Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

1ère Chambre





ARRÊT N°26



N° RG 22/04765 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S7U3













M. [N] [K]

Mme [L] [Y] épouse [K]



C/



Me [P] [D]

S.E.L.A.R.L. LH ET ASSOCIES, PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [B] [Z]





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,





GREFFIER :



Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 24 octobre 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 16 janvier 2024 à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [N] [K]

né le 14 Février 1957 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Dominique PIRIOU-FORGEOUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Karine DESCAMPS de la SCP DESCAMPS PERISSERE, Plaidant, avocat au barreau de DIEPPE



Madame [L] [Y] épouse [K]

née le 13 Mai 1962 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Dominique PIRIOU-FORGEOUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Karine DESCAMPS de la SCP DESCAMPS PERISSERE, Plaidant, avocat au barreau de DIEPPE









INTIMÉS :



Maître [P] [D] 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



La SELARL LH & ASSOCIES, prise en la personne de Me [B] [Z], désignée en qualité de successeur de la SELARL [F] [C] es qualité de mandataire liquidateur de la société DG IMMO, SARL dont le siège social est [Adresse 3], suivant jugement du tribunal de commerce de BREST

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, avocat au barreau de BREST





EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un permis de construire délivré le 16 février 2004, la société DG Immo a fait réhabiliter un ensemble immobilier anciennement à usage d'école, sis [Adresse 2] en vue de sa commercialisation par appartements sous la dénomination résidence Sainte-Anne-l'Ecailler. 



Un état descriptif de division et un règlement de copropriété créant 35 lots ont été établis par actes sous-seing privé du 26 juillet 2006 déposés au rang des minutes de Me [D], notaire à [Localité 7].



Le 3 juin 2006, M. et Mme [K] ont signé avec la société DG Immo un contrat préliminaire de réservation en vue de l'acquisition en état futur d'achèvement des lots n°6 et 13 à savoir un appartement T2 d'une surface habitable approximative de 66 m² avec un emplacement de stationnement, pour le prix de 190 550 €. 



L'acte de vente notarié a été signé le 27 novembre 2006, au rapport de Me [D], notaire à [Localité 7].



Par acte du même jour, reçu également par Me [D], la société BNP Paribas Invest Immo a consenti aux époux [K] un prêt d'un montant de 190.550 € en vue de financer leur acquisition.



Ce bien étant destiné à la location, en vue de bénéficier d'un dispositif de défiscalisation (Loi de Robien), dès le 26 juin 2006, les époux [K] ont confié à l'agence immobilière «Société Agence Immobilière Service» (AIS) un mandat de gestion locative. 



L'appartement a été livré sans réserve le 23 octobre 2007. 



Par courrier du 29 janvier 2008, l'agence immobilière AIS a avisé les époux [K] que leur appartement n'était toujours pas loué, en expliquant cette situation par un ratio m²/loyer qui n'était pas cohérent, l'absence de fenêtre dans la chambre et la hauteur de la mezzanine inférieure à 1,80 m ne permettant pas de les considérer comme des surfaces habitables. 



La société ADEXIM agence de diagnostic et d'expertise immobilière mandatée par la société AIS, a confirmé dans un rapport du 27 février 2008 que la surface de l'appartement était en définitive de 62,35 m² et que la pièce mentionnée comme étant une chambre ne pouvait être considérée que comme une pièce de rangement.



L'agence immobilière ABC leur confirmait que leur appartement ne pouvait être loué que comme un T1 bis.



C'est dans ses conditions que les époux [K] ont appris que leur appartement n'était pas un T2 puisque la pièce qui devait servir à l'origine de chambre était dépourvue d'ouverture sur l'extérieur.

Invoquant avoir été induits en erreur sur une qualité substantielle du bien et donc sur sa valeur patrimoniale autant que sur la possibilité d'obtenir un loyer cohérent avec l'investissement fait dans un prétendu T2, ainsi que leurs vaines démarches amiables pour obtenir l'indemnisation de leurs préjudices, M. et Mme [K] ont par actes d'huissier en date des 21 et 23 janvier 2013, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Brest la société DG Immo, M. [G], en qualité de géomètre-expert auteur de l'état descriptif de division, ainsi que Me [D], en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte de vente.

Ils demandaient à titre principal l'annulation de la vente, la condamnation de la société venderesse à leur restituer le prix ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices.

Subsidiairement, ils sollicitaient la condamnation in solidum des vendeurs, du géomètre-expert et du notaire au paiement de dommages-et-intérêts en réparation des préjudices causés le manquement de ces professionnels à leurs obligations, notamment de conseil et d'information.

 

Par jugement du 3 mars 2015, le tribunal de commerce de Brest a prononcé la liquidation judiciaire de la société DG Immo.

 

Me [F] [C] était désigné en qualité de liquidateur.



Par jugement rendu le 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

- constaté que l'affaire a été rétabli au rôle sous le numéro de RG 19/02570 à la demande de M. et Mme [K],

- rejeté la demande d'irrecevabilité fondée sur le défaut de publicité au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble,

- déclaré irrecevable les demandes de M. et Mme [K] à l'encontre de M. [G] en sa qualité de personne physique,

- déclaré irrecevable les demandes de M et Mme [K] formées au profit de l'Eurl [G],

- déclaré recevable M. et Mme [K] en leur demande d'annulation de la vente régularisée par acte authentique du 27 novembre 2006 avec la société DG Immo,

- rejeté la demande d'annulation de la vente régularisée par acte authentique du 27 novembre 2006 avec la société DG Immo,

- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

- renvoyé la cause et les parties à l'audience du juge de la mise en état du 18 janvier 2022 pour permettre aux parties de faire valoir leurs observations quant au moyen relevé d'office d'absence de déclaration des créances correspondant à la perte de valeur du bien immobilier et à la perte de bénéfice du plan fiscal,

- sursis à statuer sur toutes les autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Considérant que la qualification T1bis ou T2 de l'appartement vendu n'était pas déterminante du consentement des époux [K], lesquels poursuivaient avant tout un objectif de rentabilité et que l'appréciation erronée de la rentabilité économique d'une opération immobilière, lorsqu'elle n'était pas entrée dans le champ contractuel, ne pouvait constituer une erreur sur la substance, le tribunal les a déboutés de leur demande en nullité de la vente pour erreur sur la qualité substantielle.

En revanche, après avoir retenu que l'erreur de dénomination figurant sur les pièces contractuelles constituait un manquement du vendeur à son obligation d'information, le tribunal a constaté que dans le cadre de la procédure collective ouverte au profit de la société DG Immo, seule la créance de restitution du prix de vente, de remboursement des intérêts du prêt, des charges de copropriété, des taxes foncières, de l'assurance du prêt immobilier, des dommages-et-intérêts pour préjudice moral et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile avaient été déclarées, à l'exclusion de la perte de valeur vénale du bien et de la perte du bénéfice du plan fiscal. Le tribunal a donc ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur l'absence de déclaration à la procédure collective des préjudices allégués liés à la perte de valeur vénale et à la perte de l'avantage fiscal.



Suivant déclaration d'appel du 26 juillet 2022, M. et Mme [K] ont interjeté appel de ce premier jugement, uniquement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'acte de vente du 27 novembre 2006 régularisé avec la société DG Immo.



Cette déclaration d'appel a été enregistrée sous le n° de RG 22/04765.



Par jugement du 23 février 2023, le tribunal judiciaire de Brest a :

- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [K] formées contre Me [C] es qualité de mandataire liquidateur de la société DGIMMO relatives aux créances de perte de valeur et de bénéfice du plan fiscal ;

- fixé au passif de la société DG Immo les sommes suivantes :

*2.000 € à titre de dommages-intérêts,

*2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens de la présente instance ;

- condamné Me [D], tenu solidairement avec la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur, à payer à M. et Mme [K] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

- condamné Me [D], tenu avec la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur, à payer à M. et Mme [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Me [D], tenu avec la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur aux dépens ;

- dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande ;

- condamné Me [D] à garantir la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur à hauteur de 15 % des sommes allouées à M. et Mme [K]

- rejeté toutes les autres demandes ;



Selon déclaration du 29 mars 2023, les époux [K] ont interjeté appel de ce second jugement.



La déclaration d'appel a été enregistrée sous le numéro de RG 23/02009.



Par ordonnance du 6 avril 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction avec l'affaire inscrite au rôle sous le numéro 22/04765 et dit que l'affaire se poursuivra sous ce numéro.



EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de leurs conclusions transmises au greffe et notifiées le 29 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [N] [K] et Mme [L] [Y] épouse [K] demandent à la cour de :

- dire et juger recevables et bien-fondés leurs appels, 

- infirmer le jugement du 18 novembre 2021 en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation de la vente régularisée par acte authentique du 27 novembre 2006 avec la société est DG Immo,

- infirmer les jugements du 18 novembre 2021 et 23 février 2023 en ce qu'ils ont débouté à titre principal les époux [K] de leur demande de remboursement du prix de vente et de leurs demandes au titre des préjudices annexes et à titre subsidiaire, de leur demande de perte de valeur de l'immeuble et de leurs préjudices annexes, 

- infirmer le jugement du 23 février 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [K] formées contre Me [C] es qualité de mandataire liquidateur de la société DG Immo relatives aux créances de perte de valeur et de bénéfice du plan fiscal ; 

- infirmer le jugement du 23 février 2023 en ce qu'il a condamné Me [D] à garantir la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur à hauteur de 15 % des sommes allouées à M. et Mme [K], 

- confirmer le jugement du 23 février 2023 en ce qu'il a retenu un manquement à l'obligation de conseil du vendeur la société DG Immo représentée par Me [C] et du notaire Me [D],

Statuant à nouveau,

- dire et juger que la vente régularisée entre les époux [K] et la société DG Immo est affectée d'une erreur sur une qualité substantielle de la chose,

en conséquence,

- prononcer l'annulation de la vente régularisée entre la société DG Immo et les époux [K] par-devant la Scp Jamault, [D], Queinec, Thubert notaires à Brest avec toutes conséquences de droit à savoir :

- ordonner la restitution par les époux [K] à la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C] ès qualités de mandataire de la société dénommée DG Immo de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 8] et plus particulièrement des lots numéros 6 et 13 correspondant pour chacun à un millième de la propriété du sol et des parties communes générales et pour l'autre au 55 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

- ordonner la restitution par la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C] ès qualités de mandataire de la société DG Immo du prix de vente du dit bien immobilier d'un montant TTC de 190 550 € à concurrence de 184 550 € pour le lot n°13 et de 6 000 € pour le lot n°6, 

- fixer la créance des époux [K] à la liquidation judiciaire de la société DG Immo à la somme de 277 321,53 € arrêté en septembre 2019, 

- condamner solidairement la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C], ès qualités de mandataire de la société DG Immo, Me [P] [D] au remboursement des intérêts dus s'élevant de 49.136.86 € arrêtés au 1er mars 2021,

- condamner solidairement la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C] ès qualités de mandataire de la société DG Immo, Me [P] [D] à verser aux époux [K] les sommes suivantes arrêtée au1 er octobre 2023 à savoir: 

* provisions sur charge de copropriété : 13 938,50 €

* intérêts BNP : 52 950,06 €

* assurance prêt immobilier à hauteur de 53,35 € par mois soit une somme de 10 830,05 €

* paiement des taxes foncières réglées à hauteur de 9 249 €

* perte du plan fiscal 25 850 €

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral. 

- condamner Me [P] [D] à garantir la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C] ès qualités de mandataire de la société DG Immo de toutes condamnations prononcées à son encontre,



À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour ne prononçait pas l'annulation de la vente, 

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice subi par les époux [K] à savoir : 

* perte de valeur relative au bien immobilier soit une somme de 120 550 €

* perte liée à l'absence de bénéfice du plan fiscal soit 25850 €

* dommages et intérêts arrêtés au 1er octobre 2023 et se décomposant comme suit : 

- intérêts BNP : 52 950,06 €

- frais de copropriété :13 938,50 €

- taxe foncière : 9 249 €

- assurance prêt BNP : 10 830,05 €

- préjudice moral 2 000 €. 

- débouter Me [D] et la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] venant aux droits de Me [C] ès qualités de l'intégralité de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 

- les condamner encore au règlement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



À titre principal, M. et Mme [K] sollicitent, comme en première instance, la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en expliquant que le type d'appartement et donc le nombre de pièces de vie qui le composent, sont des qualités substantielles de ce dernier, notamment en ce qu'un appartement de type 2 implique qu'il existe une chambre à coucher séparée, ce qui le rend bien plus attractif à la location et à la revente. 

Souhaitant effectuer une opération de défiscalisation en louant le bien, il est évident que cette caractéristique revêtait pour eux un caractère déterminant. À cet égard, ils rappellent que leur appartement n'a jamais été loué et qu'ils n'ont pu bénéficier de la défiscalisation envisagée. 

Ils expliquent que tous les documents qui leur ont été communiqués (les plans figurant dans le dossier de commercialisation, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété établis par le géomètre expert, le contrat préliminaire de réservation et l'acte de vente dressé par le notaire) mentionnaient un bien de type T2 doté d'une chambre, qu'ils ont donc été trompés sur la nature du bien acheté, dès lors que la pièce aveugle ne pouvait être louée ou vendue comme une chambre et que leur appartement n'était en réalité qu'un grand studio ou un T1.

Ils estiment que ces circonstances rendent leur erreur excusable et que celle-ci porte bien sur une qualité essentielle du bien et non, comme l'a retenu à tort le tribunal, sur la valeur de l'immeuble ou la rentabilité économique de l'opération immobilière envisagée. Ils précisent que les caractéristiques propres d'un logement sont des critères déterminants, peu importe le but de l'acquisition réalisée. 

S'agissant des conséquences de l'annulation, les époux [K] considèrent que le notaire sera tenu de la restitution du prix de vente.

Par ailleurs, ils s'estiment bien fondés au titre des préjudices annexes à solliciter le remboursement des intérêts et primes d'assurance du prêt immobilier contracté pour financer l'acquisition, des provisions sur charges de copropriété qu'ils ont acquittées, des taxes foncières réglées. Ils sollicitent également des dommages-et-intérêts au titre de la perte du bénéfice du plan fiscal. 



À titre subsidiaire, les époux [K] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité tant du vendeur que du notaire au titre du devoir de conseil et d'information. 

Plus spécifiquement, rappelant que le notaire est garant au titre de son devoir de conseil, de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ils reprochent à Me [D] d'avoir reproduit dans son acte les énonciations de l'état descriptif de division déposé par la société DG Immo au rang des minutes de l'étude (désignant l'appartement vendu comme de type F2) en s'abstenant de procéder à la vérification des déclarations du vendeur et à un examen minutieux des plans qu'il a annexés à son acte authentique, ce qui lui aurait permis de constater l'absence de fenêtre dans la pièce qualifiée de chambre. 

S'agissant des préjudices, à l'égard du vendeur, les époux [K] considèrent que leurs demandes au titre de la perte de valeur et du bénéfice fiscal sont recevables puisqu'une déclaration complémentaire a été déposée le 14 janvier 2022. En tout état de cause, ils expliquent qu'une déclaration irrégulière rend seulement la créance inopposable à la procédure collective mais ne l'éteint pas, de sorte que les demandes restent valables et opposables à l'égard de Me [D].

Ils s'opposent à la demande de restitution des loyers sollicitée à titre très subsidiaire par le mandataire liquidateur en indiquant être dans l'impossibilité de restituer ce qu'ils n'ont jamais perçu.

À l'égard du notaire, ils considèrent rapporter la preuve de ce que la perte de valeur du bien (de près de 60% du prix de vente stipulé) est en lien direct avec la mauvaise qualification de l'appartement. Il en est de même de la perte locative et partant de la perte de l'avantage fiscal, faute d'avoir pu louer leur bien.

Ils sollicitent enfin la garantie du notaire à hauteur de l'intégralité des condamnations.

 *****



Aux termes de ses conclusions transmises aux greffe et notifiées le 19 septembre 2023, la société DG Immo, représentée par la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] succédant à la Selarl Me [C], en qualité de mandataire liquidateur demande à la cour de : 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en date du 18 novembre 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente régularisée par acte authentique du 27 novembre 2006 avec la société DG Immo, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 23 février 2023 qui a déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [K] formées contre la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z], désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C] ès qualités de mandataire liquidateur de la société DG Immo, relatives aux créances de perte de valeur et de bénéfice du plan fiscal, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en date du 23 février 2023 en ce qu'il a : 

* fixé au passif de la société DG Immo les sommes suivantes : 

- 2.000 € à titre de dommages-intérêts, 

- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les dépens de la présente instance ;

* condamné Me [D] à garantir la société DG Immo, représentée par Me [C], ès qualités de mandataire liquidateur à hauteur de 15 % des sommes allouées à M. et Mme [K], 

- débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z], désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C], 

- condamner M. et Mme [K] à payer à la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] a été désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Belwest Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

à titre subsidiaire:

- déclarer M. et Mme [K] irrecevables et mal fondés en leur action, 

- débouter M. et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes, 

- débouter Me [D] de toutes ses demandes à l'encontre de la Selarl LH &Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] a été désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C],

 à titre très subsidiaire : 

- condamner M. et Mme [K] à procéder à la restitution de l'ensemble

des loyers perçus depuis le 27 novembre 2006 du fait de la résolution de la vente,

- condamner Me [D] à garantir La Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] a été désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

en tout état de cause :

- condamner M. et Mme [K], et à défaut toute partie succombante, à

payer à La Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z] a été désignée en qualité de successeur de la Selarl [F] [C] la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [K], et à défaut toute partie succombante, aux

entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Belwest Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société DG Immo représentée par son mandataire liquidateur expose que la qualification de T1bis ou de T2 n'était nullement déterminante du consentement des époux [K], que ces derniers ont acheté un logement de 66 m² dont la surface est très supérieure à celle d'un T1bis et qu'ils pouvaient sans difficulté créer une seconde chambre en installant une porte vitrée entre la chambre et le salon. 

Elle ajoute que les appelants ne contestent pas que cet appartement est strictement conforme à celui qu'ils ont choisi d'acquérir, qu'ils l'ont visité et en ont pris possession le 23 octobre 2007 sans aucune réserve. 

Elle affirme qu'ils l'ont loué durant plusieurs années de sorte qu'ils ont certainement effectué la défiscalisation qui s'y attachait, la nullité de la vente étant invoquée de manière fallacieuse, une fois la période de défiscalisation achevée. 

Elle souligne qu'il n'est aucunement démontré que la valeur de ce bien de type 1 serait moindre que celle d'un T2 et que l'expertise diligentée par les assureurs du notaire a conclu que l'appartement n'est aucunement impropre à l'habitation ou à la location, de sorte que les époux [K] pouvaient parfaitement le louer depuis sa livraison en octobre 2007 et bénéficier ainsi des avantages fiscaux de la Loi Robien. 

Elle en conclut que les appelants ne peuvent se prévaloir d'aucune erreur sur les qualités substantielles de l'appartement vendu et rappelle qu'en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que l'erreur sur la valeur ou sur la rentabilité d'un bien ne constitue pas une cause de nullité de la convention. 

À titre subsidiaire, elle conteste toute responsabilité fondée sur le manquement à l'obligation et au devoir de conseil du vendeur en indiquant, d'une part, que le fondement juridique invoqué par les époux [K] n'est pas de nature à entraîner la résolution de la vente, d'autre part, que les règles protectrices régissant la vente en l'état futur d'achèvement ont été parfaitement respectées au bénéfice des acquéreurs et, enfin, que la société DG Immo a satisfait à ses obligations d'information et n'était tenue à aucune obligation particulière ' ou supplémentaire ' de conseil envers les acquéreurs qu'elle n'a d'ailleurs jamais rencontrés. 

Elle ajoute qu'il appartenait aux époux [K], au moment de la délivrance, de vérifier la conformité de la chose livrée à la chose vendue et dans la négative de faire toutes réserves utiles, ce qu'ils n'ont pas fait. 

À titre très subsidiaire, la société DG Immo représentée par son mandataire liquidateur conclut au rejet des dommages-et-intérêts sollicités en invoquant l'absence de fondement juridique (s'agissant des frais et des intérêts de l'emprunt), l'absence de preuve ou l'irrecevabilité de la demande faute d'avoir déclaré la créance dans la procédure collective (s'agissant de la perte de valeur vénale et du bénéfice du plan fiscal). Elle ajoute que plusieurs postes de préjudice n'ont pas lieu d'être si la vente n'est pas annulée puisque les appelants conserveront le bien (demande de remboursement des taxes d'habitation, des charges de copropriété, des intérêts et frais d'assurance de l'emprunt).

Dans l'hypothèse où la vente serait résolue pour le motif invoqué par les demandeurs, elle sollicite la condamnation de M. et Mme [K] à procéder à la restitution de l'ensemble des loyers perçus du fait de la résolution de la vente. 

Pour solliciter la garantie du notaire de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, la Selarl LH & Associés, prise en la personne de Me [B] [Z], soutient qu'elle a fait construire l'immeuble conformément aux plans de vente et qu'elle n'est pas la rédactrice de l'acte de vente établi par le notaire, non plus que des plans du permis de construire ou de ceux, de division, établis par le géomètre-expert. Elle explique qu'elle s'en est remise, quant à la qualification du bien litigieux en T2, aux professionnels intervenus dans la conception du projet et la rédaction des actes de vente. 

Elle en conclut que si la vente était résolue pour le motif invoqué par les demandeurs, la faute en reviendrait incontestablement à Me [D] pour avoir manqué à son devoir d'information et de conseil envers la société DG Immo. Elle rappelle également qu'en cas d'insolvabilité avérée du vendeur, le notaire peut être tenu de garantir la restitution du prix. 



*****



Aux termes de ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 6 octobre 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, , Me [P] [D] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 18 novembre 2021 dont appel en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande en nullité de la vente, 

- recevoir Me [D] en son appel incident du jugement du 23 février 2023, 

- infirmer le jugement du 23 février 2023 dont appel en ce qu'il a : 

* condamné solidairement Me [D] à verser aux époux [K] les sommes de 2.000€ à titre de dommages-intérêts, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* condamné Me [D] à garantir la société DG Immo représentée par Me [C] ès qualités de mandataire liquidateur à hauteur de 15 % des sommes allouées aux époux [K], 

Statuant à nouveau, 

- débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de Me [D], 

à titre subsidiaire, 

- juger que le quantum des condamnations retenues contre Me [D] ne pourra être supérieur aux sommes retenues en première instance, 

- à titre subsidiaire, juger que la quote-part de garantie mise à la charge du notaire ne pourra être supérieure à 15 %,

en tout état de cause, 

- débouter Me [F] [C], ès qualités de liquidateur de la société DG Immo de toute ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [D], 

subsidiairement, 

- dire et juger que Me [F] [C], ès qualités de liquidateur de la société DG Immo devra supporter la charge définitive de la dette,

- en conséquence, le condamner à garantir Me [D] de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

- condamner les époux [K] ou tout succombant à verser à Me [D] une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les mêmes en tous les dépens qui seront recouvrés par Me Sylvie Pélois conformément aux termes de l'article 699 du code de procédure civile.



Sur la demande en nullité de la vente, le notaire estime que les époux [K] ne peuvent se prévaloir d'aucune erreur sur les qualités essentielles du bien acquis tenant au type 1 ou 2 de l'appartement, dès lors qu'ils ont acheté ce bien dans le seul but de le louer et de bénéficier des avantages fiscaux de la loi de Robien, qu'ils doivent donc démontrer que contrairement aux stipulations contractuelles, l'appartement en cause serait impropre à l'habitation et à la location, empêchant toute défiscalisation.

Or, s'appuyant sur l'expertise amiable et contradictoire réalisée par M. [I] du cabinet Kermenguy expertise, le notaire fait valoir que le caractère impropre à l'habitation ou la location de cet appartement n'est pas avéré, de sorte que rien n'empêchait les époux [K] de le louer à compter de sa livraison et de bénéficier ainsi des avantages fiscaux.

Il estime que le tribunal a retenu, à juste titre, qu'il n'était pas démontré que la qualification de l'appartement (type T1 ou T2) était déterminante du consentement des époux [K] lesquels poursuivaient essentiellement un objectif de rentabilité.

Il ajoute qu'il suffisait pour rendre la chambre conforme aux exigences de l'article 2-6 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de la loi SRU du 13 décembre 2000 énonçant que les pièces dites principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant sur l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre, d'effectuer des travaux simples et peu coûteux consistant à supprimer un placard et à installer une porte vitrée.

Sur la responsabilité, Me [D] conteste toute faute résultant d'un manquement à son devoir de conseil. Il rappelle qu'il n'a pas négocié la vente et que la désignation de l'appartement vendu dans son acte est strictement conforme à celle figurant dans l'état descriptif de division/règlement de copropriété déposé par la société DG Immo au rang des minutes de son étude. Il estime qu'il n'est pas garant des erreurs contenues dans les documents établis par le géomètre-expert et qu'il ne lui appartenait pas d'effectuer un contrôle sur le travail effectué par ce professionnel. Il ajoute que le tribunal a retenu à tort sa responsabilité en considérant que le simple examen des plans figurant à la fin de l'état descriptif de division permettait de constater l'absence de fenêtre alors que le graphisme de ces plans ne permettait aucunement d'exclure que la chambre disposait d'une fenêtre fixe ou coulissante sur l'extérieur.

Il considère par ailleurs que les époux [K] ne sauraient lui reprocher le caractère excessif du prix de vente, en ce que le devoir de conseil du notaire ne porte pas sur l'opportunité économique des actes qu'il reçoit.

Enfin, il conteste les préjudices allégués et le lien de causalité en rappelant qu'en cas d'annulation de la vente, le notaire ne peut être tenu de restituer le prix que si la faute du notaire est directement à l'origine de la nullité et en cas d'insolvabilité avérée du vendeur, ces conditions n'étant pas avérées en l'espèce.

Il ajoute que si la nullité de la vente est prononcée, les préjudices liés au paiement des intérêts du prêt (qui sera également annulé en application de l'article L. 312-12 du Code de la consommation) et la demande au titre de la perte fiscale deviendront sans objet , tandis que seul le vendeur sera tenu de rembourser à l'acquéreur les taxes foncières et les charges de copropriété, qui sont la contrepartie de la propriété et ne constituent pas un préjudice indemnisable, dans la mesure où le bien sera censé ne jamais avoir quitté son patrimoine. Enfin, il conteste l'existence d'un quelconque préjudice moral dans une affaire strictement patrimoniale.

Subsidiairement, il relève que si la cour n'annule pas la vente, c'est qu'il aura été conclu à l'absence de vice du consentement, de sorte qu'il n'existera aucun fondement pour condamner le notaire à leur payer des dommages et intérêts. 

Sur la contribution à la dette, il estime que le promoteur ne pouvait ignorer qu'une pièce dépourvue d'ouverture ne pouvait être qualifiée de chambre et donc que l'appartement litigieux ne pouvait être vendu comme un F2. Il en déduit qu'aucune faute du notaire n'est caractérisée à l'égard du vendeur professionnel. En tout état de cause, il rappelle que la demande en garantie ne pourra porter sur la restitution du prix qui ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Enfin, le notaire, prenant acte de ce que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre du mandataire liquidateur de la société DG Immo relatives aux créances de perte de valeur et de perte du bénéfice du plan fiscal, expose que dans un tel contexte, les époux [K] ne pourront se prévaloir de l'insolvabilité du vendeur pour solliciter la garantie du notaire, en estimant qu'en omettant de déclarer ces chefs de créances au passif de la société DG Immo, ils ont volontairement provoqué leur préjudice, tout comme en poursuivant l'annulation de la vente avec pour conséquence la restitution de leur bien sans pouvoir espérer obtenir la restitution du prix de la part du vendeur qui est en liquidation.



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur la demande en nullité de la vente



Les articles 1109 et 1110 anciens du code civil applicables au litige au regard de la date du contrat, disposent qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur et que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en a été l'objet.



Pour entraîner l'annulation de la vente, l'erreur doit porter sur une qualité substantielle de la chose, être déterminante du consentement et être excusable.



a. Sur l'existence d'une erreur sur une qualité substantielle de la chose, déterminante du consentement des acquéreurs



À l'instar de l'erreur sur la superficie d'un appartement que la Cour de cassation a admise comme étant une erreur portant sur une qualité substantielle de la chose vendue (3ème Civ., 9 novembre 1999, n°98-15.009), l'erreur sur le type de l'appartement, c'est-à-dire sur le nombre de pièces principales composant celui-ci, doit être considérée comme affectant la substance même du bien vendu.



En effet, il est indéniable que l'existence ou non dans un appartement d'une chambre à coucher séparée, pouvant être qualifiée comme telle, est une caractéristique essentielle ayant trait aux prestations du bien vendu. 



D'ailleurs, toutes les annonces immobilières en vue de la vente ou de la location d'un appartement précisent le type d'appartement dont il s'agit et plus précisément le nombre de chambres. Ces données figurent ensuite systématiquement dans les baux ou les contrats de vente, dans la partie relative à la désignation du bien objet du contrat. Il s'agit d'un critère essentiel pour quiconque souhaite louer ou acheter un appartement. 



Dans l'acte de vente du 27 novembre 2006 reçu par Me [D] notaire à [Localité 7], le lot n°13, est désigné comme suit :« au rez-de-chaussée, un appartement de type 2 avec mezzanine comprenant une terrasse, un salon, une cuisine, un dégagement avec placard, un WC, une salle de bains et une chambre ».



Le plan annexé à l'acte de vente fait bien apparaître une « chambre ».



Les plan annexés au dossier de commercialisation, le contrat de réservation, l'état descriptif de division/règlement de copropriété dressé par le géomètre expert mentionnent tous un appartement de type 2, doté d'une chambre séparée.



Les époux [K] ont donc légitimement pensé acquérir un appartement de type 2 doté d'une chambre séparée.



Il ressort de l'état descriptif de division que plusieurs lots de type studio ou T1 (studio avec mezzanine) étaient également commercialisés par la société DG Immo. La cour constate que les époux [K] n'ont manifestement pas porté leur choix sur ce type de bien, préférant investir dans un appartement doté d'une chambre séparée et donc dans un appartement de type 2.



Or, en application de l'article 2 7° du décret n°2002 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de la loi relative au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



En conséquence, la pièce qualifiée de « chambre » par le promoteur et par le notaire, ne pouvait en réalité être qualifiée comme telle, dès lors qu'il s'agissait d'une pièce aveugle, dépourvue de toute ouverture vers l'extérieur.



Dans son rapport du 6 juillet 2009, l'agence de diagnostics et d'expertises immobilière ADEXIM, chargée de dresser une attestation de superficie « loi Carrez », n'évoque d'ailleurs pas une « chambre » mais une simple « pièce de rangement » d'une superficie de 10,05 m² .



Dès le 29 janvier 2008, l'agence immobilière AIS a adressé un courrier aux époux [K] les informant que : "Sur les 27 logements, six restent inoccupés dont le vôtre. Pour expliquer cette situation, nous avions plusieurs réponses :



1) Sur les six logements, 5 n'ont pas de fenêtres dans les chambres. Cela ne remplit pas les conditions de décence dans le cas de la loi SRU. En effet, les pièces principales doivent avoir une ouverture sur l'extérieur. 

2) La mezzanine n'a pas la hauteur de 1,80 m partout donc ne peut pas être considérée entièrement comme une surface habitable". 



Par ailleurs, l'agence immobilière ABC, sollicitée par M. [K], a confirmé par courrier du 31 mars 2008 que l'appartement était un T1 bis dont le loyer ne pouvait excéder 500 euros hors charges.



Les époux [K] se sont donc retrouvés propriétaires d'un T1 ou d'un grand studio, au lieu du T2 qu'ils pensaient avoir acquis. 



Contrairement à ce qu'a suggéré le notaire, il ne pouvait être remédié à cette situation par la simple pose d'une porte vitrée. Cette solution - relevant du bricolage et qui supposait de supprimer un placard - n'aurait de toute façon pas permis de supprimer le caractère aveugle de cette pièce sauf à renoncer à toute intimité et au caractère véritablement séparé de la pièce litigieuse.



Par ailleurs, l'argumentation du mandataire liquidateur de la société DG Immo relative à la réception sans réserve de l'appartement par les acquéreurs et à l'absence de recours dans les délais légaux est sans portée, dès lors que ces derniers ne revendiquent pas un défaut de conformité du bien vendu mais un vice du consentement résultant de l'erreur sur une qualité substantielle du bien vendu.



Si l'appartement litigieux n'est certes pas impropre à l'habitation ou à la location comme l'indique le cabinet Kermenguy (qui relève toutefois le caractère atypique des lieux ainsi que le niveau très modeste des prestations), il est toutefois impossible de présenter celui-ci à la location ou à la vente comme étant doté d'une chambre, ce qui est incontestablement de nature à réduire son attractivité sur le marché et impacte sa valeur vénale ainsi que sa valeur locative. 



Le courrier de l'agence immobilière AIS en date du 29 janvier 2008 est, à cet égard, particulièrement éclairant puisque sur les 27 logements de l'immeuble, seulement six appartements n'avaient pas pu être loués, dont les cinq situés en rez-de-chaussée présentant la même configuration que le bien des époux [K], à savoir qu'ils ne disposaient pas d'une véritable chambre, dotée d'une ouverture sur l'extérieur, ce dont il résultait que le loyer était bien trop élevé pour la qualité des prestations proposées. 



De fait, l'agence ABC a estimé que le loyer de cet appartement ne pouvait excéder 500 euros alors que dans un document commercial intitulé « Plan d'épargne fiscal » établi le 6 juin 2006, il avait été présenté aux époux [K], dans le cadre de leur investissement, « un revenu mensuel garanti » de 635 euros.



L'Agence Immobilière Service AIS a attesté dans son courrier du 13 janvier 2016 que l'appartement des époux [K] qu'elle avait en gestion n'avait jamais été loué, le prix du loyer demandé étant bien au-dessus du marché brestois et le propriétaire n'ayant jamais voulu en réduire le montant. 



Par ailleurs, les époux [K] ont acquis leur appartement désigné comme un T 2 au prix de 190.550 euros TTC le 27 novembre 2006. Or, l'estimation de leur bien faite le 14 janvier 2016 par l'agence Océane immobilier mentionne un prix de 60.000 euros. 



Le cabinet d'expertise Kermenguy a également procédé à l'estimation de l'immeuble à la demande de l'assureur du notaire. Pour évaluer le bien à la somme de 78.000 euros, l'expert a pris en compte la situation médiocre de l'appartement au sein de l'immeuble ( rez-de-chaussée avec passage), le caractère très modeste des prestations offertes et le fait que « toute la partie située sous la mezzanine est aveugle et n'offre qu'une hauteur limitée (environ 2,10 m sous poutres-en particulier la pièce située derrière la kitchenette, qualifiée de « chambre » dans l'acte de vente du 27 novembre 2006, dans laquelle se trouve, en outre , un gros poteau qui réduit sa surface et complique son aménagement ».



Il en ressort que si la perte de valeur vénale du bien ne peut être exclusivement attribuée à l'absence de véritable chambre et à la disqualification du bien en T1, il est en revanche incontestable que cette pièce aveugle ne répondant pas aux critères de décence constitue un élément important de dépréciation de celui-ci.



Si l'erreur sur la rentabilité économique d'une opération ou sur la valeur du bien n'est pas une cause de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, encore faut-il que cette appréciation erronée de la rentabilité ou de la valeur soit fondée sur des données exactes.



Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque les époux [K] ont pensé à tort acquérir un bien de type T2 doté d'une véritable chambre, sur la foi de tous les documents qui leur avaient été communiqués et de tous les actes dressés par les professionnels intervenus dans le cadre de cette opération. 



Les caractéristiques propres d'un logement, ses critères de compatibilité avec les règles relatives à la décence et son attractivité à la location ou à la revente constituent des critères déterminants de l'achat pour tout acquéreur, quelle que soit la destination qu'il lui réserve lors de l'achat.



C'est donc à tort que le premier juge a considéré que la qualification T1bis ou T2 de l'appartement vendu n'était pas déterminante du consentement des époux [K] en se référant à la destination du bien et aux motifs de l'acquisition.



En effet, il ne s'agit pas d'une simple appréciation erronée de la rentabilité économique de l'opération immobilière envisagée mais bien d'une erreur portant sur la substance même du bien vendu, affectant sa valeur et sa rentabilité, alors même que ces éléments étaient déterminants du consentement des acquéreurs.



De fait, ni la société DG Immo ni le notaire n'ignoraient que cette acquisition était faite dans le cadre d'un programme de défiscalisation. À cet égard, l'acte de vente rappelle en page 29 que cette acquisition est faite en vue de pouvoir bénéficier des dispositions dites de « l'amortissement Robien ». Or ce dispositif suppose la mise en location du bien. 



Il s'en déduit que l'attractivité du bien à la location et le bénéfice du plan de défiscalisation étaient entrés dans le champ contractuel et ne pouvaient donc qu'être des éléments déterminants du consentement des propriétaires.



b. Sur le caractère excusable de l'erreur



Comme précédemment indiqué, les époux [K] ont légitimement pu n'avoir aucun doute sur le fait qu'ils achetaient un bien de type T2 doté d'une véritable chambre, dès lors que tous les documents qui leur ont été communiqués et que tous les actes dressés par les professionnels intervenus dans le cadre de cette opération immobilière faisaient état d'un appartement de type 2 et d'une chambre. 



Il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir su déduire des plans dressés par le géomètre expert, figurant au dossier de commercialisation puis annexés à l'acte de vente, l'absence de fenêtre dans la chambre, leur attention n'ayant jamais été attirée sur ce point ni par le vendeur ni par le notaire. 



Surtout, étant chirurgien et enseignante, ces acquéreurs totalement profanes, ne pouvaient prévoir les conséquences de cette absence d'ouverture vers l'extérieur, à savoir le fait que la chambre ne pouvait plus être qualifiée comme telle au regard de la réglementation sur la décence des logements, et la déclassification subséquente de leur appartement en type 1 ou en studio.



Il en résulte que leur erreur est excusable.



Par conséquent, la nullité de la vente dont s'agit pour erreur sur les qualités substantielles sera prononcée, le jugement du tribunal judiciaire de Brest qui a rejeté la demande, étant infirmé.



Outre la restitution du prix de vente, les époux [K] réclament la condamnation in solidum du vendeur et du notaire à leur payer diverses sommes qui ne sont pas des restitutions consécutives à l'annulation de la vente mais des dommages-et-intérêts, ce qui suppose de démontrer que ces derniers ont commis des fautes à l'origine de l'annulation. Il sera donc statué sur les responsabilités de la société DG Immo et de Me [D], nonobstant l'annulation de la vente.



2°/ Sur les responsabilités en cause



a. Sur la faute du vendeur



En tant que vendeur professionnel, la société DG Immo était tenue à l'égard des acquéreurs d'une obligation d'information précontractuelle. 



À ce titre, elle devait les informer des caractéristiques essentielles du bien vendu. 



Elle aurait donc dû attirer l'attention de M. et Mme [K] sur le caractère aveugle de la pièce qualifiée de « chambre » et sur les conséquences de l'absence d'ouverture vers l'extérieur. 



Comme l'a retenu le premier juge, la mention erronée d'un appartement de type 2, doté d'une chambre, sur l'ensemble des pièces contractuelles communiquées aux acquéreurs caractérise un manquement de la société venderesse à ses obligations.



b. Sur la faute du notaire



Le notaire est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent. Il doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-17.591).



La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l'obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte impose nécessairement (Cass. 1ère civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve que l'officier public ait été en mesure d'accéder aux connaissances en cause (Cass. 1ère civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102) ou à tout le moins qu'il ait disposé d'éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l'acte ou lorsqu'il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur (Cass. 1ère civ., 22 sept. 2021, n° 19-23.506).



Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.



En l'espèce, Me [D] a rédigé un acte dans lequel il est indiqué que la vente portait sur un appartement de type 2, comportant une chambre. Cette désignation est conforme aux documents et plans déposés par la société DG Immo en son étude.



Toutefois, un examen normalement diligent des plans de l'état descriptif de division dressé par le géomètre-expert permet de s'apercevoir que cinq des six appartements situés au rez-de-chaussée de l'immeuble (dont le lot n°13 objet de la vente) ne disposaient pas de fenêtre dans la pièce qualifiée de « chambre ».



En tant que professionnel du droit et de l'immobilier, Me [D] ne pouvait ignorer qu'au regard du décret n°2002 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de la loi rel