Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 septembre 2023

N° RG 20/06615

N° Portalis DBVX - V - B7E - NIF6









Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 18 novembre 2020



Chambre 9 cab 09 F



RG : 15/07217



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 05 Septembre 2023





APPELANTE :



S.C.I. RESIDENCE DU PALAIS

[Adresse 9]

[Localité 8]



représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant 

ayant pour avocat plaidant la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES :



Mme [Y] [B] épouse [S]

née le 05 Avril 1956 à [Localité 15] (68)

[Adresse 2]

[Localité 7]



représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Maître Alexandra MORIN, avocat au barreau d'ESSONNE





Société AS PATRIMOINE 

[Adresse 3]

[Localité 6]



représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475, avocat postulant,

ayant pour avocat plaidant Maître Jean-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS





Société IMOVELIS

[Adresse 16]

[Localité 1]



non constituée















PARTIES INTERVENANTES : 



Société ICADE PROMOTION

[Adresse 5]

[Localité 11]





Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentées par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant 

ayant pour avocat plaidant la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 01 Septembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023







Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier 



A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



En 2006, dans le cadre d'une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens situés [Adresse 4] à [Localité 14] (Marne) à [Localité 14] (Marne) et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services, la société Duguesclin et associés Montagnes, filiale de la société Duguesclin développement, spécialisée dans la promotion de résidences de services, elle-même filiale de la société Icade promotion, a constitué avec une société tierce, deux sociétés civiles immobilières : la SCI Résidence services du palais et la SCI Résidence du palais, initialement dénommée SCI Résidence hôtel du palais des congrès.



À compter de 2010, la société Duguesclin et associés Montagnes est devenue l'unique associée de la SCI Résidence du palais dont la gérance est assurée par la société Duguesclin développement



Dans le cadre de l'opération de promotion immobilière, l'immeuble a été divisé en lots en vue d'être vendus à des particuliers en l'état futur d'achèvement, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir : récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien et réduction de l'impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l'emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l'obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l'exploitant de la résidence et de meubler le logement.



La société Atrium tourisme, retenue comme futur exploitant de la résidence, s'est portée acquéreur des lots nécessaires à son exploitation et à la mise en oeuvre des services offerts (accueil, bureau, restauration, salle de réception, réserve et lingerie).



L'exploitation de la résidence a commencé au deuxième trimestre 2008.



La société Atrium tourisme ayant fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 1er juillet 2009, le liquidateur a informé les copropriétaires, par courrier du 9 juillet 2009, de la résiliation des baux conclus avec la société liquidée. 



A compter du mois de mai 2010, la gestion de l'exploitation de la résidence a été reprise par la société Les résidences d'[Localité 14], née de l'association de la société Duguesclin développement et d'une société tierce, et placée sous la présidence de la société Icade promotion.



La SCI Résidence du palais a confié la commercialisation non exclusive des lots restant à vendre à la société Imovelis, qui l'a elle-même déléguée à la société AS patrimoine.



Le 30 avril 2012, Mme [Y] [B] a, par l'intermédiaire de cette dernière société, signé un compromis de vente avec la SCI Résidence du palais, et selon acte authentique du 6 juillet 2012, elle a acquis dans la résidence hôtelière du Palais des congrès un appartement (lot 120) et un parking (lot 39), moyennant un prix de 130 124,30 euros, ces acquisitions ayant été financées avec des fonds propres.



Par l'effet de ces ventes, Mme [B] a été subrogée dans les droits de la SCI Résidence du palais concernant le bail conclu avec la société Les résidences d'[Localité 14], portant sur les lots n° 120 et 39, pour un loyer annuel de 6 778 euros hors taxe, payable trimestriellement à terme échu.



Le 21 décembre 2012, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium tourisme, les lots qui avaient été achetés par celle-ci pour permettre l'exploitation de la résidence, dont le restaurant, ont été vendus à un tiers, la société Amotour.



La société Les résidences d'[Localité 14] ayant été placée à son tour en liquidation judiciaire le 22 mars 2014, deux investisseurs ont repris ses actifs et ont créé une nouvelle société d'exploitation, la société Les demeures champenoises, avec laquelle Mme [B] a conclu un nouveau bail commercial moyennant un loyer réduit les quatre premières années d'activité et un abattement supplémentaire de 30 % en l'absence d'exploitation du restaurant par la société Amotour.



Considérant qu'elle avait été victime de man'uvres dolosives lors de l'acquisition des lots, Mme [B] a assigné la société Icade promotion, la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement et la société AS patrimoine aux fins de voir annuler l'acte de vente du 6 juillet 2012, prononcer les restitutions en nature et capital subséquentes et condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes et indemnisations.



Les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et Résidence du palais ont assigné en intervention forcée la société Imovelis.



Par jugement du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré recevable en la forme l'action de Mme [B] à l'encontre de la société AS patrimoine,

- annulé le contrat de vente du 6 juillet 2012 conclu entre la SCI Résidence du palais et Mme [B] portant sur l'appartement, les meubles accessoires et le parking,

- condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 113 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2015,

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

- condamné Mme [B] à verser à la SCI Résidence du palais l'ensemble des loyers perçus par elle au titre de la mise à bail des deux lots précités,

- ordonné la compensation des dettes de restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais et de restitution des loyers par Mme [B],

- condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] les sommes de : 


5 339,29 euros au titre de son préjudice matériel,

6 000 euros au titre de son préjudice moral,


- rejeté toutes les demandes dirigées contre les sociétés Duguesclin développement, Icade promotion, Imovelis et AS patrimoine,

- condamné la SCI Résidence du palais à verser à Mme [B] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Résidence du palais à verser à la société AS patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- condamné la SCI Résidence du Palais aux entiers dépens et autorisé Maître Costa, avocat au barreau de Lyon, à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 



Par déclaration du 26 novembre 2020, la SCI Résidence du palais a interjeté appel. 



Par ordonnance de référé du 8 février 2021, le magistrat délégué du premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire du jugement et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 30 mai 2022, la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement demandent à la cour de : 

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté Mme [B] de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


annulé le contrat de vente,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 113 200 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2015,

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

condamné Mme [B] à verser à la SCI Résidence du palais l'ensemble des loyers perçus par elle au titre de la mise à bail des biens,

ordonné la compensation des dettes de restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais et de restitution des loyers par Mme [B],

condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 5 339,29 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 3 000 eurosen application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes des parties,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,

ordonné l'exécution provisoire du jugement,


statuant de nouveau,

- dire et juger Mme [B] mal fondée en toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Résidence du palais,

- l'en débouter,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté Mme [B] de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


rejeté les demandes dirigées contre les sociétés Imovelis et AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du Palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,


statuant de nouveau,

- condamner in solidum les sociétés Imovelis et AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais de toutes les condamnations prononcées à son encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

à titre très subsidiaire,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


rejeté les demandes dirigées contre les sociétés Imovelis et AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,


statuant de nouveau,

- condamner in solidum les sociétés Imovelis et AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

en tout état de cause,

- condamner qui de droit à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au terme de conclusions notifiées le 6 avril 2022, Mme [B] demande à la cour de : 

- la recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée, 

à titre principal, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un dol commis par la SCI Résidence du palais à son encontre,

- le cas échéant, et par substitution de motif, confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente pour défaut de consentement, en raison d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, 







- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 30 avril 2012, ainsi que la vente du 6 juillet 2012, selon acte publié au service de publicité foncière d'[Localité 14] le 23 juillet 2012 sous les référence volume : 2012 p n° 3346, conclus entre la SCI Résidence du palais et elle, et portant sur :


le lot n° 39 : un parking extérieur portant le numéro 39 et les 7/10millièmes des parties communes générales, 

le lot n° 120 : un appartement sis au deuxième étage de type T2 portant le numéro «suite 225» et les 129/10.000èmes des parties communes générales et les 134/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,


situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 14] (Marne), [Adresse 4] (anciennement [Adresse 10]) connu sous le nom de « résidence hôtelière du palais des congres), le tout d'une contenance de 37 a et 88 ca figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : [Cadastre 12], lieudit [Adresse 4], 

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité la vente des biens meubles intervenue entre la SCI Résidence du palais et elle,

- réformer le jugement en ce qu'il a évalué le montant des restitutions consécutives à l'annulation des contrats de ventes mobilières et immobilières à la somme de 113 200 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui régler les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012 :


130 124,80 euros au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles, 


sur le préjudice matériel, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI Résidence du palais à l'indemniser au titre des frais de détention du bien immobilier, 

- réformer le jugement en ce qu'il a refusé d'inclure les frais d'avocat ainsi que les frais « C'est la vie » et « Contalim » dans son préjudice matériel, 

- actualiser le préjudice, 

par conséquent,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 15 946,61 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012, 

sur le préjudice moral, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI Résidence du palais à l'indemniser au titre du préjudice moral, 

- reformer le jugement en ce qu'il fixé son préjudice moral à la somme de 6 000 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012, 

sur la complicité au titre du dol, 

- réformer le jugement rendu en ce qu'il a rejeté ses demandes dirigées à l'encontre de la société Duguesclin développement et de la société Icade promotion au titre de la complicité du dol, 

et statuant à nouveau,

- condamner la société Duguesclin développement et la société Icade promotion, in solidum avec la SCI Résidence du palais, à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012 :


130 124,80 euros au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles.

15 949,61 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 


à titre subsidiaire,

- juger que la SCI Résidence du palais a manqué à son obligation précontractuelle d'information, 

- juger que la société Duguesclin développement et la société Icade promotion ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, 



- juger que la société AS patrimoine a manqué à son obligation de conseil et d'information, 

en conséquence,

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 83 405,93 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012, 

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2012,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI Résidence du palais à s'acquitter d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion et la société AS patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés, 

en cause d'appel, 

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Laffly, Lexavoué Lyon, sur son affirmation de droit.





Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2022, la société AS patrimoine demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2020,

en conséquence,

- débouter la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement et toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

- débouter Mme [B] de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

subsidiairement, si la cour devait infirmer le jugement ayant retenu l'absence de faute de la société AS patrimoine,

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais et la société Imovelis à la relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

- condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aguiraud, avocat au barreau de Lyon. 



La société Imovelis, à qui la déclaration d'appel a été signifiée à étude le 21 janvier 2021 conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2022. 



Par conclusions notifiées le 9 mai 2023, Mme [B] déclare actualiser son préjudice matériel à la somme de 16'373,61 euros, les autres chefs de dispositif énoncés dans ses conclusions notifiées le 6 avril 2022 étant expressément repris. Elle produit en outre une nouvelle pièce n° 97 intitulée « avis de taxe foncière 2022 ».



Par un courrier du 14 avril 2023 adressé à la cour, le conseil des sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement demande à la cour de déclarer irrecevables ces nouvelles conclusions et d'écarter des débats la pièce n° 97.





Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur la recevabilité des conclusions et de la pièce n° 97 notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture



Selon l'article 802, alinéas 1er et 2, du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 907 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.



En l'espèce, les conclusions notifiées par Mme [B] le 9 mai 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, visent à actualiser le montant du préjudice matériel dont elle demande réparation, en prenant en compte le montant des taxes foncières pour 2022 réglées au titre des biens immobiliers litigieux.



La pièce n° 97 produite le même jour est une copie de l'avis de taxes foncières pour 2022 émis par le centre des finances publiques de [Localité 13] le 9 août 2022.



Ces conclusions et la pièce produite à l'appui de la demande d'actualisation ne présentent aucune demande en intervention volontaire et ne sont pas relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, de sorte qu'elles doivent être déclarées irrecevables comme ayant été notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture.





2. Sur l'annulation de la vente pour dol



Les sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement font valoir :

- qu'il ne peut être reproché à la société Résidence du Palais d'avoir caché des informations à Mme [B] alors que ce n'est pas elle qui a commercialisé les biens ;

- que c'est à tort que le tribunal lui a reproché de ne pas avoir informé Mme [B] de la faillite du premier exploitant alors qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 14], dont l'un des deux associés était un professionnel de la gestion des résidences de tourisme ;

- que pour juger que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé sur des documents postérieurs à l'acquisition réalisée par Mme [B], notamment le rapport de la société THED, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer que lors de l'acquisition, l'exploitation n'était pas viable ;

- que Mme [B] ne peut valablement prétendre que le groupe Icade aurait créé la société Les résidences d'[Localité 14] seulement pour pouvoir poursuivre la vente des lots dès lors qu'entre avril 2010 et l'été 2013, le groupe Icade a investi plus de 3 200 000 euros en compte courant pour soutenir l'exploitation de la résidence, somme qu'il n'aurait pas investie s'il n'avait pas réellement cru en la possibilité d'une exploitation rentable de la résidence ; que contrairement à ce que prétend Mme [B], la construction des résidences ayant un coût important, le financement de l'exploitation à hauteur de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade de limiter considérablement ses pertes ;

- qu'on ne peut leur reprocher l'inexploitation du restaurant de la résidence puisque celui-ci a été repris par la société Amotour à la barre du tribunal dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium Tourisme et que rien ne laissait présager que le repreneur n'exploiterait pas l'objet de son investissement ;







- que le motif principal de l'investissement de Mme [B] était de réaliser une opération de défiscalisation, par nature incertaine et aléatoire ; que la rentabilité de l'opération est un élément important de ce type d'investissement mais n'est pas un élément déterminant dès lors qu'il n'est pas garanti de façon certaine. 



Mme [B] fait valoir essentiellement :

- que le fait que les biens aient été vendus par un mandataire de la société Résidence du Palais est sans incidence sur la caractérisation du dol dès lors que le mandant est responsable du fait de son mandataire ;

- qu'en investissant dans la résidence, elle poursuivait l'espoir de percevoir des revenus locatifs en prévision de sa retraite et non de réaliser une opération de défiscalisation comme le prétend la société Résidence du Palais; que la rentabilité locative était un élément déterminant de son consentement ;

- que dans la phase précontractuelle, il lui a été remis des documents mettant en avant la sécurité de l'investissement projeté et la solidité de l'exploitant en place ; que ces documents comportent des mentions inexactes, et même mensongères, puisqu'à la date de son acquisition, il est démontré que l'exploitation était déficitaire dès lors que le chiffre d'affaires annuel pour l'exercice du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011 s'élève à la somme de 1 058 221,42 euros, soit 793 665 euros sur 12 mois, alors que les loyers annuels dus aux copropriétaires s'élèvent à la somme de 800 000 euros ; que l'exploitation était donc déjà déficitaire et ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers contractuellement prévus par le bail commercial sans le concours financier du groupe Icade ; qu'il n'existait donc aucun aléa sur la rentabilité de l'opération contrairement à ce qu'a pu retenir la cour d'appel de Lyon dans son arrêt du 26 novembre 2019 ; 

- que la société Résidence du Palais s'est abstenue de l'informer de ce que le premier exploitant avait fait faillite mais également de ce que le chiffre d'affaires généré par l'exploitant ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers et que cet exploitant échappait à la cessation des paiements seulement en raison du soutien financier du groupe Icade ;

- que le groupe Icade a délibérément créé la société Les résidence d'Epernay pour permettre l'exploitation de la résidence afin de vendre les lots restés invendus préalablement à la faillite du premier exploitant ; que le soutien financier apporté à l'exploitant demeure moins élevé que les pertes auxquelles le groupe Icade se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restant ; que le rapport THED sur lequel le tribunal s'est basé est certes postérieur à la vente mais les chiffres de l'exploitation qui y sont présentés concernent une période antérieure à la vente ;

- que l'exploitation de la résidence est particulièrement affectée par l'absence de restaurant; qu'elle n'a pas été informée de ce que le restaurant avait été repris par la société Amotour qui n'entendait pas l'exploiter ; qu'au contraire, l'acte de vente indique que le restaurant est mis à la disposition de l'exploitant alors qu'à la date de l'acte, la société Amotour avait déjà obtenu l'autorisation de l'acquérir ;

- que Mme [B] a sollicité, par l'intermédiaire de la société As Patrimoine, une information quant à l'éventuelle existence d'une procédure en cours dans l'immeuble et Mme [E], salariée de la société Icade Promotion, lui a assuré qu'il n'existait aucune procédure en cours ;

- que le silence gardé de la société Résidence du Palais quant au montant des loyers qui est un élément déterminant est nécessairement intentionnel ; que le prix de vente des lots étant fixé en fonction du loyer devant être versé par l'exploitant, si celui-ci n'avait pas été soutenu financièrement par le groupe Icade, la société Résidence du Palais aurait été contrainte de baisser le prix des lots restant d'environ 70% afin d'attirer les investisseurs ; qu'à la date de la vente, date à laquelle le dol doit s'apprécier, le silence gardé de la société Résidence du Palais quant au financement des loyers par l'apport en compte courant d'associé de la part du groupe Icade est constitutif d'un dol.











La société AS Patrimoine fait valoir que la demande de nullité et les restitutions consécutives sont dirigées, en cause d'appel, uniquement à l'encontre des sociétés du groupe Icade. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les man'uvres résultent nécessairement du comportement du vendeur, de sorte qu'en sa qualité de mandataire, elle n'est pas concernée. 



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



L'existence du dol s'apprécie au moment de la formation du contrat. 



Ainsi que l'a rappelé le tribunal, le dol peut résulter du simple mensonge, d'un stratagème ou d'une réticence dolosive, laquelle est caractérisée lorsqu'une partie dissimule à l'autre un fait ou une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie et qui l'aurait dissuadé de contracter si elle l'avait connu.

Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information imposée au professionnel vendeur de biens par l'article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, peut caractériser le dol par réticence permettant l'annulation de l'engagement lorsqu'il est constaté, d'une part, le caractère intentionnel de ce manquement, d'autre part, l'existence d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents et détaillés, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :



- que l'existence d'un mandataire chargé de la commercialisation d'un bien et agissant comme interlocuteur des acquéreurs n'est pas de nature à libérer le vendeur de l'obligation d'information précontractuelle à laquelle il est tenu ; que son devoir d'information est notamment apprécié à l'aune des informations qui sont transmises aux acquéreurs, directement ou par tout support publicitaire, par ses mandataires ;



- que la faillite du premier exploitant, le statut juridique incertain des lots de services en cours de session à une société tierce, l'existence d'un contentieux ancien avec les premiers acquéreurs au sujet de l'exploitation et les résultats déficitaires connus par le nouvel exploitant depuis la reprise de la gestion caractérisent un faisceau d'informations indispensables à l'évaluation par un acquéreur de la qualité de son investissement locatif, et qu'en s'abstenant d'informer l'acheteuse de ces éléments, la SCI Résidence du palais a manqué à son obligation précontractuelle d'informations ;



- que le caractère intentionnel de ces dissimulations résulte du courrier du 24 septembre 2013 par lequel la société Icade promotion, société mère, reconnaît qu'elle avait parfaitement conscience de l'influence des difficultés d'exploitation sur le prix des biens que sa société filiale proposait à la vente ;



- que la création de la société résidence Épernay par les sociétés mères de la SCI Résidence du palais et le soutien financier massif apporté par la société Icade promotion avaient pour effet de mettre en scène une rentabilité financière de l'exploitation inexistante et de rassurer les investisseurs sur la solidité du projet, alors que le soutien de la société Icade promotion n'était que temporaire, de sorte que l'acheteuse a été sciemment entretenue dans la conviction erronée d'une sécurité de la rentabilité de l'exploitation de la résidence et, en conséquence, d'une source de revenus importante et pérenne pour elle ;









- qu'à la date de l'acquisition par Mme [B], soit deux ans après la reprise de l'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 14], l'exploitation était déficitaire dans des proportions importantes, ainsi qu'il ressort du compte de résultat arrêté au 30 septembre 2013 faisant état des comptes d'exploitation de l'année 2012 et du rapport d'audit de la société THED international ;



- que le dol est caractérisé, d'une part, par le fait d'avoir volontairement dissimulé par réticence, stratagème et mensonge, des informations de nature à permettre à l'acheteuse d'évaluer le risque réel de son investissement, d'autre part, par le fait d'avoir mis en scène une rentabilité locative fictive pour amener l'acheteuse à croire à l'existence d'un risque minimum ;



- que s'agissant du caractère déterminant des man'uvres dans le consentement de l'acquéreur, s'il n'est pas contestable que le mobile fiscal constitue un argument de vente majeure mise en avant par les promoteurs et qu'il soit entré dans le champ contractuel, il ne saurait non plus être contesté que, s'agissant d'un investissement de nature locatif, la rentabilité locative du bien était déterminante de l'existence et des conditions du consentement de l'acheteuse ; que d'ailleurs, outre l'avantage fiscal attendu, la rentabilité locative et la présence du groupe Icade promotion comme garantie d'une gestion efficace constituaient des arguments de vente mis en avant lors de la commercialisation, notamment sur les plaquettes publicitaires ;



- qu'ainsi, en taisant l'ensemble des difficultés d'exploitation connues au jour de la vente et en présentant au contraire à l'acquéreur une situation dont l'aléa était nettement minoré, la SCI Résidence du palais a volontairement offert à Mme [B] une présentation dolosive du bien ayant déterminé celle-ci à conclure par erreur le contrat de vente et ayant, de ce fait, vicié son consentement.



Pour confirmer le jugement attaqué sur ce point, la cour ajoute, s'agissant de la responsabilité de la SCI Résidence du palais, qu'il ressort du mandat de commercialisation non exclusive conclu entre ladite société et la société Imovelis, d'une part, que le mandataire s'engage «s'il procède à des actions de communication de publicité, dans lesquelles il est fait référence au nom du programme ou à celui du mandant ou encore aux groupe auquel il appartient, à obtenir l'accord préalable et écrit du mandant sur le contenu des parutions qu'il envisage», d'autre part, qu'il s'interdit «de communiquer des renseignements inexacts ou évasifs, et conserve[...] le souci constant de ne donner que des informations strictement conformes à la réalité et au contenu des documents qui [lui] ont été remis», ce dont il résulte que toute information communiquée à un potentiel acquéreur devait être approuvée par la SCI Résidence du palais et conforme aux éléments transmis par cette dernière, laquelle ne peut dès lors se retrancher derrière l'existence d'un mandataire chargé de commercialiser les lots pour soutenir qu'aucun dol ne peut lui être reproché.



Par ailleurs, s'il est exact, comme le fait remarquer la société appelante, qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 14], il demeure qu'il ressort du courrier de la société Icade Promotion du 24 septembre 2013 qu'après la faillite du premier exploitant, le constat avait été fait de «la crise profonde affectant le marché», qualifié par le rédacteur du courrier d'«extrêmement tendu et ne permet[tant] pas d'envisager un développement serein dans une situation difficile que nous connaissons depuis 2008, notamment dans ce secteur d'activité», et de «la difficulté à trouver un gestionnaire financièrement solide», preuve que les difficultés d'exploitation étaient connues et qu'elles ne résultaient pas exclusivement de la fragilité du premier exploitant.











S'il est encore exact que pour retenir que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé notamment sur le rapport de la société THED international établi postérieurement à l'acquisition réalisée par Mme [B], force est de relever que cet audit procède à l'analyse des deux premiers exercices d'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 14], dont le premier, qui s'étale du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011, est antérieur à l'acquisition et met en évidence un chiffre d'affaires faible et des charges trop élevées, ce que la société venderesse ne pouvait ignorer.



Enfin, si le financement de l'exploitation à hauteur de plus de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade promotion de limiter considérablement ses pertes, Mme [B] soutient à juste titre que ce soutien financier s'est révélé moins élevé que les pertes auxquelles le groupe se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restants.



Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :

- annulé pour dol le contrat de vente signé entre les parties le 6 juillet 2012, sauf à corriger l'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement s'agissant du numéro de lot de l'appartement (lot n° 120 au lieu de lot n° 112 comme mentionné à tort dans le dispositif du jugement),

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière.



2. Sur les conséquences de l'annulation de la vente



L'annulation d'un contrat de vente emporte son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. Elle oblige notamment le vendeur à restituer l'intégralité du prix perçu, TVA comprise, peu important que l'acheteur ait été lui-même assujetti ou non à la TVA.



En conséquence :

- Mme [B] devra restituer à la SCI Résidence du palais l'appartement et les meubles accessoires (lot n° 120), ainsi que le parking extérieur (lot n° 39),

- la SCI Résidence du palais devra restituer à Mme [B] le prix TTC de la vente, soit la somme de 130'124,80 euros au titre des biens immobiliers et celle de 5 262,40 euros au titre des biens mobiliers. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2015, date de l'assignation. 



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a limité le montant de la restitution du prix de vente au prix hors taxes.



Le jugement est encore infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] à verser à la SCI Résidence du palais l'ensemble des loyers perçus par elle au titre de la mise à bail des deux lots précités et a ordonné la compensation des dettes de restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais et de restitution des loyers par Mme [B]. En effet, la SCI Résidence du palais ne sollicite pas, même à titre subsidiaire, la restitution de ces loyers, étant observé que le bail commercial n'est pas signé avec la SCI Résidence du palais mais avec la société Les demeures champenoises.



3. Sur les demandes indemnitaires de Mme [B]



Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences.



La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.



Le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable.



Au vu de ces principes et des pièces versées aux débats, Mme [B] est fondée à solliciter la condamnation de la SCI Résidence du palais à lui payer la somme totale, actualisée en appel, de 11 148,25 euros au titre des charges de copropriété, des taxes foncières et des appels de cotisations du centre de gestion agréé CGA 83.



Les frais d'avocat dont Mme [B] sollicite le remboursement étant relatifs à un contentieux l'ayant opposée à la société Les résidences d'[Localité 14], qui n'est pas partie à l'instance, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef.



Il est encore confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des factures réglées aux sociétés C'est la vie et Contalim, faute de rapporter la preuve d'un lien quelconque entre ces factures et les biens immobiliers dont la vente a été annulée.



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 



En l'espèce, si Mme [B] sollicite, en page 31 de ses conclusions d'appel, la condamnation de la SCI Résidence du palais et des sociétés Duguesclin développement et Icade promotion à lui payer la somme de 40'950 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice subi par l'immobilisation des fonds, elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.



Enfin, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant des tracasseries afférentes à la possession d'un bien ne rapportant pas les revenus locatifs raisonnablement prévisibles au regard des seules informations qui lui avaient été transmises et à la procédure judiciaire engagée.



4. Sur les demandes de Mme [B] à l'encontre des sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et AS patrimoine



C'est par une exacte analyse des éléments de la cause, des constatations que la cour approuve et des motifs pertinents qui répondent aux moyens d'appel et que la cour adopte que les premiers juges ont débouté Mme [B] de ses demandes présentées à titre principal à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement et à titre subsidiaire à l'encontre de la société AS patrimoine, après avoir retenu, d'une part, qu'il ne résulte pas de l'acte de vente que les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement soient intervenues à la vente, l'indication de leur nom sur la plaquette publicitaire, leur soutien financier à l'exploitant ou leur participation au capital de la SCI Résidence du palais ne suffisant pas à les engager solidairement avec le vendeur à l'égard de l'acheteuse, en l'absence de la preuve d'une faute de leur part à son égard, d'autre part, qu'il ne résulte pas des éléments versés aux débats que la société AS patrimoine avait connaissance d'informations relatives aux risques de l'opération qu'elle aurait manqué de communiquer à l'acheteuse.



Le jugement est confirmé sur ce point.





5. Sur l'appel en garantie formé par la SCI Résidence du palais



C'est encore à juste titre que le tribunal a rejeté l'appel en garantie formé par la SCI Résidence du palais à l'encontre des sociétés Imovelis et A.S. patrimoine aux motifs, justement déduits des éléments de la cause et que la cour adopte :





- que la SCI Résidence du palais ne peut reprocher à la société Imovelis, sa mandataire, de ne pas avoir cherché à s'informer par elle-même et à informer les futurs acquéreurs des risques de l'opération dont elle ne l'avait pas avertie dans la mesure où elle avait contractuellement limité les conditions de commercialisation aux documents qu'elle remettait et à ceux dont elle approuvait le contenu ;

- que la société Résidence du palais ne rapporte pas la preuve que la société Imovelis se serait abstenue d'informer les acquéreurs d'informations qui lui avaient été transmises par elle ;

- que le même raisonnement peut être tenu à l'égard de la société AS patrimoine, à qui il ne peut être reproché de ne pas avoir eu connaissance d'informations que son propre mandant ne possédait pas et dont elle n'avait en tout état de cause pas le droit de faire état.



Pour confirmer le jugement attaqué la cour ajoute que la SCI Résidence du palais est parfaitement mal fondée à tirer argument de ce que la plaquette publicitaire présentée à Mme [B] avait été conçue par la société Imovelis et non par elle, alors qu'ainsi qu'il a été vu plus avant, le mandat de commercialisation non exclusive conclu entre les deux sociétés imposait au mandataire d'obtenir l'accord préalable et écrit du mandant pour toute action de communication et de ne communiquer que des informations strictement conformes au contenu des documents lui ayant été remis par le mandant.



Au vu de ce qui précède, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie formée par la SCI Résidence du palais.





6. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, la SCI Résidence du palais, partie perdante au principal, est tenue aux dépens et à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros à Mme [B] et celle de 2 000 euros à la société AS patrimoine.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les conclusions et la pièce n° 97 notifiées par Mme [Y] [B] postérieurement à l'ordonnance de clôture,



Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :


limité la condamnation de la SCI Résidence du palais au titre de la restitution du prix de vente à la valeur hors-taxes des biens,

condamné Mme [B] à verser à la SCI Résidence du palais l'ensemble des loyers perçus par elle au titre de la mise à bail des deux lots précités,

ordonné la compensation des dettes de restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais et de restitution des loyers par Mme [B],

condamné la SCI Résidence du palais à payer à Mme [B] la somme de 5 339,29 euros au titre de son préjudice matériel,




Le confirme pour le surplus, sauf à préciser que le lot relatif à l'appartement est le lot n° 120 et non le lot n° 112 comme mentionné par erreur dans le dispositif du jugement,













Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que Mme [Y] [B] devra restituer à la SCI Résidence du palais les biens objets de la vente du 6 juillet 2012, à savoir l'appartement et les meubles accessoires (lot n° 120) ainsi que le parking extérieur (lot n° 39),



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à Mme [Y] [B] la somme de 135 387,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2015 au titre de la restitution du prix de vente,



Dit n'y avoir lieu de condamner Mme [Y] [B] à verser à la SCI Résidence du palais l'ensemble des loyers perçus par elle au titre de la mise à bail des deux lots précités et à ordonner la compensation des dettes de restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais et de restitution des loyers par Mme [Y] [B],



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à Mme [Y] [B] la somme de 11 148,25 euros au titre de son préjudice matériel,



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à Mme [Y] [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à la société AS patrimoine la somme de 2 000 euros sur le même fondement,



Condamne la SCI Résidence du palais aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT