Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 17 octobre 2023

N° RG 21/05919 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NYB3









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 27 mai 2021



RG : 17/06370

ch n°9 cab 09F





S.C.I. RESIDENCE DU PALAIS



C/



[U]

Société ICADE PROMOTION

Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

S.A. LE CREDIT LYONNAIS

S.A.S. AS PATRIMOINE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 17 Octobre 2023





APPELANTE :



La RESIDENCE DU PALAIS

[Adresse 11]

[Localité 10]



Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS









INTIMES :



M. [X] [U]

né le 12 Janvier 1985 à [Localité 15] (67)

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant Me Alexandra MORIN, avocat au barreau d'ESSONNE



Société LE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Anne JALOUSTRE de la SELARL ANNE JALOUSTRE, avocat au barreau de LYON, toque : 503





Société AS PATRIMOINE 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant Me Jean-françois SALPHATI de la SELAS Jean-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200











PARTIES INTERVENANTES : 



Société ICADE PROMOTION

[Adresse 6]

[Localité 13]



Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

[Adresse 6]

[Localité 13]





Représentées par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 06 Octobre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 17 Octobre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



En 2006, dans le cadre d'une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens situés [Adresse 4] à [Localité 14] (Marne) et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services, la société Duguesclin et associés Montagnes, filiale de la société Duguesclin développement, spécialisée dans la promotion de résidences de services, elle-même filiale de la société Icade promotion, a constitué avec une société tierce, deux sociétés civiles immobilières : la SCI Résidence services du palais et la SCI Résidence du palais, initialement dénommée SCI Résidence hôtel du palais des congrès.



À compter de 2010, la société Duguesclin et associés Montagnes est devenue l'unique associée de la SCI Résidence du palais dont la gérance est assurée par la société Duguesclin développement



Dans le cadre de l'opération de promotion immobilière, l'immeuble a été divisé en lots en vue d'être vendus à des particuliers en l'état futur d'achèvement, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir : récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien et réduction de l'impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l'emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l'obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l'exploitant de la résidence et de meubler le logement.



La société Atrium tourisme, retenue comme futur exploitant de la résidence, s'est portée acquéreur des lots nécessaires à son exploitation et à la mise en oeuvre des services offerts (accueil, bureau, restauration, salle de réception, réserve et lingerie).



L'exploitation de la résidence a commencé au deuxième trimestre 2008.



La société Atrium tourisme ayant fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 1er juillet 2009, le liquidateur a informé les copropriétaires, par courrier du 9 juillet 2009, de la résiliation des baux conclus avec la société liquidée. 



A compter du mois de mai 2010, la gestion de l'exploitation de la résidence a été reprise par la société Les résidences d'[Localité 14], née de l'association de la société Duguesclin développement et d'une société tierce, et placée sous la présidence de la société Icade promotion.



La SCI Résidence du palais a confié la commercialisation non exclusive des lots restant à vendre à la société Imovelis, qui l'a elle-même déléguée à la société AS patrimoine.



Le 29 mars 2012, M. [X] [U] a, par l'intermédiaire de cette dernière société, signé un compromis de vente avec la SCI Résidence du palais, et selon acte authentique du 20 juillet 2012, il a acquis dans la résidence hôtelière du Palais des congrès un appartement (lot 55), moyennant un prix de 122 470,40 euros. Cette acquisition a été financée par un crédit immobilier souscrit auprès de la société Le crédit lyonnais (la banque). Le prêt a fait l'objet d'une renégociation selon avenant ayant pris effet le 1er janvier 2017.



Par l'effet de cette vente, M. [U] a été subrogé dans les droits de la SCI Résidence du palais concernant le bail conclu avec la société Les résidences d'[Localité 14], pour un loyer annuel de 6 000 euros hors taxe, payable trimestriellement à terme échu.



Le 21 décembre 2012, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium tourisme, les lots qui avaient été achetés par celle-ci pour permettre l'exploitation de la résidence, dont le restaurant, ont été vendus à un tiers, la société Amotour.



La société Les résidences d'[Localité 14] ayant été placée à son tour en liquidation judiciaire le 22 mars 2014, deux investisseurs ont repris ses actifs et ont créé une nouvelle société d'exploitation, la société Les demeures champenoises, avec laquelle M. [U] a conclu un nouveau bail commercial moyennant un loyer réduit les quatre premières années d'activité et un abattement supplémentaire de 30% en l'absence d'exploitation du restaurant par la société Amotour.









Considérant qu'il avait été victime de man'uvres dolosives lors de l'acquisition des lots, M. [U] a assigné la SCI Résidence du palais, les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et AS patrimoine, ainsi que la banque, aux fins de voir annuler l'acte de vente, prononcer les restitutions en nature et capital subséquentes et condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes et indemnisations.



Les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et Résidence du palais ont assigné en intervention forcée la société Imovelis.



Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- annulé le contrat de vente du 20 juillet 2012 conclu entre la SCI Résidence du palais et M. [U] portant sur l'appartement et les meubles accessoires,

- condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] la somme de 106 800 euros, sauf à déduire de cette somme le montant total des loyers perçus par lui au titre des biens litigieux, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- ordonné la restitution du bien immobilier par M. [U] à la SCI Résidence du palais à compter du jour où il aura reçu la restitution du prix de vente ainsi que le paiement des dommages-intérêts qui lui sont alloués par le jugement,

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

- annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [U] le 14 juin 2012 pour un montant de 106'940 euros,

- condamné M. [U] à restituer à compter de la restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais la somme empruntée de 106'940 euros à la banque, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt, 

- condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] les sommes de : 


5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel,

6 000 euros au titre de son préjudice moral,


- condamné la SCI Résidence du palais à verser à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Résidence du palais à verser à la société AS patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Résidence du palais à verser à la banque la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes

- condamné la SCI Résidence du Palais aux entiers dépens.



Par déclaration du 15 juillet 2021, la SCI Résidence du palais a interjeté appel. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022, la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement demandent à la cour de : 

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. [U] de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


annulé le contrat de vente,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] la somme de 106'800 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, déduction faite du montant des loyers perçus augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ordonné la restitution du bien immobilier à compter du jour où M. [U] aura reçu la restitution du prix de vente et le paiement des dommages-intérêts alloués par le tribunal

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [U] le 14 juin 2012 pour un montant de 106'940 euros,





condamné M. [U] à restituer à compter de la restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais la somme empruntée de 106'940 euros à la banque, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt, à compter de la décision,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] 5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel et 6 000 euros au titre de son préjudice moral,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à la société AS patrimoine la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à la banque la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes

condamné la SCI Résidence du Palais aux entiers dépens.


Statuant de nouveau,

- dire et juger M. [U] mal fondé en toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Résidence du palais,

- l'en débouter

- dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à son encontre,

- l'en débouter,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. [U] de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

- confirmer le jugement ce que les premiers juges ont débouté la banque de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


rejeté les demandes dirigées contre la société AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du Palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,


statuant de nouveau,

- dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Résidence du palais,

- l'en débouter,

- condamner la société AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais de toutes les condamnations prononcées à son encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

à titre très subsidiaire,

- confirmer le jugement ce que les premiers juges ont débouté la banque de toutes ses demandes à l'encontre des sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement,

- réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :


rejeté les demandes dirigées contre la société AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,


statuant de nouveau,

- dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à son encontre,

- condamner la société AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

en tout état de cause,

- condamner qui de droit à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au terme de conclusions notifiées le 4 octobre 2022, M. [U] demande à la cour de :

- le recevoir en ses conclusions et l'y déclarer bien fondé, 

à titre principal, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un dol commis par la SCI Résidence du palais à son encontre,

- le cas échéant, et par substitution de motif, confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente pour défaut de consentement, en raison d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 29 mars 2012, ainsi que la vente du 20 juillet 2012, selon acte publié au service de publicité foncière d'[Localité 14] le 27 juillet 2012 sous les référence volume : 2012 p n° 3504, conclus entre la SCI Résidence du palais et lui, et portant sur :


le lot n° 55 : un appartement sis au rez-de-chaussée de type T2 portant le numéro « suite 001 » et les 114/10.000èmes des parties communes générales et les 118/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,


situés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4] (anciennement [Adresse 12]) connu sous le nom de « résidence hôtelière du palais des congres), le tout d'une contenance de 37 a et 88 ca figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : BD [Cadastre 5], lieudit [Adresse 4], 

- ordonner la publication du jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon et de l'arrêt à venir au service de la publicité foncière dès que le prix aurait été restitué,

- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité la vente des biens meubles intervenue entre la SCI Résidence du palais et lui,

- réformer le jugement en ce qu'il a évalué le montant des restitutions consécutives à l'annulation des contrats de ventes mobilières et immobilières à la somme de 106'800 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui régler les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2012 :


122'470,40 euros au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles, 


sur le contrat de prêt,

- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé le prêt souscrit par lui auprès de la banque le 14 juin 2012, ayant fait l'objet d'une renégociation selon contrat ayant pris effet le 1er janvier 2017,

- confirmer le jugement ce qu'il a ordonné la restitution du capital emprunté à compter de la date à laquelle il aura reçu le remboursement du prix de vente des biens immeubles et meubles,

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du capital emprunté, déduction faite de toutes sommes déjà versées à la banque, au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt,

sur le préjudice matériel, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI Résidence du palais à l'indemniser au titre des frais de détention du bien immobilier, 

- reformer le jugement en ce qu'il a refusé d'inclure les frais « C'est la vie » dans son préjudice matériel, 

par conséquent,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 12'034,77 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire, 

sur le préjudice moral, 

- confirmer le jugement en ce qu'il condamné la SCI Résidence du palais à l'indemniser au titre du préjudice moral, 

- réformer le jugement en ce qu'il fixé son préjudice moral à la somme de 6 000 euros, 

et, statuant à nouveau,

- condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,

sur la complicité au titre du dol, 

- réformer le jugement rendu en ce qu'il a rejeté ses demandes dirigées à l'encontre de la société Duguesclin développement et de la société Icade promotion au titre de la complicité du dol, 

et statuant à nouveau,

- condamner la société Duguesclin développement et la société Icade promotion, in solidum avec la SCI Résidence du palais, à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2012 :


122 470,40 euros au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles.

12'034,77 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 


à titre subsidiaire,

- juger que la SCI Résidence du palais a manqué à son obligation précontractuelle d'information, 

- juger que la société Duguesclin développement et la société Icade promotion ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, 

- juger que la société AS patrimoine a manqué à son obligation de conseil et d'information, 

en conséquence,

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 117'354,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

- débouter la société AS patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI Résidence du palais à s'acquitter d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion et la société AS patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine aux dépens de première instance et d'appel.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2022, la société AS patrimoine demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mai 2021,

en conséquence,

- débouter la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement et toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

- débouter M. [U] de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

subsidiairement, si la cour devait infirmer le jugement ayant retenu l'absence de faute de la société AS patrimoine,

- condamner la SCI Résidence du palais à la relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

- condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aguiraud, avocat au barreau de Lyon. 



La banque a constitué avocat mais n'a pas conclu devant la cour d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022. 



Par conclusions notifiées le 1er septembre 2023, M. [U] déclare actualiser son préjudice matériel à la somme de 12'772,67 euros, les autres chefs de dispositif énoncés dans ses conclusions notifiées le 4 octobre 2022 étant expressément repris. Il produit en outre sept nouvelles pièces.



A l'audience, la cour a relevé d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées par M. [U] postérieurement à l'ordonnance de clôture et a invité les parties à faire connaître leurs observations sur ce moyen.



Par note transmise le 19 septembre 2023, M. [U] fait valoir que ses conclusions et pièces sont de simples conclusions d'actualisation des préjudices et sont recevables par application de l'article 802 du code de procédure civile.



Par note transmise le 15 septembre 2023, la société AS patrimoine déclare s'en rapporter à justice sur la recevabilité des conclusions et pièces notifiées par M. [U] le 1er septembre 2023.



Par note transmise le 28 septembre 2023, la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement demandent à la cour de déclarer les conclusions et pièces irrecevables comme étant postérieures à l'ordonnance de clôture, rappelant que la cour a récemment statué dans ce sens dans un dossier similaire les opposant à un autre acquéreur. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Aucune des parties ne demandant l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la banque de sa demande de dommages-intérêts, le jugement est définitif sur ce point. 



1. Sur la recevabilité des conclusions et des pièces n° 95 à 101 notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture



Selon l'article 802, alinéas 1er et 2, du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 907 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.



En l'espèce, les conclusions notifiées par M. [U] le 1er septembre 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, visent à actualiser le montant du préjudice matériel dont il demande réparation, en prenant en compte le montant des taxes foncières pour 2022, les appels de charges du troisième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023 inclus et deux factures réglées au titre du bien immobilier litigieux.



Les pièces n° 95 à 101 produites le même jour sont les pièces justificatives de ces charges.



Ces conclusions et les pièces produites à l'appui de la demande d'actualisation ne présentent aucune demande en intervention volontaire et ne sont pas relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, de sorte qu'elles doivent être déclarées irrecevables comme ayant été notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture.



2. Sur l'annulation de la vente pour dol



Les sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement font valoir :

- qu'il ne peut être reproché à la SCI Résidence du Palais d'avoir caché des informations à M. [U] alors que ce n'est pas elle qui a commercialisé les biens ;

- que c'est à tort que le tribunal lui a reproché de ne pas avoir informé M. [U] de la faillite du premier exploitant alors qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 14], dont l'un des deux associés était un professionnel de la gestion des résidences de tourisme ;

- que pour juger que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé sur des documents postérieurs à l'acquisition réalisée par M. [U], notamment le rapport de la société THED, de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer que lors de l'acquisition, l'exploitation n'était pas viable ;

- que M. [U] ne peut valablement prétendre que le groupe Icade aurait créé la société Les résidences d'[Localité 14] seulement pour pouvoir poursuivre la vente des lots dès lors qu'entre avril 2010 et l'été 2013, le groupe Icade a investi plus de 3 200 000 euros en compte courant pour soutenir l'exploitation de la résidence, somme qu'il n'aurait pas investie s'il n'avait pas réellement cru en la possibilité d'une exploitation rentable de la résidence ; que contrairement à ce que prétend M. [U], la construction des résidences ayant un coût important, le financement de l'exploitation à hauteur de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade de limiter considérablement ses pertes ;

- qu'on ne peut leur reprocher l'inexploitation du restaurant de la résidence puisque celui-ci a été repris par la société Amotour à la barre du tribunal dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium Tourisme et que rien ne laissait présager que le repreneur n'exploiterait pas l'objet de son investissement ;

- que le motif principal de l'investissement de M. [U] était de réaliser une opération de défiscalisation, par nature incertaine et aléatoire ; que la rentabilité de l'opération est un élément important de ce type d'investissement mais n'est pas un élément déterminant dès lors qu'il n'est pas garanti de façon certaine. 



M. [U] fait valoir essentiellement :

- que le fait que les biens aient été vendus par un mandataire de la société Résidence du Palais est sans incidence sur la caractérisation du dol dès lors que le mandant est responsable du fait de son mandataire ;

- qu'en investissant dans la résidence, il poursuivait l'espoir de percevoir des revenus locatifs et non de réaliser une opération de défiscalisation comme le prétend la société Résidence du Palais ; que la rentabilité locative était un élément déterminant de son consentement ;

- que dans la phase précontractuelle, il lui a été remis des documents mettant en avant la sécurité de l'investissement projeté et la solidité de l'exploitant en place ; que ces documents comportent des mentions inexactes, et même mensongères, puisqu'à la date de son acquisition, il est démontré que l'exploitation était déficitaire dès lors que le chiffre d'affaires annuel pour l'exercice du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011 s'élève à la somme de 1 058 221,42 euros, soit 793 665 euros sur 12 mois, alors que les loyers annuels dus aux copropriétaires s'élèvent à la somme de 800 000 euros ; que l'exploitation était donc déjà déficitaire et ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers contractuellement prévus par le bail commercial sans le concours financier du groupe Icade ; qu'il n'existait donc aucun aléa sur la rentabilité de l'opération contrairement à ce qu'a pu retenir la cour d'appel de Lyon dans son arrêt du 26 novembre 2019 ; 

- que la société Résidence du Palais s'est abstenue de l'informer de ce que le premier exploitant avait fait faillite mais également de ce que le chiffre d'affaires généré par l'exploitant ne permettait pas d'assurer le paiement des loyers et que cet exploitant échappait à la cessation des paiements seulement en raison du soutien financier du groupe Icade ;

- que le groupe Icade a délibérément créé la société Les résidence d'[Localité 14] pour permettre l'exploitation de la résidence afin de vendre les lots restés invendus préalablement à la faillite du premier exploitant ; que le soutien financier apporté à l'exploitant demeure moins élevé que les pertes auxquelles le groupe Icade se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restant ; que le rapport THED sur lequel le tribunal s'est basé est certes postérieur à la vente mais les chiffres de l'exploitation qui y sont présentés concernent une période antérieure à la vente ;

- que l'exploitation de la résidence est particulièrement affectée par l'absence de restaurant; qu'il n'a pas été informé de ce que le restaurant avait été repris par la société Amotour qui n'entendait pas l'exploiter ; qu'au contraire, l'acte de vente indique que le restaurant est mis à la disposition de l'exploitant alors qu'à la date de l'acte, la société Amotour avait déjà obtenu l'autorisation de l'acquérir ;

- que le silence gardé de la société Résidence du Palais quant au montant des loyers qui est un élément déterminant est nécessairement intentionnel ; que le prix de vente des lots étant fixé en fonction du loyer devant être versé par l'exploitant, si celui-ci n'avait pas été soutenu financièrement par le groupe Icade, la société Résidence du Palais aurait été contrainte de baisser le prix des lots restant d'environ 70% afin d'attirer les investisseurs ; qu'à la date de la vente, date à laquelle le dol doit s'apprécier, le silence gardé de la société Résidence du Palais quant au financement des loyers par l'apport en compte courant d'associé de la part du groupe Icade est constitutif d'un dol.



La société AS Patrimoine fait valoir que la demande de nullité et les restitutions consécutives sont dirigées, en cause d'appel, uniquement à l'encontre des sociétés du groupe Icade. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les man'uvres résultent nécessairement du comportement du vendeur, de sorte qu'en sa qualité de mandataire, elle n'est pas concernée.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



L'existence du dol s'apprécie au moment de la formation du contrat. 



Ainsi que l'a rappelé le tribunal, le dol peut résulter du simple mensonge, d'un stratagème ou d'une réticence dolosive, laquelle est caractérisée lorsqu'une partie dissimule à l'autre un fait ou une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie et qui l'aurait dissuadé de contracter si elle l'avait connu.

Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information imposée au professionnel vendeur de biens par l'article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, peut caractériser le dol par réticence permettant l'annulation de l'engagement lorsqu'il est constaté, d'une part, le caractère intentionnel de ce manquement, d'autre part, l'existence d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents et détaillés, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu :



- que l'existence d'un mandataire chargé de la commercialisation d'un bien et agissant comme interlocuteur des acquéreurs n'est pas de nature à libérer le vendeur de l'obligation d'information précontractuelle à laquelle il est tenu ; que son devoir d'information est notamment apprécié à l'aune des informations qui sont transmises aux acquéreurs, directement ou par tout support publicitaire, par ses mandataires ;



- que la faillite du premier exploitant, le statut juridique incertain des lots de services en cours de session à une société tierce, l'existence d'un contentieux ancien avec les premiers acquéreurs au sujet de l'exploitation et les résultats déficitaires connus par le nouvel exploitant depuis la reprise de la gestion caractérisent un faisceau d'informations indispensables à l'évaluation par un acquéreur de la qualité de son investissement locatif, et qu'en s'abstenant d'informer l'acheteuse de ces éléments, la SCI Résidence du palais a manqué à son obligation précontractuelle d'informations ;



- que le caractère intentionnel de ces dissimulations résulte du courrier du 24 septembre 2013 par lequel la société Icade promotion, société mère, reconnaît qu'elle avait parfaitement conscience de l'influence des difficultés d'exploitation sur le prix des biens que sa société filiale proposait à la vente ;



- que la création de la société résidence [Localité 14] par les sociétés mères de la SCI Résidence du palais et le soutien financier massif apporté par la société Icade promotion avaient pour effet de mettre en scène une rentabilité financière de l'exploitation inexistante et de rassurer les investisseurs sur la solidité du projet, alors que le soutien de la société Icade promotion n'était que temporaire, de sorte que l'acquéreur a été sciemment entretenu dans la conviction erronée d'une sécurité de la rentabilité de l'exploitation de la résidence et, en conséquence, d'une source de revenus importante et pérenne pour lui ;



- qu'à la date de l'acquisition par M. [U], soit deux ans après la reprise de l'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 14], l'exploitation était déficitaire dans des proportions importantes, ainsi qu'il ressort du compte de résultat arrêté au 30 septembre 2013 faisant état des comptes d'exploitation de l'année 2012 et du rapport d'audit de la société THED international ;



- que le dol est caractérisé, d'une part, par le fait d'avoir volontairement dissimulé par réticence, stratagème et mensonge, des informations de nature à permettre à l'acquéreur d'évaluer le risque réel de son investissement, d'autre part, par le fait d'avoir mis en scène une rentabilité locative fictive pour amener l'acquéreur à croire à l'existence d'un risque minimum ;



- que s'agissant du caractère déterminant des man'uvres dans le consentement de l'acquéreur, s'il n'est pas contestable que le mobile fiscal constitue un argument de vente majeure mise en avant par les promoteurs et qu'il soit entré dans le champ contractuel, il ne saurait non plus être contesté que, s'agissant d'un investissement de nature locatif, la rentabilité locative du bien était déterminante de l'existence et des conditions du consentement de l'acquéreur; que d'ailleurs, outre l'avantage fiscal attendu, la rentabilité locative et la présence du groupe Icade promotion comme garantie d'une gestion efficace constituaient des arguments de vente mis en avant lors de la commercialisation, notamment sur les plaquettes publicitaires ;



- qu'ainsi, en taisant l'ensemble des difficultés d'exploitation connues au jour de la vente et en présentant au contraire à l'acquéreur une situation dont l'aléa était nettement minoré, la SCI Résidence du palais a volontairement offert à M. [U] une présentation dolosive du bien ayant déterminé celui-ci à conclure par erreur le contrat de vente et ayant, de ce fait, vicié son consentement.



Pour confirmer le jugement attaqué sur ce point, la cour ajoute, s'agissant de la responsabilité de la SCI Résidence du palais, qu'il ressort du mandat de commercialisation non exclusive conclu entre ladite société et la société Imovelis, d'une part, que le mandataire s'engage « s'il procède à des actions de communication de publicité, dans lesquelles il est fait référence au nom du programme ou à celui du mandant ou encore aux groupe auquel il appartient, à obtenir l'accord préalable et écrit du mandant sur le contenu des parutions qu'il envisage », d'autre part, qu'il s'interdit «de communiquer des renseignements inexacts ou évasifs, et conserve[...] le souci constant de ne donner que des informations strictement conformes à la réalité et au contenu des documents qui [lui] ont été remis », ce dont il résulte que toute information communiquée à un potentiel acquéreur devait être approuvée par la SCI Résidence du palais et conforme aux éléments transmis par cette dernière, laquelle ne peut dès lors se retrancher derrière l'existence d'un mandataire chargé de commercialiser les lots pour soutenir qu'aucun dol ne peut lui être reproché.



Par ailleurs, s'il est exact, comme le fait remarquer la société appelante, qu'à l'époque de l'acquisition, l'exploitation de la résidence avait été reprise par un nouvel exploitant, la société Les résidences d'[Localité 14], il demeure qu'il ressort du courrier de la société Icade Promotion du 24 septembre 2013 qu'après la faillite du premier exploitant, le constat avait été fait de « la crise profonde affectant le marché », qualifié par le rédacteur du courrier d'« extrêmement tendu et ne permet[tant] pas d'envisager un développement serein dans une situation difficile que nous connaissons depuis 2008, notamment dans ce secteur d'activité », et de « la difficulté à trouver un gestionnaire financièrement solide », preuve que les difficultés d'exploitation étaient connues et qu'elles ne résultaient pas exclusivement de la fragilité du premier exploitant.



S'il est encore exact que pour retenir que les risques d'exploitation étaient connus, le tribunal s'est appuyé notamment sur le rapport de la société THED international établi postérieurement à l'acquisition réalisée par M. [U], force est de relever que cet audit procède à l'analyse des deux premiers exercices d'exploitation par la société Les résidences d'[Localité 14], dont le premier, qui s'étale du 10 mai 2010 au 30 septembre 2011, est antérieur à l'acquisition et met en évidence un chiffre d'affaires faible et des charges trop élevées, ce que la société venderesse ne pouvait ignorer.



Enfin, si le financement de l'exploitation à hauteur de plus de 3 200 000 euros n'a pas permis au groupe Icade promotion de limiter considérablement ses pertes, M. [U] soutient à juste titre que ce soutien financier s'est révélé moins élevé que les pertes auxquelles le groupe se serait exposé s'il n'avait pas pu vendre les lots restants.



Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :

- annulé pour dol le contrat de vente signé entre les parties le 20 juillet 2012 portant sur l'appartement et les meubles accessoires,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière.



3. Sur les conséquences de l'annulation de la vente



3.1. Sur les conséquences à l'égard des parties aux contrats de vente



L'annulation d'un contrat de vente emporte son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. Elle oblige notamment le vendeur à restituer l'intégralité du prix perçu, TVA comprise, peu important que l'acheteur ait été lui-même assujetti ou non à la TVA.



En conséquence :

- M. [U] devra restituer à la SCI Résidence du palais l'appartement et les meubles accessoires (lot n° 55),

- la SCI Résidence du palais devra restituer à M. [U] le prix TTC de la vente, soit la somme de 122 470,40 euros au titre du bien immobilier et celle de 5 262,40 euros au titre des biens mobiliers. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2017, date de l'assignation. 



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a limité le montant de la restitution du prix de vente au prix hors taxes.



Le jugement est encore infirmé en ce qu'il a en ce qu'il a déduit de ce prix de vente le montant total des loyers perçus par M. [U]. En effet, la SCI Résidence du palais ne sollicite pas, même à titre subsidiaire, la restitution de ces loyers, étant observé que le bail commercial n'est pas signé avec la SCI Résidence du palais mais avec la société Les demeures champenoises.



3.2. Sur la nullité du contrat de prêt



M. [U] sollicite la confirmation du jugement ayant ordonné la restitution du capital emprunté auprès de la banque, déduction faite de toutes les sommes payées par lui au titre du capital, des intérêts et de tous autres frais, cette condamnation étant effective à compter de la date à laquelle il aura reçu la restitution du prix de vente.



En raison de l'effet rétroactif attaché à l'annulation d'une vente, celle-ci est réputée n'avoir jamais été conclue, de sorte qu'en ce cas, le prêt souscrit en vue de l'acquisition d'un immeuble est annulé de plein droit, par application de l'article L. 312-12, devenu L. 313-36 du code de la consommation.



L'annulation d'un contrat de crédit affecté, en conséquence de celle du contrat constatant la vente qu'il finance, emporte pour l'emprunteur l'obligation de restituer au prêteur le capital prêté et pour le prêteur l'obligation de restituer à l'emprunteur la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt.



Il convient dès lors de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu que la nullité du contrat de vente entraîne la nullité du contrat de prêt souscrit auprès de la banque et a condamné M. [U] à restituer, à compter de la restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais, la somme empruntée de 106'940 euros à la banque, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt.



4. Sur les demandes indemnitaires de M. [U]



Il résulte de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences.



La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.



Le paiement de la taxe foncière acquittée par l'acquéreur d'un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable.



Au vu de ces principes et des pièces versées aux débats, M. [U] est fondé à solliciter la condamnation de la SCI Résidence du palais à lui payer la somme totale, actualisée en appel, de 6 224,73 euros au titre des charges de copropriété, des taxes foncières, des cotisations d'assurance et des appels de cotisations du centre de gestion agréé CGA.



En revanche, il ne produit pas la facture de Maître [Y] dont il sollicite le remboursement et ne rapporte pas la preuve d'un lien quelconque entre les factures des sociétés C'est la vie, OG France et LM experts et le bien immobilier dont la vente a été annulée. Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes.



Enfin, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral résultant des tracasseries afférentes à la possession d'un bien ne rapportant pas les revenus locatifs raisonnablement prévisibles au regard des seules informations qui lui avaient été transmises et à la procédure judiciaire engagée.



5. Sur les demandes de M. [U] à l'encontre des sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et AS patrimoine



C'est par une exacte analyse des éléments de la cause, des constatations que la cour approuve et des motifs pertinents qui répondent aux moyens d'appel et que la cour adopte que les premiers juges ont débouté M. [U] de ses demandes présentées à titre principal à l'encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement et à titre subsidiaire à l'encontre de la société AS patrimoine, après avoir retenu, d'une part, qu'il ne résulte pas de l'acte de vente que les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement soient intervenues à la vente, l'indication de leur nom sur la plaquette publicitaire, leur soutien financier à l'exploitant ou leur participation au capital de la SCI Résidence du palais ne suffisant pas à les engager solidairement avec le vendeur à l'égard de l'acquéreur, en l'absence de la preuve d'une faute de leur part à son égard, d'autre part, qu'il ne résulte pas des éléments versés aux débats que la société AS patrimoine avait connaissance d'informations relatives aux risques de l'opération qu'elle aurait manqué de communiquer à l'acquéreur.



Le jugement est confirmé sur ce point.



6. Sur l'appel en garantie formé par la SCI Résidence du palais



C'est encore à juste titre que le tribunal a rejeté l'appel en garantie formé par la SCI Résidence du palais à l'encontre des sociétés Imovelis et A.S. patrimoine aux motifs, justement déduits des éléments de la cause et que la cour adopte :

- que la SCI Résidence du palais ne peut reprocher à la société Imovelis, sa mandataire, de ne pas avoir cherché à s'informer par elle-même et à informer les futurs acquéreurs des risques de l'opération dont elle ne l'avait pas avertie dans la mesure où elle avait contractuellement limité les conditions de commercialisation aux documents qu'elle remettait et à ceux dont elle approuvait le contenu ;

- que la société Résidence du palais ne rapporte pas la preuve que la société AS patrimoine aurait manqué à son obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur.



Pour confirmer le jugement attaqué la cour ajoute que la SCI Résidence du palais est parfaitement mal fondée à tirer argument de ce que la plaquette publicitaire présentée à M. [U] avait été conçue par la société Imovelis et non par elle, alors qu'ainsi qu'il a été vu plus avant, le mandat de commercialisation non exclusive conclu entre les deux sociétés imposait au mandataire d'obtenir l'accord préalable et écrit du mandant pour toute action de communication et de ne communiquer que des informations strictement conformes au contenu des documents lui ayant été remis par le mandant.



Au vu de ce qui précède, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie formée par la SCI Résidence du palais.



7. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



En cause d'appel, la SCI Résidence du palais, partie perdante au principal, est tenue aux dépens et à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros à M. [U] et celle de 2 000 euros à la société AS patrimoine.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les conclusions et les pièces n° 95 à 101 notifiées par M. [X] [U] postérieurement à l'ordonnance de clôture,



Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :


limité la condamnation de la SCI Résidence du palais au titre de la restitution du prix de vente à la valeur hors-taxes des biens,

déduit du prix de vente le montant total des loyers perçus par M. [X] [U],

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel,




Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 122 470,40 euros au titre du bien immobilier et celle de 5 262,40 euros au titre des biens mobiliers, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2017,



Dit n'y avoir lieu à ordonner la déduction du prix de vente du montant total des loyers perçus par M. [X] [U],



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 6 224,73 euros au titre de son préjudice matériel,



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Résidence du palais à payer à la société AS patrimoine la somme de 2 000 euros sur le même fondement,



Condamne la SCI Résidence du palais aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT