacité énergétique serait inférieure à la norme BBC (bâtiment à basse consommation, soit une consommation normalisée inférieure à 50 kWhEP/m².an) ; Toute construction susceptible de créer ou de subir des nuisances, de générer ou de subir des risques incompatibles avec le voisinage d'habitations. Cette règle ne s’applique pas aux établissements hospitaliers en secteur U1h et aux installations ferroviaires à caractère technique : gare, gare de triage, chantiers de transport combiné, voies et emprises nécessaires à l’exploitation du réseau. Elle ne s'applique pas non plus aux équipements techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif. Sont notamment visés par le présent alinéa : Le risque d'incendie, Le risque d'altération de la nappe phréatique, Les nuisances sonores, Les nuisances olfactives, La pollution des sols et de l'air, notamment par rejet de poussières ou d'éléments toxiques ». 
 
Si la requérante fait valoir qu’aucune pièce du dossier de demande de permis de construire ne permet de connaitre l’efficacité énergétique de la construction, il ressort des pièces du dossier de demande qu’il comporte une attestation indiquant que le projet respecte la norme RE2020, qui est plus exigeante que la norme BBC visée par l’article 1 du règlement précité. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction d’un immeuble collectif comportant quarante-trois logements serait de nature à générer des nuisances sonores, ou même olfactives, telles que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article 1 du règlement précité, quand bien même chaque logement comporterait des extérieurs privatifs de type balcon ou loggia ainsi que des espaces extérieurs partagés et un composteur. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 du règlement de la zone U2 du PLUi doit par suite être écarté. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article 2 du règlement de la zone U2 du PLUi relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : « (…) dans le secteur U2r, tout projet ne prenant pas en compte une partie substantielle de l’îlot sera interdit s’il n’assure pas une bonne intégration dans le tissu existant. En particulier, pour être autorisées, les constructions projetées ne doivent pas obérer une intensification ultérieure de la zone et doivent prendre en compte les conditions d’éclairage naturel des constructions avoisinantes ». 
 
La requérante invoque les dimensions du projet de construction, comportant une surface de plancher de 2 329,77 m², une hauteur de 14 mètres et une longueur de 32 mètres au niveau de la façade sud en retrait de seulement 4 mètres par rapport à la limite séparative de sa propriété. Toutefois, elle n’établit en quoi ce projet obèrerait une intensification ultérieure de la zone, alors qu’il participe à sa densification en prévoyant la création de quarante-trois logements. Par ailleurs, en se bornant à invoquer la hauteur du projet et sa proximité avec sa maison à usage d’habitation, elle n’apporte pas d’élément suffisamment précis pour démontrer que le projet ne prendrait pas en compte les conditions d’éclairage naturel des constructions voisines, notamment de la sienne. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement de la zone U2 du PLUi doit par suite être écarté. 
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article 3 règlement de la zone U2 du PLUi relatif aux accès et voiries : « Les voies en impasse doivent permettre la circulation des véhicules légers et des véhicules chargés de la défense incendie. Elles peuvent comporter des tronçons ne permettant pas le croisement de deux véhicules, dès lors qu’un système d’alternat à vue est mis en place. Si elles ne comportent pas de dispositif de retournement conforme à l’annexe 3 du présent règlement, elles doivent comporter un dispositif permettant la collecte des ordures ménagères et assimilés en entrée d’impasse. Dans ce cas, les véhicules légers, s’engageant dans l’impasse doivent pouvoir effectuer un demi-tour ». 
 
La requérante fait valoir que le projet prévoit la réalisation d’une voie en impasse qui ne dispose pas d’aire de retournement. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet prévoit un dispositif de collecte des ordures ménagères à l’entrée et que la configuration de la voie interne au projet ne fait pas obstacle à la possibilité de retournement pour les véhicules légers. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3 du règlement de la zone U2 du PLUi doit en tout état de cause être écarté. 
 
En sixième lieu, aux termes de l’article 3 règlement de la zone U2 du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : « Les constructions sont implantées, avec le souci constant d’une composition harmonieuse compatible avec l’environnement urbain existant à proximité ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé dans un quartier de type résidentiel, composé de constructions récentes, sans intérêt particulier, avec des maisons individuelles en rez-de-chaussée et R+1 ainsi que quelques bâtiments collectifs en R+2 et R+3. Ce quartier ne comporte en outre pas de typologique particulière en ce qui concerne l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, certaines constructions étant situées à l’alignement de la voie publique, alors que d’autres sont plus en retrait. Le projet prévoit de réaliser un immeuble collectif en R+4 d’une hauteur de 13 mètres au faîtage et d’une largeur de 32 mètres. La toiture sera réalisée en quatre pans en tuile canal avec un bloc en toit terrasse côté ouest, les façades seront traitées en enduit ton pierre avec un bardage bois à claire-voie de teinte naturelle pour le 4ème étage, l’ensemble respectant les codes architecturaux des constructions avoisinantes. Le bâtiment est implanté en retrait par rapport aux deux voies publiques qui encadrent le terrain, comme certaines constructions voisines. Le maire n’a pas ainsi fait une inexacte application des dispositions de l’article 7 du règlement de la zone U2 du PLUi en accordant le permis de construire en litige en ce qui concerne l’implantation harmonieuse du projet dans son environnement. 
 
En septième lieu, aux termes de l’article 7 du règlement de la zone U2 du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « L’implantation de la construction devra respecter les besoins d’éclairement naturel des constructions bâties sur les propriétés voisines. En outre, afin de permettre un entretien correct du terrain et sa bonne ventilation, la construction joindra la limite séparative ou en sera suffisamment éloignée. Cette disposition ne s’applique pas en cas de surélévation à partir d’un volume existant en rez-de-chaussée. Dans les opérations groupées, la création de terrasses extérieures en rez-de-chaussée ou en rez-de jardin doit s’accompagner d’un dispositif occultant en limite de propriété, depuis le bâtiment jusqu’au niveau du point de la terrasse le plus éloigné du bâtiment. Les modalités d’implantation des constructions sont explicitées dans les orientations d’aménagement « renouvellement urbain » afin de pouvoir concevoir des projets adaptés à chaque contexte urbain ». 
 
Pour les motifs exposés au point 9, il ne ressort pas des pièces du dossier que les besoins d’éclairement naturel des constructions voisines ne seraient pas respectés par la nouvelle construction. Par ailleurs, le retrait de 4 mètres prévus entre cette construction et la limite séparative de la propriété de la requérante est suffisant pour permettre un entretien correct du terrain et sa bonne ventilation. Enfin, le projet en litige, qui consiste à construire un seul bâtiment à usage collectif, ne constitue pas une opération groupée au sens des dispositions de l’article 7 du règlement de la zone U2 du PLUi de sorte que le projet n’avait en tout état de cause pas à prévoir de dispositif occultant pour les jardins et les terrasses. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 7du règlement de la zone U2 du PLUi doit donc être écarté 
 
En huitième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone U2 du PLUi relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « De plus, dans le secteur U2r : Le nombre énoncé sur le plan de zonage après U2r indique le nombre maximal d’étages autorisés pour les constructions (ex : U2r3 signifie que les bâtiments ne peuvent comporter plus de trois étages au-dessus du rez-de-chaussée). Quand deux nombres sont mentionnés (ex : U2r3-4), cela signifie qu’un immeuble ne peut avoir un nombre de niveaux uniforme, mais devra présenter un épannelage varié. Quel que soit le secteur, les édifices monumentaux pourront déroger aux règles ci-dessus ». 
 
Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans des façades sud, nord et ouest que le projet prévoit une partie de la construction en niveau R+3 et une partie en niveau R+4. Dans ces conditions, et alors que l’article 10 du règlement du PLU invoqué par la requérante n’impose pas que l’épannelage varié des constructions soit visible sur toutes les façades, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de cet article doit être écarté. 
 
En neuvième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone U2 du PLUi relatif à l’aspect extérieur des constructions : « Les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les projets devront présenter une composition urbaine cohérente avec l’environnement bâti (hauteur, volumes, emprise, espaces libres, …). Toute extension contiguë de bâtiment et toute construction annexe doit préserver l’harmonie avec l’existant. Cela n’interdit pas qu’une extension présentant une architecture moderne soit adjointe à un bâtiment ancien. Par leur hauteur et la nature des matériaux utilisés, les clôtures devront s’intégrer dans le contexte. Les clôtures entièrement grillagées réalisées en limite du domaine public, en contact avec un trottoir, ou une voie revêtue, doivent comporter un soubassement d’au moins 7 cm de hauteur (bordure, muret, …) (…). Dans le secteur U2r, les activités doivent de plus respecter les prescriptions suivantes : Les façades doivent être animées sans avoir recours à des artifices de type décor peint. Ces derniers sont interdits, ainsi que toute représentation peinte ou figurée en volume des produits fabriqués ou vendus. Les couleurs des matériaux doivent être cohérentes sur un même site. Il convient d’éviter l’architecture « parachutée » et la réalisation d’enseignes hors d’échelle par rapport à la construction. L’utilisation du parpaing, même enduit, doit être limitée. Le parpaing non enduit est interdit. Les toitures de type terrasse seront invisibles depuis l’espace public, sauf si elles sont végétalisées. Les mâts, ainsi que les totems, sont interdits. Cette interdiction ne s’applique pas en cas d’obligation réglementaire. Les stockages sont à implanter à l’arrière des bâtiments et doivent rester invisibles depuis le domaine public ». 
 
Comme cela a été exposé au point 13, il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans un quartier résidentiel, sans intérêt particulier composé de maisons individuelles et de quelques immeubles collectifs en R+2 ou R+3. L’architecture du bâtiment respecte les codes architecturaux des constructions avoisinantes. Le projet ne porte pas ainsi atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants et présente une composition urbaine cohérente avec l’environnement bâti. Il ne méconnaît donc pas à ce titre les dispositions de l’article 11 du règlement du PLU applicable en zone U2. 
 
En revanche, il ressort des pièces du dossier, et notamment des documents d’insertion, que le projet prévoit une toiture terrasse visible depuis le faubourg de la Cueille Mirebalaise, qui n’est pas végétalisée. Par suite, la maire de Poitiers a fait une inexacte application des dispositions de l’article 11 du règlement du PLU applicable en zone U2 en délivrant le permis de construire en litige en tant qu’il autorise la réalisation d’une toiture terrasse non végétalisée visible depuis l’espace public. 
 
Sur l’application de l’article R. 600-5-1 du code de l’urbanisme :  
 
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 
 
Le vice constaté au point 20, relatif à la méconnaissance de l’article 11 du règlement du PLU applicable en zone U2 en tant que le projet autorise la réalisation d’une toiture terrasse non végétalisée visible depuis l’espace public, est susceptible d’être régularisé. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer pendant un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de permettre cette régularisation.  
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise ou à la commune de Poitiers de produire au tribunal un permis de construire modificatif régularisant le vice mentionné au point 20 du présent jugement.  
  
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’à la fin de l’instance. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme D... B..., à la commune de Poitiers et à la SCCV Poitiers Cueille Mirebalaise. 
 
 
Délibéré après l'audience du 20 novembre 2025 à laquelle siégeaient : 
 
Mme Le Bris, présidente, 
Mme Boutet, première conseillère, 
Mme Balsan-Jossa, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025. 
 
 
La rapporteure,  
Signé 
M. BOUTET 
La présidente, 
Signé 
I. LE BRIS 
 
 
La greffière, 
 
 
Signé  
 
 
D. MADRANGE 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Vienne ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 
Pour expédition conforme, 
Pour le greffier en chef, 
La greffière, 
  
Signé 
  
D. MADRANGE